TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 FEVRIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00668 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKZU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [L] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparante (décédée)

Monsieur [G] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Benoit YELA KOUMBA, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [K] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 09 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 septembre 2022, M. [U] et Mme [L] [U], représentés par l’agence immobilière BANNIER prise en la personne de son gérant, [V] [W] demeurant [Adresse 3], ont consenti un bail d’habitation à Mme [K] [R], sur des locaux situés au 1er étage du [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 402 euros outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 512, 71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [R] le 27 janvier 2025.

Par assignation du 25 avril 2025, M. [U] et Mme [L] [U] ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers à titre principal et prononce la résolution du bail à titre subsidiaire ; Ordonne l’expulsion de Mme [K] [R] et de tous occupants de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Autorise les bailleurs en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer un inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qui lui plaira, aux frais de l’expulsé ; Condamne, à titre provisionnel, Mme [K] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux termes qui serait dû en l’absence de résiliation, outre les charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ; Condamne, à titre provisionnel, Mme [K] [R] au paiement de la somme de 1 876, 97 euros au titre des termes dus à la fin du mois d’avril et portant intérêt légal à compter de l’assignation ; Condamne Mme [K] [R] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025.

Un diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience qui a permis d’éclairer la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale de Mme [K] [R]

À l’audience du 09 décembre 2025, Mme [L] [U] étant décédé, M. [U] a maintenu l’intégralité de ses demandes et a actualisé le montant de la dette.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude le 25 avril 2025, Mme [K] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de M. [U] a produit, par mail en date du 22 décembre 2025, la copie de la carte d’identité de M. [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le demandeur justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 janvier 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales applicables au jour de la conclusion du contrat de bail et la clause résolutoire contenue dans ce contrat a été signifié à la locataire le 24 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 512, 71 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il convient en conséquence de constater qu’il est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025 sans que ne soit examinée la demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail.

Il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte arrêté à la date du 19 novembre 2025 démontrant que Mme [K] [R] reste lui devoir la somme de 1 328, 80 euros au titre des loyers et charges, comprenant le loyer du mois de novembre 2025 et régularisation des charges, hors frais de poursuite.

Par son absence, Mme [K] [R] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause ce constat et elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur à titre provisionnel.

Contrairement à la demande du bailleur, compte tenu du moindre montant de cette condamnation comparée à la somme visée par l’assignation, elle portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision à venir conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, le défendeur n’ayant pas comparu.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Mme [K] [R] reste redevable des loyers, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Mme [K] [R], occupante sans droit ni titre depuis le 25 mars 2025, cause un préjudice au bailleur qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle 459, 10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaire que M. [G] [U] a dû engager, il convient de condamner Mme [K] [R] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS M. [G] [U] recevable en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 15 septembre 2022 entre M. [G] [U] et Mme [L] [U], représentés par l’agence immobilière BANNIER prise en la personne de son gérant, [V] [W] demeurant [Adresse 3], d’une part, et Mme [K] [R], d’autre part, concernant le logement situé au 1er étage du [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 mars 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [K] [R] ou tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [G] [U] pourra, hors période hivernale, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et DEBOUTONS M. [G] [U] de sa demande contraire ;

CONDAMNONS Mme [K] [R] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 459, 10 euros par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS Mme [K] [R] à payer à M. [G] [U], la somme provisionnelle de de 1 328, 80 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [K] [R] à payer à M. [G] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [K] [R] à payer à M. [G] [U] aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et de l’assignation du 25 avril 2025 ainsi que leur signification CCAPEX et préfectorale ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge