Copie délivrée

à

la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 14]

Le 19 Mai 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 23/05050 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KFFS

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Madame [J] [Y], épouse [KV],

retraitée,

née à [Localité 14] (30) le 9 octobre 1939,

de nationalité française,

domiciliée [Adresse 3],

Madame [H], [N], [U] [KV],

enseignante,

née à [Localité 13] (13) le 3 juin 1966,

de nationalité française,

domiciliée [Adresse 7],

Madame [A], [F], [U] [KV], épouse [SU],

cadre de la fonction publique,

née le 21 juin 1969 à [Localité 12] (94),

de nationalité française, domiciliée [Adresse 10],

Toutes trois venant aux droits de Monsieur [FL] [KV], décédé le 4 mai 2024

représentées par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP DELSOL-GUIZARD ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant,

à :

Mme [V] [K] née [T],

demeurant [Adresse 1]

M. [C] [K],

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Mai 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [FL] [KV] était propriétaire d’un ensemble immobilier à usage commercial sur la commune de [Localité 15] (30), au [Adresse 6] et [Adresse 9].

Cet ensemble immobilier de 165 m² environ est composé d’un magasin à usage commercial en rez-de-chaussée et d’une habitation de 82 m² au premier étage, comprenant une cuisine, une salle de bain, une salle à manger, une chambre, un vestibule et un grenier.

Par actes des 29 décembre 1978 et 28 mars 1979, l’ensemble immobilier a été loué à Monsieur [RE] [L] et Madame [O] [B], aux droits desquels ont succédé le 17 novembre 1987 Monsieur et Madame [K], qui exercent dans les lieux une activité de vente d’objets de décoration.

Le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements, dont le dernier en date du 24 décembre 2014 à effet du 1er avril 2015 pour une durée de neuf années venant à expiration le 31 mars 2024.

En 2022, en accédant aux locaux, Madame [A] [KV], fille de Monsieur [FL] [KV] a estimé que diverses stipulations du bail n’étaient pas respectées notamment l’affectation du premier étage à usage d’habitation et son entretien.

Un commandement a alors été signifié par Maître [I], commissaire de justice, en date du 29 juillet 2022 ordonnant à Monsieur et Madame [K] « d’avoir à se conformer dans le délai d’un mois aux stipulations dudit bail », et plus spécialement à la clause suivante stipulant que « le preneur habitera lesdits locaux par lui-même et sa famille sans pouvoir changer la destination il devra en user en bon père de famille ».

Par ordonnance du 17 janvier 2023, Madame la Présidente du tribunal judiciaire de Nîmes, sur requête en date du 12 janvier 2023 des consorts [KV], a commis et autorisé Maître [OO] à se rendre sur les lieux et accéder à l’appartement litigieux avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier pour :

constater la réalité de l’occupation de l’appartement loué aux consorts [K], donner tous les éléments de nature à déterminer l’usage de l’appartement loué aux consorts [K], décrire l’état actuel de l’appartement permettant d’établir les réparations locatives, décrire l’état actuel de l’appartement permettant de déterminer si les preneurs jouissent du bien en bon père de famille, ou que le preneur ne jouit pas et n’use pas du bien en bon père de famille, décrire les précautions prises par le preneur pour protéger les installations d’eau des détériorations provenant du gel, se faire remettre tous documents utiles à sa mission, dresser un procès-verbal des constatations effectuées.

Maître [OO] s’est rendu sur les lieux le 17 février 2023 à 10 heures aux fins de procéder aux constatations ordonnées et a été amené à faire intervenir non seulement un serrurier mais également la force publique.

Le 22 juin 2023, M. [FL] [KV] a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice un congé sans offre de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes, à échéance du 31 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, M. [FL] [KV] a assigné Mme [V] [K] née [T] et M. [C] [K] devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de constater la résiliation judiciaire du bail des 29 décembre 1978 et 28 mars 1979 à la suite de la faute d’une particulière gravité des locataires, ordonner leur expulsion et les condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux.

Le 4 mai 2024, M. [FL] [KV] est décédé. Son épouse, Mme [J] [KV], et ses deux filles, Mesdames [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] lui ont succédé dans ses droits sur le bien objet du litige et dans l’instance en cours en leur qualité d’ayant droit.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 février 2025, Mesdames [J] [Y] épouse [KV], [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 370 et 373 du code de procédure civile, 1100 et suivants et 1217 et suivants du code civil, R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, L. 145-1 et suivants du code de commerce, de :

CONSTATER l’interruption d’instance du fait du décès de Monsieur [FL] [KV] et sa reprise immédiate par l’intervention volontaire de Mesdames [J] [Y] épouse [KV], [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU],

A titre principal :

PRONONCER la résiliation du bail liant Monsieur [C] [K] et Madame [V] [T], épouse [K] d’une part, et Mesdames [J] [Y] épouse [KV], [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] d’autre part, en raison des manquements graves des preneurs à leurs obligations contractuelles,

FIXER la date de résiliation dû à la date de délivrance de l’assignation aux preneurs,

A titre subsidiaire :

CONSTATER l’effet produit par le congé sans offre de renouvellement délivré aux preneurs en date du 1er avril 2024,

En tout état de cause :

ORDONNER l’expulsion des occupants de l’immeuble objet du bail litigieux,

ASSORTIR cette mesure d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, qui s’ajoutera à l’indemnité d’occupation des locaux,

ORDONNER une expertise, confiée à tel expert que le Tribunal de céans estimera compétent, avec pour mission de :

— Convoquer les parties à l’immeuble objet du bail litigieux, sis [Adresse 5],

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles,

— Procéder à la visite des lieux,

— Procéder à toutes constatations utiles,

— Recueillir les observations des parties,

— Déterminer l’ensemble des travaux nécessaires à rendre le premier étage du local propre à l’usage de sa destination d’habitation,

— Déterminer l’ensemble des travaux nécessaire à rendre le rez-de-chaussée du local conforme à son état initial, en bon état locatif,

— Déterminer si, au regard de leur ampleur, ces travaux nécessitent d’être confiés à un maître d’œuvre,

— Chiffrer le montant de ces travaux, y compris le cas échéant les frais de maîtrise d’oeuvre,

— Estimer la durée nécessaire à la réalisation de ces travaux,

— Déterminer le montant de l’indemnité d’occupation des lieux au regard de la valeur commerciale d’un bien normalement entretenu,

— Au terme de sa mission, remettre un rapport de synthèse reprenant ses constatations et investigations, les échanges avec les parties, ainsi que ses conclusions, dans un délai de trois mois.

SURSEOIR A STATUER sur l’indemnisation des préjudices subis par les bailleresses, dans l’attente du dépôt des conclusions de l’expert,

INVITER les parties à conclure de nouveau s’agissant de l’indemnisation des préjudices subis par les bailleresses, et de l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail, après le dépôt des conclusions de l’expert,

CONDAMNER Madame [T], épouse [K] et Monsieur [K] à payer aux demanderesses une somme de 3203,82 euros en réparation du préjudice résultant de leur obstruction délibérée à la réalisation des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique,

CONDAMNER Madame [T], épouse [K] et Monsieur [K] à payer aux demanderesses une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [T], épouse [K] et Monsieur [K] aux entiers dépens, incluant les honoraires des commissaires de justice saisis pour constater l’état des lieux préalablement à l’engagement de la présente action, ainsi que les frais de signification.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [KV] soutiennent que l’absence de clause résolutoire dans le bail est sans incidence dans le cadre d’une action en résiliation judiciaire. Ils ajoutent que le défaut de mise en demeure préalable est également inopérant.

Ils expliquent que les locataires ont utilisé la partie des locaux devant être affectée à usage d’habitation pour le stockage de leurs marchandises et matériels et qu’ils l’ont laissée se dégrader faute d’entretien, sans même les informer des détériorations subséquentes, ne leur permettant ainsi pas d’intervenir à temps. Ils font également état d’un comportement inacceptable des époux [K], mettant plus particulièrement en avant les violences commises sur l’officier ministériel.

Ils versent aux débats notamment des photographies prises par l’agence immobilière, des procès-verbaux de constats de commissaires de justice, les attestations d’un architecte et d’un maçon qui ont pu visiter les locaux et le jugement du tribunal correctionnel de Nîmes du 16 novembre 2023 condamnant M. [C] [K].

