TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
Pôle civil de proximité
PCP JCP fond
N° RG 22/05770 – N°
Portalis
352J-W-B7G-CXQJA
N° MINUTE : 4/JCP
Copie exécutoire délivrée
^le : 3168/23 à: M^e Olivier PARDO
M^e Tennessee CAEN
M^e Laurent SIMON
République française,
Au nom du peuple français
JUGEMENT rendu le mercredi 30 août 2023
DEMANDERESSE
La société BELLECOTE INVEST, dont le siège social est […] […] représentée par M^e Olivier PARDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #K0170
DÉFENDEURS
Monsieur X Y, demeurant […] – 
[…] comparant en personne as[…]té de M^e Tennessee CAEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #C1991
Société KATAMON ESTATES LIMITED, dont le siège social est […] 4000 Limassol ARCH MAKARIOU III 12 ZAVOS
KRISTELINATOWER (CHYPRE) représentée par M^e Laurent SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: #P0073
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Manon POULIOT, Juge, juge des contentieux de la protection as[…]tée de Laura DEMMER, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 juin 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2023 par Manon POULIOT, Juge as[…]tée de Laura DEMMER, Greffier
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Décision du 30 août 2023
PCP JCP fond – N° RG 22/05770 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXOJA
RAPPEL DES FAITS
Z AA Le 1 août 2011, la société BELLECOTE INVEST a conclu un bail d’habitation avec Monsieur X Y relativement à un sevimluleuse hmo t appartement […] […] pour une durée de 11 ans et 3 mois, et pour un loyer annuel de 18 000€ charges incluses, outre la réalisation de travaux à hauteur de 800 000€.
La société BELLECOTE INVEST a fait délivrer un commandement de payer les loyers et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance, visant la clause résolutoire, le 24 mai 2022, pour la somme en principal de 54 000 €.
Le 29 juin 2022, la société BELLECOTE INVEST a fait assigner Monsieur X Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur X Y ; condamner Monsieur X Y au paiement de la somme de 54 318.85 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022, date de la délivrance du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts ;
- fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer versé et condamner Monsieur X Y à payer cette indemnité à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- condamner Monsieur X Y au paiement de la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par conclusions déposées à l’audience du 6 février 2023, la société KATAMON ESTATES LIMITED est intervenue volontairement à la présente affaire, exposant avoir acquis le bien immobilier litigieux aux termes d’un acte authentique du 21 novembre 2022.
A l’audience du 2 juin 2023, la société BELLECOTÉ INVEST – représentée par Maître Olivier PARDO – maintient l’intégralité de ses demandes reprises dans ses « conclusions en demande n°3 » visées par le greffe.
La société KATAMON ESTATES LIMITED représentée par
-
Maître Laurent SIMON reprend oralement ses "conclusions
d’intervenant volontaire n°3" visées par le greffe.
Monsieur X Y – présent et as[…]té par Maître Quentin LANCIAN soutient oralement ses « conclusions n°3 » visées par le greffe.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 août 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la société KATAMON ESTATES LIMITED qui n’est contestée par aucune partie et qui apparait légitime au regard de son acquisition du
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bien immobilier en cours de procédure soit par acte authentique du 21. novembre 2022 pour une assignation initiale délivrée le 29 juin 2022.
I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION :
Monsieur X Y affirme que la société BELLECOTE. INVEST a notifié le commandement de payer délivré le 24 mai 2022 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mai 2022 alors que l’assignation a été délivrée le 29 juin 2022, soit moins de deux mois après la saisine imposée par les dispositions légales applicables. Il affirme que cette notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est exigée dans l’hypothèse d’une demande de prononcée de résiliation judiciaire d’un contrat de bail, comme c’est le cas en l’espèce, et non pas seulement pour les constatations d’acquisition de clause résolutoire, qui ne figure pas au contrat de bail litigieux.
En réplique, la société BELLECOTE INVEST soutient que la cause de résiliation ne réside pas uniquement dans le défaut de paiement des loyers mais également dans le défaut de production d’une attestation d’assurance. Elle ajoute que le délai légal de deux mois entre la notification du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mai 2022 et la délivrance de l’assignation n’est applicable qu’aux bailleurs sociaux. En outre, elle souligne qu’elle n’a désormais plus la qualité de propriétaire du bien pour demander le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Pour sa part, la société KATAMON ESTATES LIMITED indique reprendre à son compte la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail. Elle retient notamment que l’irrecevabilité soulevée par le locataire ne lui est pas opposable en ce qu’elle est intervenue postérieurement à la délivrance de l’assignation.
L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose notamment que "I-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
[…]
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. […]
III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience […]
IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé. de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé
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de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, il est incontestable que la société BELLECOTE INVEST a notifié le commandement de payer litgieux à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 mai 2022, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation. Or l’examen des dispositions précitées permet de retenir que les personnes morales, or les SCI familiales, doivent attendre l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions pour délivrer leur assignation visant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Or il est indéniable que la société BELLECOTE INVEST n’était pas une SCI familiale, et qu’elle était donc soumise à ses dispositions. En outre, l’examen détaillé de l’assignation délivrée à Monsieur X Y met en exergue que la demande de prononcé de la résiliation du bail était fondée exclusivement sur l’existence d’un arriéré locatif, sans que la moindre mention d’un défaut d’assurance locative
n’apparaisse.
En conséquence, il sera retenu que la société BELLECOTE INVEST n’a pas respecté les conditions de recevabilité imposées par la loi. De plus. l’intervention volontaire de la société KATAMON ESTATES LIMITED doit être considérée comme indifférente sur cette difficulté procédurale. En effet, les conditions légales précédemment citées doivent s’apprécier par rapport à la date de délivrance de l’assignation initiale, peu importe survenance postérieure d’interventions volontaires, qui ne constituent pas un acte introductif d’instance, étant rappelé que la société KATAMON ESTATES LIMITED a fait siennes les demandes de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion.
En conclusion, la demande de prononcé de la résiliation du bail sera déclarée irrecevable, de sorte que le contrat de bail n’étant pas résilié, les demandes formées par la société KATAMON ESTATES LIMITED d’expulsion avec séquestration des biens mobiliers et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle seront également rejetées, les dispositions contractuelles initiales continuant à recevoir application.
En outre, s’agissant de la demande de « dire qu’en sa qualité de propriétaire de l’appartement, la société KATAMON pourra se rendre sur les lieux afin d’effectuer un état des lieux à dessein d’ajuster la prime d’assurance », force est de constater qu’il ne s’agit que d’une demande de dire et non d’une demande de voir trancher une prétention.
En conséquence, le juge n’en est pas valablement saisi.
II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF:
La société BELLECOTE INVEST arrête sa créance au 27 janvier 2023 et demande la condamnation de Monsieur X Y au paiement de la somme de 66 318.85 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022.
En réplique, Monsieur X Y explique avoir, sur le fondement d’un avenant contractuel du 13 avril 2012, directement versé les fonds au Syndic, pour un total de 260 429.92 €, soit une somme largement excédentaire au montant total des loyers dus. Il retient que le
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paiement entre les mains d’un tiers est possible dès lors qu’il s’agit d’une modalité contractuelle librement convenue entre les parties, et que ce paiement a en tout état de cause un caractère libératoire.
La société BELLECOTE INVEST relate avoir déposé plainte pour faux et usage de faux s’agissant de l’avenant contractuel allégué. Elle soutient que ce paiement n’est pas libératoire car elle n’en a pas profité.
L’ancien article 1239 du code civil, applicable au présent litige, dispose que « le paiement doit être fait au créancier, ou à quelqu’un avant : pouvoir de lui, ou qui soit autorisé par justice ou par la loi à recevoir pour lui. leLe paiement fait à celui qui n’aurait pas pouvoir de recevoir pour créancier, est valable, si celui-ci le ratifie, ou s’il en a profité. »
En l’espèce, si la validité de l’avenant contractuel prétendûment signé le 13 avril 2012 est contestée, force est de constater que Monsieur X Y rapporte la preuve de ses paiements auprès du Syndic. ce dernier confirmant avoir reçu le paiement au total de la somme de 260 429.92 € entre septembre 2011 et mai 2022. Or sur cette période, Monsieur X Y était redevable de la somme de 1 500 € (loyer mensuel charges comprises) x 129 (mois) : 193 500 €. De sorte qu’il est incontestable que Monsieur X Y a davantage versé qu’il ne devait.
Pour être considérés comme libératoires, ces paiements faits à un tiers. en l’occurence le Syndic, doivent avoir tout de même profité au créancier. Si la société BELLECOTE INVEST soutient n’avoir jamais bénéficié de cet argent, il doit être retenu qu’elle en a belle et bien bénéficié de manière indirecte. En effet, il est indéniable que les paiements faits par Monsieur X Y sont venus apurer une grande partie des charges de copropriété dues par la société BELLECOTE INVEST, charges particulièrement élevées au vu du reliquat restant à devoir dans le cadre de sa cession. D’ailleurs, force est de constater que la société BELLECOTE INVEST ne démontre pas avoir entâmé des démarches de recouvrement auprès de Monsieur X Y avant l’année 2022, soit une exécution contractuelle durant plus de dix ans sans courrier de relance ou mise en demeure.
En conséquence, il sera retenu que la société BELLECOTE INVEST a profité de l’ensemble des paiements faits par Monsieur X Y auprès du Syndic, et qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un arriéré locatif. Sa prétention sera ainsi rejetée.
III. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :
La société BELLECOTE INVEST indique que le défendeur a soulevé son argument sur l’irrecevabilité de la demande de prononcé de la résiliation la veille de l’audience, soit de manière dilatoire alors qu’il aurait pu le faire lors d’audiences antérieures.
L’article 123 du code de procédure civile dispose que « les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus. dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. »
En l’espèce, il convient de rappeler que la procédure devant le juge des
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contentieux de la protection est orale, et qu’il appartient au demandeur de mettre en état son dossier avant de saisir le tribunal et notamment de veiller au respect des conditions de recevabilité de ses demandes. Ainsi, aucune intention dilatoire ne pouvant être imputée à Monsieur X Y qui est accueilli en ses arguments et prétentions, il convient de débouter la société BELLECOTE INVEST de sa demande indemnitaire.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
La solution donnée au litige conduit à condamner la société BELLECOTE INVEST et la société KATAMON ESTATES LIMITED
à verser à Monsieur X Y la somme de 3000 € au titre de
l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
RECOIT l’intervention volontaire de la société KATAMON
ESTATES LIMITED;
DECLARE irrecevable la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail conclu le 1er août 2011 entre la société BELLECOTE
INVEST et Monsieur X Y relativement à un appartement […] […] – […] – […];
DEBOUTE la société KATAMON ESTATES LIMITED de sa demande d’expulsion, de séquestration des biens mobiliers et de paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation;
DEBOUTE la société BELLECOTE INVEST de sa demande en paiement de l’arriéré locatif;
DEBOUTE la société BELLECOTE INVEST de sa demande indemnitaire;
CONDAMNE la société BELLECOTE INVEST et la société
KATAMON ESTATES LIMITED à verser à Monsieur X
Y la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la société BELLECOTE INVEST et la société
KATAMON ESTATES LIMITED aux dépens;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RA PO Rüpubriva tankfed manprésente décision. à tous,huisslers de justice, sur ce requis, de mettre ladite AB exécution, aux procureurs généraux et aux Le juge procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main. a fous commandants et officiers de la
Forde publique de proter main forte lorsqu’ils en serent légalement requis
En fol de quol la presente decision a été signée par Page 6 le directeur de greffe M Estive
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