Copie délivrée

à

M^e Karima CHABOUR

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SELARL PG AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [P]

Le 05 Février 2025

Troisième Chambre Civile

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N° RG 22/01531 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JM4X

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de [P], Troisième Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

M. [Y], [C] [D]

né le 12 Juillet 1941 à [Localité 14], demeurant [Adresse 12]

représenté par la SELARL PG AVOCAT, avocats au barreau de [P], avocats plaidant, vestiaire :

à :

S.E.L.A.R.L. AJ [O] & ASSOCIES, es qualité d’administrateur provisoire de la COPROPRIETE LES ESPIJADES

dont le siège se situe [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

S.E.L.A.R.L. DE [T] [R] & BERTHOLET, Administrateurs judiciaires associés, es qualité d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires LES ESPIJADES

dont le siège se situe [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADN IMMO inscrite au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 809 826 878,

dont le siège se situe [Adresse 5], désigné à ces fonctions suivant assemblée générale du 06 septembre 2022, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Karima CHABOUR, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant,

Me [W] [J], pris en sa qualité de notaire associé au sein de la société civile professionnelle « [W] [J] et [M] [A], Notaires Associés »,

demeurant [Adresse 8]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de [P], avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort en application de l’article 474 du code de procédure civile, après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Décembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, Marianne ASSOUS, Vice-Président, et Chloé AGU, Juge assistées de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats ayant assisté aux débats.

N° RG 22/01531 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JM4X

EXPOSE DU LITIGE

Rappel des faits

Suivant acte authentique du 17 mai 2002, Monsieur [Y] [D] a créé la copropriété LES ESPIJADES, au sein de laquelle il est propriétaire des lots n°105, 106, 107, 112, 114, 116, 120, 122, 124, 125 et 126.

Face à des difficultés financières, les copropriétaires ont saisi le Tribunal de Grande Instance de Nîmes aux fins de désignation d’un administrateur provisoire pour la copropriété, qui a, par ordonnance du 10 octobre 2012, désigné la SARL DE [T] [R] & BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété LES ESPIJADES.

Par ordonnance du 23 avril 2013, le Tribunal de Grande Instance de Nîmes a élargi la mission d’administration provisoire confiée à la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET aux prérogatives énumérées à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et a confié à l’administrateur tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux alinéas a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte authentique du 21 mai 2019 par devant Maître [J], Monsieur [D] a vendu à Monsieur [U] [G] et Madame [N] [E] ses lots numéro 106 et 107 au sein de la copropriété LES ESPIJADES.

Etait annexé à cet acte authentique, un état daté faisant figurer des sommes dues par le copropriétaire cédant au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel d’un montant de 13.072,92 euros, des sommes dues par le copropriétaire cédant au titre des charges impayées sur les exercices antérieurs d’un montant de 45.880,99 euros, le montant des travaux concernant le système d’assainissement de 28.553,28 euros, et faisant apparaître l’existence de procédures en cours (à savoir d’une part, une demande d’annulation de l’AG du 15 mai 2017 et d’autre part, une demande de recouvrement du trop perçu par le notaire lors de la cession d’un lot de Monsieur [D]).

Par acte d’huissier de justice du 29 mai 2019, le Syndicat des copropriétaires LES ESPIJADES représenté par la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET a formé opposition entre les mains du notaire, pour un montant de 59.043,91 euros.

Rappel de la présente procédure

Par acte en date du 31 mars 2022, Monsieur [Y] [D] a assigné devant la juridiction de céans la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété LES ESPIJADES et Maître [W] [J], sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 afin de les condamner solidairement au paiement de la somme de 59.043,91 euros.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG22/1531.

Par ordonnance du 2 juin 2022, la SELARL AJ [O] a été désignée comme nouvel administrateur provisoire de la copropriété.

Par acte en date du 14 octobre 2022, Monsieur [Y] [D] a assigné devant la juridiction de céans la SELARL AJ [O]&ASSOCIES en qualité de nouvel administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 11].

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG22/5214.

La SELARL AJ [O]&ASSOCIES, administrateur provisoire, a désigné la SAS ADN IMMO, en qualité de nouveau syndic.

Par acte du 02 janvier 2023, Monsieur [Y] [D] a assigné devant la juridiction de céans le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ESPIJADES, prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADN IMMO.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG23/600.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 1er juin 2023, les affaires ont fait l’objet d’une jonction. Cette affaire est désormais appelée sous le seul numéro RG22/1531.