Ils estiment que la procédure initiée devant l'[Localité 11] par les bailleurs tient d’une stratégie visant à maquiller leurs propres fautes. Ils indiquent qu’en l’état qu’aucun arrêté d’insalubrité n’a été émis.

Ils soulignent que les consorts [K] n’ont pas assuré l’entretien et les ont empêchés d’y procéder, se rendant responsables de la dégradation du bien. Ils considèrent que le loyer étant très inférieur au coût du marché, l’indemnité d’occupation devra être évaluée dans le cadre d’une expertise judiciaire. Ils indiquent que l’obstruction répétée des preneurs à les laisser exécuter les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral a généré in fine un surcoût à leur charge.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 février 2025, Mme [V] [K] née [T] et M. [C] [K] demandent au tribunal, de :

Débouter les consorts [KV] de l’ensemble de leurs demandes, pour les motifs ci-dessus exposés,

Condamner les consorts [KV] à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

Condamner les consorts [KV] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.

Les époux [K] considèrent que la résiliation d’un bail commercial ne peut être invoquée que si une clause résolutoire y figure, ce qui n’est pas le cas ici. Ils estiment en outre que l’inexécution reprochée au locataire par le bailleur doit être inscrite au contrat comme susceptible de permettre l’activation de la clause.

Ils soulignent que les requérants doivent rapporter la preuve d’un motif grave et légitime pour obtenir la résiliation légitime, ce qu’ils ne font pas en l’espèce. Ils soutiennent que le manquement avancé, dont le caractère grave et légitime est souverainement apprécié par les juges du fond, doit se rattacher par un lien suffisant à l’exécution du bail commercial, et avoir une incidence notable sur l’exécution du contrat, ou a minima dans les rapports bailleur/locataire.

Ils indiquent que le commandement signifié le 29 juillet 2022 ne visait pas le défaut d’entretien des lieux loués, ce qui est aujourd’hui reproché par les bailleurs, témoignant de leur mauvaise foi.

Ils contestent employer le premier étage comme le lieu de stockage et non en usage d’habitation, précisant que les cartons se trouvent dans le grenier, non dans les pièces à vivre. Ils soutiennent se plaindre depuis de nombreuses années du non-respect par le bailleur de son obligation d’entretien. Ils réfutent l’avoir empêché d’accéder aux lieux pour les entretenir. Ils déclarent que les locaux à usage d’habitation présentent une dangerosité certaine au regard des nombreux désordres l’affectant, et constituent une situation d’insalubrité.

Ils versent aux débats différents courriers ainsi que des procès-verbaux de constats et des attestations de locataires de l’immeuble. Ils se prévalent également d’un arrêté préfectoral de logement insalubre, d’un courrier de l'[Localité 11] et d’un rapport de traitement de l’insalubrité du logement mettant en avant que c’est l’ensemble de l’immeuble qui n’a pas été entretenu par le bailleur.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 24 février 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 6 février 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 17 mars 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 19 mai 2025.

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MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’interruption et la reprise d’instance

Aux termes de l’article 370 du code de procédure civile « A compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible ».

L’article 371 du même code précise qu’ « En aucun cas l’instance n’est interrompue si l’événement survient ou est notifié après l’ouverture des débats. ».

En l’espèce, le décès de Monsieur [FL] [KV], requérant, a été notifié aux défendeurs avant l’ouverture des débats et ses ayants droits sont intervenus volontairement à l’instance concomitamment.

Il y a donc lieu de constater l’interruption d’instance du fait du décès de Monsieur [FL] [KV] et sa reprise immédiate par l’intervention volontaire de Mesdames [J] [Y] épouse [KV], [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU].

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable lors de la conclusions du contrat, « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.».

Il résulte de ce texte qu’une clause résolutoire n’est pas une condition nécessaire à une résiliation judiciaire et il est constant que pour l’exercice de l’action en résolution, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement.

En l’espèce, le bailleur fonde sa demande de résiliation judiciaire sur trois griefs :

— le détournement d’usage de la chose louée,

— le défaut d’entretien des preneurs de la chose louée et le défaut d’information du bailleur par les preneurs,

— le comportement inacceptable par les preneurs.

Il convient de rappeler que l’article 1728 du code civil érige en obligation principale du preneur celle d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Le bail commercial querellé en date des 29 décembre 1978 et 28 mars 1979, repris le 17 novembre 1987 par les époux [K], vise « une bâtisse à usage d’habitation et commerciale située [Adresse 4] et [Adresse 8] (composé des) locaux suivants :

— au rez-de-chaussée : magasin à usage commercial,

— au premier étage : cuisine, salle à manger, chambre, vestibule et grenier ».

La clause « Etat des lieux – entretien » stipule notamment que « le preneur entretiendra les locaux loués en bon état de réparation locatives pendant toute la durée du bail, il en jouira en bon père de famille, sans pouvoir changer la destination des lieux loués et il les rendra en fin de bail, en bon état de réparations locatives ».

La clause « USAGE » spécifie expressément que « le preneur habitera les dits locaux par lui-même et sa famille sans pouvoir en changer la destination et il devra en user en bon père de famille.

Pendant l’hiver, lors des gelées elle prendra toutes les précautions nécessaires pour éviter toutes détériorations provenant du gel des installations d’eau ».

Dans la clause « garantie » est stipulé qu’ « il garnira les lieux loués et les tiendra constamment garnis pendant la durée du bail des meubles meublants et objets mobiliers en quantité et de valeur suffisante pour répondre à tout moment du paiement du loyer et de l’exécution des conditions du bail. ».

Il ressort donc de ces stipulations contractuelles que les parties n’ont pas souhaité déroger à l’obligation principale d’user de la partie habitation des locaux conformément à la destination qui en a été donnée au bail.

Les consorts [KV] produisent une attestation de Mme [D] [Z], exerçant au sein de l’agence immobilière Bazille, qui déclare s’être rendue dans le « logement de fonction » des locaux loués, où elle a constaté « qu’il était occupé en tant que réserve uniquement ».

Elle fait état d’une première visite de l’appartement le 2 janvier 2022 et joint des photos à son attestation. On y voit un salon « encombré d’étagères remplis d’objets de décoration ainsi que les cartons stockés en vrac à même le sol ». La photo de la chambre la montre « encombrée d’étagères remplies d’objets de décoration ainsi que (de) cartons stockés à même le sol ». Le plâtre du plafond de cette pièce est tombé, Mme [D] [Z] précisant que l’agence Bazille n’en a pas été prévenue. Elle produit également des photos du couloir encombré là encore de cartons, de sacs et d’étagères. La cuisine est dans la même disposition, avec un évier inaccessible du fait de la présence de cartons. La photo montre que la fenêtre de cette pièce est « condamnée à rester ouverte en permanence bloquée par la présence du compresseur de climatisation que M. et Mme [K] ont installé ». Les volets sont fermés mais des traces d’humidité sont visibles au plafond.

Mme [D] [Z] fait état d’un second passage le 3 mars 2022 en produisant une nouvelle photo de la cuisine, horodatée, dans laquelle l’évier n’est même plus visible derrière les cartons et la fenêtre toujours maintenue ouverte, volets fermés, par un « compresseur de climatisation ».

Messieurs [R] [P], artisan maçon, et [G] [M], architecte, attestent à leur tour avoir visité l’appartement le 7 juin 2022 en compagnie de Mme [A] [KV] épouse [SU], et constaté qu’il était utilisé comme lieu de stockage de marchandise du local commercial du rez-de-chaussée et qu’il était inhabité.

Le 29 juillet 2022, M. [FL] [KV] a fait signifier par Maître [X] [I] aux époux [K] un « commandement visant la clause résolutoire », leur demandant plus particulièrement d’avoir « à se conformer, dans le délai d’UN MOIS, aux stipulations dudit bail commercial et plus spécialement à la clause suivante (page 4) :

« Le preneur habitera lesdits locaux par lui-même et sa famille sans pouvoir changer la destination et il devra en user en bon père de famille » ».

