DOSSIER N° : N° RG 24/00043 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KY3G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

Expropriation

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

EXPROPRIANT

L’ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL DE [Localité 35] GARDONS, créé oar arrêté préfectoral n° 95-00436 du 24 février 1995 modifié par arrêté préfectoral n°20181604-B3-001 du 16 avril 2018, identifié au SIREN sous le numéro 253 002 711, representé par son Président, dont le siège social est sis [Adresse 25]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN de la SELARL THOMÉ HEITZMANN SOCIETE D’AVOCATS INTERBARREAUX PARIS RENNES, avocats au barreau de RENNES

EXPROPRIE

Mme [M] [K] [N] épouse [H]

née le 03 Mai 1948 à [Localité 34], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

[Adresse 40], dont le siège social est sis [Adresse 27]

comparante

Nous, Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, juge de l’expropriation du département du Gard près le Tribunal judiciaire de Nîmes conformément à l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, Greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 22 mai 2025, en présence de DAGOLDI François, Commissaire du Gouvernement, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

FAITS, PROCÉDURE

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons et la commune d'[Localité 32] ont élaboré un plan de gestion intégrant différentes actions de préservation et de reconquête de zones humides sur le site des Paluns situé au sein de la plaine d'[Localité 32].

Par un arrêté n°30-2019-05-06-004 en date du 6 mai 2019, le préfet du [Localité 41] a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, laquelle s’est déroulée du 27 mai 2019 au 19 juin 2019.

Par un arrêté préfectoral n°30-2019-07-19-001, ce projet a été déclaré d’utilité publique et par un arrêté n°30-2024-01-22-00001 du 22 janvier 2024, la déclaration d’utilité publique du projet a été prorogée pour une durée de cinq ans à compter du 22 juillet 2024.

À l’issue de l’enquête parcellaire prescrite par un arrêté n°30-2024-02-20-00003 du 20 février 2024, le préfet du Gard a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet (arrêté n°30-2024-04-26-00004 du 26 avril 2024).

Par ordonnance RG 24/00023 du 25 juillet 2024, la juge de l’expropriation du département du Gard a prononcé le transfert de propriété des biens dont l’acquisition est nécessaire à la réalisation de l’opération.

Les parcelles BN [Cadastre 15] (superficie de 10334 m²), BN [Cadastre 22] (superficie de 3898 m²) et BN [Cadastre 3] (superficie de 7189 m²) sises à [Localité 43] sur la commune d'[Localité 32] sont concernées.

Par un mémoire du 13 juin 2024, l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons a fait connaître ses propositions à la société propriétaire conformément aux dispositions de l’article R 311-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

A défaut d’accord, l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons a, par mémoire enregistré au greffe le 14 novembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité globale de dépossession revenant à Mme [M] [N] épouse [H] propriétaire, à la somme de 16 488,35 € (soit 12 885,80 € au titre de l’indemnité principale et 3 602,55 € au titre de l’indemnité de remploi).

Par ordonnance en date du 4 décembre 2024, la date de visite des lieux a été fixée au 17 janvier 2025, date à laquelle les parcelles concernées, cadastrées BN [Cadastre 15], BN [Cadastre 22] et BN [Cadastre 3] sise à [Localité 43] sur la commune d'[Localité 32], ont été visitées en présence des parties et du commissaire du gouvernement. L’affaire a été renvoyée en audience publique au 27 février 2025.

L’affaire venue à cette audience a été renvoyée à l’audience du 22 mai 2025, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 22 juillet 2025.

OFFRES ET DEMANDES DES PARTIES

Offre de la partie expropriante (mémoire récapitulatif) :

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons entend retenir une date de référence au 1er octobre 2019, le plan local d’urbanisme de la commune d'[Localité 32] ayant été approuvé par son conseil municipal le 14 mai 2019, reçue en préfecture le 16 mai suivant et publié sur le portail national de l’urbanisme le 1er octobre 2019.

Les biens expropriés sont classés en zone Nr du PLU, étant précisé que le règlement écrit du plan local d’urbanisme désigne ce secteur comme « soumis à un risque identifié par le PPR inondation et le PPR technologique ».