***

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 novembre 2024, Monsieur [Y] [D] demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

CONDAMNER solidairement Maître [W] [J] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], prise en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADN IMMO au paiement de la somme de 59.043,91 € au bénéfice de Monsieur [D] ; A titre subsidiaire,

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADN IMMO au paiement de la somme de 59.043,91 € au bénéfice de Monsieur [D] ; En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Me [W] [J] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADN IMMO au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;DISPENSER Monsieur [D] de toute condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADN IMMO, en application de l’article 10-1 de loi du juillet 1965 ;LES CONDAMNER aux entiers dépens.

A titre principal, Monsieur [D] conteste l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires représenté par la SAS ADN IMMO entre les mains du notaire afin de s’octroyer les sommes qu’il considérait dues par Monsieur [D].

Ainsi, il expose que les fonds étaient libérés le 04 juin 2019 soit six jours après l’opposition de telle sorte que le délai de trois mois requis par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas été respecté et rappelle qu’il n’a pas donné son accord pour le déblocage des fonds au profit du syndicat des copropriétaires puisqu’il en conteste le principe et le montant. Il sollicite la condamnation solidaire de Maître [W] [J] et du syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ESPIJADES, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ADN IMMO au paiement de la somme de 59.043,91 euros.

A titre subsidiaire, il soutient que l’opposition est infondée en ce que les sommes ne sont pas liquides et exigibles en application de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967. D’une part, il indique que les conditions de forme ne sont pas remplies en ce que le décompte produit avec l’opposition ne présente aucun détail des charges qui seraient prétendument dues que ce soit sur leur ancienneté ou leur description de telle sorte que l’opposition devra être sanctionnée par son annulation. D’autre part, il remet en cause l’exigibilité des charges de copropriété en ce qu’un procès-verbal d’assemblée générale justifiant l’approbation des comptes antérieurs n’est pas produit pour justifier l’exigibilité de ces sommes et permettre de valider les comptes précédents ou d’adopter les budgets prévisionnels. Il constate que la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET n’a pas fait figurer ce budget dans un procès-verbal d’assemblée générale, qu’elle n’a réalisé aucun décompte de répartition, et estime que ces négligences démontrent qu’elle n’est pas en mesure de justifier la réalité des sommes.

Monsieur [D] soutient le caractère infondé des sommes objets de l’opposition en rappelant qu’il conteste le calcul de répartition des charges entre les copropriétaires depuis des années car les bases de réparations successives n’ont pas été respectées par la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET. Il estime que les appels de fonds que cette dernière a effectué sont erronés en ce qu’ils ne correspondent pas à la réalité des quotes-parts détenues par chaque copropriétaire de telle sorte que sa créance ne peut être fixée. Il souligne qu’une autre opposition irrégulière a été constatée par le Tribunal Judiciaire par jugement du 09 septembre 2021 qui a condamné la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET à restituer à Monsieur [D] l’ensemble des sommes prélevées à tort. Il indique que vu le montant sollicité, il est fort probable que cette prétendue créance soit également comprise dans l’arriéré évoqué par le syndicat des copropriétaires.

***

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ESPIJADES pris en la personne du syndic SAS ADN IMMO demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— DEBOUTER Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— JUGER que la créance est liquide et exigible ;

— ECARTER l’exécution provisoire ;

— CONDAMNER Monsieur [D] à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens.

A titre principal, le Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la SAS ADN IMMO soutient la régularité de forme de l’opposition qui a été effectuée par acte extra judiciaire en date du 29 mai 2019 dans le délai de quinze jours dans le respect des formes obligatoires, qu’il contient les natures et les montants des charges dues ainsi que le détail des sommes réclamées selon leurs natures. Il expose que le demandeur n’a pas contesté ladite opposition et n’a pas initié de procédure judiciaire auprès du tribunal compétent en mainlevée de l’opposition et estime ainsi que les charges exposées dans le cadre de l’opposition étaient dues.

A titre subsidiaire en réponse au moyen tendant à soutenir l’absence d’exigibilité et de liquidité des sommes, il réplique que la sanction du non-respect des conditions de forme énoncées par l’article 5-1 du décret ne constitue pas une cause de nullité de l’opposition mais empêche seulement la mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat. Il ajoute qu’étant en situation d’impayés depuis de nombreuses années, Monsieur [D] ne pouvait ignorer qu’il était redevable de charges dont le montant était élevé. Il précise que le moyen tendant à soutenir qu’il avait déjà été condamné sur une précédente opposition est inopérant dans la mesure où la sanction a été prononcée pour un tout autre motif. Il ajoute que la décision du Tribunal de Grande Instance de [P] du 23 avril 2013 a conféré à l’administrateur provisoire les pleins pouvoirs l’autorisant à arrêter le budget et rendre exigible la créance du syndicat envers chacun des copropriétaires dont Monsieur [D], de telle sorte que les copropriétaires n’avaient pas de recours ouverts à l’encontre des décisions de l’administrateur provisoire désigné car l’assemblée générale n’était que consultative.

