TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

8 chambre ^ème 3 section^ème

N° RG 19/07043 N° Portalis 352J-W-B7D-CQCPN

N° MINUTE :

JUGEMENT

Assignation du : rendu le 16 décembre 2022 30 avril 2019

DEMANDEUR

Monsieur B Z […]

représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du […] représenté par son syndic la société O P & TIFFEN 15 rue de la faisanderie 75116 PARIS

représenté par Maître Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1638

Madame C A […]

représentée par Maître Karine LE STRAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0060

Madame D E épouse X […]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0586

Expéditions exécutoires délivrées le :

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Compagnie d’assurances GENERALI FRANCE ASSURANCES en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du […] 2 rue Pillet Will 75009 PARIS

représentée par Maître Nicolas STOEBER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0132

Compagnie d’assurances ALLIANZ IARD en qualité d’assureur du SDC 26 RUE SAINT SAUVEUR 75002 PARIS 1 cours Michelet CS 30051 92076 PARIS LA DEFENSE CEDEX

représentée par Maître T U, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0293

Monsieur F Y […]

Madame G H épouse Y […]

non représentés

Monsieur F X V

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, Première Vice présidente adjointe Lucile VERMEILLE, Vice-présidente Cyril JEANNINGROS, Juge

assistés de Lorraine LARQUET, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 26 octobre 2022 Tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. B Z est propriétaire d’un local situé au sous-sol du bâtiment B d’un immeuble sis 26, […] à Paris (2ème arrondissement), dont il constitue le lot de copropriété n°76. M^me D E (ép.

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X) est seule propriétaire des lots n°51 et 203, depuis le décès de son époux M. F X le 21 mai 2020. M^me C A est propriétaire des lots de copropriété n°80, 81 et 204. M. F Y et M^me G H (ép. Y) sont propriétaires des lots n°54 et 202.

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic le cabinet O P & Tiffen. Son assureur de responsabilité civile a été la SA Allianz IARD du 23 avril 2012 au 31 décembre 2015, et est depuis le 1er janvier 2016 la SA Generali IARD.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 28 avril 2015 et 2 septembre 2015, M. B Z a dénoncé au syndic la survenance d’infiltrations d’eau dans le local dont il est propriétaire.

Par ordonnance du 3 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire afin d’établir la cause des désordres, et désigné M. Q R en qualité d’expert. Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SA Generali et la SA Allianz IARD par ordonnance du 27 mars 2018.

L’expert judiciaire a organisé quatre réunions sur les lieux et déposé son rapport définitif le 22 juillet 2018, dans lequel il conclut notamment à l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison d’une « absence d’entretien des canalisations » et d’une « absence d’étanchéité du revêtement de la cour ».

Par exploit d’huissier signifié le 30 avril 2019, M. B Z a fait assigner le syndicat des copropriétaires du 26, […] à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par exploits d’huissier signifiés les 8, 9 et 11 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M^me C A, M. F X et M^me D E (ép. X), M. F Y et M^me G H (ép. Y), ainsi que les assureurs la SA Generali et la SA Allianz IARD devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins d’intervention forcée.

Saisi d’un incident par le syndicat des copropriétaires, le juge de la mise en état a débouté ce dernier de sa demande tendant à la désignation d’un nouvel expert judiciaire, par une ordonnance du 18 décembre 2020. Les deux instances ont en outre été jointes par la même décision.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er juin 2021, et au visa des articles 2, 8, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, M. B Z demande au tribunal de :

- juger irrecevable Madame C A dans ses arguments opposés à Monsieur Z s’agissant de demandes formées par ce dernier à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

- débouter la compagnie ALLIANZ IARD de ses demandes ;

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société GENERALI IARD, la société ALLIANZ IARD à indemniser Monsieur Z de ses préjudices qui se décomposent comme il suit :

- la somme de 11.000 euros pour perte de jouissance/perte

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locative ;

- la somme de 5.000 euros pour préjudice moral ;

- condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir le syndicat des copropriétaires pour la mise en œuvre des travaux selon devis ALMEIDA n°L0561 d’un montant de 36.808,20 euros TTC augmenté des travaux de réfection de cour sur une surface de 6,70 x 10,20 m² ;

 – condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ses assureurs et Madame C A à verser la somme de 10.000 euros à Monsieur Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble et ses assureurs aux entiers dépens et aux frais de l’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2021 par voie électronique, et au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et L. 123- 4 du code des assurances, le syndicat des copropriétaires du 26, […] à Paris demande au tribunal de :

A titre principal

- surseoir à statuer, sur les demandes de Monsieur Z, ainsi que sur les demandes de garantie à la requête du 26, […] à Paris ;

Tous droits des parties étant réservés et avant dire droit,

- désigner tel expert qu’il lui plaira, lequel aura pour mission de :

- se rendre sur place dans l’immeuble en copropriété sis […],

- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimerait utiles à l’accomplissement de sa mission,

- entendre tous sachants,

- examiner les désordres consistant en des infiltrations dans le lot n°76 propriété de Monsieur Z,

- donner son avis sur l’origine et la cause desdits désordres,

- donner son avis sur les travaux de nature à porter remède aux désordres constatés et en évaluer le coût à l’aide de devis,

- fournir d’une façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

- autoriser le demandeur à l’expertise, en cas d’urgence reconnue de l’expert, à faire exécuter tous travaux nécessaires par telle entreprise et tel maître d’œuvre de son choix, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra : dire que, dans ce cas, l’expert déposera un pré~rapport.

Subsidiairement et en tout état de cause,

- débouter Monsieur Z de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26, […] ;

- condamner in solidum entre eux, la compagnie GENERALI, la compagnie ALLIANZ, Monsieur Y, les époux X et Madame A à garantir le syndicat des

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copropriétaires de l’immeuble 26, […] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

- condamner in solidum entre eux, la compagnie GENERALI, la compagnie ALLIANZ, Monsieur Y, les époux X et Madame A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26, […] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, dans l’hypothèse où le tribunal ordonnerait l’expertise sollicitée ;

- condamner in solidum entre eux, la compagnie GENERALI, la compagnie ALLIANZ, Monsieur Y, les époux X et Madame A en tous les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Jacqueline AUSSANT, avocat aux offres de droit et dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 mars 2022 par voie électronique, et au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, M^me C A demande au tribunal de :

A titre principal,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

- débouter Monsieur B Z de ses demandes relatives au préjudice de jouissance et subsidiairement diminuer le montant de la réparation qui pourrait lui être accordée de ce chef ;

- débouter Monsieur B Z de sa demande relative au préjudice moral qu’il aurait subi ;

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] ou tout succombant à lui verser la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] ou tout succombant aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 avril 2022 par voie électronique, M^me D E (ép. X) demande au tribunal de :

- déclarer Madame D S veuve X recevable en ses conclusions de reprise d’instance comme ayant intérêt et qualité à agir en sa qualité d’héritière de Monsieur F X ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] de l’ensemble de ses demandes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à payer à Madame D S veuve X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

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*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 mai 2021 par voie électronique, la SA Generali demande au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, de même que toutes les parties qui formuleraient des demandes à l’encontre de la SA GENERALI ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à la C^ie GENERALI une indemnité de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tout autre contestant ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens de la mise en cause de la C^ie GENERALI qui seront recouvrés par M^e STOEBER par application de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mai 2021 par voie électronique, et au visa des articles L. 113-1 du code des assurances et 1964 du code civil, la SA Allianz IARD demande au tribunal de :

A titre principal,

- prendre acte que la Compagnie ALLIANZ IARD émet les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise judiciaire et au sursis à statuer sollicités par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] ;

- débouter Monsieur B Z de toutes ses demandes dirigées contre la Compagnie ALLIANZ IARD ;

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis […] de toutes ses demandes dirigées contre la Compagnie ALLIANZ IARD ;

A titre subsidiaire,

- réduire à de plus justes proportions le quantum des demandes de Monsieur B Z ;

- condamner tout succombant à payer à la Compagnie ALLIANZ IARD la somme de 5.000 euros sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître T U, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