Les parcelles sont situées en zone d’aléa fort dans la cartographie des aléas du plan de prévention des risques d’inondation du bassin versant du Rhône sur la commune d'[Localité 32]. La zone F-NU, dans laquelle sont situés les biens et qui correspond aux zones urbanisées inondables affectées d’un aléa fort au PRI est soumise au principe général d’interdiction de toute construction nouvelle.

Les parcelles qui ne sont manifestement pas situées dans un secteur désigné comme constructible, ne peuvent donc recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Les biens expropriés ne pouvant être qualifiés juridiquement de terrain à bâtir, ils doivent être évalués en fonction de son seul usage effectif, conformément à l’article L 322-2 du Code de l’expropriation de sorte que les termes de référence retenus portent sur des terrains en nature de terre et prés.

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons estime :

— qu’il ressort des dix termes de références qu’il produit, une valeur moyenne de 1 €/m² s’agissant des parcelles en nature de terre ;

— qu’il ressort des six termes de références qu’il produit, une valeur moyenne de 0,40 €/m² s’agissant des parcelles en nature de bois et taillis.

Au regard de la consistance des biens et de leur localisation, la valeur moyenne des terrains en nature de bois et taillis est appliquée aux parcelles BN n° [Cadastre 15] et [Cadastre 22], et la valeur moyenne des terres appliquée à la parcelle BN n° [Cadastre 3].

S’agissant de la parcelle BN n° [Cadastre 3], Mme [M] [N] épouse [H], pour retenir la valeur de 2,42 €/m², invoque les conclusions du Commissaire du Gouvernement sans citer de terme de référence. Elle se borne à reproduire des extraits des conclusions du Commissaire du Gouvernement sans citer de terme de référence. Il n’est pas même fait mention des parcelles cadastrales correspondant aux montants visés.

Le montant sollicité par Mme [M] [N] épouse [H] ne peut pas être retenu en ce qu’il se fonde sur un terme de référence portant sur le secteur de la commune d'[Localité 32] « [Localité 46] », secteur différent de la Grande Palun.

Par ses jugements n° RG 24100044, 24100045, 24100046, 24100049 et 24100050, Madame la Juge de l’expropriation du Gard a ainsi écarté les termes de référence portant sur d’autres secteurs que la Grande Palun, notamment ceux relatifs au secteur « [Localité 46] ».

S’agissant des parcelles BN n° [Cadastre 15] et [Cadastre 22], Mme [M] [N] épouse [H] retient la valeur de 1,62 €/m², correspondant à la moyenne des valeurs retenues par le Commissaire du Gouvernement. Toutefois, eu égard à la jurisprudence de Madame la Juge de l’expropriation du Gard, dans les motifs de ses jugements n° RG 24100048 et 24100051 en date du 17 avril 2025, cette valeur doit être écartée.

S’agissant de la parcelle BN n° [Cadastre 3], Mme [M] [N] épouse [H] (demande à titre subsidiaire) et le Commissaire du Gouvernement retiennent une valeur de 1,30 €/m². Toutefois, d’une part, le montant ainsi sollicité se fonde sur des termes de référence portant sur les secteurs de la commune d'[Localité 32] « [Localité 46] », « [Localité 49] », « [Localité 39] » et « [Localité 45] ».

La parcelle BN [Cadastre 2] dont le terme de référence est invoqué par le Commissaire du Gouvernement est en nature de vignes, ce qui lui confère une plus-value.

S’agissant des parcelles BN n° [Cadastre 15] et [Cadastre 22], Mme [M] [N] épouse [H], tout en se référant aux conclusions du Commissaire du Gouvernement, invoque à titre subsidiaire une valeur de 1,17 €/m². Contrairement à ce qu’elle soutient, la valeur retenue par le Commissaire du Gouvernement se limite à 0,50 €/m².

À l’indemnité principale s’ajoute l’indemnité de remploi, le protocole agricole interdépartemental prévoyant le calcul de cette indemnité selon les taux dégressifs suivants :

– 30 % du montant de l’indemnité principale jusqu’à 7 622 € ;

– 25 % du montant de l’indemnité principale pour la part comprise entre 7 622 € et 15 245 € ;

– 20 % du montant de l’indemnité principale pour la part au-delà de 15 245 €.

En conséquence l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons demande au juge de l’expropriation du département du Gard de fixer les indemnités dues au propriétaire exproprié comme suit :

– indemnité principale 12 885,80 € ;

– indemnité de remploi de 3 602,55 €.

Demandes de la partie expropriée (conclusions en réponse) :

Madame [H] prend acte de ce que la date de référence est fixée au 17.05.2019 tenant l’adoption du PLU par la Commune d'[Localité 32] le 14.05.2019 avec opposabilité au 17.05.2019 aux tiers, classant la zone où se situe les parcelles de cette dernière en zone Nr avec risque identifié. Madame [H] prend acte de son expropriation. Pour autant, l’indemnisation proposée par le l’ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL [Localité 35] GARDONS et la méthodologie appliquée pour aboutir à cette offre ne sont pas acceptables.

L’EPTB GARDON se base sur ses propres offres. Les termes de référence retenus portent respectivement sur des terrains en nature de bois et taillis et en nature de terres et prés et ils résultent des acquisitions réalisées par l’EPTB Gardons postérieurement à la déclaration d’utilité publique du projet. Les montants indiqués correspondent à l’indemnité principale dont les parties sont convenues.

En clair, elle retient comme base de calcul les indemnités qu’elle a proposé. Cela n’est pas sérieux. C’est d’autant moins sérieux qu’il existe un marché.

La valeur vénale doit être déterminée sur la valeur du marché.

Pour cela :

a. soit on regarde comme cela a été fait par le Commissaire du gouvernement, les prix pratiqués pour des biens similaires vendus dans le secteur. Ce dernier retient 34 mutations de terrains non bâtis sur 4 ans dans un rayon d'1Km. Il fixe un prix moyen de 1,17 €/m² pour les bois, soit en ce qui nous concerne les parcelles BN [Cadastre 15] et [Cadastre 22] pour 14232 m² et un prix moyen de 1,30 m² pour les terres, soit la parcelle BN105 de 7189 m2.

b. Soit on prend la valeur réelle des biens, les plus similaires à ceux de la concluante, et non une moyenne sur 34 ventes.

Les terres à proximité immédiates, voisines, de celles de la concluante se sont vendues à 4,49 € m², rien ne justifie dès lors que cette valeur réelle de marché ne soit pas retenue ou soit minorée. A ce titre, il est versé au dossier plusieurs annonces portant sur des parcelles voisines attestant de la valeur des terres à 4 €/m².

Pour être complet, il sera précisé que les terres expropriées par l’EPTB GARDONS sous couverts sous prétexte d’écologie va être exploitée indirectement par l’EPTB qui en tirera profit en remettant en location sous forme, vraisemblablement, de baux environnementaux, conclus avec des agriculteurs choisis, les terres expropriées.

Mme [M] [N] épouse [H] sollicite donc :

— pour les parcelles en nature de terre, 17 397,38 € (7189 m² x 2,42 €) pour la parcelle BN [Cadastre 3],

— pour les parcelles en nature de taillis, 23 055,84 € (14232 X 1,62 €) pour les parcelles BN [Cadastre 15] et [Cadastre 22].

L’indemnité de remploi, de droit, sera fixée à 5 037 euros.

En conséquence, Mme [M] [N] épouse [H] demande donc au juge de l’expropriation de :

— A titre principal, FIXER les indemnités dues à Mme [H], propriétaire expropriée, comme suit :

— Indemnité principale 40 453,22 €

— Indemnité de remploi 5 037 €,

— A titre subsidiaire, si par impossible Mme le Juge de l’expropriation ne retenait pas la valeur réelle des biens comme valeur d’indemnisation, FIXER les indemnités dues à Mme [H], propriétaire expropriée, comme suit :

— Indemnité principale 19 467 €

— Indemnité de remploi 5 037 €

— CONDAMNER aux dépens de la présente instance, outre au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Propositions du Commissaire du Gouvernement (conclusions après transport) :

S’agissant de la date de référence, elle est arrêtée à la date d’opposabilité du PLU approuvé par délibération du Conseil Municipal le 14 mai 2019, soit au 17 mai 2019.

Les parcelles se trouvent en zone Nr du PLU : Secteur naturel soumis à un risque identifié (PPRI, PPRT) et soumis au droit de préemption au titre des espaces naturels sensible.

Les biens doivent être évalués en fonction de Ieur usage effectif à la date de référence (cf. art L 322-2 Code urbanisme).

La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.

Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

L’indemnité principale consiste à indemniser le propriétaire évincé de son bien sur la base de la valeur vénale de marché étudié sur la base des 34 mutations de terrains non bâtis intervenues au cours des 4 dernières années dans un rayon d'1 km autour du bien.

Sur l’étude de 34 mutations, Ie prix moyen global ressort à 1,24 €/m² pour une fourchette de prix de 0,31 €/m² à 4,49 €/m².

Le terme extrême de 4,49€/m² est situé à proximité de la zone des Paluns et constitue le terme extrême.

Une fois exclus Ies termes extrêmes le prix moyen ressort à 1,17€/m².

Pour les parcelles en nature de terre/pré, de nombreux termes comportent Ia mention fixant Ie prix du m² de terre à 1 €/m² pour des actes relatifs à des acquisitions de terres de différentes natures.

Pour de nombreux actes relatifs à l’acquisition exclusive de parcelles en nature de terre/pré Ie prix ressort également à 1 €/m².

Nombreux termes concernent des terres situées dans Ia zone Grande Palun

En dehors de Ia stricte zone de la Grande Palun ([Localité 48], [Localité 46], [Localité 45]) mais toujours dans Ie rayon de recherche de 1 km l’étude fait ressortir 6 termes de mutations de parcelles en nature exclusive de terre/pré dont le prix moyen ressort à 1,63 €/m² et à 1,53 €/m² une fois exclus Ies termes extrêmes.

Deux termes concernent des terres cultivées pour des prix de 1,46 €/m² et 2,42 €/m².

La fourchette de prix moyens observés pour Ies parcelles en nature de terres/pré varie donc de 1€/m² à 1,6 €/m².

Compte tenu de ces éléments, pour une parcelle en nature de terre non cultivée Ie prix retenu est arbitré à 1,30 €/m².

Pour les parcelles en nature de bois/taillis, de nombreux termes comportent la mention fixant le prix du m² de bois/taillis à 0,40 €/m² pour des actes relatifs à des acquisitions de terres de différentes natures. 4 termes visent expressément des mutations de terres en nature exclusive de bois/taillis. Le prix moyen ressort à 1,62 €/m² mais avec prise en compte du terme extrême de |'étude. Ce terme extrême exclu, le prix moyen ressort à 0,66 €/m².

Compte tenu de ces termes et des nombreuses mutations faisant référence au prix convenu de 0,40 €/m² pour la terre en nature de bois/taillis, la valeur retenue est arbitrée à 0,50 €/m² pour la parcelle en nature de bois/taillis.

Le commissaire du gouvernement propose donc :

— la valeur vénale de la parcelle de terre/pré est estimée à 1,30 €/m² * 7189 m2 = 9 345,70 € arrondie à 9 346 € ;

— la valeur vénale des parcelles de bois/taillis est estimée à 0,50 €/m² * 20 242 m2 = 10 121€

Valeur de l’ensemble estimé à 19 467 €.

Le propriétaire exproprié a droit à une indemnité de remploi.

L’indemnité principale constitue l’assiette de calcul de l’indemnité de remploi. Cette indemnité accessoire vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent. Elle est calculée forfaitairement par l’application de taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale.

Le protocole agricole interdépartemental prévoit que l’indemnité de remploi est calculée sur l’indemnité principale est fixée à :

30 % jusqu’à 7 622 €, 25 % entre 7 622 et 15 245 €, et 20 % au-delà de 15 245 €.

Sur la base d’une valeur vénale de 19 467 €, les frais de remploi sont évalués à 5 036,75 € arrondis à 5 037 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

L’article L 222-2 du code de l’expropriation dispose en ses alinéas 1 & 2 que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge, des cessions amiables antérieures à la déclaration d’utilité publique.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

1- Sur les biens expropriés

L’emprise affecte totalement la parcelle cadastrée BN [Cadastre 15] sise [Adresse 44] sur la commune d'[Localité 32]. La surface parcellaire totale est arrêtée à 10344 m².

L’emprise affecte totalement la parcelle cadastrée BN [Cadastre 22] sise [Adresse 44] sur la commune d'[Localité 32]. La surface parcellaire totale est arrêtée à 3898 m².

L’emprise affecte totalement la parcelle cadastrée BN [Cadastre 3] sise [Adresse 44] sur la commune d'[Localité 32]. La surface parcellaire totale est arrêtée à 7189 m².

Les parties ne s’accordent pas sur la date de référence.

L’article L 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose :

« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 42] [Localité 50], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Toutefois, en vertu de l’article L 215-18 du code de l''urbanisme, « Lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est remplacée, s’il existe un plan local d’urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. »

En l’espèce, les parcelles concernées sont soumises au droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles.

Par délibération du conseil municipal du 14 mai 2019, la commune d'[Localité 32] s’est dotée d’un PLU rendu opposable le 17 mai 2019.

La date de référence est donc fixée au 17 mai 2019.

Les biens expropriés sont classés en zone Nr du PLU, étant précisé que le règlement écrit du plan local d’urbanisme désigne ce secteur comme « soumis à un risque identifié par le PPR inondation et le PPR technologique ».

Les parcelles sont situées en zone d’aléa fort dans la cartographie des aléas du plan de prévention des risques d’inondation du bassin versant du Rhône sur la commune d'[Localité 32]. La zone F-NU, dans laquelle sont situés les biens et qui correspond aux zones urbanisées inondables affectées d’un aléa fort au PRI est soumise au principe général d’interdiction de toute construction nouvelle.

Il est constant que les terrains en nature de taillis (BN [Cadastre 15] et BN [Cadastre 22]) et celui en nature terre (BN [Cadastre 3]) ne peuvent pas recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Ils seront évalués selon son usage effectif :

— parcelle BN [Cadastre 3] non cultivée en nature de terre ;

— parcelles BN [Cadastre 15] et BN [Cadastre 22] non cultivées en nature de taillis.

2- Sur l’indemnisation

* Indemnité principale :

L’indemnité principale doit correspondre à la valeur du bien exproprié.

Elle doit donc être fixée au prix le plus probable auquel le bien serait vendu dans des conditions normales.

La loi ne définit pas de méthode d’évaluation qui s’imposerait dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Pour autant, pour déterminer la valeur d’un bien, il est d’usage de recourir à la méthode dite par comparaison, en se fondant sur des termes de références, soit en l’occurrence des prix convenus lors de cessions de biens comparables dans le même secteur que le bien concerné ou, à défaut, dans une zone similaire.

En conséquence le juge choisit la méthode qu’il utilise pour évaluer l’indemnité, à l’exception des procédures d’expropriation poursuivie sur le fondement des articles L 511-1 et suivants du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Lorsque les parties emploient des méthodes différentes, il est possible d’évaluer le bien selon chacune d’elle et de choisir ensuite la méthode la plus adaptée à l’espèce. Il ne saurait s’agir toutefois de faire une moyenne de méthodes différentes, une telle modalité ayant peu de sens économique et mathématique.

En l’espèce, les parties comparantes s’accordent sur la méthode d’évaluation par comparaison tenant le marché immobilier local.

** indemnité principale pour la parcelle BN [Cadastre 6]

Mme [M] [N] épouse [H] produit cinq annonces d’offre de vente de parcelles qui attesteraient selon elle d’une vente de terrains agricoles par les professionnels du secteur à 4 €/m².

Il est toutefois de jurisprudence constante que seules des transactions immobilières abouties peuvent constituer des termes de référence/termes de comparaison. Tel n’est pas le cas d’offres de vente ou d’achat non concrétisées, d’annonces ou d’estimations immobilières.