Il y a lieu de souligner que si les époux [K] dénoncent un manque d’entretien des lieux par le bailleur, ils contestent avant tout à ce stade le changement de destination de l’appartement. A cet effet, le 19 août 2022, ils ont mandaté Maître [S] [I], commissaire de justice, aux fins de constat « de la réalité et de l’actualité » de la situation de l’appartement situé au-dessus du local commercial. L’officier ministériel consigne alors la présence sur place de mobiliers, linges et ustensiles à usage d’habitation, en joignant des photos à son PV. Ces dernières témoignent d’un appartement dégagé de ses cartons, sommairement meublé, avec notamment un lit de camp, une table pliante, un peu de vaisselle, un frigidaire superficiellement rempli, sur lequel repose un vieux téléviseur, deux plaques de gaz amovibles et une table avec chaise faisant office de bureau.

Il est manifeste que si cet équipement restitue aux locaux leur destination d’habitation, ils sont insuffisants pour accueillir un couple, le lit de camp notamment ne permettant qu’un seul couchage.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022, le bailleur a mandaté Maître [E] [OO] aux fins de constatations visant à établir que les locataires vivaient en réalité au [Adresse 2] à [Localité 16] (30). Cela n’est cependant pas contesté par les défendeurs qui y ont élu domicile dans le cadre de la présente procédure. Par ordonnance du 17 janvier 2023, le bailleur a obtenu l’autorisation pour ce même officier ministériel de pénétrer dans l’appartement litigieux. Lors de son intervention du 17 février 2023, le commissaire de justice, accompagné d’un serrurier et d’un clerc, s’est heurté à une forte opposition de M. [C] [K], qui s’est d’ailleurs soldée pour ce dernier par une condamnation à 6 mois d’emprisonnement avec sursis pour « menace, violence ou acte d’intimidation envers un officier public ou ministériel pour qu’il accomplisse ou s’abstienne d’acte de sa fonction ». A l’issue de sa visite des lieux, « sous la protection continue des forces de l’ordre », le commissaire de justice constate l’absence d’ « élément, signe ou trace d’une quelconque destination à usage d’habitation ». Photos à l’appui, il montre des « lieux (…) envahis de cartons contenant des articles en relation avec l’activité commerciale exercée dans le local du rez-de-chaussée (luminaires, décoration, souvenirs, quincaillerie, petites denrées alimentaires…). Il souligne que « le stockage de ces marchandises occupe la totalité de la surface des lieux, de sorte qu’il n’existe aucune disponibilité pour assurer une place suffisante pouvant permettre une occupation à usage d’habitation. Les pièces (…) ne sont aujourd’hui destinées qu’à un seul usage d’entrepôt de marchandises conditionnées en carton, pour certains amoncelés les uns sur les autres, ou encore jetés pêle-mêle au sol, ou pour d’autres encore, dans leur plus grand nombre, entreposés sur les étagères bois ». Il précise d’ailleurs que « la plupart des pièces sont effectivement munies d’étagères en structure bois, aménagées sur mesure, dissimulées derrière de grandes tentures de voilage tissu, couvrant toute l’emprise de ces rayonnages sur lesquels est stockée la marchandise ». Il souligne que ces étagères, « dressées dans le seul but de stockage », « remplies de marchandises en relation directe avec l’activité commerciale exercée par les époux [K] en rez-de-chaussée du bâtiment », ne permettent plus de déterminer l’affectation originelle des pièces de l’appartement « hormis les pièces de cuisine et salle d’eau ».

Il poursuit son PV en décrivant l’état de vétusté avancé des lieux et leur manque d’entretien.

Il s’évince de ces éléments que les locataires n’ont sommairement meublé et retiré leurs cartons de l’appartement que momentanément pour faire constater par commissaire de justice le 19 août 2022 une apparence de maintien à usage d’habitation des locaux litigieux. Les attestations produites, avec photos à l’appui pour l’une au moins, et le constat de Maître [OO], montrent qu’avant et après cette date les époux [K] ont utilisé l’appartement comme lieu de stockage pour leur commerce. Le rangement précaire de l’appartement aux fins de constat par un officier ministériel en ressort comme une manœuvre visant à tromper le bailleur, que ce dernier a déjoué en faisant intervenir un autre commissaire de justice qui s’est d’ailleurs alors confronté à la vaine mais coupable résistance de M. [C] [K].

Il s’ensuit que les époux [K] ont, contrairement à leurs allégations, modifié la destination de l’appartement loué, pour en faire un lieu de stockage pour leur commerce, en violation des stipulations contractuelles mais aussi de leur principale obligation légale de locataire. La violation constatée de leurs obligations contractuelles présente d’ailleurs un lien direct avec l’aspect purement commercial de leur bail, s’agissant d’un détournement d’affectation élargissant le périmètre des locaux commerciaux pour le stockage de marchandises.

Les locataires, tout en tentant d’établir que l’appartement a été maintenu dans sa destination d’usage d’habitation, allèguent contradictoirement « l’absence totale de réalisation par le bailleur des travaux et réparations nécessaires à permettre que le local reste conforme à sa destination ».

Néanmoins, le constat d’huissier du 23 mai 1995, notant que le « sol de la cuisine est très dangereux et risque de tomber à tout moment » est insuffisant pour expliquer l’état de l’appartement 30 ans plus tard. L’absence de courrier des locataires sur cette problématique avant un rappel en janvier 2002, dans le cadre d’une demande des locataires visant principalement des « travaux d’améliorations et de rajeunissement des décors du magasin », tempère encore la difficulté dénoncée. En 2007, le PV de Maître [X] [I] fait suite à une demande des époux [K] pour « une partie du plafond (du) local commercial (qui) s’est effondrée » par suite de la non réalisation des travaux de réfection et de consolidation par le bailleur selon les locataires ; s’il est mentionné l’écroulement d’une corniche, il n’est fait ici aucun lien avec le sol de la cuisine précédemment évoqué, d’autant que les suites de ce contentieux se sont concentrées uniquement sur la prise en charge des réparations du faux-plafond du local commercial, étranger à l’appartement en litige.

Il ne ressort des échanges entre locataires et bailleur concernant des travaux aucune récrimination portant sur l’impossibilité d’user de l’appartement conformément à sa destination. La dangerosité du sol de la cuisine n’est plus évoquée à compter de 2002 et ne saurait justifier le changement de destination d’un appartement en lieu de stockage. Si les carences du bailleur étaient, le cas échéant, de nature à rendre les lieux impropres à leur habitation, l’absence de procédure initiée sur la période par les locataires rend inopérant ce moyen, qui en toute hypothèse ne pouvait les autoriser à y entreposer leurs marchandises.

Enfin, il sera souligné que le rapport de traitement de l’insalubrité de l'[Localité 11] du 20 avril 2024 fait état d’importants désordres dans l’immeuble, dont des manifestations d’humidité causées notamment par des infiltrations d’eau, une absence de chauffage et une très mauvaise isolation thermique du logement, de mauvaises conditions d’aération du logement, des problèmes de sécurité des personnes liés à l’installation électrique notamment, etc. Lors de cette visite, M. [C] [K] explique avoir cessé d’habiter l’appartement en 1991, soit 4 ans avant sa lettre de 1995 dénonçant la dangerosité du sol de la cuisine. L’essentiel des manifestations d’insalubrité relevées par l'[Localité 11] sont sans lien avec les courriers susmentionnés des locataires reprochant le défaut d’entretien des lieux au bailleur, qui n’a en conséquence pas été averti par ses cocontractant du délabrement des locaux loués.

Il est ainsi caractérisé que les preneurs ont modifié la destination de l’appartement pris à bail, et ont adopté un comportement déloyal à l’encontre de leur bailleur, tentant de lui dissimuler cette situation jusqu’à s’opposer à la mission d’un officier ministériel, et ne l’avertissant pas de la dégradation majeure de son bien, affectant indiscutablement leurs rapports. Cette inexécution de leurs obligations contractuelles ressort suffisamment grave pour prononcer la résolution du bail à compter du 13 octobre 2023, date de l‘assignation et ordonner l’expulsion des preneurs.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

L’article L131-2 du même code précise que l’astreinte est provisoire sauf si le juge en précise son caractère définitif et qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire.

En l’espèce, il sera ordonné une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de un mois après la signification du présent jugement.

