TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00601 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2KA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [T]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 août 2007, le Groupe SNI Nouveau Logis Centre-Limousin, devenu la société CDC HABITAT SOCIAL a loué à Monsieur [D] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 325,53 euros, payable mensuellement d’avance.

Par acte d’huissier du 13 mai 2024 remis à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [D] [T] un commandement de justifier de l’occupation du logement, de la souscription de l’assurance et de payer dans les 6 semaines la somme de 1.264,38 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

Par acte d’huissier en date du 2 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Monsieur [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [D] [T] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et juger que ces derniers seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Le condamner à titre provisionnel au paiement des arriérés des loyers et charges soit la somme de 1.140,40 euros en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, Le condamner à titre provisionnel à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;Le condamner à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorées des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Le condamner au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter, ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 février 2025.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 3.335,41 euros. Elle a indiqué que seule la somme de 350 euros a été réglée en 6 mois. Elle a indiqué se désister de ses demandes au titre de l’attestation d’assurance, mais maintient ses autres demandes. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [T], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, a comparu. Il a indiqué avoir réglé 500 euros le 7 février correspondant au loyer courant. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, soit 700 euros en tout. Il a indiqué avoir eu des difficultés suite au décès de ses parents. Il a indiqué percevoir une retraite à hauteur de 935 euros, puis 350 euros de complémentaire et une rente d’invalidité à hauteur de 300 euros tous les trois mois. Il a indiqué que de l’argent est bloqué auprès de la CAF et qu’il va retravailler un peu pour pouvoir régler au plus vite.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à cette saisine le 14 mai 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation du 2 août 2024.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 17 août 2007 contient une clause résolutoire (article 4.6, page 6). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 13 mai 2024, pour la somme en principal de 1.264,38 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 13 mai 2024.

Monsieur [D] [T] avait jusqu’au 15 juillet 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 13 juillet correspondant à un samedi, et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 13 mai 2024 et le 15 juillet 2024 à 24 heures, trois règlements ont été effectués, pour un montant total de 1.049,10 euros, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] du logement sera ordonnée en conséquence.

L’attestation d’assurance ayant été produite, la société CDC HABITAT SOCIAL s’est désistée de ses demandes à ce titre.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette de Monsieur [D] [T] s’élève à la somme de 3.335,41 euros, échéance du mois de janvier 2025 inclus.

De cette somme, il y a lieu de déduire les frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens (37,32 euros, 49,60 euros et 84,28 euros).

La dette locative s’élève donc à la somme de 3.164,21 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [D] [T] au paiement de cette somme provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1.140,40 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [D] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements de 250 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informée des termes de la loi, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Aussi, il ressort du relevé de compte arrêté au 6 février 2025, que Monsieur [T] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En conséquence, le défendeur n’ayant pas repris le loyer courant, et le bailleur étant opposé à l’octroi de délais de paiement, il ne pourra pas être fait droit à sa demande de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [D] [T] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en audience publique, en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS le désistement de la SA CDC HABITAT SOCIAL sur ses demandes au titre de la production de l’attestation d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2007 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [D] [T] concernant un logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 juillet 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [T], occupant du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 3.164,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de janvier 2025 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 2 août 2024 sur la somme de 1.140,40 euros, et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [T] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 23 mai 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,