Tribunal Judiciaire de Paris, Pôle 1 2e chambre, 2 décembre 2021, n° 21/08280

TJ Paris 2 décembre 2021

Arguments

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Accepté
Justification d'assurance
La cour a constaté que les appelants avaient produit une attestation d'assurance couvrant les locaux, rendant la clause résolutoire réputée ne pas avoir joué.
Accepté
Absence de dettes locatives non contestables
La cour a jugé qu'il existait une contestation sérieuse sur l'obligation de paiement des loyers durant les périodes de fermeture, rendant l'expulsion non justifiée.
Accepté
Frais non répétibles
La cour a condamné la SCI Mont Ventoux à verser une somme aux appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pôle 1 2e ch., 2 déc. 2021, n° 21/08280
Numéro :	21/08280

Sur les parties

Avocat(s) :	Geneviève SROUSSIAdoté BLIVI
Cabinet(s) :	ALIENCE AVOCATS
Parties :	son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, S.A.R.L. LOTAMA

Texte intégral

Cour d’appel, Paris, Pôle 1, chambre 2, 2 Décembre 2021 – n° 21/08280

Cour d’appel

Paris

Pôle 1, chambre 2

2 Décembre 2021

Répertoire Général : 21/08280

Contentieux Judiciaire

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 02 DECEMBRE 2021

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08280 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDSQU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/57282

APPELANTS

M. X T.

[…]

M^me Y Z L. épouse T.

[…]

S.A.R.L. AA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

Représentés et assistés par M^e Adoté B., avocat au barreau de PARIS, toque : G0017

INTIMEE

S.C.I. MONT VENTOUX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

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Représentée et assistée par M^e Geneviève S. de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0072

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Novembre 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Thomas

RONDEAU, Conseiller conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

Par contrat en date du 18 avril 2014, la SCI Mont Ventoux a donné à bail commercial à M. X T. et son épouse, M^me Y L., des locaux situés […].

Un restaurant est exploité dans les locaux par la SARL Lotama, dont M. T. est le gérant.

Le 30 octobre 2019, la SCI Mont Ventoux a fait délivrer à la société Lotama un commandement de lui justifier d’une assurance pour les années 2018 et 2019 et un commandement de payer la somme de 62.714 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 20 novembre 2019, elle a adressé les mêmes commandements aux époux T..

Le 15 septembre 2020, la SCI Mont Ventoux a assigné les époux T. et la société Lotama devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Elle lui a demandé de :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

- ordonner l’expulsion de la société Lotama et des époux T. et de tous occupants de leur chef ;

- régler le sort des meubles ;

- condamner solidairement la société Lotama et les époux T. à lui payer les sommes provisionnelles de :

• 53.865 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2020 ;

• 5.965 euros au titre des taxes foncières 2017, 2018 et 2019 ;

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• 5.652 euros au titre des majorations contractuelles ;

- fixer une indemnité d’occupation mensuelle de 3.600 euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

- condamner les époux T. et la société Lotama à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, les époux T. et la société Lotama ont demandé au juge de :

- à titre principal, se déclarer incompétent ;

- subsidiairement, débouter la société SCI Mont Ventoux de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- très subsidiairement, dire qu’il n’y a pas lieu à majoration ;

- accorder aux époux T. et à la société Lotama les plus larges délais pour s’acquitter de leur dette en 24 mensualités égales ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

- en tout état de cause, condamner la SCI Mont Ventoux à payer aux époux T. et à la société Lotama la somme de

5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le 14 octobre 2020, les époux T. ont adressé à la SCI Mont Ventoux un chèque de 10.621 euros.

Le 29 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

- constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 1er décembre 2019 ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

l’expulsion de la société Lotama et des époux T. et de tout occupant de leur chef des lieux situés […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

- débouté la SCI Mont Ventoux de sa demande d’astreinte ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- condamné solidairement la société Lotama et les époux T. à payer à la SCI Mont Ventoux à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant, à compter 1er décembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

- dit qu’i1 n’y a lieu à statuer sur la fixation de l’indemnité d’occupation pour la période durant laquelle l’activité du restaurant a été affectée par les mesures de police liées à la crise sanitaire ;

- débouté la SCI Mont Ventoux de sa demande de provision ;

- débouté la SCI Mont Ventoux de sa demande au titre des taxes foncières et des majorations contractuelles ;

- condamné in solidum la société Lotama et les époux T. à payer à la SCI Mont Ventoux la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Le premier juge a retenu que la société Lotama et les époux T. n’avaient pas communiqué l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois imparti. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise et ils doivent être expulsés et condamnés à payer une indemnité d’occupation. En revanche, il a estimé qu’il n’y avait pas lieu à les condamner à payer les loyers et charges impayés en raison de la crise sanitaire qui rend leur obligation sérieusement contestable. Il a aussi considéré qu’au vu du contexte sanitaire, l’indemnité d’occupation n’était exigible qu’à compter du 1er décembre 2021. Il a enfin jugé que les loyers et charges échus avant le premier confinement avaient été réglés par le chèque du 14 octobre 2020.

Par déclaration en date du 28 avril 2021, les époux T. et la société Lotama ont fait appel de cette décision, la critiquant en ce qu’elle a :

- constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 1er décembre 2019 ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

l’expulsion de la société Lotama et des époux T. et de tout occupant de leur chef des lieux situés […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu a l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les mêmes modalités que le loyer, si besoin ;

- condamné in solidum la société Lotama et les époux T. à payer à la SCI Mont Ventoux la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions remises le 19 octobre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. X T., M^me Y L. épouse T. et la SARL Lotama demandent à la cour, au visa de l’article 1353 du code civil, de :

- infirmer l’ordonnance rendue le 29 mars 2021 en ce qu’elle a :

• constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 1er décembre 2019 ;

• ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Lotama et des époux T. et de tout occupant de leur chef des lieux situés à […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

• dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieux à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

• condamné solidairement la société Lotama et les époux T. à payer à la SCI Mont Ventoux à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant, à compter du 1er décembre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les mêmes modalités que le loyer, si besoin ;

• condamné in solidum la société Lotama et les époux T. à payer à la SCI Mont Ventoux la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

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et statuant à nouveau,

- débouter la SCI Mont Ventoux de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

- la débouter de sa demande d’expulsion des appelants et de tout occupant de leur chef des lieux situés à […] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

- la débouter de sa demande de fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation ;

- la débouter de sa demande relative au sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux ;

- la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens ;

très subsidiairement,

- dire qu’il n’y a pas lieu à majoration ;

- accorder aux époux T. et à la société Lotama les plus larges délais pour s’acquitter de leur dette de 30.155 euros au titre de la période d’urgence sanitaire Covid-19 en 24 mensualités égales ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire du bail ;

en tout état de cause,

- condamner la SCI Mont Ventoux à payer aux époux T. et à la société Lotama la somme de 3.000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les époux T. et la société Lotama exposent en substance les éléments suivants :

- les époux T. ont changé d’assureur en 2019 et c’est pourquoi ils ont eu du mal à obtenir une attestation

d’assurance pour l’année 2018 auprès de leur ancien assureur, la compagnie MMA Iard ; ils ont finalement obtenu et communiqué cette attestation peu après l’ordonnance entreprise ;

- s’il ressort des attestations produites que le local n’était pas assuré entre le 1er octobre 2019 et le 26 novembre

2019, cela est dû uniquement à la faute de la compagnie MMA Iard qui a rompu unilatéralement le contrat

d’assurance des époux T. le 30 septembre 2019, sans les en avertir ;

- l’assurance actuelle correspond bien aux garanties exigées pour des locaux de restauration ; le fait qu’elle ait été souscrite par la société Lotama et non par les époux T. ne pose aucun problème, puisque c’est bien la société

Lotama qui exploite le restaurant ;

- sur les loyers, la crise sanitaire a contraint les époux T. à fermer leur restaurant du 17 mars au 11 mai 2020 puis du 14 octobre 2020 au 9 juin 2021 :

- l’impossibilité pour eux d’exploiter les locaux durant cette période doit être assimilé à une perte juridique de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et, par conséquent, aucun loyer ne peut leur être exigé pour cette période ;

- par ailleurs, il résulte de la législation sanitaire que la SCI Mont Ventoux ne peut pas demander en référé le paiement des loyers échus durant la crise sanitaire ;

- s’agissant de la période hors crise sanitaire, la SCI Mont Ventoux ne produit aucun décompte détaillé et ne fournit aucun justificatif de charges malgré les demandes des époux T., n’ayant au demeurant jamais réclamé de taxe foncière avant mai 2019 ;

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- tous les loyers échus avant la crise sanitaire ont été réglés ;

- il y a lieu d’accorder aux époux T. un délai de paiement en raison du contexte sanitaire.

Par conclusions remises le 26 octobre 2021, la SCI Mont Ventoux demande à la cour, au visa des articles 1103,

1104, 1193, 1728 du code civil, de l’article L. 145-17 du code de commerce et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

- confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour non communication d’une assurance pour l’année 2018 et pour défaut d’assurance en 2019 ;

- ordonner l’expulsion des époux T. et de la société Lotama ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux susvisés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un mois à compter de la date de signification à partie de l’ordonnance à intervenir, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

- dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code de procédure civile d’exécution ;

- infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

• débouté la SCI Mont Ventoux de sa demande en paiement de loyer ;

• rejeté la demande d’acquisition de clause résolutoire ;

• rejeté sa demande d’indemnité d’occupation avant le 1er décembre 2021 ;

statuant à nouveau,

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti aux époux T. et dont le bénéfice a été étendu de facto à la société Lotama portant sur un local à usage commercial sis à […] et […], au rez-de-chaussée de

l’immeuble, en façade à l’angle des […] ;

- ordonner l’expulsion des époux T. et de la société Lotama ainsi que de tous occupants de leur chef des locaux susvisés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un mois à compter de la date de signification à partie de la décision à intervenir, avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

- condamner solidairement les époux T. et in solidum avec la société Lotama au paiement provisionnel de la somme de 43.196 euros selon décompte de loyers, charges et taxes foncières arrêté au 4ème trimestre 2021 inclus ;

- condamner solidairement la société Lotama et les époux T. à payer mensuellement à la SCI Mont Ventoux à titre provisionnel et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel outre les taxes charges et accessoires qui pourra être révisé selon les mêmes modalités que le loyer si besoin à compter de la date à laquelle la cour fixera l’acquisition de la clause résolutoire ;

- condamner in solidum les époux T. et la société Lotama aux dépens, qui comprendront le coût des commandements des 30 octobre et 20 novembre 2019 et le coût des deux commandements de payer du 21 janvier

2021, et au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Mont Ventoux expose en résumé ce qui suit :

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- en cours de délibéré, les époux T. ont communiqué à la SCI MontVentoux une attestation d’assurance couvrant la période allant du 26 novembre 2019 au 25 novembre 2021 mais n’ont pas communiqué d’attestation d’assurance pour les années 2018 et 2019 ;

- en appel, ils communiquent une attestation d’assurance couvrant la période allant du 29 septembre 2017 au 30 septembre 2019 : il en ressort que les locaux n’étaient pas assurés entre le 1er octobre et le 26 novembre 2019, en violation des stipulations du bail ;

- par ailleurs, les assurances ont été souscrites par la société Lotama, qui n’est pas le titulaire du bail et l’assurance pour la période 2017-2019 ne correspond pas exactement à l’obligation de garantie prévue au bail ;

- sur les loyers, le premier juge a refusé de condamner les époux T. à payer les loyers échus en raison de la législation sur la crise sanitaire ;

- cependant, cette législation ne suspend pas l’exigibilité des loyers, elle empêche seulement le bailleur de demander la résolution du bail pour non-paiement des loyers durant cette période ;

- l’ordonnance du 25 mars 2020 a cessé de s’appliquer aux restaurants à compter du 13 juillet 2020 (deux mois après leur réouverture) et la loi du 14 novembre 2020 ne s’applique qu’à compter du 30 octobre 2020 (début du deuxième confinement) ;

- par conséquent, la SCI Mont Ventoux est en droit de demander la résolution du bail au titre des loyers impayés échus entre le 13 juillet et le 30 octobre 2020 ;

- les époux T. n’indiquent pas s’ils ont touché, comme bien d’autres restaurants, des aides publiques qui leur auraient permis de payer leurs loyers ;

- en tout état de cause, ils ont cessé de régler leurs loyers bien avant le premier confinement ;

- ils ont reconnu eux-mêmes en première instance devoir la somme de 10.881 euros au titre des loyers et taxes impayés échus en 2019 ;

- c’est à tort que le premier juge a considéré que cette dette avait été apurée par un chèque de 10.621 euros émis par les époux T. le 14 octobre 2020 ; en effet, ces derniers avaient précisé que cette somme venait en paiement des loyers échus au 1er trimestre 2020 ;

- par conséquent, les époux T. et la société Lotama seront condamnés à payer leur dette locative s’élevant à la date des conclusions à la somme de 43 196 euros (déduction faite du chèque de 10.621 euros) ;

- aucun délai de paiement ne leur sera accordé, les époux T. ne produisant aucune pièce comptable pour établir leur situation financière.

SUR CE LA COUR

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article

835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

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Il sera rappelé à cet égard :

- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société bailleresse a d’abord délivré le 30 octobre 2019 à la société Lotama un commandement visant la clause résolutoire , fondé sur l’absence de souscription d’une assurance par les preneurs pour les années

2018 et 2019 (pièce 2).

Sur le même fondement, un second commandement a été délivré le 20 novembre 2019, cette fois ci- aux époux T.

(pièce 4).

Les appelants produisent à cet égard :

- une attestation d’assurance de la société MMA Iard Assurances Mutuelles couvrant la période allant du 29 septembre 2017 jusqu’au 30 septembre 2019 (pièce 5), datée du 30 avril 2021, étant précisé sur ce point qu’ils précisent que ce n’est qu’après la décision du premier juge qu’ils ont obtenu de leur ancienne compagnie

d’assurances ce document ;

- une attestation d’assurance de la compagnie Allianz, datée du 1er mars 2021, couvrant la période du 26 novembre 2019 au 25 novembre 2021 (pièce 3).

Ils précisent que, s’il résulte de ces documents que les locaux n’étaient pas assurés entre le 1er octobre 2019 et le

26 novembre 2019, c’est à la suite d’un différend avec leur ancien assureur qui ne les aurait pas avisés d’une résiliation unilatérale anticipée.

Quoi qu’il en soit, la cour constatera que les preneurs justifient d’une assurance pour la période 2018-2019, à

l’exception d’une courte période, entre le 1er octobre 2019 et le 26 novembre 2019.

S’il est exact que les appelants n’ont pas justifié dans le délai d’un mois d’une assurance, il peut être constaté que les causes des commandements des 30 octobre 2019 et 20 novembre 2019 ne sont plus d’actualité, dans la mesure, où, à l’exception d’une période intervenant moins d’un mois après la délivrance des commandements, les locaux en cause étaient finalement assurés.

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Il y a lieu, dans ces circonstances, d’accorder les délais aux appelants pour justifier d’une assurance et de constater qu’à la date du présent arrêt, il est bien justifié d’une assurance des locaux loués, de sorte que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

Il sera précisé qu’il est indifférent que les attestations soient au nom de la société Lotama, créée postérieurement à la signature du bail, et non au nom des époux T., l’assurance portant bien sur les locaux loués.

De même l’intimée invoque en vain que les assurances souscrites ne couvriraient pas la garantie exigée par le bail

(assurance de responsabilité civile et de garantie contre l’incendie, l’explosion, la foudre, les ouragans, les tempêtes et les dégâts des eaux, page 6 du bail), étant observé que la garantie de MMA Iard Assurances Mutuelles indique bien couvrir la responsabilité civile en raison des dommages matériels causés aux bâtiments pris en location et résultant de l’incendie et des risques annexes, des événements naturels et de l’action de l’eau et autres liquides, soit sensiblement le périmètre exigé en application du contrat de bail.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre de l’absence de souscription d’une assurance et donc à expulsion.

Concernant les loyers et charges impayés, la SCI Mont Ventoux a fait délivrer :

- le 30 octobre 2019 à la SARL Lotama un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à régler au principal 62.714 euros (pièce 3) ;

- le 20 novembre 2019 aux époux T., un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à régler au principal 62.714 euros (pièce 5) ;

- le 22 janvier 2021 à la SARL Lotama un commandement de payer d’avoir à régler au principal 66.909,51 euros dont 356,51 euros au titre du coût de l’acte (pièce 13) ;

- le même jour aux époux T. un commandement de payer d’avoir à régler au principal 66.911,31 euros dont 358,41 euros au titre du coût de l’acte (pièce 13).

Là encore, la cour ne pourra que constater, après avoir rappelé que les commandements de payer peuvent entraîner l’acquisition de la clause résolutoire à la hauteur des sommes dues :

- que, s’agissant des sommes dues à ce jour, il résulte des dernières écritures de la société bailleresse qu’elle estime devoir due la somme de 43.196 euros, selon décompte de loyers, charges et taxes foncières au 4ème trimestre 2021 ;

- qu’elle indique (page 12 de ses écritures) que seraient dues les sommes suivantes :

10.881 euros au titre de l’année 2019 ;

21.252 euros au titre de l’année 2020 ;

21.684 euros au titre des deuxième et troisième trimestre 2021 ;

10.621 euros au titre du quatrième trimestre 2021 ;

- qu’elle précise que, compte tenu des règlements intervenus, resterait donc due la somme de 43.196 euros ;

- que les appelants, qui exploitent une activité de restaurant, contestent les sommes mises à leur charge ;

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- qu’il est établi et non contesté que le restaurant, à la suite de la pandémie du Covid-19 et des mesures prises par les pouvoirs publics, a cessé ses activités de vente sur place entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020 et entre le 14 octobre 2020 et le 9 juin 2021 ;

- que les appelants produisent à cet égard un décompte établi par leurs soins à la date du 19 octobre 2021 (leur pièce 19), faisant état de la situation suivante :

sommes dues au titre des loyers et charges pour 2019, 2020, 2021 (jusqu’à novembre 2021) : 126.092 euros ;

sommes dues au titre des taxes foncières 6.985 euros ;

total général dû : 133.077 euros ;

versements effectués par les appelants : 102.922 euros ;

somme restant due par les appelants : 30.155 euros ;

- que, sur les 30.155 euros restants, les appelants font alors valoir qu’il y a lieu de prendre en compte les périodes de fermeture du restaurant susrappelés, de sorte qu’il y a une contestation sérieuse en référé portant sur un total de 53.105 euros correspondant aux périodes de fermeture ;

- que sur ce point la cour relève qu’aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ; que dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ;

- qu’à raison des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics, la jouissance des locaux donnés à bail se trouve substantiellement diminuée, voire impossible sur certaines périodes ;

- qu’il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose ;

- que la perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire ;

- qu’ici, les appelants ont subi une perte partielle de la chose louée puisqu’ils n’ont pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente ;

- qu’il existe en conséquence une contestation sérieuse sur l’obligation au paiement de l’intégralité des loyers pendant les périodes de fermeture administrative du restaurant, de sorte que les appelants peuvent valablement indiquer, au regard des sommes rappelées ci-avant, qu’il n’est pas établi en référé qu’ils soient encore redevables de sommes par rapport à la société bailleresse.

Là encore, si les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai, et nonobstant la circonstance que les commandements concernaient des sommes dues avant la crise sanitaire, la cour fera bénéficier les appelants des délais réclamés et constatera qu’au jour du présent arrêt, l’arriéré locatif non sérieusement contestable n’existe plus, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Lotoma et des époux T. et en ce qu’elle a statué sur le sort des dépens et frais de première instance.

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La cour, accordant des délais, constatera qu’à ce jour, il est justifié d’une assurance couvrant les locaux et du règlement des arriérés incontestablement dus, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion.

Le surplus des demandes de la SCI Mont Ventoux, en ce compris la demande de condamnation provisionnelle, ne saurait non plus être accueilli en référé, pour les motifs déjà évoqués ci-avant.

Ce qui est jugé en cause d’appel commande de condamner l’intimée à indemniser les appelants de leurs frais non répétibles exposés.

L’intimée sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Lotoma et des époux T. et en ce qu’elle a statué sur le sort des dépens et frais de première instance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à la SARL Lotoma, à M. X T. et à M^me Y L. épouse T. et la SARL Lotoma des délais suspendant les effets de la clause résolutoire pour justifier d’une assurance des locaux loués et du paiement de l’arriéré des loyers et charges ;

Constate que les justificatifs d’assurance des locaux loués ont été produits et que la dette locative non sérieusement contestable a été réglée à la date du présent arrêt ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir jamais joué ;

Dit en conséquence n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion présentée par la SCI Mont Ventoux ainsi que sur les demandes annexes de cette dernière ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI Mont Ventoux ;

Condamne la SCI Mont Ventoux à verser à M. X T., M^me Y L. épouse T. et la SARL Lotoma la somme globale de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Mont Ventoux aux dépens de première instance et d’appel ;

La Greffière, La Présidente,

Décision(s) antérieure(s)

Tribunal judiciairePARIS29 Mars 2021 20/57282

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