TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

2ème chambre civile JUGEMENT

rendu le 30 Mars 2022 N° RG 19/09821 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQRPJ

N° MINUTE :

Assignation du : 02 Août 2019

DEMANDEUR

Monsieur Z X […] représenté par M^e Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0154

DÉFENDERESSES

S.A.S. CONSEIL FINANCEMENT […] représentée par M^e Jocelyne DULAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1541

Madame A Y […] représentée par M^e Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0219

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle PROUST, 1 Vice-Présidente Adjointe^ère Delphine BAZAS, Juge Hadrien BERTAUX , Juge

assistés de Doris MARONI, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 8 novembre 2021 tenue en audience publique devant Hadrien BERTAUX , juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats

Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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que le jugement serait rendu le 10 janvier 2022. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 17 février 2022, 24 mars 2022 puis au 30 mars 2022 conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 février 2019 conclu avec le concours de l’agence CENTURY 21 Olympiades, M. X a vendu à M^me Y le lot n°149 de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété situé […] à Paris 13 , au prix de 186.000 euros, sous^ème diverses conditions suspensives dont notamment l’obtention d’un prêt par l’acquéreur d’un montant de 185.000 euros avec un taux d’intérêt maximum de 1,8% par an sur une durée de 25 années. La vente devait être réitérée par acte authentique le 14 juin 2019 au plus tard.

M^me Y a conclu le 8 février 2019 avec la société CONSEIL FINANCEMENT un mandat de recherche de financement pour un prêt de 203.430 euros sur une durée de 25 ans. Elle n’a pas obtenu le financement sollicité et la vente n’a pas été réitérée.

Soutenant que M^me Y n’avait pas satisfait aux obligations mises à sa charge par la vente sous conditions, M. X l’a fait assigner devant la présente juridiction par acte du 2 août 2019 aux fins essentielles d’obtenir la résolution de la vente du 7 février 2019 et sa condamnation à lui payer la somme de 33.600 euros. Cette instance a été enrôlée sous le n° de RG 19/9821.

Par acte du 21 février 2020, M^me Y a fait assigner en intervention forcée la société CONSEIL FINANCEMENT aux fins d’obtenir sa garantie Cette instance a été enrôlée sous le n° de RG 20/2324 et jointe à la précédente le 25 mai 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2021, M. X demande au tribunal, à titre principal et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles 1226 et 1231- 5 du code civil, de :

- prononcer la résolution du compromis de vente ;

- condamner M^me Y à lui payer les sommes de :

* 33.600 euros,

* 2.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il expose notamment que les lettres de refus de prêts communiquées montrent que la demande de prêt a été formée plus d’un mois après la signature de la vente alors que M^me Y devait faire les démarches dans les 10 jours de la signature de l’acte, que le montant sollicité est supérieur au montant prévu et que les organismes de financement sollicités ne sont pas ceux mentionnés dans l’acte.

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Il sollicite le paiement de la somme de 18.600 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat outre celle de 15.000 euros en réparation de son préjudice distinct de celui engendré par l’immobilisation abusive de son bien.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2021, M^me Y demande au tribunal de :

* A titre principal

- débouter M. X de sa demande ;

*A titre subsidiaire

- constater l’absence de préjudice de M. X qui a vendu son bien deux semaines après sa remise en vente ;

* A titre infiniment subsidiaire

- condamner la société CONSEIL FINANCEMENT à la garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge en principal, frais et accessoires et, si sa demande reconventionnelle était rejetée, à lui payer la somme de 9.300 euros à titre de dommages et intérêts ;

* A titre reconventionnel :

- condamner M. X à lui payer les sommes de 9.300 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle fait valoir que sa demande de prêt a été rejetée au vu de ses ressources et de son taux d’endettement et que les banques n’ayant pas à motiver leur refus, elle est présumée de bonne foi. Elle conteste avoir tardé à demander un prêt, ayant fait appel à la société CONSEIL FINANCEMENT pour obtenir un financement, qu’elle n’avait pas l’obligation de solliciter uniquement le Crédit Agricole qui n’était mentionné qu’à titre d’exemple et que le montant du prêt sollicité n’est supérieur que de quelques euros à ce qui était prévu, pour acquitter les frais de notaire, ce qui n’a pas changé sa situation. Subsidiairement, elle rappelle que M. X a conclu quinze jours après une nouvelle promesse de vente pour un montant supérieur au compromis initial et qu’il ne justifie donc pas de l’existence d’un préjudice. Elle sollicite la garantie de la société CONSEIL FINANCEMENT en raison de son manquement à son devoir de conseil, celle-ci disposant de l’ensemble des éléments permettant de solliciter un prêt conforme. Enfin, elle demande, à titre reconventionnel, la restitution de l’indemnité d’immobilisation en raison du refus de prêt et, à défaut, une indemnité équivalente à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 avril 2021, la société CONSEIL FINANCEMENT demande au tribunal, à titre principal et au visa des articles 1103, 1104 du code civil et L.313-40 du code de la consommation, de :

- débouter M^me Y et M. X de leurs demandes ;

- condamner M^me Y à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle soutient notamment que M. X ne rapporte pas la preuve de la gravité de l’inexécution par M^me Y de ses obligations ainsi que de son préjudice. Elle estime ne pas avoir manqué à son obligation de conseil, M^me Y l’ayant mandatée alors que celle- ci devait initialement formuler des demandes de prêt auprès des établissements bancaires CREDIT AGRICOLE et MEILLEUR TAUX, et qu’il revenait à l’agence immobilière de l’avertir des implications de la défaillance de la condition suspensive.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y aura lieu de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 août 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de “dire/juger/constater” qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la condition suspensive

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt”. L’article 1231-5 du même code prévoit également “lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent (…) Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”. L’articulation de ces textes permet ainsi au vendeur de tirer de la non-conformité de la demande de prêt avec la lettre de la promesse de vente que la condition suspensive est réputée accomplie aux fins d’obtenir le paiement de la clause pénale prévue dans la promesse.

En l’espèce, l’acte de vente sous conditions du 7 février 2019 indique que la somme à financer s’élève à la somme totale de 200.000 euros, soit 186.000 euros de prix de vente et 14.000 euros de frais, et M^me Y a déclaré financer l’opération par un prêt bancaire d’un montant global de 185.000 euros, la différence de 15.000 euros résultant d’un apport personnel, l’obtention d’un prêt par M^me Y étant érigée en condition suspensive. L’acte de vente prévoit en outre que si la non-obtention des prêts a pour cause la faute de l’acquéreur, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive du bien à vendre et stipule une clause pénale selon laquelle si l’une des parties refuse de régulariser la vente alors que les conditions suspensives sont réalisées, la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix poursuivre l’exécution forcée de la vente ou prendre acte du refus du co-contractant et invoquer la résolution du contrat et percevoir la somme de 18.600 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice.

Il ressort des éléments versés au débat que M^me Y a confié le 8 février 2019 à la société CONSEIL FINANCEMENT, courtier en prêt, la recherche d’un prêt à taux fixe pour un montant de 203.430 euros sur une durée de 25 ans, et s’est vu refuser par la société AXA

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BANQUE le 9 mai 2019 sa demande de prêt d’un montant de 202.523 euros au taux de 1,80% sur une durée de 300 mois. Il en découle que cette dernière n’a pas sollicité un prêt conforme aux prévisions de l’acte, sollicitant un financement supérieur, de 17.523 euros minimum, à ce qui était annoncé, ce qui est de nature à aggraver sa situation. M^me Y ne démontre pas, alors que ses ressources et charges étaient déclarées dans le compromis de vente, qu’un prêt aux conditions stipulées ne lui aurait de toute façon pas été octroyé. La condition suspensive est donc réputée accomplie et M^me Y ne saurait se prévaloir de sa qualité de profane en la matière dès lors qu’il lui suffisait de déposer au moins une demande conforme aux stipulations de la promesse.

Conformément aux dispositions de l’acte du 7 février 2019, la résolution de la vente sera prononcée, M. X choisissant de ne pas poursuivre son exécution, de sorte que M^me Y sera tenue de régler la clause pénale, laquelle sera en revanche modérée d’office et ramenée à la somme de 9.300 euros, au vu de ses ressources selon les mentions de la promesse et du préjudice effectivement subi par M. X qui a vendu, selon les pièces produites en défense, son bien moins de cinq mois après la date à laquelle la vente devait être réitérée par M^me Y et à un prix de 3.000 euros supérieur. La demande de M. X en paiement de dommages et intérêts sera rejetée, celui-ci ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui causé par l’immobilisation en vain de son bien. La demande reconventionnelle de M^me Y en restitution du dépôt de garantie, séquestrée entre les mains de l’agent immobilier, sera rejetée.

Sur l’appel en garantie

Il appartient en application des articles 1353 et 1231-1 du code civil combinés à celui qui invoque un manquement contractuel d’établir la faute de son co-contractant et le lien de causalité avec le préjudice subi.

En l’espèce, M^me Y a confié à la société CONSEIL FINANCEMENT un mandat de recherche de financement. L’obligation de conseil de cette dernière portait donc sur le financement à obtenir, devant fournir des explications sur les différents types de prêts possibles avec leurs avantages et leurs risques, devant se livrer à une évaluation de la solvabilité de l’emprunteur et la société CONSEIL FINANCEMENT avait i,e obligation de mise en garde sur les risques éventuels pouvant être encourus par M^me Y en cas de non- rentabilité de l’investissement locatif. Il ne lui appartenait pas d’éclairer M^me Y sur la portée de ses engagements souscrits dans un acte de vente sous conditions souscrit antérieurement à la signature du mandat avec un tiers et donc sur les éventuelles conséquences d’une demande de prêt pour un montant supérieur à ce qui était indiqué dans la promesse. La condamnation de M^me Y à paiement envers M. X étant exclusivement fondée sur l’existence d’une demande de prêt non conforme à la promesse, le fait que la société CONSEIL FINANCEMENT ait diligenté ses recherches tardivement, à le supposer établi, est sans lien avec le préjudice dont il est demandé réparation.

Les demandes de M^me Y formées à l’encontre de la société CONSEIL FINANCEMENT tant à titre principal, en garantie, qu’à titre subsidiaire, en paiement de dommages et intérêts, seront rejetées.

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Sur les autres demandes
M^me Y, partie succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de M. X et de la société CONSEIL FINANCEMENT les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens, de sorte que M^me Y sera condamnée à leur payer chacun une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent litige, il y aura lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Ordonne la résolution de la vente conclue le 7 février 2019 entre M. X et M^me Y,

Condamne M^me Y à payer à M. X la somme de 9.300 euros au titre de la clause pénale,

Rejette les demandes en paiement plus amples de M. X,

Rejette la demande de M^me Y en restitution de l’indemnité d’immobilisation,

Rejette l’ensemble des demandes formées par M^me Y à l’encontre de la société CONSEIL FINANCEMENT,

Condamne M^me Y aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M^me Y à payer à M. X la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me Y à payer à la société CONSEIL FINANCEMENT la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 30 Mars 2022

La Greffière La Présidente Doris MARONI Emmanuelle PROUST

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