TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/00706 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LAFG

S.C.I. MAS DES VIGNES VIEILLES , RCS N° 444494900,

C/

[W] [U], [M] [G]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE:

S.C.I. MAS DES VIGNES VIEILLES , RCS N° 444494900,

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES substituée par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

M. [W] [U]

né le 24 Décembre 1988 à [Localité 7] (HERAULT)

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Mme [M] [G]

née le 14 Août 1978 à [Localité 5] (SEINE-ET-MARNE)

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-Présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

En présene de Roberta BORRIONE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Juin 2025

Date des Débats : 16 juin 2025

Date du Délibéré : 28 juillet 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seings privés en date du 21 septembre 2019, LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] un logement d’habitation situé [Adresse 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 880 euros hors charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 02 mai 2024, LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à ses locataires, pour un montant en principal de 7 040.00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 avril 2025, LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES a assigné Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 16 juin 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens des locataires ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dès que le délai légal sera expiré,CONDAMNER Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] au paiement à titre provisionnel :

o De la somme principale de 11 130,40 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 02 juillet 2024 avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

o D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter du 02 juillet 2024 et jusqu’à entière libération des lieux,

o De la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 16 juin 2025, LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES, comparant par ministère d’avocat a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9 680.00 euros outre la somme de 1 450 euros au titre des charges (terme du mois de juin 2025 inclus) arrêtée au 10 juin 2025, soit la somme totale de 11 130 euros.

Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] régulièrement assignés, n’ont ni comparu ni ne se sont faits représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs persones morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 07 mai 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 03 avril 2025 pour l’audience du 16 juin 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] le 02 mai 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 02 juillet 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] sont devenus occupants sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES produit un décompte arrêté au 16 juin 2025 faisant état d’une dette locative totale de 11 130 euros (terme du mois de juin 2025 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] seront condamnés à payer par provision à LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES la somme de 11 130 euros (terme du mois de juin 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 16 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Les défendeurs ne justifient pas de la reprise du paiement du loyer courant, dont ils ne s’acquittent d’ailleurs pas depuis de nombreux mois, la dette locative n’ayant cessé de s’aggraver depuis la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] seront condamnés à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] seront condamnés à payer la somme de 800 euros à LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] qui succombent, supporteront les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2019 entre LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES et Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] concernant le logement et garage attenant situé [Adresse 8] étaient réunies à la date du 02 juillet 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 02 juillet 2024,

CONSTATONS que Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] sont déchus de leur titre d’occupation et se maintiennent indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis [Adresse 8] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] à payer par provision à LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] à payer par provision à LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES la somme de 11 130 euros (terme du mois de juin 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 16 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DISONS n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] à payer à LA SCI MAS DES VIGNES VIEILLES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [G] et Monsieur [W] [U] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

La Greffière, La Juge,