TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/03240 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZKH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. DOLLET représentée par M. [P] [R] et Mme [H] épouse [P] [E] , co-gérants, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ludovic DE VILLELE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [G] sous curatelle renforcée de Mme [T]- [O] épouse [G], et M [D] [G], ses parents, par décision de Tribunal Judiciaire d’Orléans en date du 26 novembre 2024., demeurant [Adresse 2]

assisté de M^e Corinne CHAMPILOU, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-4085 du 10/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Mme [T]- [O] épouse [G],

demeurant [Adresse 1]

comparante

M [D] [G], ses parents, par décision de Tribunal

demeurant [Adresse 1]

comparant

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2020, la SCI DOLLET a donné en location à Monsieur [S] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 395 euros outre 25 euros de provisions sur charges, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Par jugement du 25 février 2016 prononcé par le Juge des tutelles d'[Localité 4], Monsieur [S] [G] a été placé sous curatelle renforcée pour une durée de 10 ans, soit jusqu’au 24 février 2026.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, prononcée par le Juge des tutelles d'[Localité 4], Madame [O] [I] et Monsieur [D] [G], parents de Monsieur [S] [G], ont été désignés comme curateurs de ce dernier.

La SCI DOLLET ayant été destinataire de différentes plaintes de la part des habitants de l’immeuble, à l’encontre de son locataire, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, elle a fait signifier à Monsieur [S] [G] un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire. Cet acte a été remis à étude.

La SCI DOLLET a ensuite fait assigner Monsieur [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice, le 1er juillet 2024, aux fins suivantes :

— constater que la clause résolutoire insérée au bail du 28 mai 2020 est acquise de plein droit,

— en tant que de besoin, constater que Monsieur [S] [G] n’est pas occupant de bonne foi du logement, ne respectant pas ses obligations essentielles et notamment l’usage paisible des lieux, conformément aux dispositions des articles 1728 et 1729 du Code civil et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location consenti à Monsieur [S] [G] , en raison des troubles de voisinage, conformément aux dispositions de l’article 1224 du Code civil,

En conséquence,

— condamner Monsieur [S] [G] ainsi que tous occupants de son chef à quitter immédiatement et sans délai, le logement qu’il occupe et ordonner son expulsion conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Autoriser la requérante, à faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’aux dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, s’agissant du sort des meubles se trouvant dans les lieux ;

— condamner Monsieur [S] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables, jusqu’à la libération complète des lieux, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil,

— condamner Monsieur [S] [G] au paiement d’une somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour défaut d’occupation paisible des lieux loués, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

Condamner Monsieur [S] [G] à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [S] [G] au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation, ainsi que les suites de sa mise à exécution, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,

— ordonner suivant les dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.

Par courrier en date du 7 décembre 2024, Monsieur [S] [G] a résilié le bail de son logement et a quitté les lieux le 21 décembre 2024, un état des lieux de sortie ayant été réalisé de façon contradictoire à cette date.

A l’audience du 23 janvier 2025, la SCI DOLLET était représentée par son conseil, lequel était accompagné de Madame [E] [P]. La SCI DOLLET a remis ses écritures, a réitéré ses demandes actualisées et a développé quelques observations devant le Tribunal. Elle sollicite ainsi :

— que Monsieur [S] [G] soit débouté de l’ensemble de ses demandes,

qu’il soit condamné au paiement d’une somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour défaut d’occupation paisible des lieux loués, conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code civil ;

— qu’il soit condamné à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— que Monsieur [S] [G] soit condamné au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation, ainsi que les suites de sa mise à exécution, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,

— que soit ordonnée, suivant les dispositions de l’article 515 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.

Le conseil de la SCI DOLLET a précisé que les dommages et intérêts sont sollicités au titre du préjudice moral subi par la propriétaire, Madame [E] [P] ayant du gérer les nombreuses plaintes des habitants de l’immeuble et ayant subi des menaces de la part de son locataire. Madame [E] [P] a ajouté être à la retraite avec une pension de 635 euros et que la SCI n’est propriétaire que d’un seul appartement au sein de l’immeuble, la réparation de la porte d’entrée relevant d’une décision devant être prise en assemblée générale, par les copropriétaires.

