TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS JUGEMENT

DU 26 FÉVRIER 2021 PARVIS DU TRIBUNAL DE PARIS

[…]

téléphone : 01 87 27 95 56 DEMANDEUR télécopie : 01 87 27 96 00 mail: civil-ctxg.ti-paris@justice.fr Monsieur X Y […] 246 chemin des Brusquets, 06220 VALLAURIS, représenté par

M^e BONTEMPS Anne-Frédérique, avocat au barreau de Références à rappeler République Française PARIS RG N° 11-20-006325 au nom du Peuple Français Pôle civil de proximité

DÉFENDEUR Numéro de minute: 5/2021

Monsieur Z AA 78 boulevard de Clichy, 75018

PARIS, représenté par M^e BRANCO Carina, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DEMANDEUR:

Madame Z AB 78 boulevard de Clichy, 75018 Monsieur X Y Représenté par M^e BONTEMPS PARIS, représentée par M^e BRANCO Carina, avocat au Anne-Frédérique barreau de Seine Saint Denis

DEFENDEURS:

Monsieur Z AA Représenté par M^e BRANCO Carina COMPOSITION

Madame Z AB Représentée par M^e BRANCO Carina Juge des contentieux de la protection: GAULARD Pascale

Greffier: COLIN GRISON Virginie

DATE DES DEBATS

Copie conforme délivrée le: 29/3/21 12 novembre 2020

à: M^e BRANCO Carina DELIBERE

22 janvier 2021 prorogé au 26 février 2021

DÉCISION: Copie exécutoire délivrée le: 29/3/21 contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à à: M^e BONTEMPS Anne-Frédérique disposition au greffe le 26 février 2021 par GAULARD

Pascale juge des contentieux de la protection as[…]tée de

COLIN GRISON Virginie, greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 novembre 2007 et ayant pris effet le 1er novembre 2007, M. Y AC a consenti à M. AA AD la location d’un appartement à usage d’habitation situé […], pour une durée de trois reconductible tacitement à défaut de congé régulier du bailleur ou du locataire, contre un loyer de 750 euros.

M. Y AC a donné congé pour vendre à M. AA AD le 20 septembre 2014 pour le

31 octobre 2016. Il n’a pas été donné suite à ce congé. idge! nb non

M. Y AC a fait délivrer un nouveau congé pour vendre à M. AA AD et à M^me AB AD pour le 30 octobre 2019, par lettres recommandées avec accusé de réception des 7 et 25 mars 2019.

Par acte du 23 juin 2020, M. Y AC a fait citer M. AA AD et M^me AB

AD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris à qui il demande : de déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M. AA AD et M^me AB AD les 7 et 25 mars 2019 pour le 30 octobre 2019, de déclarer M. AA AD et M^me AB AD occupant sans droit ni titre des

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locaux […] […] et d’ordonner en conséquence leur expulsion des dits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, de condamner M. AA AD et M^me AB AD au paiement jusqu’au départ

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effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, de condamner M. AA AD et M^me AB AD à payer à M. Y AC d’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

-

A l’audience du 12 novembre 2020, M. Y AC, représenté par son avocat, maintient ses demandes.

M. AA AD et M^me AB AD, représentés par leur avocat, demandent au juge des contentieux de la protection :

- à titre principal, de déclarer irrégulier le congé pour vendre délivré les 7 et 25 mars 2019, et par conséquent de débouter M. Y AC de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire, d’accorder à M. AA AD et à M^me AB AD un délai qui ne saurait être inférieur à trois ans pour leur permettre de se reloger, de condamner M. Y AC à verser les entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2021, prorogé au 26 février suivant.

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MOTIVATION DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à

l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Il en résulte que M^me AB AD, épouse de M. AA AD, est également titulaire du bail du logement qui sert à l’habitation des deux époux.

Sur la validité du congé pour vendre

En application de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non- reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.(…) Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

L’article 15 II de la même loi, applicable à l’espèce, prévoit lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet

1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local (…).

Aux termes de l’article 15 III de la même loi, applicable à l’espèce, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des

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ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, le bail consenti le 4 novembre 2007, avec effet au 1er novembre 2007, à M. AA

AD a commencé à courir le 1er novembre 2007 pour une période de trois ans et a été tacitement reconduit pour des périodes successives de trois ans pour venir à expiration le 31 octobre

2019.

Un congé pour vendre a été adressé par M. Y AC à M. AA AD et M^me AB

AD par lettres recommandées avec accusé de réception réceptionnées les 25 et 7 mars 2019, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de

275000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’est pas contesté que les défendeurs n’ont pas exercé leur droit de préemption, et que M. AA AD et M^me AB AD continuent d’occuper les lieux.