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons détaille dix termes de comparaison. Il s’agit de dix acquisitions amiables réalisées par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons entre octobre 2020 et mars 2023, de parcelles en nature de terre ou de pré situées à [Localité 43] à [Localité 32], au prix de 1 €/m² quelle que soit la superficie.

Parmi les 34 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, six sont similaires aux termes de comparaison de la partie expropriante.

Le marché local sur le site de [Localité 43] est suffisamment actif entre 2020 et 2024 pour justifier d’écarter les douze termes de comparaison relatifs à des cessions de parcelles sises à [Localité 32] mais sur d’autres sites, à savoir [Localité 46], [Localité 39], [Localité 45], [Localité 51], [Localité 49].

L’étude des seize termes de comparaison restants (différents de ceux produits par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons) met en évidence des cessions de parcelles similaires en 2023 au prix de 1 €/m² et des cessions de parcelles récentes (2024) au prix de 1 €/m², 1,20 €/m² ou 1,50 €/m².

Toutefois le terme à 1,20 €/m² (cession du 18 mars 2024) concerne la parcelle BN [Cadastre 14] de 1075 m² à 50% en zone Nr et 50% en zone Ar. Quant au terme à 1,50 €/m² (cession du 24 septembre 2024), il concerne la parcelle BN [Cadastre 13] d’une superficie de 3100 m² à 31% en zone Nr et 69% en zone Ar.

S’agissant des deux termes de référence expressément visés par la partie expropriée à l’appui de sa demande de fixation d’une valeur à 2,42 €/m², le terme à 1,46 € /m² (cession du 18 avril 2024) concerne la parcelle [Cadastre 38] sise à « [Adresse 47] », et au surplus parcelle cultivée. Le terme à 2,42 €/m² (cession du 17 juin 2024) concerne les parcelles [Cadastre 37] et [Cadastre 21] en nature réelle de terre, cultivées.

En conséquence, le prix de 2,42 €/m² proposé par Mme [M] [N] épouse [H] et celui de 1,30 €/m² proposé par le commissaire du gouvernement à titre principal et par Mme [M] [N] épouse [H] à titre subsidiaire, ne sont pas suffisamment étayés de termes de référence pertinents pour être retenus à l’inverse du prix de 1 €/m² proposé par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons.

Il s’ensuit une indemnité principale qui sera fixée à : 7189 m² x 1 € = 7 189 euros.

** indemnité principale pour les parcelles BN [Cadastre 15] et BN [Cadastre 22]

Mme [M] [N] épouse [H] produit cinq annonces d’offre de vente de parcelles qui attesteraient selon elle d’une vente de terrains agricoles par les professionnels du secteur à 4 €/m².

Il est toutefois de jurisprudence constante que seules des transactions immobilières abouties peuvent constituer des termes de référence/termes de comparaison. Tel n’est pas le cas d’offres de vente ou d’achat non concrétisées, d’annonces ou d’estimations immobilières.

L’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons détaille six termes de comparaison. Il s’agit de six acquisitions amiables réalisées par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons entre juillet 2020 et février 2022, de parcelles en nature de bois ou taillis situées à [Localité 43] à [Localité 32], au prix de 0,40 €/m² quelle que soit la superficie.

Parmi les 34 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, trois sont similaires aux termes de comparaison de la partie expropriante.

Le marché local sur le site de [Localité 43] est suffisamment actif entre 2020 et 2024 pour justifier d’écarter les douze termes de comparaison relatifs à des cessions de parcelles sises à [Localité 32] mais sur d’autres sites, à savoir [Localité 46], [Localité 39], [Localité 45], [Localité 51], [Localité 49].

Parmi les dix-neuf termes de comparaison restants (différents de ceux produits par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons), il convient d’écarter les cessions de parcelles en nature de pré ou de terre, et/ou majoritairement en zone Ar, soit les cessions des parcelles BN [Cadastre 31], [Cadastre 7], [Cadastre 29], [Cadastre 28], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 1], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 11], [Cadastre 9], [Cadastre 14], [Cadastre 13].

L’étude des six termes de référence restants met en évidence :

— une cession du 15 mars 2022 de la parcelle BN [Cadastre 26] (2380 m²) en nature de taillis mais déclarée en polycultures et cadastrée en nature de terre, au prix de 1 €/m² ;

— une cession du 27 septembre 2022 de la parcelle BN [Cadastre 19] (3382 m²) en nature réelle de taillis d’après une photographie aérienne mais déclarée à l’acte notarié en nature de pré et cadastrée en nature de pré, au prix de 1 €/m² ;

— une cession du 23 novembre 2021 des parcelles BN [Cadastre 23] et [Cadastre 24] (2881 m²) en nature de taillis au prix de 1€/m² ;

— une cession du 25 juin 2024 de la parcelle BN [Cadastre 20] (1480 m²) en nature de bois/taillis au prix de 1 €/m² ;

— une cession du 17 novembre 2022 des parcelles BN [Cadastre 30] et [Cadastre 8] au prix de 0,40 €/m² pour les 217 m² de bois/taillis ;

— une cession du 5 mars 2021 des parcelles BN [Cadastre 16] [Cadastre 17] 40 51 53 69 70 72 85 93 95 96 97 112 116 124, BM [Cadastre 18] 347 351 (139284 m²) au prix de 0,40€/m² pour les 3% en bois.

Il s’évince de ces éléments que seules trois cessions de parcelles déclarées en nature de taillis sur les douze termes de référence pertinents (même nature de parcelle ; même site ; même zone) ont été réalisées au prix de 1 €/m².

En conséquence, le prix de 1,62 €/m² proposé par la partie expropriée et celui de 0,50€/m² proposé par le commissaire du gouvernement à titre principal et par Mme [M] [N] épouse [H] à titre subsidiaire, ne sont pas suffisamment étayés de termes de référence pertinents pour être retenus à l’inverse du prix de 0,40 €/m² proposé par l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons.

Il s’ensuit une indemnité principale qui sera fixée :

— pour la parcelle BN [Cadastre 15] à : 10344 m² x 0,40 € = 4 137,60 euros ;

— pour la parcelle [Cadastre 36] à : 3898 m² x 0,40 € = 1 559,20 euros.

* Indemnité de remploi :

Cette indemnité de remploi vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau bien équivalent. Elle est calculée forfaitairement par l’application de taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale.

Les parties comparantes s’accordent sur l’application des taux dégressifs fixés par le protocole agricole interdépartemental à savoir : 30 % jusqu’à 7 622 € de l’indemnité principale, 25 % entre 7 622 et 15 245 € d’indemnité principale, et 20 % au-delà de 15 245 €.

Ainsi, l’indemnité de remploi elle doit être fixée à :

– 30 % de l’indemnité principale jusqu’à 7 622 € : 2 286,60 euros ;

– 25 % de l’indemnité principale comprise entre 7 623 € et 15 245 € : 1 315,95 euros ;

– 20 % de l’indemnité principale pour le surplus : 0 euro ;

Soit un total de 3 602,55 euros.

3- Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article L 312- 1 du Code de l’expropriation, l’entité expropriante supportera seule les dépens de première instance.

L’équité commande de faire supporter à l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons une partie des frais non compris dans les dépens engagés par Mme [M] [N] épouse [H], en le condamnant à payer à cette dernière une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de l’Expropriation, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire en premier ressort,

FIXONS à :

—  12 885,80 euros l’indemnité principale,

—  3 602,55 euros l’indemnité de remploi,

indemnités revenant à Mme [M] [N] épouse [H], au titre de la dépossession totale des parcelles cadastrées BN [Cadastre 15], BN [Cadastre 22] et BN [Cadastre 3] sises [Adresse 44] à [Adresse 33] ;

CONDAMNONS l’Etablissement Public Territorial de [Localité 35] Gardons à verser à Mme [M] [N] épouse [H] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que l’autorité expropriante supportera seule les dépens.

La greffière, La juge de l’expropriation,