Monsieur [S] [G] s’est présenté à l’audience du 23 janvier 2025, assisté de ses curateurs et de son conseil. Il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente instance, conformément à une décision du 10 septembre 2024.

Il demande au Tribunal, dans ses dernières écritures, soutenues oralement à l’audience :

— de débouter la SCI DOLLET de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— de constater la résiliation du bail entre la SCI DOLLET et Monsieur [S] [G] au 7 janvier 2025,

Par conséquent,

— de rejeter les demandes de la SCI DOLLET tendant à la condamnation de Monsieur [S] [G] au paiement d’une somme de 1000 euros,

— de condamner la SCI DOLLET à verser au conseil de Monsieur [S] [G] la somme de 1200 euros, sous réserve qu’il renonce à percevoir le bénéfice de l’aide juridictionnelle, en application des dispositions combinées des articles 700 du Code de procédure civile et 37 et 35 de la loi du 10 juillet 1991.

— de condamner la SCI DOLLET aux entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de ces demandes, le conseil de Monsieur [S] [G] a indiqué que tous les loyers ont été payés et que le logement a été rendu dans un meilleur état que lors de l’entrée dans les lieux. Il a ajouté qu’aucun préjudice n’est démontré par la SCI DOLLET, que Monsieur [S] [G] est reconnu travailleur handicapé et qu’il est victime du fait que la porte d’entrée de l’immeuble n’a pas été renforcée malgré ses demandes.

L’extrait Kbis en date du 19 mars 2024 ne laissant apparaître que Monsieur [R] [P] comme gérant associé, indéfiniment responsable, il était demandé à la SCI DOLLET de transmettre un pouvoir de représentation émanant du gérant, par note en délibéré, avant le 10 février 2025, Monsieur [S] [G] ayant jusqu’au 20 février 2025 pour transmettre d’éventuelles observations au Tribunal, après communication par la demanderesse de ces éléments.

Par courrier reçu au Tribunal le 29 janvier 2025, un nouvel extrait Kbis en date du 23 janvier 2025 a été transmis, cet extrait faisant apparaître que Monsieur [R] [P] est gérant et associé indéfiniment responsable de la SCI et que Madame [E] [P] est associé indéfiniment responsable de la SCI. Un pouvoir daté du 2 mars 2024 et réalisé par Monsieur [R] [P] a également été transmis, lequel fait état de ce qu’il donne tous pouvoirs à Madame [E] [P] afin de mener les actions en justice au nom de la SCI DOLLET.

Aucune observation n’a été transmise par Monsieur [S] [G] relativement à ces éléments.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Il sera constaté que le bailleur ne maintient pas ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion du fait du départ du locataire du logement.

I. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS:

L’article 1240 du Code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, la SCI DOLLET indique qu’elle a subi un préjudice moral et financier dû au fait que Monsieur [S] [G] aurait occasionné pendant plusieurs mois, lui même ou en laissant des personnes de sa connaissance le faire, de nombreux troubles et désordres, dont la bailleresse est responsable du fait du règlement de copropriété. La SCI DOLLET relate ainsi les démarches qu’elle a du effectuer ainsi que les nombreuses plaintes qu’elle a reçues de la part des occupants de l’immeuble. La SCI DOLLET précise que Madame [E] [P] a fait tout ce qui était en son pouvoir pour remédier aux troubles et qu’elle aurait pu voir sa responsabilité engagée. Il est enfin indiqué que les dégâts occasionnés ont été supportés financièrement par la copropriété, dont la SCI DOLLET fait partie. Dans ses dernières écritures, la SCI DOLLET se fonde sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil pour obtenir réparation.

Monsieur [S] [G] indique quant à lui que la demande de la SCI DOLLET ne peut être fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, faute de difficulté liée au paiement des loyers, lesquels ont tous été réglés. Par ailleurs, il ajoute que, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, la SCI DOLLET ne justifie pas d’un préjudice certain, direct, personnel et actuel. Monsieur [S] [G] explique ainsi que le fait de pouvoir voir sa responsabilité engagée n’est qu’un préjudice hypothétique.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments du dossier que la demanderesse est la SCI DOLLET, personne morale de droit privé. Une personne morale peut subir un préjudice moral mais pour cela, il convient de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

S’agissant de l’existence d’un préjudice moral et financier, la SCI DOLLET argue que les troubles occasionnés par Monsieur [S] [G] l’ont obligée à recevoir les plaintes des habitants de l’immeuble et que Madame [E] [P], aurait pu voir sa responsabilité engagée du fait du non respect du règlement de copropriété par son locataire. Il est ajouté que Madame [E] [P] aurait subi des menaces.

Ces éléments ne sont pas susceptibles de caractériser un préjudice vis à vis de la SCI DOLLET. En effet, les éléments recensés par la SCI DOLLET, comme pouvant constituer ce préjudice, concernent la gestion des difficultés au sein de la copropriété faite par Madame [E] [P] alors que l’extrait Kbis transmis au Tribunal fait état du fait que le gérant de la SCI DOLLET est Monsieur [R] [P]. Par ailleurs, ces préjudices apparaissent comme personnels à Madame [E] [P] et non à la SCI DOLLET. Il en va ainsi notamment des menaces alléguées par Madame [P], menaces pour lesquelles il lui appartenait de déposer une éventuelle plainte. Dès lors, aucun préjudice moral propre à la SCI DOLLET n’apparaît caractérisé dans le cadre de la présente instance.

Enfin, s’agissant du préjudice financier allégué comme subi par la SCI DOLLET, celle-ci verse aux débats le procès verbal d’assemblée générale du 4 novembre 2024 ainsi que deux factures de l’entreprise SECUR des 15 février 2024 et 4 juin 2024 pour des montants de 299,20 euros et 1196,28 euros.

D’une part, ces éléments ne nous permettent pas de chiffrer la part de ces dépenses réglée précisément par la SCI DOLLET, d’autre part, il n’est pas formellement démontré que ces travaux de sécurisation de la porte d’entrée de l’immeuble sont imputables à une faute de Monsieur [S] [G] ou d’un occupant de son logement. En effet, si des plaintes pour dégradations figurent parmi les pièces de la SCI DOLLET, aucune décision pénale identifiant un auteur de ces dégradations n’a été transmise. Dès lors, aucune faute imputable à Monsieur [S] [G] relativement à des dégradations des parties communes n’est démontrée. Par ailleurs, les pièces transmises par Monsieur [S] [G] mettent en évidence qu’il a déposé plainte à plusieurs reprises pour des vols et des violences dont il aurait été victime, à son domicile, celui ci étant par ailleurs une personne vulnérable, comme en atteste la mesure de protection dont il bénéficie.

En conséquence, il convient de débouter la SCI DOLLET de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [S] [G].

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SCI DOLLET, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [G], la SCI DOLLET sera condamnée à payer au conseil de Monsieur [S] [G], Maître Corinne CHAMPILOU, Avocate au Barreau d’Orléans,n la somme de 500 euros au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens que Monsieur [S] [G] aurait exposé s’il n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle, somme qui sera recouvrée conformément aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE que la SCI DOLLET ne maintient pas sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de jouissance paisible figurant au bail conclu le 28 mai 2020 avec Monsieur [S] [G], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sa demande de résiliation et sa demande d’expulsion, du fait du départ du locataire du logement le 21 décembre 2024;

DEBOUTE la SCI DOLLET de sa demande de dommages et intérêts pour défaut d’occupation paisible des lieux loués ;

CONDAMNE la SCI DOLLET à payer au conseil de Monsieur [S] [G], Maître Corinne CHAMPILOU, Avocate au Barreau d’Orléans la somme de 500 euros au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens que Monsieur [S] [G] aurait exposé s’il n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle, somme qui sera recouvrée conformément aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE la SCI DOLLET aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,