A la date d’échéance du contrat, le 31 octobre 2019, M. AA AD, né le […] était âgé de 79 ans, et M^me AB AD, née le […], de 62 ans. A la date de la notification du congés, en mars 2019, leur revenu fiscal de référence était de 187 euros, ainsi qu’il ressort de l’avis

d’impôts établi en 2020 sur les revenus de 2019, soit bien inférieur au plafond de ressources tel que prévu par l’arrêté du 29 juillet 1987 pour l’attribution des logements locatifs conventionnés dans sa version applicable en mars 2019, date de notification du congé.

Toutefois, à cette même date, le revenu fiscal de référence du bailleur et de son co-déclarant est de

27 228 euros, ainsi qu’il ressort de l’avis d’impôts établi en 2020 sur les revenus de 2019 de deux personnes, soit inférieur au plafond de ressources tel que prévu par l’arrêté du 29 juillet 1987 pour l’attribution des logements locatifs conventionnés dans sa version applicable en mars 2019, date de notification du congé.

Ainsi, M. AA AD et M^me AB AD ne peuvent exiger le renouvellement du contrat de bail sur le fondement de l’article 15 III précité.

L’absence de démarche entreprise ne permet pas d’établir que l’intention de vendre fait défaut, alors que le bailleur qui a fixé un prix de vente pour un logement vacant est en droit de faire visiter un logement vide de tout occupant, ce que le maintien indu dans les lieux de M. AA AD et M^me AB AD l’empêche de faire.

L’intention de vendre de M. Y AC est par ailleurs démontrée par le courrier de M^me AE confirmant son intention d’acquérir le studio vide.

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En conséquence, le congé pour vendre délivré par M. Y AC à M. AA AD et à M^me AB AD pour le 30 octobre 2019, par lettres recommandées avec accusé de réception réceptionnées les 25 et 7 mars 2019, sera déclaré valide.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des articles L.412-3 et L.412-4, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Les articles L.412-3 et L.412-4 du même code prévoient que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est constant que la délivrance du congé résulte en l’espèce de la décision du bailleur, sans que celui-ci ne fasse état de faute de M. AA AD et de M^me AB AD en tant que locataires ni de manquement à leurs obligations que ce soit de payer le loyer ou de jouir paisiblement du bien. Dans le cadre de leur demande de logement social, il apparaît queM. AA AD et M^me AB AD ont limité cette attribution à Menton et Cannes; en outre, cette demande n’a été déposée que le 7 octobre 2020, soit plus d’un an après la délivrance du congé, et quelques semaines avant l’audience. Ils font état d’une demande d’accès aux établissements du centre d’action sociale de la ville de Paris qu’ils n’ont présentée qu’en mai 2020.

Il convient de constater que du fait des délais légaux et des délais de procédure, M. AA AD et M^me AB AD ont bénéficié entre la délivrance du congé et le présent jugement d’un délai de plus de 23 mois pour quitter le logement. En outre, du fait de la date du présent jugement, à défaut d’exécution volontaire par leurs soins, la trêve hivernale risque de reculer la date d’exécution d’une éventuelle expulsion. Ces éléments conduisent à débouter M. AA AD et M^me AB

AD de leur demande de congé pour quitter les lieux, étant observé qu’une décision d’expulsion est de nature à accélérer l’attribution d’un logement social.

Leur expulsion sera autorisée dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les droits du bailleur, M. AA AD et à M^me AB AD se trouvent redevables jusqu’à la libération des lieux d’une indemnité d’occupation.

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L’indemnité d’occupation a pour vocation d’indemniser le propriétaire du préjudice subi du fait de l’occupation de son bien par l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre. Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. Y AC ne démontre pas avoir subi un préjudice différent de celui indemnisé par l’indemnité d’occuaption. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. AA AD et à M^me AB AD, partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance à l’exception du coût du congé délivré qui ne constitue pas des dépens mais des frais résultant de la décision du bailleur de reprendre le bien. Les dépens seront recouvrés selon les règles prévues en matière d’aide juridique par le décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991.

Au regard des faits de la cause et de la situation des parties, il apparaît équitable de débouter M. Y AC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provoire est de droit par application des articles 515 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par M. Y AC les 7 et 25 mars 2019 à effet au 30 octobre 2019 à M. AA AD et M^me AB AD concernant un local à usage

d’habitation situé […];

DIT qu’à compter du 1er novembre 2019, M. AA AD et M^me AB AD sont occupants sans droit ni titre dudit logement;

DEBOUTE M. AA AD et M^me AB AD de leur demande de délai pour quitter les

lieux;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. AA AD et M^me AB AD et de tous occupants de leur chef, de l’ensemble des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE M. AA AD et M^me AB AD à verser à M. Y AC une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, avec indexation, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 novembre 2021 et

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jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DEBOUTE M. Y AC de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. Y AC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. AA AD et M^me AB AD aux dépens lesquels seront recouvrés conformément au décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

la greffière la présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée par JUDICI le directeur de greffe

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