TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 23/03767 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQRY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A.S. FILHET-ALLARD ET CIE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [L] [H]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [M] [H]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 25 Avril 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2021, Madame [E] [G] a donné à bail à Madame [L] [H] et à Monsieur [M] [H] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 990,00 euros hors charges, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé de manière contradictoire le 27 février 2021.

Parallèlement, Madame [E] [G] a souscrit, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL [Localité 3] NORD IMMOBILIER (ORPI IMHOTEP), une garantie d’assurance couvrant les loyers impayés auprès de la SAS FILHET-ALLARD & CIE.

Suite à une panne du système de chauffage (pompe à chaleur) de leur maison d’habitation survenue le 1er novembre 2022, les époux [H] -ayant à charge et hébergeant 4 enfants en bas âge- en ont informé le 3 novembre 2022 le mandataire ORPI IMHOTEP de leur bailleresse, et en l’absence de réponse, leur assureur protection juridique PACIFICA a, par lettre du 23 novembre 2022 adressée tant à Madame [E] [G] qu’à son mandataire, mis en demeure ces derniers d’effectuer sous quinzaine les réparations urgentes et nécessaires sur l’équipement de chauffage et de production d’eau chaude défectueux, dans le respect des obligations légales du bailleur prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et ce, en vain.

En l’absence de chauffage effectif en période hivernale dans la maison d’habitation du fait de la non-intervention en réparation de ladite pompe à chaleur, Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] ont alors délivré par lettre du 1er décembre 2022 leur congé en sollicitant un préavis réduit à un mois du fait de l’indécence du logement ainsi démuni d’un chauffage fonctionnel depuis le 1er novembre 2022.

Le 22 décembre 2022, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties, mentionnant quelques dégradations locatives et défauts d’entretien courant dans les locaux.

Le 22 mai 2023, le mandataire ORPI IMHOTEP de Madame [E] [G] a reconnu avoir reçu de la société d’assurances FILHET-ALLARD & CIE la somme de 773,83 € -déduction faite du solde de dépôt de garantie de 176,72 € conservé par la bailleresse- au titre de la dette locative (loyer et charges-ordures ménagères-) due pour la période du 1er décembre au 22 décembre 2022, et a subrogé la compagnie d’assurances FILHET-ALLARD & CIE dans ses droits, à concurrence de ce montant.

En l’absence de règlement de cette somme en dépit d’une mise en demeure de paiement adressée le 6 septembre 2023 aux époux [H], la société FILHET-ALLARD & CIE -subrogée dans les droits de Madame [E] [G]- a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans le 18 septembre 2023 d’une requête en injonction de payer à l’encontre de Madame [L] [H] et de Monsieur [M] [H] pour un montant de 773,83 euros correspondant au montant détaillé ci-dessus.

Une ordonnance d’injonction de payer était rendue par le tribunal judiciaire le 4 octobre 2023 enjoignant à Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] de payer à la société FILHET-ALLARD & CIE la somme de 773,83 euros en principal au titre de la dette locative et les intérêts et dépens de la procédure.

L’ordonnance d’injonction de payer était signifiée par acte du 10 octobre 2023 à Madame [L] [H] (à personne) et à Monsieur [M] [H] (à domicile).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2023, Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] formaient opposition à l’injonction de payer -opposition reçue au greffe le 3 novembre 2023- et ils demandaient au tribunal de mettre à néant l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 4 octobre 2023.

L’affaire évoquée à l’audience du 9 avril 2024 a fait l’objet de 3 renvois successifs afin de permettre aux avocats des parties d’échanger leurs pièces et conclusions dans le strict respect du principe du contradictoire.

La SAS FILHET-ALLARD & CIE, représentée par son avocat, substitué, a déposé ses conclusions récapitulatives aux termes desquelles il demande au tribunal -au visa des articles 1416 du CPC et 1346-1 et 1343-2 du code civil- de :

Dire que son action recevable ;Débouter Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner solidairement Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 777,83 € en principal correspondant aux loyers et charges dus, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2023, ainsi que les intérêts capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner solidairement Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] au paiement de la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] aux entiers dépens comprenant les frais de mise en demeure du 6 septembre 2023 et les frais de requête en injonction de payer ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions récapitulatives et responsives, l’avocat des époux [H] demande au tribunal -au visa des articles 121-12 du code des Assurances et 1346-1 et 1219 du code civil- de :

déclarer la société FILHET-ALLARD & CIE irrecevable et bien fondée en son action et ses demandes ;Débouter la société FILHET-ALLARD & CIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la société FILHET-ALLARD & CIE à verser à Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société FILHET-ALLARD & CIE aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût de la procédure d’injonction de payer et ses suites.

Pour un plus ample exposé des arguments et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions échangées par les parties et déposées à l’audience de jugement du 14 janvier 2025, et ce, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025 prorogé au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision, rendue en dernier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I-Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

L’article 1415 du Code de procédure civile dispose : « L’opposition est portée, selon le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance portant injonction de payer.

Elle est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.

Le mandataire, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.

A peine de nullité, l’opposition mentionne l’adresse du débiteur. »

L’article 1416 du Code de procédure civile précise : « L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur. »

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 4 octobre 2023 a été régulièrement notifiée à Madame [L] [H] (à personne) ainsi qu’à Monsieur [M] [H] (à domicile) en date du 10 octobre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2023, Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] ont formé opposition à l’injonction de payer dans le délai légal d’un mois, ladite opposition ayant été reçue au greffe le 3 novembre 2023, soit avant le 10 novembre 2023.

