TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [T] [U] et M^e Fatima BAKHTI

Copie exécutoire délivrée

à : CABINET LEGITIA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XOX

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE du CABINET LEGITIA, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Madame [T] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [N]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fatima BAKHTI, avocate au barreau de Paris

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°N-75056-2024-001494 du 31/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XOX

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 février 2010, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti à Madame [T] [U] et Monsieur [H] [N] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 428,59 euros outre des provisions sur charges.

Madame [T] [U] et Monsieur [H] [N] ont divorcé par jugement du 8 mars 2012, lequel a donné attribution du logement à Madame [T] [U], ce que l’avenant du 12 février 2016 a régularisé.

Informée que l’appartement n’était plus occupé par Madame [T] [U] mais par son ex conjoint Monsieur [H] [N], et considérant qu’il n’était titulaire d’aucun droit ni titre, PARIS HABITAT OPH a assigné Madame [T] [U] et Monsieur [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice du 26 décembre 2023, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation, à titre principal, du congé de Madame [T] [U] du 15 mai 2023 sinon, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur,

— l’expulsion de Madame [T] [U] et de tous les occupants de son chef, en particulier Monsieur [H] [N], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, avec suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et avec séquestration des meubles,

— la condamnation in solidum de Madame [T] [U] et Monsieur [H] [N] à lui payer 724,51 euros au titre des arriérés de loyers et de charge, échéance d’octobre 2023 incluse,

— leur condamnation in solidum à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux, égale au montant du loyer actualisé et des charges, majoré de 30%,

— leur condamnation in solidum à lui verser 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 septembre 2024.

A l’audience, [Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, sollicité le rejet de la fin de non-recevoir soulevée in limine litis en défense et a réitéré oralement les demandes de son assignation.

Monsieur [H] [N] a été représenté par son conseil à l’audience utile et a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité à titre liminaire que l’assignation soit déclarée irrecevable en l’absence de conciliation préalable sinon, au fond, le rejet des prétentions adverses à titre principal et, à titre subsidiaire, l’attribution des plus larges délais pour quitter les lieux, outre la condamnation de [Localité 5] HABITAT OPH à lui payer 1500 euros sur les fondements de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-467 du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’exécution de la décision.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [U] n’a ni comparu ni n’a été représentée ni enfin n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’absence de conciliation préalable

Selon l’article 750-1 nouveau du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, l’assignation du 26 décembre 2023 comporte plusieurs demandes en premier lieu celle tendant à la validation du congé du preneur, subsidiairement au prononcé de la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs, et à l’expulsion en conséquence de Madame [T] [U] et Monsieur [H] [N] de l’appartement objet du litige.

Dès lors, en l’absence de demandes portant uniquement sur le paiement d’une somme d’argent, [Localité 5] HABITAT OPH n’était pas légalement tenue à une tentative préalable de conciliation. Par suite, son action est recevable.

Sur la validation du congé du preneur

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d’un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, Madame [T] [U] a adressé à [Localité 5] HABITAT OPH en date du 15 février 2023 un courrier électronique ayant pour objet le terme « déménagement » par lequel elle a informée qu’elle n’habite plus le logement objet du litige. Or, d’une part, elle ne fait jamais référence à un quelconque congé. D’autre part, son courrier ne remplit pas la condition légale tenant aux modalités d’envoi, à savoir qu’il n’est ni un courrier avec AR, ni délivré par acte de commissaire de justice, ni enfin remis en mains propres.

En conséquence, à supposer qu’elle en avait l’intention, Madame [T] [U] n’a pas valablement délivré de congé à son bailleur le 15 février 2023 si bien que le bail a continué de produire ses effets depuis lors.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du Code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation et 6.5 des conditions générales de location, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf à certaines personnes (personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap) et après information préalable du bailleur. Cette interdiction concerne aussi bien la sous-location totale que partielle.

Par ailleurs, en application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’article 1 des conditions générales du contrat de bail, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

En l’espèce, Madame [T] [U] indique dans son courrier électronique du 15 février 2023 qu’elle « n’habite plus le logement » et ajoute que « c’est mon ex-mari Monsieur [H] [N] qui occupe cet appartement ». Ce dernier le confirme dans un courrier électronique du 29 octobre 2023 en ces termes : « quand mon divorce fut prononcé mon ex a fait les démarches administratives pour que le logement soit à son nom. Quelques années plus tard elle m’a proposé de me laisser ce dit logement car elle s’est installée ailleurs ». Monsieur [H] [N] fait donc référence par-là à un départ de la locataire avant l’année 2023 et à son entrée concomitante dans les lieux, soit bien après le divorce du couple et l’attribution du logement à Madame [T] [U] seule. En outre, il reconnaît ne pas occuper de manière régulière ledit logement puisqu’il admet dans le même courrier avoir « conscience (…) que les conditions administratives n’ont pas été respectées ».

Les manquements contractuels tenant au défaut d’occupation et à la cession illicite du bien sont ainsi avérés. Ces violations sont par ailleurs suffisamment graves et répétées, pour s’être prolongées pendant plus d’un an, pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Madame [T] [U] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [H] [N], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé, et alors qu’il n’est pas contesté que Monsieur [H] [N] est dans une situation financière le rendant éligible à l’attribution d’un logement social et qu’il reçoit ses filles mineures dans l’appartement litigieux, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an

En l’espèce, Monsieur [H] [N] justifie d’une demande de logement social mais datée du 18 février 2024 alors qu’il a connaissance qu’il occupe le logement irrégulièrement litigieux depuis au moins son courrier électronique du 29 octobre 2023. Dans ce même courrier électronique, il a également fait part de son intention de quitter les lieux pour prendre à bail un logement plus petit. Il ne fait pas état non plus de recherches dans le parc privé qui seraient restées infructueuses. Enfin, Monsieur [H] [N] a vocation à bénéficier des dispositions relatives à la trêve hivernale prévues aux articles L.412-6 et suivants du code des procédure civiles d’exécution.

Sa demande de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bailleur sollicite le paiement d’un arriéré de loyers, échéance d’octobre 2023 incluse. Or, il verse dans le même temps un décompte faisant état d’un solde de « 0 euro » au 6 septembre 2024. Dès lors, sa demande au titre de l’arriéré locatif sera rejetée. Il sera rappelé toutefois que Madame [T] [U] reste débitrice du paiement des loyers jusqu’à ce jour en sa qualité de locataire.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de ce jour, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et alors que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du Code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Cette indemnité d’occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l’occupation. Or, elle n’est pas constituée concernant Madame [T] [U] ainsi qu’il a été admis durant les débats par des courriers électroniques des défendeurs, et tel que cela ressort d’attestations ayant valeur de simples renseignements de proches de Monsieur [H] [N]. Celui-ci y sera donc condamné seul.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de [Localité 5] HABITAT OPH recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du 12 février 2010 liant, selon l’avenant du 12 février 2016, [Localité 5] HABITAT OPH et Madame [T] [U] seule, et portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [U] de restituer les clés du logement à [Localité 5] HABITAT OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [U] d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [H] [N], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] seul à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (741,39 euros au mois d’août 2024), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [U] et Monsieur [H] [N] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [U] et Monsieur [H] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,