Sur la demande d’indemnisation d’un surcoût lié à la réalisation d’office par décision administrative

Aux termes de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable lors de la conclusion du contrat, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.».

En l’espèce, les consorts [KV] demandent aux défendeurs l’indemnisation à hauteur de 3.203,82 euros du surcoût de la mise en conformité de l’installation électrique de l’appartement. Ils s’appuient sur la comparaison du devis du 5 juillet 2024 de leur électricien « Pro Reno » pour 1.212 euros avec celui de 4.088,72 euros de la société Edison en date du 24 septembre 2024, mandatée par la préfecture du Gard dans le cadre d’une procédure de substitution, avec une majoration de 8%.

A la suite de l’arrêté préfectoral du 13 mai 2024 prescrivant des travaux d’urgence dans l’appartement loué, les consorts [KV] ont fait adresser le 28 mai 2024 une sommation aux époux [K] de restituer les clés du logement et d’en permettre l’accès au bailleur ou toute entreprise qu’il aura mandatée pour mettre en sécurité électrique le logement. Il est en outre demandé aux preneurs de vider le logement de tout bien meuble et effets personnels à cette fin.

Lors de ce constat du 3 juin 2024, Maître [WN] [W], commissaire de justice, constate que « de manière générale, les lieux sont toujours encombrés de mobiliers et de marchandises, majoritairement stockés dans des cartons (…) entreposés sur des étagères murales dans diverses pièces du logement, et à même le sol ». Sur interpellation de l’officier ministériel, M. [C] [K] s’est opposé à la restitution des clés, déclarant vouloir « conserver la maîtrise de l’accès à ce logement, et popos(ant) pour cela d’ouvrir et fermer le logement au professionnel mandaté pour les travaux ». Il lui est alors signifié qu’un électricien se présentera le 6 juin à 8 heures, visite finalement repoussée au 10 juin 2024 à la demande de Mme [V] [K]. A cette occasion, l’électricien s’est présenté avec Mme [A] [SU] (fille du bailleur décédé) et le commissaire de justice qui a constaté que les époux [K] n’avaient nullement débarrassé les lieux. Il relate d’ailleurs que le coffret électrique est « difficilement accessible pour y intervenir avec présence de meubles, étagères et objets de décoration du magasin. ». Durant cette visite, les époux [K] réitèrent leur refus de remettre les clés et de débarrasser les lieux. Ils demandent à ce que l’électricien les contacte téléphoniquement à chaque venue et départ du chantier pour lui ouvrir et refermer, ce que le technicien notamment refuse.

En définitive, les échanges entre les parties, ainsi que le compte rendu d’intervention de l’électricien, montrent que celui-ci s’est rendu dans l’appartement pour faire les travaux le 9 juillet 2024. M. [C] [K] l’a alors averti qu’une partie du local commercial était alimentée en électricité par une ligne de l’appartement, sollicitant subséquemment une installation non programmée, que le technicien déclare n’avoir pas pu réaliser sans être prévenu au préalable. Le locataire a alors refusé que l’appartement soit débranché.

Il s’évince de ces éléments que les locataires ont effectivement fait obstruction, à tout le moins freiné les travaux de remise en état de l’électricité que le bailleur a tenté d’initier avant l’intervention par substitution de la préfecture.

Il n’est cependant pas démontré que cette substitution de la préfecture soit à l’origine de la différence entre le devis de l’électricien « Pro Reno » et celui de la société Edison, les prestations présentées n’étant pas les mêmes, rien ne permettant de certifier que l’intervention programmée du premier ait été suffisante dans ces conditions pour satisfaire l’autorité administrative. En revanche, il est établi que le comportement des époux [K] a entraîné la majoration de 8% fixée par la préfecture dans le cadre de la procédure de substitution.

En conséquence les époux [K] seront condamnés à payer aux consorts [KV] la somme de 327,09 euros (4.088,72 x 8%) au titre de l’indemnisation du surcoût des travaux de réfection de l’électricité.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. ».

Les requérants sollicitent une expertise pour évaluer le coût et la durée des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement donné à bail, et subsidiairement pour fixer l’indemnité d’occupation tenant compte d’un « loyer nettement inférieur au prix du marché ».