L’opposition est donc parfaitement recevable.

II-Sur la subrogation de la société FILHET-ALLARD & CIE :

En application de l’article L121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’article 1346-4 du Code civil précise par ailleurs que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En l’espèce, la société FILHET-ALLARD & CIE démontre l’existence d’un remboursement de 777,83 euros auprès du mandataire de la bailleresse, au titre des dommages garantis couvrant des loyers et charges impayés.

La société FILHET-ALLARD & CIE apparaît donc bel et bien subrogée, par quittance du 22 mai 2023, dans les droits et actions de Madame [E] [G] à l’encontre de Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H], locataires concernés par l’assurance souscrite par la bailleresse, ceci pour le montant de 777,83 euros versé à son assurée, déduction faite du solde du dépôt de garantie de 176,72 euros.

En outre, le numéro de dossier d’assurance et de police est porté sur la quittance subrogative qui contient l’indication que la société FILHET-ALLARD & CIE agit pour le compte de l’assureur et a versé la somme d’argent mentionnée.

En conséquence, la société FILHET-ALLARD & CIE, qui a qualité et intérêt à agir à l’encontre des locataires-défendeurs aux fins de recouvrement de la somme de 777,83 euros au titre des loyers et charges restés impayés, sera donc déclarée recevable en son action.

III-Sur la demande en paiement de la créance de loyers et charges et sur l’exception d’inexécution :

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en outre, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, tandis que l’article 7 d de la même loi ajoute que les lieux doivent être entretenus pas le bailleur pour répondre à leur usage et assurer une jouissance paisible du logement par le locataire.

Or, en l’espèce, à l’analyse des pièces versées aux débats dans le cadre de la présente instance, il apparaît nettement établi que, tant la bailleresse que son mandataire, ont commis un défaut de diligences et fait preuve d’une négligence fautive en s’abstenant -en dépit des demandes réitérées qui leur avaient été transmises par les locataires en place et leur assureur protection juridique- de mandater de toute urgence un réparateur qualifié avec la mission de procéder, le plus rapidement, à la remise en fonctionnement du système de chauffage (pompe à chaleur) équipant la maison d’habitation occupée en pleine période hivernale par les époux [H] et leurs 4 enfants en bas-âge.

Il est constant, par conséquent, que Madame [E] [G], défaillante, n’a aucunement rempli l’obligation de bailleresse qui lui incombait, en ne garantissant manifestement pas à ses locataires une jouissance paisible des locaux d’habitation donnés à bail, et dont il est amplement démontré -à la lecture des éléments produits à la procédure- qu’ils n’étaient pas en état de servir à l’usage pour lesquels ils avaient été loués, et ce a minima, dès le 3 novembre 2022, date à laquelle les époux [H] ont officiellement signalé à leur bailleur et à son mandataire la panne complète du système de chauffage et de production d’eau chaude équipant la maison.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de jurisprudence constante qu’un locataire peut valablement opposer à son bailleur l’exception d’inexécution en refusant de régler son loyer courant et charges afférentes, dès lors que ce dernier s’avère gravement défaillant dans l’exécution de son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du logement loué.

Or, en l’état des pièces produites à la procédure, il y a lieu de considérer que Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] ont subi un grave trouble de jouissance en pleine période hivernale dans leur maison d’habitation démunie de chauffage et d’eau chaude à effet du 3 novembre 2022 où la panne de la pompe à chaleur a été effectivement portée à la connaissance de leur bailleur, et qu’ils sont, par conséquent, fondés à opposer l’exception d’inexécution de leur obligation de paiement de leur loyer et charges, et ce, dès le 12 novembre 2022, date qui correspond au devis de dépannage établi par l’entreprise GARCIA pour un montant de 912,74 € TTC (cf. pièce n°3 Me [F] [O]), intervention qui fut refusée par Madame [E] [G], en dépit de l’urgence particulière de la situation.

De plus, en application de l’article 1346-5 du code civil et d’une jurisprudence constante en la matière, le débiteur poursuivi peut juridiquement opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu disposer initialement contre son créancier d’origine.

Ainsi, au regard des circonstances de l’espèce, la société FILHET-ALLARD & CIE -subrogée dans les droits de Madame [E] [G]- ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande de condamnation solidaire des époux [H] au paiement en principal d’une somme de 777,83 € correspondant au loyer et charges réclamés pour la période du 1er décembre 2022 au 22 décembre 2022.

IV-Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FILHET-ALLARD & CIE -subrogée dans les droits de Madame [E] [G]-, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [H] pour la défense de leurs intérêts, la société FILHET-ALLARD & CIE sera condamnée à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que la décision étant rendue en dernier ressort, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable la SAS FILHET-ALLARD & CIE -subrogée dans les droits de Madame [E] [G]- en son action aux fins de paiement ;

DECLARE l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer du 4 octobre 2023 formée par Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] recevable, et met à néant les dispositions prévues par cette décision ;

DEBOUTE la SAS FILHET-ALLARD & CIE de sa demande principale en paiement d’une somme de 777,83 € correspondant au loyer et charges réclamés aux époux [H] pour la période du 1er décembre 2022 au 22 décembre 2022 ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la SAS FILHET-ALLARD & CIE à payer à Madame [L] [H] et Monsieur [M] [H] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS FILHET-ALLARD & CIE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,