Ainsi, il soutient que la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET n’a pas agi au mépris des formalités édictées par la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle disposait du pouvoir d’adopter le budget sans avoir recours à la tenue de l’assemblée générale, de telle sorte que les sommes validées au titre de l’approbation des comptes précédents ou de l’adoption des budgets prévisionnels ne peuvent ainsi pas être contestées.

En réponse au moyen tendant à soutenir le caractère infondé des sommes objets de l’opposition, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ESPIJADES réplique que les chiffres sont bons, que sa créance est bien fixée, que l’argumentaire du demandeur ne reflète pas la réalité, et rappelle que la présente opposition ne correspond en rien avec celle précédemment pratiquée sur laquelle il fonde ses prétentions.

*

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 novembre 2024, Maître [W] [J] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 16 du Code de procédure civile, de :

PRONONCER le rabat de l’ordonnance de clôture et admettre les présentes écritures et pièces ; Juger l’action engagée contre le notaire infondée ;*Subsidiairement,

DEBOUTER Monsieur [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre en ce qu’il n’a commis aucune faute, en l’absence de tout lien de causalité avec un préjudice qui n’est ni actuel ni certain ;

En tout état de cause,

ECARTER l’exécution provisoire ;CONDAMNER Monsieur [D] à lui payer la somme de 4 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;LE CONDAMNER aux entiers dépens.

A titre principal, Maître [J] soutient que l’action est infondée en l’absence de fondement juridique et sollicite ainsi le rejet de toutes les demandes formulées à son encontre.

A titre subsidiaire, il soutient que les conditions pour engager sa responsabilité professionnelle ne sont pas remplies en ce que soit l’état prédaté et l’état daté avant-vente et l’opposition sont justifiés et il n’existe aucune faute, aucun préjudice et aucun lien causal à retenir à son encontre, soit ils sont erronés et cette erreur engage la responsabilité civile professionnelle de la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété. Il souligne n’avoir jamais perçu la somme de 59.043,91 euros de telle sorte qu’il ne saurait être tenu à restitution en lieu et place du Syndicat des copropriétaires LES ESPIJADES représenté par son syndic.

En réponse au moyen de Monsieur [D] d’avoir versé la somme litigieuse au Syndicat des copropriétaires de façon prématurée, il réplique qu’il n’a contesté cette opposition au paiement du prix de cession que par assignation du 31 mars 2022 de telle sorte que tenant le silence du demandeur durant les 34 mois qui ont suivi l’opposition, le versement par le notaire de la somme était obligatoire.

***

Régulièrement assignées les 31 mars 2022 et 14 octobre 2022, la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété LES ESPIJADES et la SELARL AJ [O] & ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété LES ESPIJADES n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

***

L’instruction a été clôturée par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2024 et a fait l’objet d’une redistribution au profit de la troisième chambre civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 19 décembre 2024 a été mise en délibéré au 5 février 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 782 du code de procédure civile, la clôture de l’instruction, dans les cas prévus aux articles 760, 761, 779 et 780 est prononcée par une ordonnance non motivée qui ne peut être frappée d’aucun recours. Copie de cette ordonnance est délivrée aux avocats.

Aux termes de l’article 783 du code de procédure civile notamment, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction le 14 novembre 2024.

Monsieur [Y] [D] a notifié ses conclusions le 19 novembre 2024 soit 5 jours après la clôture et Maître [W] [J], ayant entendu répliquer, a notifié ses conclusions le 20 novembre 2024.

Tenant l’absence d’opposition des parties quant au rabat de l’ordonnance de clôture et eu égard au principe du contradictoire, il y a lieu d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture.

La clôture de la procédure sera donc fixée à la date du 19 décembre 2024, avant l’ouverture des débats.

II. Sur la demande principale

A titre principal, Monsieur [Y] [D] sollicite de condamner solidairement Maître [W] [J] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ESPIJADES au paiement de la somme de 59 043,91 euros.

Il soutient que l’opposition doit être réalisée dans des conditions formellement strictes et que le Notaire qui reçoit une opposition ne peut pas payer le syndic lorsque sa créance est contestée par le vendeur tant qu’il n’a pas fait valider son opposition.

Aux termes de l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

En l’espèce, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires fait observer que l’opposition au paiement du prix de cession a été formée par acte extrajudiciaire en date du 29 mai 2019.

S’agissant de la libération des fonds, il convient de préciser à titre préliminaire que le syndicat des copropriétaires ne peut être responsable de la libération prématurée des fonds par le Notaire.

En application de l’article 20 précité, le Notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, le Notaire verse les sommes retenues au syndicat, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties.

Il y a lieu de rappeler qu’en application du droit commun et plus précisément de l’article 1240 du code civil, la mise en œuvre de la responsabilité du notaire suppose l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant en l’espèce, que Maître [J] a reçu une opposition au paiement du prix de cession d’un lot de copropriété par voie d’huissier le 29 mai 2019 pour la somme totale de 59 430,82 euros, qu’il a régulièrement adressé cette opposition à Monsieur [D] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 juin 2019.

De plus, il apparaît que le Notaire a libéré les fonds le 4 juin 2019 auprès de l’huissier de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires LES ESPIJADES soit six jours après l’opposition.

Ainsi, Maître [J] n’a pas attendu le délai de trois mois imparti par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 pour verser les sommes à l’huissier de justice alors même qu’il n’y avait pas d’accord entre le syndic et le vendeur. Le Notaire a ainsi commis une faute.

Le demandeur fait valoir qu’une contestation a été émise.

Il produit à cet effet l’attestation de l’agence Gard Transactions Immobilières du 20 septembre 2019 rédigée ainsi :

“Je soussigné [S] [K], directeur de l’agence GTI située [Adresse 6] à [Localité 7], étant présent au compromis et à la vente d’un lot de copropriété, atteste que Monsieur [D] [Y] demeurant [Adresse 13] [Localité 10], n’était pas d’accord pour effectuer un règlement pour le compte du syndic parce qu’il était convaincu que les calculs basés sur les tantièmes étaient faux, car les millièmes sur lesquels s’est reposé le syndic étaient eux-mêmes faux”.

Si cette attestation révèle manifestement un désaccord entre Monsieur [D] et le syndic quant au règlement des charges, elle ne constitue cependant pas une “contestation devant les tribunaux par une des parties” tel que requis par l’article 20 précité.

C’est seulement selon acte d’huissier de justice du 31 mars 2022 que Monsieur [D] a contesté l’opposition au paiement du prix de cession soit presque trois ans après l’opposition.

Dans ces conditions, compte tenu de l’absence de contestation de Monsieur [D] devant les tribunaux dans le délai de trois mois, les fonds auraient nécessairement été libérés au profit du syndic.

Ainsi, nonobstant l’existence de la faute du notaire, les fonds auraient tout de même fait l’objet d’un versement.

Au surplus, s’agissant du préjudice allégué, il y a lieu de relever que la somme libérée correspond à une demande au titre des charges à l’égard de laquelle le demandeur a pu former opposition devant la présente juridiction. Ainsi, un préjudice actuel ou certain ne saurait en tout état de cause être caractérisé.

Dans ces conditions, la responsabilité de Maître [J] ne saurait être engagée.

Ainsi, il y a lieu de débouter Monsieur [D] de sa demande principale.

III. Sur la demande subsidiaire

A titre subsidiaire, Monsieur [Y] [D] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ESPIJADES au paiement de la somme de 59 043,91 euros.

A. S’agissant du décompte des sommes

Monsieur [Y] [D] soutient que l’opposition était infondée en ce qu’elle doit contenir l’exposé des sommes à peine de nullité et qu’en l’espèce, le décompte produit ne présente aucun détail de charges.

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, l’opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de l’article 20 de la loi, prévoit lui que l’opposition doit mentionner le montant et les causes de la créance en distinguant :

— les créances du syndicat afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues ;

— les créances du syndicat afférentes aux deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

— les créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées ci-dessus ;

— les créances de toute nature non comprises dans les créances ci-dessus.

En l’espèce, le décompte annexé à l’acte d’opposition distingue le montant et les causes de la créance en ventilant les provisions exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel pour la somme de 13 072,92 euros, les charges impayées sur les exercices antérieurs pour la somme de 45 880,99 euros et les frais de délivrance de l’état daté.

Cependant, le décompte n’opère pas de distinction entre les quatre types de créances précitées.

Cette absence de distinction ne constitue pas une cause de nullité mais a pour seul effet de faire perdre aux créances de l’article 2374 1 bis du code civil leur caractère de créances privilégiées et super privilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.

Ainsi, le moyen du demandeur selon lequel le décompte produit ne présente pas d’exposé des sommes et de détail des charges sera rejeté.

B. S’agissant de l’exigibilité des charges

Monsieur [D] soutient qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale n’a été produit pour justifier des sommes exigées, qu’aucun budget prévisionnel n’a été établi et qu’aucun décompte n’a été réalisé par l’administrateur provisoire.

A titre préliminaire, il y a lieu de relever que par ordonnance de référé du 10 octobre 2012, la SELARL [T] [R] & BERTHOLET a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété LES ESPIJADES au visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, qu’en effet, par ordonnance du 23 avril 2013, sa mission d’administration provisoire a été élargie aux prérogatives énumérées à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et il lui a été confié tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus aux alinéas a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Puis, la mission de l’administrateur provisoire a ensuite été prorogée par ordonnances des 19 octobre 2015 et 7 novembre 2016.

Ainsi, l’administrateur provisoire disposait du pouvoir d’adopter le budget sans avoir recours à la tenue d’une assemblée générale qui n’était en effet que consultative.

L’opposition au paiement du prix de cession a été formée pour un montant total de 59 430,82 euros dont 59 043,91 euros à titre de principal et 386,91 euros au titre des frais d’acte. Il est joint à cette opposition un décompte distinguant les provisions exigibles pour un montant de 13 072,92 euros et les charges impayées sur les exercices antérieurs pour un montant de 45 880,99 euros.

Pour justifier de l’exigibilité de ces sommes, il est produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 25 juin 2008, 6 mai 2010 et 15 mai 2017.

Il y a lieu de relever que par jugement du 17 mai 2019, le tribunal de grande instance de [P] a rappelé que les copropriétaires n’avaient pas de recours ouvert à l’encontre des décisions de l’administrateur provisoire désigné au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et a déclaré les demandes tendant à l’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale consultative du 15 mai 2017 irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires verse aussi notamment aux débats un appel de fonds “ASSURANCE ET SAUR”, un décompte faisant apparaître les sommes dues au 8 mars 2018 outre un décompte général de la copropriété établi par l’administrateur provisoire au 31 octobre 2022.

L’ensemble de ces documents produits aux débats par le syndicat des copropriétaires permet d’établir l’exigibilité et la liquidité des charges sollicitées.

Ainsi, le moyen tiré du défaut d’exigibilité des charges sera rejeté.

C. S’agissant du bien-fondé des charges

Monsieur [D] expose que les sommes objet de l’opposition ne sont pas fondées en ce que les bases de répartition successives n’ont pas été respectées par la SELARL DE [T] [R] & BERTHOLET.

Il précise que la feuille de présence de l’assemblée générale du 15 mai 2017 est exprimée en dix millièmes alors que le tableau modificatif du 9 décembre 2008 est exprimé en douze millièmes.

Si un nouveau tableau de répartition des tantièmes de répartition a en effet été reçu par acte notarié le 9 décembre 2008, puis publié et enregistré à la conservation des hypothèques de [P] le 29 décembre 2008 sous le numéro 2008 D 16458 VOLUME 2008 P n°9603, substituant ainsi la répartition initiale sur 10 000ème par une répartition sur 12 000ème, il apparaît que par jugement du 19 juin 2012, le tribunal de grande instance de [P] a, en effet, jugé l’acte du 9 décembre 2008 inopérant et a prononcé la radiation de l’enregistrement précité.

En conséquence, la répartition sur 12 000ème ne pouvait s’appliquer et c’est à juste titre que la répartition sur 10 000ème a été appliquée.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter le moyen du demandeur tiré du caractère non-fondé des charges.

Ainsi, le demandeur sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

IV. Sur demandes accessoires

Monsieur [Y] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, il sera condamné à verser la somme de 1 300 euros au Syndicat des copropriétaires LES ESPIJADES et la somme de 1 300 euros à Maître [W] [J].

Enfin, tenant la solution du litige, la demande de dispense formée par Monsieur [D] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est sans objet.

Enfin, il sera rappelé l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel,

Révoque l’ordonnance de clôture du 14 novembre 2024 et fixe la clôture de l’instruction à la date du 19 décembre 2024 avant l’ouverture des débats ;

Déboute Monsieur [Y] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

Déclare la demande de dispense formée par Monsieur [Y] [D] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sans objet ;

Condamne Monsieur [Y] [D] à verser la somme de 1 300 euros au Syndicat des copropriétaires LES ESPIJADES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] [D] à verser la somme de 1 300 euros à Maître [W] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] [D] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Président,