Néanmoins, cette évaluation ne nécessite pas l’intervention d’un expert judiciaire. L’appartement a pu être visité par l’agent immobilier en charge de ce dossier, ainsi que par Messieurs [R] [P], artisan maçon, et [G] [M], architecte. Les époux [K] ont freiné la réalisation des travaux d’électricité mais ont laissé le technicien réaliser un devis. Les requérants étaient en mesure de faire chiffrer les travaux et de faire procéder à une actualisation du loyer de leurs locaux par des professionnels sans passer par une expertise judiciaire. Le juge ne devant pas suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve, les requérants seront déboutés de leur demande d’expertise.

Sur l’indemnité d’occupation des locaux

La bailleresse demande que l’astreinte assortissant l’expulsion ordonnée s’ajoute à l’indemnité d’occupation des locaux. Dès lors, en l’absence d’autres éléments et nonobstant le rejet de la demande d’expertise, cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer au jour de la résiliation du bail, et courra jusqu’au départ effectif des preneurs matérialisé par leur remise des clés aux bailleurs.

Sur la demande en procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.

En l’espèce, les défendeurs qui succombent à l’instance sont mal fondés à demander des dommages et intérêts pour procédure abusive et seront donc déboutés de ce chef de demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.6° du même code précise que les émoluments des officiers publics ou ministériels entrent dans l’assiette des dépens.

Les époux [K] qui succombent à l’instance en supporteront solidairement les dépens. Néanmoins, les frais de constat de commissaires de justice non désignés à cet effet par décision de justice ne rentrent pas dans les prévisions des dispositions susmentionnées. En l’espèce, seul le constat de commissaire de justice du 17 février 2023, dressé par Maître [E] [OO] a été établi sur décision de justice (ordonnance 23/00017 du 17 janvier 2023 de la Présidente du tribunal judiciaire de Nîmes). En ce qui concerne les frais de signification, ceux de remise du congé sans offre de renouvellement du bail commercial et de sommation de faire ne sont pas des débours imposés par la présente procédure judiciaire et n’en constituent pas des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner solidairement les époux [K] à payer aux consorts [KV] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.500 €. Les défendeurs qui perdent leur procès seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONSTATE l’interruption d’instance du fait du décès de M. [FL] [KV] et sa reprise par l’intervention volontaire de ses ayants-droits Mme [J] [Y] épouse [KV], Mme [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail des 29 décembre 1978 et 28 mars 1979, repris par M. [C] [K] et Mme [V] [T] épouse [K] et les liant à Mme [J] [Y] épouse [KV], Mme [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU], ayants-droits de M. [FL] [KV], et visant les locaux sis [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Localité 15] (30), à compter du 13 octobre 2023 ;

ORDONNE l’expulsion des occupants de l’immeuble objet de ce bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de un mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [V] [T] épouse [K] à payer à Mme [J] [Y] épouse [KV], Mme [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] une indemnité d’occupation des locaux d’un montant identique au prix du loyer des locaux au 13 octobre 2023, pour la période du 13 octobre 2023 jusqu’au départ effectif des preneurs matérialisé par leur remise des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [V] [T] épouse [K] à payer à Mme [J] [Y] épouse [KV], Mme [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] la somme de 327,09 euros au titre de l’indemnisation du surcoût des travaux de réfection de l’électricité ;

DEBOUTE Mme [J] [Y] épouse [KV], Mme [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] du surplus de leur demande indemnitaire ;

DEBOUTE Mme [J] [Y] épouse [KV], Mme [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE M. [C] [K] et Mme [V] [T] épouse [K] de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive ;

N° RG 23/05050 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KFFS

CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [V] [T] épouse [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du constat de commissaire de justice du 17 février 2023, dressé par Maître [E] [OO] sur ordonnance 23/00017 du 17 janvier 2023 de la Présidente du tribunal judiciaire de Nîmes ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [K] et Mme [V] [T] épouse [K] à payer à Mme [J] [Y] épouse [KV], Mme [H] [KV] et [A] [KV] épouse [SU] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [C] [K] et Mme [V] [T] épouse [K] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT