Décision du 17 Décembre 2024

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/01106 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV5GI

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

3 Expéditions

exécutoires

— M^e SIC SIC

— M^e SOUILLARD

— M^e CARON

délivrées le :

+ 1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 22/01106

N° Portalis 352J-W-B7G-CV5GI

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2024

DEMANDERESSE

La société DAVIDSON, exerçant sous l’enseigne AGENCE PRINCIPALE, SARL au capital de 7.622,45 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 421 809 385, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Ariane SIC SIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1477

DÉFENDERESSES

LA [Adresse 4] (FMG), Fondation reconnue d’utilité publique, déclarée à la Préfecture de [Localité 6] et d’Ile de France, sous le numéro de Siren 775 689 185 00236, dont le

siège est sis, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège,

représentée par M^e Helene SOUILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1700 et par M^e Céline VILA, avocat plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

L’AGENCE DE L’EMPEREUR, SARL au capital de 15.000€, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°331 692 236, ayant son siège social sis [Adresse 2],

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0249

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint

Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint

Lise DUQUET, Vice-Présidente

assist de Tiana ALAIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lise DUQUET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 17 Décembre 2024 par mise à dispisition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

_____________________

FAITS ET PROCEDURE

Le 16 décembre 2020, la SARL DAVIDSON qui exerce sous l’enseigne AGENCE PRINCIPALE, a conclu avec la fondation [Adresse 4] (FMG) un mandat de vente sans exclusivité portant sur un terrain situé [Adresse 7] à [Localité 8], présenté à la vente au prix de 1 040 000 euros.

Le même jour, la fondation a signé deux autres mandats de vente sans exclusivité portant sur le même bien, avec la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR et avec la société L’AGENCE IMMEDIAT.

Par courrier du 3 mai 2021, elle a révoqué le mandat de la SARL DAVIDSON.

Par mail du même jour, la SARL DAVIDSON lui a répondu qu’elle l’avait pleinement assistée dans son projet de vente et que, pendant la période de préavis de quinze jours, une des trois offres d’acquisitions reçues pouvait parfaitement être régularisée et aboutir à la vente.

Par acte authentique du 15 septembre 2021, la fondation a vendu son bien aux époux [K], assistés par la SARL L’AGENCE L’EMPEREUR qui a perçu une commission.

Par lettre recommandée du 18 octobre 2021 avec accusé de réception du 22 octobre 2021, la SARL DAVIDSON a mis en demeure la fondation de lui verser la somme de 40 000 euros par application de la clause pénale insérée à l’acte, qui interdit au mandant de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur qu’elle lui avait présenté.

Par courrier officiel du 12 novembre 2021, le conseil de la fondation s’y est opposé, faisant valoir l’absence de confraternité de la SARL DAVIDSON et a invoqué la nullité du mandat, faute de mention sur son exemplaire, du numéro d’inscription au registre des mandats.

Par acte du 18 janvier 2022, la SARL DAVIDSON a fait assigner la FMG devant ce tribunal en vue d’obtenir le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale insérée au mandat.

Par acte du 25 février 2022, la FMG a fait assigner en intervention forcée et en garantie la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR.

Par ordonnance du 19 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 mai 2023, la SARL DAVIDSON demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1231-1 et 1231-5 du code civil, 1240 et suivants du code civil, de :

— condamner in solidum la fondation [Adresse 4] et la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR à lui verser la somme de 41 600 euros à titre d’indemnité contractuelle prévue par la clause pénale insérée au mandat et de dommages et intérêts liés à la perte de sa rémunération ;

— condamner in solidum la [Adresse 4] et la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR à lui verser la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice matériel et moral issu de l’exécution déloyale du contrat de mandat ;

— condamner in solidum la fondation [Adresse 4] et la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la fondation [Adresse 4] et la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR aux entiers dépens ;

— autoriser Maître Ariane Sic Sic, avocat, à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SARL DAVIDSON expose que la clause pénale insérée dans le mandat du 16 décembre 2020 la liant à la fondation est applicable, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.

Elle fait valoir que la fondation a reconnu, par l’intermédiaire de son conseil, que le bien avait été vendu aux époux [K] alors qu’il est incontestable que c’est grâce à son travail que ces derniers ont fait une offre d’acquisition, ce qui démontre selon elle que la défenderesse a gravement failli à ses obligations contractuelles qui lui interdisaient de traiter directement avec un acquéreur qu’elle lui avait présenté dans un délai de 12 mois à compter de la résiliation du mandat.

Elle ajoute que :

— la jurisprudence considère traditionnellement que l’indemnité due au titre de la clause pénale ne constitue pas un enrichissement injuste pour son bénéficiaire mais n’est que l’exécution d’une clause librement acceptée ;

— l’indemnité prévue par la clause pénale en l’espèce n’a rien de manifestement excessif, dès lors qu’elle correspond très exactement à la rémunération qu’elle aurait perçue pour le travail incontestablement effectué, si la défenderesse ne l’avait pas brutalement évincée pour l’en priver.

S’agissant des manquements de la fondation à l’obligation d’exécution loyale du mandat, la SARL DAVIDSON fait valoir que le mandat, comme tout contrat, est soumis à une obligation d’exécution de bonne foi à laquelle la défenderesse a gravement failli en s’abstenant de lui rembourser les frais engagés pour l’exécution du mandat (outils et nouvelle serrure/cadenas pour le portail), en résiliant le mandat sous un prétexte fallacieux dans le seul but de se dispenser du paiement de la commission contractuellement due, et en revenant sur les conditions suspensives qu’elle avait dûment acceptées, faisant ainsi “capoter” les précédentes ventes envisagées pour le lui reprocher ensuite.

Elle ajoute qu’il résulte des pièces versées aux débats que la fondation était parfaitement consciente de sa déloyauté car elle a communiqué à la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR les offres des acquéreurs potentiels qu’elle lui avait adressées, dont celles des époux [K], et car elle a sollicité le service juridique de la FNAIM pour savoir si la clause pénale litigieuse pouvait s’appliquer.

Elle soutient que par son comportement “méprisant et inadmissible”, la fondation lui a causé un préjudice “supplémentaire moral et matériel”.

La SARL DAVIDSON oppose à la fondation que le non-report du numéro d’inscription au registre des mandats sur l’exemplaire de cette dernière s’explique par l’injonction qu’elle lui a faite de préparer et signer le mandat le jour même, son dirigeant n’entendant pas différer ses vacances.

Elle se prévaut de ce qu’en application de la jurisprudence, la nullité du mandat invoquée en défense est relative puisqu’elle a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, nullité qui a été couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion qu’elle a accomplis sans mandat.

Elle oppose également à la fondation que les dispositions de l’article L. 221-5 du code de la consommation relatives à l’information d’un droit de rétractation et à la présence d’un formulaire de rétractation, dans le cas d’une vente à distance sont inapplicables car :

— la défenderesse n’est pas à un consommateur et n’agit pas “en consommateur”, comme le démontre l’intervention systématique dans tous les rapports avec ses cocontractants de son équipe de juristes internes et de ses notaires ;

— le droit de rétractation invoqué figurait bien dans les conditions générales figurant au verso du mandat dont la fondation a reconnu avoir pris connaissance et dans le formulaire de rétractation en annexe qu’elle reconnaît avoir reçu lors de la signature du mandat.

Elle oppose enfin à la fondation que :

— c’est à la fondation, en sa qualité de mandant, qu’il appartenait tant de fournir les moyens d’accès au bien immobilier aux agences immobilières avec lesquelles elle prétend avoir contracté, que de fournir les informations nécessaires aux autres agences pour exercer leur mandat ;

— elle n’a commis aucune faute ni à l’égard de son mandant, auquel elle était contractuellement liée, ni à l’égard des autres agences immobilières avec lesquelles elle n’avait aucun lien et à qui elle ne devait rien, en ayant contacté des acquéreurs potentiels connus d’une autre agence.

Elle conclut au rejet des demandes d’indemnisation de la fondation en faisant valoir que :

— ce n’est pas la présente procédure qui porte atteinte à son “image” mais son propre comportement inadmissible, ce préjudice n’était en tout état de cause pas démontré ;

— le préjudice de “perte de temps” de la défenderesse résulte directement de ses propres manquements ;

— la défenderesse ne caractérise pas en quoi le fait de demander l’application d’une disposition contractuelle caractériserait un quelconque abus d’ester en justice.

La SARL DAVIDSON oppose à la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR qu’elle se livre à des affirmations inexactes et non étayées par des pièces, dès lors que :

— elle a bien renseigné les acquéreurs sur les caractéristiques du terrain et a même été la seule agence à se préoccuper du statut urbanistique de la parcelle ;

— la fondation savait pertinemment que le bien serait remis sur le marché puisqu’elle a fait “capoter” la vente avec les candidats à l’acquisition en refusant de signer la promesse de vente avec les conditions suspensives qu’elle avait pourtant acceptées dans un premier temps ;

— elle a été contrainte de changer le cadenas permettant un accès au terrain pour que l’étude de sol puisse être effectuée, avec l’accord de la fondation ;

— la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR, qui n’est pas partie au mandat litigieux, n’a pas qualité pour alléguer une prétendue irrégularité formelle de ce dernier et, au demeurant, la fondation n’est pas un consommateur au sens de la loi ; la clause pénale en cause est parfaitement lisible et signalée par l’emploi de majuscules, de l’italique et de caractères gras pour la distinguer des autres obligations du mandant ;

— ce ne sont pas les époux [K] qui ont choisi un autre intermédiaire mais la collusion entre la fondation et la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR qui les a contraints à réitérer le 11 mai 2021, sur le formulaire de cette dernière, l’offre d’acquisition qu’ils avaient déjà formulée le 16 avril 2021 par son intermédiaire.

Elle fait valoir que la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR a commis des fautes de nature délictuelle, après avoir souligné que l’avis prêté au service juridique de la FNAIM sur le respect de son devoir de conseil n’a jamais été versé aux débats, par sa collusion frauduleuse avec la fondation pour s’approprier le fruit de son travail, en ce qu’elle était parfaitement informée de l’existence de l’offre d’achat des époux [K] transmise à la fondation par son intermédiaire et qu’elle a convaincu la fondation d’accepter cette offre réitérée plutôt que l’offre initiale pour s’approprier la commission prévue.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022, la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR demande au tribunal, au visa des articles 1191 et 1992 du code civil, de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, de :

— débouter la fondation [Adresse 4] de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;

— débouter la SARL DAVIDSON, exerçant sous l’enseigne L’AGENCE PRINCIPALE, de toutes demandes de condamnation formées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner la fondation [Adresse 4] à lui payer une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL AGENCE DE L’EMPEREUR expose principalement que :

— elle a contacté les époux [K] qui étaient déjà dans ses fichiers clients, pour leur proposer le terrain, par courriel du 16 décembre 2020 ;

— les époux [K] n’ont pu accéder au terrain car le portail était fermé à l’aide d’un cadenas dont elle n’avait pas les clés ;

— elle n’a plus été en mesure de faire visiter le terrain car la SARL DAVIDSON a fait changer le cadenas de la serrure sans lui transmettre les clés ;

— alors qu’un compromis de vente avait été signé entre la fondation et les époux [B], la SARL DAVIDSON a remis le terrain en vente, sans en aviser sa mandante ou les autres agences mandatées ;

— les époux [K] qui étaient parmi ses anciens prospects, ne figuraient pas dans la liste des acheteurs proposés par la SARL DAVIDSON que la fondation lui a transmise ;

— interrogée par la fondation, après s’être entretenue avec le service juridique de la FNAIM, elle lui a indiqué que la SARL DAVIDSON ne pouvait pas se prévaloir de la clause pénale insérée dans son mandat mais l’a alertée sur un risque de litige, lui proposant que ses honoraires soient séquestrés par le notaire, ou même reversés à la SARL DAVIDSON en cas de difficultés ;

— la fondation a décidé d’accepter l’offre d’achat des époux [K] sans demander que les honoraires soient séquestrés.

La SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission, à l’inverse de la SARL DAVIDSON qui ne saurait réclamer une indemnité, et qu’elle ne saurait garantir une quelconque condamnation de la fondation.

La SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR fait plus précisément valoir sur l’absence de faute de sa part que :

— aux termes de la jurisprudence rendue sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, il appartient au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire et en matière immobilière, le mandataire peut être accessoirement tenu d’une obligation de conseil envers le mandant sur les risques qu’il encoure, sur l’étendue de ses engagements et sur les intérêts qui lui sont confiés, en ce compris la réglementation ;

— en l’espèce, elle a rempli son obligation principale de rechercher et de présentation d’un acquéreur comme son obligation accessoire de conseil en répondant aux sollicitations de la fondation sur les risques de poursuivre la vente avec les époux [K] après la révocation du mandat de la SARL DAVIDSON.

La SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR fait aussi valoir qu’il est de jurisprudence constante que lorsque le vendeur a confié des mandats non exclusifs à plusieurs agences immobilières, seule celle par l’entremise de laquelle l’opération a été définitivement réalisée a droit aux honoraires, indépendamment du fait que l’acquéreur ait été précédemment présenté au vendeur par un autre agent immobilier, de sorte que l’agence évincée ne peut obtenir des dommages et intérêts que si elle prouve la faute du vendeur qui l’aurait privée de la réalisation de la vente, ou la collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur.

Elle indique qu’il résulte aussi de la jurisprudence que n’est pas fautif le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers, a fortiori quand les honoraires du mandat sont à la charge de l’acquéreur.

Elle se prévaut enfin de ce qu’en application de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, pris en application de la loi Hoguet du 2 février 1970, la clause pénale insérée dans un mandat doit être rédigée en caractères très apparents, à défaut de quoi, elle est réputée non écrite et ne peut pas être invoquée par le mandataire immobilier.

Or, selon elle, il est établi en l’espèce que :

— la SARL DAVIDSON a commis des fautes qui justifient la rupture de son mandat et l’impossibilité pour elle de se prévaloir d’une indemnité, en adoptant un comportement non professionnel vis-à-vis des acquéreurs proposés à la fondation (non-communication de toutes les informations spécifiques au terrain mis en vente), en faisant changer le cadenas du portail d’accès au terrain sans transmettre les clés aux autres agences qu’elle savait pourtant mandatées, et en remettant le terrain en vente alors qu’un compromis de vente avait été signé, s’octroyant ainsi un avantage concurrentiel vis-à-vis des autres agences mandatées ;

— la clause pénale est inapplicable car les époux [K] n’ont fait qu’exercer leur liberté en décidant de se passer du concours de la SARL DAVIDSON avec qui ils n’étaient pas contractuellement liés et car elle est manifestement illisible et incompréhensible.

La SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR s’oppose enfin à la demande de garantie formée par la fondation à son encontre en invoquant le sérieux de la réponse qu’elle lui a apportée – consultation du service juridique de sa fédération (la FNAIM), énumération des différents manquements avérés de la SARL DAVIDSON, proposition de séquestration de ses honoraires pour sécuriser l’opération en cas de litige – qui a permis à la fondation de prendre une décision éclairée.

Elle ajoute que la fondation ne peut pas lui reprocher de ne pas s’être rapprochée de la SARL DAVIDSON pour partager ses honoraires, alors que cette dernière a adopté un comportement fautif et déloyal à son égard et qu’elle ne lui a d’ailleurs fait aucune réclamation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, la fondation [Adresse 4] demande au tribunal, au visa de la loi du 20 juillet 1972, des articles L. 221-5 et suivants du code de la consommation et 1240 du code civil, du décret du 28 août 2015, de :

— juger les demandes de la SARL DAVIDSON infondées à son encontre ;

— débouter la SARL DAVIDSON de toutes ses demandes ;

— juger que le mandat qu’elle a conclu avec la SARL DAVIDSON est vicié par l’absence du numéro d’inscription sur le registre des mandats de la demanderesse ;

— juger que le même mandat est également vicié par l’absence de remise préalable d’un formulaire type de rétractation ;

Par conséquent,

— juger que le mandat qu’elle a conclu avec la SARL DAVIDSON est nul ;

— juger que la SARL DAVIDSON est irrecevable à solliciter l’application d’une quelconque stipulation contractuelle de ce mandat ;

Subsidiairement,

— juger que le comportement de la SARL DAVIDSON a été entaché de manquements ;

— juger que la SARL DAVIDSON a eu un comportement fautif ;

Par conséquent,

— juger que la révocation du mandat a été rendue nécessaire par le comportement fautif de la SARL DAVIDSON ;

— juger que la clause pénale n’est alors pas applicable ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que la SARL AGENCE DE L’EMPEREUR devra la garantie de toute condamnation qui pourra être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR et la SARL DAVIDSON à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice immatériel ;

— condamner in solidum la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR et la SARL DAVIDSON à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de perte de temps ;

— juger que l’action exercée par la SARL DAVIDSON revêt un caractère abusif ;

— condamner in solidum la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR et la SARL DAVIDSON à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de la réparation de son préjudice subis du fait de la présente procédure abusive ;

— condamner in solidum la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR et la SARL DAVIDSON la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR et la SARL DAVIDSON et tout autre qui y succombera aux entiers dépens ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre principal, la fondation [Adresse 4] fait valoir que le mandat de la SARL DAVIDSON est nul :

— faute de report du numéro d’inscription sur le registre des mandats sur l’exemplaire qu’elle détient, en violation des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972,

tandis que la demanderesse invoque la ratification du mandat nul en se prévalant de façon erronée de la jurisprudence de la Cour de cassation ;

— pour défaut d’informations précontractuelles dont les conditions de rétractation, en violation de l’article L. 221-5 du code de la consommation, l’exemplaire du mandat produit ne comportant ni le formulaire détachable de rétractation, ni de clause aux termes de laquelle elle aurait reconnu avoir reçu un exemplaire comportant le bordereau détachable de rétractation.

A titre principal, la FMG se prévaut des manquements contractuels de la SARL DAVIDSON qui a fait preuve d’une absence totale de confraternité vis-à-vis de ces confrères et envers elle, en installant un nouveau cadenas sans mettre les clés à sa disposition ou à celle des autres agences, ce qui a empêché les visites, en omettant régulièrement d’informer ses confrères lorsqu’un de ses clients renonçait à l’opération pour chercher à bénéficier d’une exclusivité sur le bien, et en remettant le bien en vente sans la prévenir elle et ses confrères.

Elle soutient que c’est donc l’attitude de la SARL DAVIDSON qui l’a obligé à révoquer le mandat, nonobstant sa nullité, en violation du décret n°2015-1090 du 28 août 2015 et plus particulièrement de l’article 2 relatif à l’éthique professionnelle et de l’article 10 visant la confraternité.

Or, selon elle, les fautes caractérisées de la SARL DAVIDSON ont causé une confusion sur la vente du bien, ce qui a porté atteinte à son image.

La FMG fait ainsi valoir qu’elle a subi un préjudice immatériel tenant au fait qu’elle est une fondation reconnue d’utilité publique qui agit depuis plus de 70 ans au profit des veuves et des orphelins ainsi que de tous les personnels de la gendarmerie et de leur famille, confrontés à des situations de détresse lors de drames tels que le décès ou la maladie, qui se retrouve attraite dans une procédure portant atteinte à son image, sans aucune preuve d’une faute de sa part.

Elle précise supporter un préjudice moral résultant de la nécessité de subir une procédure judiciaire longue et les tracas et délais inhérents à ce type de démarches, afin de faire reconnaître son bon droit.

S’y ajoute, selon elle, un préjudice de perte de temps, qui est distinct du préjudice moral aux termes de la jurisprudence et qui est caractérisé par les nombreuses diligences qu’elle a accomplies afin de défendre ses droits.

Elle demande enfin la condamnation de la SARL DAVIDSON à des dommages et intérêts pour procédure abusive, arguant du fait qu’elle a introduit la présente procédure sous de faux prétextes et du fait qu’elle aurait dû se rapprocher des acquéreurs afin d’obtenir réparation du préjudice qu’elle invoque.

A titre infiniment subsidiaire, à l’appui de sa demande de garantie à l’égard de la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR, la FMG fait valoir qu’elle a sollicité son avis en sa qualité de professionnel sur l’opportunité de poursuivre la vente avec les époux [K] en considérant le fait qu’ils avaient fait une offre par le biais de la SARL DAVIDSON, et que ce n’est qu’à réception de sa réponse écrite, claire et sans équivoque affirmant qu’il n’y avait aucun risque que l’autre agence puisse se prévaloir utilement de la clause pénale qu’elle a accepté l’offre.

Elle souligne que la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR n’a pas sollicité la mise sous séquestre de ses honoraires par le notaire, n’a pas reversé ses honoraires à la SARL DAVIDSON, n’a pas daigné répondre au courrier de son conseil, et surtout ne justifie pas s’être rapprochée de la demanderesse afin de trouver une issue amiable à ce litige sur un partage des honoraires.

En réponse à la SARL DAVIDSON, la FMG indique que le mandat litigieux est nul, dès lors que :

— la jurisprudence sur la ratification postérieure du mandat citée en demande ne s’applique pas au cas d’espèce car le mandat litigieux n’est pas un mandat de gestion, qu’elle n’a effectué aucun paiement d’émoluments à son profit, qu’aucune vente n’a été formalisée, qu’aucun des actes préparatoires cités en demande n’était formellement prévu au mandat et que la signature rapide du mandat ne justifie pas l’absence de mention du numéro relatif à l’inscription dans le registre des mandats de l’agence ;

— elle n’est pas une professionnelle de l’immobilier et son activité n’a aucun lien avec l’immobilier, peu important qu’elle soit accompagnée dans sa gestion courante de professionnels du droit.

La fondation oppose aussi à la SARL DAVIDSON qu’elle a commis des fautes puisque :

— elle n’avait pas la clé du cadenas et elle l’a remboursée du prix du nouveau cadenas ;

— c’est à bon droit qu’elle n’a pas accepté des offres sur la période considérée ;

— la demanderesse n’apporte aucun élément démontrant qu’elle l’a informée régulièrement des retraits d’offres et de la remise sur le marché.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 31 janvier 2024 par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 6 novembre 2024 lors de laquelle les parties ont été informées que la décision serait rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à “juger” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments qui ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques. Dès lors, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement de la SARL DAVIDSON au titre de la clause pénale

— sur la validité du mandat

La clause pénale litigieuse est insérée dans un “MANDAT DE VENTE SANS EXCLUSIVITÉ hors établissement” conclu par la SARL DAVIDSON (mandataire) avec la FMG (mandant) qui en invoque la nullité.

Selon les articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 du 20 juillet 1972, le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant, à peine de nullité.

Compte tenu de l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, la Cour de cassation a jugé que lorsque prescriptions formelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411).

Dès lors, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal et notamment des articles précités, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat (1re Civ., 20 septembre 2017, pourvoi n° 16-12.906).

En l’espèce, s’il est constant que l’exemplaire de mandat de la fondation n’est pas numéroté, il ressort des courriels produits échangés entre la SARL DAVIDSON et elle entre début janvier 2021 et début avril 2021 (pièces 3 à 8) qu’elle a ratifié les actes réalisés par son cocontractant concernant la réalisation de l’étude de sol du terrain litigieux, l’ouverture du portail d’accès et la mise en place d’un nouveau système de fermeture comme ceux accomplis en vue de la vente en contresignant une des propositions d’acquisition que celle-ci lui a présentées (pièce 9-2).

Ce moyen de la fondation pris de la nullité du mandat de vente sans exclusivité qu’elle a signé le 16 décembre 2020 avec la SARL DAVIDSON ne peut donc qu’être rejeté.

L’article L. 221-5 du code de la consommation dans sa version en vigueur du 1er juillet 2016 au 28 mai 2022 applicable au présent litige, préalablement à la conclusion d’un contrat de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation.

Or, la fondation n’est pas un consommateur au sens du code de la consommation dont l’article liminaire dispose que “Pour l’application du présent code, on entend par consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole”, ne s’agissant pas d’une personne physique.

Par conséquent, les dispositions de l’article L. 221-5 du code de la consommation ne sont pas applicables et ne peuvent pas être invoquées à l’appui d’une demande de nullité du mandat du 16 décembre 2020.

— sur l’application de la clause pénale

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n’est tenu de payer une rémunération ou commission qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi n°70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l’acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de la vente.

En l’espèce, le mandat de vente du 16 décembre 2020 d’une durée de trois mois qui lie la SARL DAVIDSON à la fondation est un “MANDAT DE VENTE SANS EXCLUSIVITÉ”.

Il appartient donc à la première de prouver une faute de la fondation nonobstant les stipulations contractuelles figurant dans le paragraphe relatif aux obligations du mandant, au point 5 “CLAUSE PÉNALE” : “De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le MANDATAIRE n’aurait pas accepté la présente mission, le MANDANT :

(…)

b – S’interdit, pendant toute la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le MANDATAIRE ou ayant visité les locaux avec lui.

(…)

EN CAS DE NON-RESPECT DES OBLIGATIONS ÉNONCÉES CI-AVANT AUX PARAGRAPHES a -, b – OU c -, IL S’ENGAGE EXPRESSEMENT À VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DE L’ARTICLE 1231-5 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE ÉGALE AU MONTANT DE LA RÉMUNÉRATION PRÉVUE AU RECTO.”

Au recto du mandat, “LA DURÉE DU PARAGRAPHE B – DE LA CLAUSE PÉNALE(stipulée au verso)” est fixée à la durée du mandat outre une période de 12 mois suivant son expiration et la “RÉMUNÉRATION DU MANDATAIRE – FRAIS EXPOSÉS” est fixée à “4% TVA incluse, à la charge de l’acquéreur”, avec la précision que “Si le MANDANT agit dans le cadre de ses activités professionnelles, la rémunération du mandataire peut être augmentée des frais exposés.”

Or, s’il est constant que la fondation a vendu le terrain litigieux aux époux [K] suite à une offre d’achat du 11 mai 2021, aux termes d’un acte reçu par le notaire instrumentaire le 15 septembre 2021, assistée par la société AGENCE DE L’EMPEREUR qui a perçu la commission prévue dans son mandat du 16 décembre 2020, que par courriel du 19 avril 2021, la société DAVIDSON avait adressé à la fondation trois “offres au prix, sans condition de permis ni de recours des tiers, reçues pour l’acquisition du terrain” parmi lesquelles celle de Monsieur et Madame [K] datée du 16 avril 2021, et que par courrier du 3 mai 2021, la fondation a révoqué le mandat donné à la SARL DAVIDSON, cette dernière échoue dans sa démonstration d’une exécution contractuelle déloyale de son cocontractant dès lors que :

— il résulte de l’avis de virement par notaire du 18 février 2022 qu’elle a été remboursée du coût du changement du cadenas de la porte d’accès au terrain ;

— elle se borne à faire état du prétexte “fallacieux” de la révocation du mandat de vente par la fondation, au demeurant parfaitement motivé dans le courriel du 3 mai 2021 que son service juridique lui adressé à elle et au notaire, aux termes duquel il lui annonçait le courrier en LRAR mettant un terme au mandat non exclusif et émettait “deux hypothèses objectives” expliquant la rétractation des trois acheteurs qu’elle lui a présentés (dossiers des acheteurs non approfondis ou ne correspondant pas au “souhait émis par le vendeur” ou alors manquement à son obligation de conseil professionnel auprès des acheteurs et du vendeur), aboutissant “en tout état de cause” à la perte de quatre mois minimum pour tous les intervenants ; il y posait également la question de la consultation ou du fait d’avoir prévenu la fondation de la remise du terrain en vente, “alors que les deux autres agences l’avaient retiré de leurs sites” ;

— le fait que la fondation se soit interrogée sur l’applicabilité de la clause pénale litigieuse, ce dont atteste le courriel de réponse que lui a fait la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR le 7 mai 2021, ne saurait suffire à induire une déloyauté contractuelle de sa part ;

— elle ne démontre pas que la fondation est “revenue”, qui plus est à dessein, sur des conditions suspensives précédemment acceptées à inclure dans l’acte de vente, le seul courriel que lui a adressé un acquéreur le 12 avril 2021 sur ce point ne permettant pas de le démontrer.

Le tribunal relève par ailleurs que dans son courriel du 3 mai 2021 en réponse au mail annonçant la révocation de son mandat par la fondation, la SARL DAVIDSON ne mentionne pas les époux [K] parmi les trois offres au prix qu’elle lui a présentées et que son cocontractant a acceptées.

Il apparaît à l’inverse à la lecture des pièces versées aux débats que la société L’AGENCE DE L’EMPEREUR avait adressé le descriptif du bien litigieux à Madame [K] dès le jour de la signature du mandant de vente sans exclusivité avec la fondation (le 16 décembre 2020), cette dernière l’ayant confirmé dans un courriel du 7 juin 2022 aux termes duquel elle précise : “l’autre agence, qui avait aussi un mandat, avait changé le cadenas du portail d’entrée donc nous n’avons pas pu entrer. Ils ont argumenté qu’ils avaient signé un compromis de vente avec un potentiel acheteur”, et que la SARL DAVIDSON a exécuté son mandat de manière fautive.

La société L’AGENCE DE L’EMPEREUR s’est en effet plainte fin avril 2021, auprès de son mandant, des informations données par la SARL DAVIDSON, notamment à Madame [K], et le service juridique de la fondation a relevé des difficultés précises dans l’exécution du contrat dans son courriel du 3 mai 2021 précité, aux termes duquel elle invoque d’ailleurs un préjudice d’image généré par “toute cette confusion”, outre la perte de valeur du bien immobilier.

Dans le courrier de son conseil du 12 novembre 2021, en réponse à la demande de paiement de la clause pénale précisée, la fondation a en outre synthétisé les fautes reprochées à la SARL DAVIDSON en faisant valoir un “comportement relevant une absence totale de confraternité vis-à-vis de €ses€ confrères, et envers son mandant, en manquant à ses obligations les plus simples ;

En installant un cadenas sans remettre les clés aux autres agences, empêchant par la sorte, ses confrères de faire visiter le bien,En “omettant”, régulièrement, d’informer ces mêmes confrères lorsqu’un client renonçait à l’opération, cherchant par ce stratagème à bénéficier d’une exclusivité sur le dit bien ;En remettant le bien en vente sans prévenir ni le mandant, ni ses confrères.”

Dans ces conditions, la SARL DAVIDSON sera déboutée de sa demande en paiement de la clause pénale prévue par le contrat et, de facto, de sa demande de dommages et intérêts, étant précisé que cette dernière demande n’aurait pu aboutir, le principe de la clause pénale étant celui d’une évaluation forfaitaire des dommages et intérêts que le juge ne peut dépasser à moins que le montant soit manifestement dérisoire et l’indemnisation sollicitée au titre des préjudices financier et moral ne portant pas sur un dommage totalement distinct de celui réparé par la clause pénale.

Sur les demandes reconventionnelles de la FMG

— à titre de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La fondation ne prouve pas en quoi le fait d’être attraite à la présente instance a porté atteinte à son image, se bornant à faire état de son statut de fondation reconnue d’utilité publique et des actions qu’elle mène.

Elle ne démontre pas non plus avoir subi un préjudice moral lié à l’engagement de la procédure ou un préjudice de “perte de temps” qui est déjà indemnisé au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle n’établit pas plus que la SARL DAVIDSON a manifestement agi de mauvaise foi ou, à tout le moins, a commis une erreur grossière équipollente au dol en exerçant la présente action.

La FMG sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.

— appel en garantie

L’appel en garantie de la fondation à l’encontre de la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR est sans objet au vu des motifs adoptés.

Sur les autres demandes

Partie qui succombe principalement, la SARL DAVIDSON sera condamnée aux entiers dépens. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la FMG et à la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne permet de justifier que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL DAVIDSON de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la fondation [Adresse 4] (FMG) de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SARL DAVIDSON à payer à la fondation [Adresse 4] (FMG) à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL DAVIDSON à payer à la SARL L’AGENCE DE L’EMPEREUR à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL DAVIDSON aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement et DIT qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

Fait et jugé à [Localité 6] le 17 Décembre 2024

Le Greffier Le Président