Régulièrement assignés par exploit d’huissier signifié suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (dépôt en l’étude), l’huissier instrumentaire ayant constaté l’exactitude de leur domicile, M. F Y et M^me G H (ép. Y) n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 20 avril 2022, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 26 octobre 2022. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2022.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner avant dire droit la réalisation d’une nouvelle mesure d’expertise judiciaire, et de surseoir à statuer sur les prétentions formées à son encontre par M. B Z, ainsi que sur son appel en garantie. Il fait valoir à cet effet que malgré le rejet d’une demande identique par le juge de la mise en état, l’expert judiciaire R a effectué un travail incomplet dans la mesure où il n’a pas procédé aux investigations sollicitées par voie de dire durant les opérations d’expertise, et où il a ainsi conclu péremptoirement et à tort à l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
M^me D E (ép. X) s’oppose à cette demande, faisant valoir que la mission sollicitée est identique à celle précédemment ordonnée par le juge des référés ; que l’expert judiciaire a répondu au dire récapitulatif produit par le syndicat des copropriétaires, et a effectué les sondages et tests d’étanchéité demandés, et ce de manière contradictoire ; qu’elle n’est en toute hypothèse pas concernée par le litige dans la mesure où il est établi que ses parties privatives ne peuvent pas être à l’origine des désordres évoqués par M. B Z.
M^me C A conclut également au rejet de cette demande, soutenant qu’elle revêt un caractère dilatoire et inopportun, comme l’a déjà relevé le juge de la mise en état, dans la mesure où l’expert a d’ores et déjà procédé aux investigations sollicitées et répondu au dire du syndicat des copropriétaires ; que l’expert a dûment justifié son refus de procéder à des investigations complémentaires, estimant inutile de déterminer avec précision les points d’infiltration en raison de leur nombre.

La SA Allianz IARD dit ne pas s’opposer à la désignation d’un nouvel expert judiciaire ni à ce qu’il soit sursis à statuer, mais formule à cet égard « toutes protestations et réserves d’usage ».
M. B Z et la SA Generali n’ont pas conclu en réplique à propos de cette demande.

*

L’article 276 du code de procédure civile dispose notamment que « l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent (…) L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires forme divers griefs à l’encontre de l’expertise judiciaire. Il soutient à juste titre que l’expert a porté une appréciation d’ordre juridique, contrevenant ainsi aux dispositions de l’article 238 du code de procédure civile, en indiquant en page n°34 de son rapport que « la responsabilité incombe à la copropriété pour... ».

Si l’expression employée par celui-ci apparaît en effet proche des

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formulations utilisées par les juridictions du fond, il est cependant relevé que l’expert avait notamment pour mission, aux termes du dispositif de l’ordonnance du 3 mars 2017 rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, de « fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ». L’opinion de l’expert R, certes exprimée de manière directe, se déduisait en toute hypothèse de ses constatations et de la teneur de son rapport.

Le syndicat des copropriétaires reproche en outre à l’expert de ne pas avoir mis en œuvre les mesures nécessaires pour déterminer la cause des infiltrations, notamment en refusant d’effectuer des sondages et des tests d’étanchéité malgré demande expresse par voie de dire le 13 avril 2018.

A cet égard, il est relevé qu’il appartient à l’expert judiciaire de déterminer souverainement les moyens à employer pour parvenir à l’accomplissement de sa mission. Si les parties peuvent valablement effectuer des suggestions, l’expert n’est cependant pas tenu d’accéder aux demandes des parties si elles ne lui semblent pas opportunes – étant en outre relevé que les frais d’expertise ont été en l’espèce avancés par le demandeur, qui aurait été contraint à consigner des sommes supplémentaires.

Il apparaît également que le juge chargé du contrôle des expertises n’a pas été saisi d’une quelconque contestation ou demande en ce sens de la part du syndicat des copropriétaires.

Enfin, celui-ci ne peut valablement soutenir qu’il n’a pas été procédé à des « tests d’étanchéité » dans la cour de l’immeuble, dans la mesure où l’expert a fait intervenir une société spécialisée dans la recherche de fuites par vidéo et effectué trois tests par arrosage (pages n°27 à 29 du rapport).

Au regard des éléments qui précèdent, et alors que la mesure d’instruction ne peut être ordonnée que dès lors que le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour statuer, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’expertise.

3 – Sur la recevabilité

A – Sur les demandes formées par M^me D E (ép. X)

Alors que M. F X et M^me D E (ép. X) ont tous deux été attraits à l’instance en leur qualité de copropriétaires des lots n°51 et 203, cette dernière indique que son époux est V durant le cours de la mise en état et qu’elle est désormais l’unique propriétaire de ces biens. Elle en justifie par la production de l’avis de décès de M. F X et d’une attestation notariée établie le 3 juin 2021.

Ses intérêt et qualité à agir n’étant par ailleurs pas contestés par les autres parties, les demandes formées par M^me D E (ép. X) seront ainsi déclarées recevables.

B – Sur les demandes formées par M^me C A

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le

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défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
M. B Z demande au tribunal de « dire et juger irrecevable Madame C A dans ses arguments opposés à Monsieur Z », invoquant les dispositions des articles 31, 32 et 122 et suivants du code de procédure civile.

Contrairement à ce que soutient M. B Z, qui fait valoir qu’il ne formule aucune demande à l’encontre de M^me C A, il apparaît que cette dernière se voit réclamer une indemnisation au titre des frais irrépétibles, et peut donc ainsi légitimement lui opposer des moyens en défense.

En outre, le syndicat des copropriétaires recherche à titre subsidiaire la garantie de M^me C A, dans l’hypothèse où celui-ci serait condamné à indemniser M. B Z. Par conséquent, afin de faire échec à un appel en garantie potentiel, M^me C A dispose à l’évidence d’un intérêt légitime, personnel et direct au rejet de la prétention formée à titre principal par M. B Z.

Enfin, il est rappelé que les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause et ne peuvent être en elles-mêmes être déclarées irrecevables, à la différence d’une demande ou d’une action. De même, une personne ne saurait être jugée irrecevable, comme il est pourtant sollicité.
M. B Z sera ainsi débouté de sa fin de non-recevoir, et les demandes formées par M^me C A seront ainsi déclarées recevables.

4 – Sur les demandes principales

A – Sur les demandes indemnitaires

a) Sur la nature des désordres
M. B Z a fait l’acquisition du local (cave) constituant le lot de copropriété n°76 en 2014, et a dénoncé au syndic la survenance d’infiltrations d’eau dès le mois de juillet 2014. Il lui a par la suite adressé deux lettres recommandées avec avis de réception les 28 avril 2015 et 2 septembre 2015, indiquant que les infiltrations dans sa cave perduraient et appelaient la mise au vote d’une résolution portant sur l’exécution de travaux réparatoires.

Lors de quatre réunions d’expertise organisées sur les lieux le 11 mai 2017, le 22 septembre 2017, le 16 octobre 2017 et le 16 mai 2018, l’expert judiciaire R a constaté un taux élevé d’humidité dans l’air de la cave ; des tâches foncées sur certaines zones de la voûte ; une humidité et un effritement du mortier ; la présence de salpêtre sur certains joints ; ainsi qu’un écoulement « goutte-à-goutte » depuis le plafond. Il estime en outre que l’état de la cave s’est aggravé après des pluies importantes survenues en juillet et août 2017.

Des photographies jointes au rapport révèlent en outre la présence nécessaire de seaux afin d’éviter un écoulement d’eau sur le sol.

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b) Sur les responsabilités
M. B Z recherche exclusivement la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et fait notamment valoir que l’expert judiciaire a démontré dans son rapport que les infiltrations subies avaient été causées par un défaut d’entretien des parties communes ; qu’en application de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires engage ainsi de plein droit sa responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas formellement sa responsabilité dans la survenance des dommages, mais soutient que certains copropriétaires – appelés en garantie – ont également joué un rôle causal.
M^me C A et M^me D E (ép. X) concluent également à la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres. Les assureurs Generali IARD et SA Allianz IARD n’ont pas conclu spécifiquement sur ce point.

*

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que le syndicat des copropriétaires est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

A l’examen du rapport d’expertise judiciaire déposé le 22 juillet 2018, il apparaît que les infiltrations d’eau dans la cave constituant le lot n°76 ont été causées par une défaillance des canalisations enterrées et par la perméabilité du sol de la cour et des terrasses situées en aplomb – étant précisé que, comme le relève l’expert, la cave appartenant à M. B Z se situe en son intégralité sous la cour intérieure de l’immeuble.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le règlement de copropriété fait de ces canalisations et du revêtement de la cour des parties communes de l’immeuble.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit et sans faute de sa part à l’égard de M. B Z.

c) Sur les préjudices
M. B Z sollicite l’indemnisation de deux chefs de préjudice qu’il dit avoir subis : un préjudice financier résultant d’une perte de jouissance et d’une perte locative ; un préjudice moral résultant des agissements du syndicat des copropriétaires à son égard.

* Sur le préjudice financier

Sur l’existence d’une perte de chance de louer son bien immobilier, le syndicat des copropriétaires et M^me C A font justement valoir que le local objet des infiltrations constitue une cave de petite dimension, sans fenêtre ni système d’aération, dont le sol n’est pas revêtu. Il est cependant relevé que la location d’une cave peut être effectuée à des fins de stockage, et que rien n’interdit à un copropriétaire d’effectuer les aménagements nécessaires afin de louer à usage d’habitation.

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Au regard de l’importance et de la récurrence des infiltrations, la cave était inutilisable et M. B Z a donc subi une perte de jouissance du 17 juillet 2014 (date de la première dénonciation des désordres auprès du syndic) au 17 juillet 2019 – étant établi et non contesté que les désordres ont perduré jusqu’à cette date.

Sur le quantum de l’indemnisation, M. B Z évalue la perte de jouissance à la somme mensuelle de 150,00 euros, reprenant l’évaluation effectuée par l’expert sur la base de trois termes de comparaison produits par son conseil. Au regard des caractéristiques du local et de sa situation, cette évaluation apparaît conforme à la valeur locative de marché et sera retenue.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi condamné à payer à M. B Z la somme de 9.000,00 euros au titre d’un préjudice financier.

* Sur le préjudice moral
M. B Z estime en outre avoir subi un préjudice moral en raison de l’attitude du syndicat des copropriétaires à son égard, lequel chercherait à l’empêcher par tous moyens de jouir librement de son lot et entraver son aménagement en studio d’enregistrement.

S’il fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1240, reprochant une faute délictuelle à la copropriété, il est cependant constant que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont un lien de nature contractuelle, et qu’un copropriétaire ne peut ainsi rechercher à la fois la responsabilité contractuelle (article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) et la responsabilité délictuelle du syndicat, en vertu du principe de non-cumul des responsabilités.

De plus, l’assemblée générale des copropriétaires peut souverainement refuser de voter une résolution prohibant l’aménagement souhaité par M. B Z, si elle estime qu’il porte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, sauf pour lui à saisir le tribunal d’une contestation et démontrer une atteinte à son droit de libre jouissance de ses parties privatives.
M. B Z sera ainsi débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral.

B – Sur la demande en exécution de travaux
M. B Z forme également une demande tendant à voir ordonner la condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, « à la mise en œuvre des travaux selon devis ALMEIDA n°L0561 d’un montant de 36.808,20 euros TTC augmenté des travaux de réfection de cour sur une surface de 6,70 x 10,20 m² ».

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande fondée sur le devis par lui produit durant les opérations d’expertise, estimant que les travaux ne doivent concerner que la surface en aplomb de la cave appartenant au demandeur. M^me C A fait quant à elle valoir qu’il apparaît nécessaire de suivre les préconisations de l’expert et de procéder à la réfection au traitement de l’intégralité de la partie située au fond de la cour, sur toute la largeur.

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En l’espèce, alors que le syndicat des copropriétaires souhaite n’effectuer que des réparations sur une surface correspondant à la cave de M. B Z, l’expert a clairement mis en évidence la nécessité de procéder à des travaux sur une surface plus importante afin de permettre la résorption des désordres et d’éviter la survenance de nouvelles infiltrations.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qui estime que l’expert s’est arrogé des prérogatives qui ne lui appartenaient pas et a effectué un « audit des parties communes », mission lui a expressément été donnée de « donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier » et « évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ». A l’issue des opérations d’expertise, et sur la base d’un devis versé par le syndicat des copropriétaires lui-même, l’expert devait donc nécessairement indiquer si les travaux proposés lui semblaient suffisants, et proposer la réalisation de travaux complémentaires si tel n’était pas le cas.

En outre, l’importance et la nature des travaux à réaliser sont très clairement définis, l’expert ayant « validé les postes du devis », tout en suggérant de procéder à la réfection de la surface de la cour sur une surface plus importante.

Il conviendra ainsi de condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à des travaux suivant le devis produit par lui durant les opérations d’expertise (devis établi par l’entreprise Almeida n°L0561), augmenté des travaux de réfection de l’intégralité du fond de la cour sur une surface de 6,70 x 10,20 m². Cette condamnation sera assortie d’une astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.

5 – Sur les appels en garantie

A – A l’encontre de certains copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité est engagée, recherche la garantie de plusieurs copropriétaires – M. F Y et M^me G H (ép. Y), M^me D E (ép. X) et M^me C A – à qui il reproche principalement d’avoir fait installer des jardinières et des plantations dans la cour et d’avoir ainsi contribué à dégrader son pavage.
M^me D E (ép. X) et M^me C A s’opposent toutes deux à cette demande en invoquant les conclusions de l’expert judiciaire, et en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement en quoi la seule présence de jardinières pourrait avoir joué un rôle causal dans la survenance des infiltrations affectant le local de M. B Z. M^me D E (ép. X) souligne en outre que le lot dont elle est propriétaire n’est pas situé à l’aplomb ou même à proximité de ce dernier, ce qui rend matériellement impossible la possibilité que sa terrasse ait causé ne serait-ce que partiellement les désordres.

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En l’espèce, alors que le syndicat des copropriétaires reproche à plusieurs copropriétaires d’avoir contribué à la survenance des désordres en installant sur leur terrasse des bacs à plantes (« jardinières »), il est tout d’abord relevé que celui-ci ne précise pas en quoi ces installations seraient susceptibles

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d’avoir joué un rôle causal, se contentant de solliciter une nouvelle mesure d’expertise à cet effet.

Par ailleurs, bien que l’expert judiciaire n’a pas exprimé un avis particulier sur le rôle des jardinières, il se déduit de ses conclusions que celles-ci ne sont pas à l’origine des infiltrations. En effet, dans la mesure où il a été constaté à l’issue des opérations d’expertise que le sol du revêtement de la cour est perméable en de multiples endroits, il ne peut en toute hypothèse être reproché aux copropriétaires possédant une jardinière d’avoir contribué par arrosage à la survenance ou à l’aggravation des désordres.

Il est par ailleurs démontré par la production de photographies que les bacs appartenant à M^me C A sont des structures en bois reposant sur des pieds installés sur une dalle en béton, ce qui rend improbable la possibilité que ses jardinières aient contribué à la dégradation du revêtement de la cour.

Il est enfin relevé, comme le fait justement valoir M^me D E (ép. X), que la terrasse dont elle est propriétaire se situe à plusieurs mètres de la zone en aplomb immédiat de la cave de M. B Z. En conséquence, il apparaît matériellement impossible que les bacs à plantes lui appartenant aient joué un quelconque rôle dans la dégradation du revêtement de la cour.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi débouté de son appel en garantie à l’encontre de M. F Y et M^me G H (ép. Y), M^me D E (ép. X) et M^me C A.

B – A l’encontre des assureurs

L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

L’article L. 112-6 du code des assurances dispose que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

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Le syndicat des copropriétaires appelle en outre en garantie ses assureurs de responsabilité civile, à savoir la SA Allianz IARD (venant aux droits de Gan Eurocourtage) et la SA Generali IARD. Il est établi et non contesté que la SA Allianz IARD était l’assureur de la copropriété du 23 avril 2012 au 31 décembre 2015, et que la SA Generali IARD est son nouvel assureur depuis le 1er janvier 2016.

- A l’encontre de la SA Allianz IARD

La SA Allianz IARD conteste être tenue à garantie, faisant notamment valoir que les premières infiltrations ont eu lieu antérieurement à la souscription de la police d’assurance par le syndicat des copropriétaires ; que les conditions générales du contrat d’assurance excluent expressément la prise en charge des dommages résultant de « fuites ou ruptures de canalisations enterrées » ; qu’il est en outre stipulé que les dégâts des eaux doivent avoir un caractère purement accidentel et ne pas résulter d’un défaut d’entretien par l’assuré.

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Comme l’assureur le fait justement valoir, il apparaît que la police d’assurance a pris effet postérieurement à la survenance des désordres, dans la mesure où il est établi que des infiltrations récurrentes se produisaient déjà en 2009, soit antérieurement au 23 avril 2012. L’examen du procès- verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2009, effectué par l’expert et repris dans son rapport, démontre en effet que l’existence de dégâts des eaux dans le lot n°76 était connue des copropriétaires à cette date.

Sans qu’il ne soit besoin d’examiner les deux autres moyens soulevés par l’assureur, le syndicat des copropriétaires sera débouté de son appel en garantie à l’encontre de la SA Allianz IARD.

- A l’encontre de la SA Generali

La SA Generali IARD conteste également être tenue à garantie, faisant notamment valoir que la survenance du sinistre est antérieure à la prise d’effet de la police d’assurance ; que le contrat est en outre entaché de nullité pour absence de cause, dans la mesure où il n’existait pas d’aléa au moment de sa conclusion, le risque garanti s’étant d’ores et déjà matérialisé.

Pour les mêmes motifs que ci-dessus, il apparaît que le contrat d’assurance conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SA Generali IARD a pris effet à compter du 1er janvier 2016, soit postérieurement à la survenance des premières infiltrations causées par une défaillance des canalisations et l’absence d’étanchéité du revêtement de la cour.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de son appel en garantie à l’encontre de la SA Generali IARD.

6 – Sur les demandes accessoires

- Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, M. B Z, M^me D E (ép. X) et M^me C A seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement

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est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires du 26, […] à Paris, succombant principalement à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires du 26, […] à Paris sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles, et condamné à payer les sommes suivantes :

- la somme de 3.500,00 euros au profit de M. B Z ;

- la somme de 2.500,00 euros au profit de M^me C A ;

- la somme de 2.500,00 euros au profit de M^me D E (ép. X) ;

En équité, la SA Allianz IARD et la SA Generali IARD seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, les circonstances du litige et sa particulière ancienneté justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes formées par M^me D E (ép. X) et par M^me C A ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. B Z la somme de 9.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 26, […] à Paris à faire procéder à des travaux de réparation suivant le devis produit durant les opérations d’expertise (devis établi par l’entreprise Almeida

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n°L0561), augmenté des travaux de réfection de l’intégralité du fond de la cour sur une surface de 6,70 x 10,20 m², dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision ;

DIT que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai, qui courra pendant un délai maximum de six (6) mois, à charge pour le demandeur, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 26, […] à Paris au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec autorisation donnée à M^e Candan, M^e Stoeber et M^e U de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DISPENSE M. B Z, M^me D E (ép. X) et M^me C A de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du 26, […] à Paris à payer au titre des frais irrépétibles :

- la somme de 3.500,00 euros au profit de M. B Z ;

- la somme de 2.500,00 euros au profit de M^me C A ;

- la somme de 2.500,00 euros au profit de M^me D E (ép. X) ;

DEBOUTE la SA Allianz IARD et la SA Generali IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris le 16 décembre 2022.

La Greffière La Présidente

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