TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CADIX et M^e BIJAOUI-CATTAN

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e HAMET et M^e PÉRET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/11374

N° Portalis 352J-W-B7D-CQZD2

N° MINUTE :

Assignation du :

23 septembre 2019

JUGEMENT

rendu le 26 avril 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. CABINET LESCALLIER « ORELIA L’ESCALLIER »

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Guillaume CADIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0667

DÉFENDEURS

Madame [N] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [T] [A]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentés par Maître Nathalie HAMET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1706

S.C.I. FREPSTER

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Jean-François PÉRET de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R46

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/11374 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQZD2

Monsieur [B] [I]

Madame [W] [E] (épouse [I])

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0613

Monsieur [H] [X]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffier

DÉBATS

A l’audience du 1er février 2024, présidée par Madame Frédérique MAREC,

tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [X] et Mme [N] [V] étaient propriétaires indivis d’un local commercial au rez-de-chaussée et de deux caves au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 3], qui constituent respectivement les lots de copropriété n°1, 39 et 40.

La SCI Frepster est quant à elle propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée et de trois caves au sous-sol du même immeuble, qui constituent respectivement les lots de copropriété n°2, 36, 37 et 38.

M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) sont propriétaires d’un local désigné comme une annexe au rez-de-chaussée et de deux caves au sous-sol de l’immeuble, qu’ils ont acquis de M. [T] [A] par acte authentique du 16 et 18 février 2015.

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Dénonçant une dégradation du plancher haut du sous-sol après la réalisation de travaux dans des parties privatives, le syndicat des copropriétaires a saisi le président du tribunal de grande instance de Paris d’une demande d’expertise sur désordres par exploit d’huissier signifié le 24 février 2015. Par ordonnance du 24 mars 2015, celui-ci a ordonné la réalisation d’une mesure d’instruction et désigné M. [L] [K] en qualité d’expert judiciaire.

Ce dernier a déposé son rapport définitif le 30 avril 2017, après trois réunions tenues sur les lieux les 7 juillet 2015, 22 février 2016 et 22 avril 2016.

Par exploits d’huissier signifiés les 23, 25, 26 et 27 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner M. [T] [A], Mme [N] [V], la société Frepster, M. [H] [X], M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) devant le tribunal de grande instance de Paris.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions (n°5), notifiées par voie électronique le 20 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner in solidum Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I], Monsieur [B] [I] et Monsieur [T] [A] (lot N°3) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 124.245 euros TTC, au titre des travaux de remise en état des caves, dont la réouverture des soupiraux et le confortement du plancher haut des caves, avec actualisation, selon l’indice BT01, depuis l’étude de Monsieur [U] [M] (mars 2018), jusqu’à la date du paiement des condamnations, majorée de 13% au titre des frais de maîtrise d’œuvre, syndic et assurance « Dommages-Ouvrage », avec intérêts depuis la présente assignation laquelle vaut injonction de payer et avec capitalisation des intérêts.

— dire que Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] solidairement (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I] et Monsieur [B] [I] solidairement (lot N°3) devront soit laisser réaliser les travaux correspondant dans leurs lots, soit réaliser ces travaux (conformément au descriptif de Monsieur [M]), sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir.

Si le Tribunal préférait s’en tenir aux solutions réparatoires, de confortement du plancher haut des caves et de rétablissement de la ventilation des caves évaluées par Monsieur [K] (Solution N°1)

— condamner Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] solidairement (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I] et Monsieur [B] [I] solidairement (lot N°3) à remettre les lieux en l’état ante, c’est-à-dire 1/ avec des lots 34 et suivants à usage exclusivement de cave, 2/ de rétablir la ventilation des caves, suivant la prescription de Monsieur [K], page 34 de son rapport : réouverture des soupiraux et rétablissement de la communication entre les caves et le reste du sous-sol, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir.

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(Solution N°2)

— condamner Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] solidairement (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I], Monsieur [B] [I] solidairement (lot N°3), à réaliser les travaux prescrits par Monsieur [K], pages 35 et 36 de son rapport, correspondant à la solution N°2, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir,

— condamner in solidum de Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I], Monsieur [B] [I] et Monsieur [T] [A] (lot N°3) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] :

— la somme de 30.000 euros TTC au titre de l’installation d’une VMC, dans le couloir des caves, avec actualisation, selon l’indice BT01, depuis le dépôt du rapport, jusqu’à la date du paiement des condamnations, majorée de 13% au titre des frais de maîtrise d’œuvre, syndic et assurance « Dommages-Ouvrage », avec intérêts depuis la présente assignation laquelle vaut injonction de payer et avec capitalisation des intérêts,

— la somme de 5.000 euros à titre de dédommagement des dépenses liées à l’installation de cette VMC.

(Solution N°3)

— condamner Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] solidairement (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I] et Monsieur [B] [I] solidairement (lot N°3), à réaliser les travaux prescrits par Monsieur [K], pages 36 et 37 de son rapport, correspondant à la solution N°3, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir.

En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I], Monsieur [B] [I] et Monsieur [T] [A] (lot N°3) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] (75009) la somme de 55.000 euros au titre des travaux de confortement du plancher haut des caves, avec actualisation, selon l’indice BT01, depuis le dépôt du rapport d’expertise (avril 2017), jusqu’à la date du paiement des condamnations, majorée de 13% au titre des frais de maîtrise d’œuvre, syndic et assurance « Dommages-Ouvrage », avec intérêts depuis la présente assignation laquelle vaut injonction de payer et avec capitalisation des intérêts.

En tout état de cause, au titre tant de la solution N°2 que de la solution N°3 :

— condamner Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] solidairement (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I] et Monsieur [B] [I] solidairement (lot N°3), à soumettre (à leurs frais, y inclus le coût de la publication) un projet de modificatif du règlement de copropriété conforme à l’état des lieux éventuellement maintenu, à l’assemblée générale des copropriétaires ordinaire, au plus tard de l’année suivant celle de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 5.000 euros par année de retard.

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En tout état de cause,

— condamner solidairement Madame [W] [E] [I] et Monsieur [B] [I] (lot N°3), à réaliser les travaux prescrits par Monsieur [K], page 37 de son rapport : de mise en conformité de leur salle de bains, avec le règlement sanitaire départemental, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir.

— condamner in solidum Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I], Monsieur [B] [I] et Monsieur [T] [A] (lot N°3) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] (75009) la somme de 7.278 euros TTC en remboursement des frais d’études.

— condamner in solidum Monsieur [H] [X] et Madame [N] [J] [V] (lot N°1), la SCI FRESTER (lot N°2), Madame [W] [E] [I], Monsieur [B] [I], Monsieur [T] [A] (lot N°3) aux entiers dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Guillaume CADIX, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 20.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2023 par voie électronique, et au visa des articles 2224 et 2270-1 du code civil (dans sa version antérieure à la loi n°2008-561 du 17 juin 2008), ainsi que des articles 3, 10-1, 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [T] [A] et Mme [N] [V] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— juger que l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est prescrite,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre Madame [N] [V] et Monsieur [T] [A],

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal ne jugeait pas prescrite l’action du demandeur,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre Madame [N] [V] et Monsieur [T] [A],

A titre très subsidiaire, si par impossible le Tribunal décidait d’entrer en voie de condamnation à l’encontre des concluants,

— limiter à 20% des montants retenus par l’Expert toutes condamnations de Madame [N] [V] et de Monsieur [T] [A] in solidum des autres défendeurs,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes demandes de majoration des condamnations à hauteur de 13% « au titre des frais de maîtrise d’œuvre, syndic et assurance dommages-ouvrage » faute de produire une quelconque pièce justificative de ces frais,

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— dire n’y avoir lieu à actualiser les condamnations en fonction de l’évolution de l’indice BT01 « à la date du paiement des condamnations »,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à régler à Madame [N] [V] et Monsieur [T] [A] la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dispenser Madame [N] [V] et Monsieur [T] [A] de toute participation aux frais de la présente procédure au fond, et également aux frais de la précédente procédure d’expertise judiciaire, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’exécution provisoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 juin 2022 par voie électronique, et au visa des articles 2224 et 2270-1 du code civil (anc.), ainsi que 3, 10-1, 14, 18 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI Frepster demande au tribunal de :

— juger prescrite l’action du syndicat des copropriétaires ;

— débouter ce dernier de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et au paiement de la somme de 7 000 euros (suivi expertise judiciaire plus procédure en ouverture de rapport) ;

— dispenser la SCI Frepster de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, ainsi qu’aux frais d’expertise judiciaire ;

— ne pas ordonner l’exécution provisoire de la décision.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 juin 2022 par voie électronique, et au visa des articles 2270-1 du code civil (anc.) et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) demandent au tribunal de :

A titre liminaire,

— juger que l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est prescrite et le débouter de toutes ses demandes à l’encontre des consorts [I].

Sur la demande de travaux,

— débouter le SDC du [Adresse 3] de sa demande de voir les défendeurs condamner à mettre en œuvre de la solution n°1 visé au rapport de l’expert ;

— débouter le SDC du [Adresse 3] de sa demande de voir les défendeurs condamner à faire procéder aux travaux de la solution n°3.

Sur les demandes indemnitaires du SDC,

— condamner Monsieur [A] à relever indemne et garantir les consorts [I] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.

— débouter le SDC du [Adresse 3] de toutes demandes de travaux sous astreinte, à l’encontre des consorts [I] ;

— débouter les parties défenderesses de toutes demandes à l’encontre des consorts [I] ;

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En toutes hypothèses,

— dispenser les consorts [I] de toute participation aux frais de la présente procédure au fond, et également aux frais de la précédente procédure d’expertise judiciaire, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— condamner in solidum des parties succombantes à leur verser la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum des parties succombantes aux entiers dépens dont distraction aux profit de KBC AVOCAT représenté par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Régulièrement assigné par exploit d’huissier signifié le 25 septembre 2019, suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [H] [X] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 31 mai 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries collégiale du 1er février 2024. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 2270-1 du code civil, dans sa rédaction en vigueur du 1er janvier 1986 au 19 juin 2008 (date de son abrogation), disposait que « les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ». L’article 2224 du même code dispose désormais que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, jusqu’à sa modification par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (entrée en vigueur le 25 novembre 2018 et non le 24), disposait que « sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ». Il est désormais écrit que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

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*

En l’espèce, M. [T] [A], Mme [N] [V], la SCI Frepster, M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) contestent la recevabilité de l’action adverse tendant à la remise en état du plancher haut des caves, faisant valoir que celle-ci serait prescrite par l’écoulement d’un délai de dix ans à compter de la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de l’existence des désordres dont il se prévaut, soit le 19 novembre 1991.

Il convient tout d’abord de relever que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des caves est une action distincte de la précédente, et que la prescription n’a pas débuté son cours à la date de découverte des désordres affectant le plancher haut, mais à la date à laquelle les aménagements dénoncés ont été découverts par la copropriété – soit durant les opérations d’expertise. Il apparaît ainsi que son action ainsi que les demandes qui en découlent ne sont pas atteintes par la prescription et sont donc recevables.

Sur l’action tendant à la remise en état du plancher haut des caves, il est constant que le cours de la prescription a été interrompu par la signification d’une assignation devant le président du tribunal de grande instance de Paris le 24 février 2015, aux fins d’expertise sur désordres.

Le délai de prescription applicable au litige est celui imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, s’agissant en l’espèce d’une action principalement fondée sur le non-respect de l’une de ses dispositions.

Sur le point de départ de la prescription, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’a été en mesure d’agir qu’à la date du dépôt du rapport d’expertise, soit le 30 avril 2017, faute de bénéficier auparavant de la connaissance des « origines et causes, de l’ampleur et des conséquences » des désordres.

Le syndicat des copropriétaires effectue en cela une interprétation erronée de la jurisprudence rendue au visa des articles 2270-1 puis 2224 du code civil. Il résultait du texte même de l’article 2270-1, et il est constant depuis l’entrée en vigueur de l’article 2224, que la prescription débute son cours « à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation », ce qui implique que la victime des désordres connaisse en effet leur étendue et leur nature de manière approximative, mais aucunement que soient établies leurs causes et conséquences de manière exhaustive, ni l’identité des éventuels responsables.

Dans le cas contraire, toute victime de désordres serait en mesure de repousser à sa guise le point de départ de la prescription, en faisant dépendre celui-ci de sa volonté et sa capacité à obtenir les preuves nécessaires au succès de ses prétentions – par exemple en saisissant la juridiction des référés aux fins de voir ordonner une expertise. Il ne peut donc être valablement soutenu que la prescription débuterait son cours à la date où le syndicat des copropriétaires a été en mesure de prouver le dommage résultant des désordres, dès lors que la charge de cette preuve lui incombe personnellement.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que l’assemblée générale des copropriétaires a constaté dès le 18 novembre 1991 une dégradation de l’état des fontes et des plafonds de certaines caves, et souhaité faire réaliser une étude technique à ce sujet (résolution n°6 : « il est demandé à la société d’études et participations financières, foncières et immobilières – SEPFI d’examiner l’état des fontes et des plafonds de caves. A cet effet, il sera organisé un rendez-vous sur place en décembre 1991. La SEPFI devra rechercher l’origine exacte de la dégradation de certains plafonds de caves »). La copropriété a par ailleurs décidé de faire procéder à différents travaux, « non compris la réfection des plafonds de caves ».

Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires avait manifestement connaissance de l’existence de désordres affectant le plancher haut de certaines caves de l’immeuble en novembre 1991, et qu’il était dès cette date en mesure d’agir à l’encontre des éventuels responsables, a minima aux fins de voir ordonner une expertise sur désordres.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que l’expert judiciaire aurait constaté une aggravation des désordres, et que « faute de stabilisation, la prescription ne pourrait s’appliquer ».

En premier lieu, alors qu’il incombe au demandeur de justifier de cette aggravation, celui-ci ne produit aucune pièce permettant d’établir avec précision l’état des planchers hauts des caves avant l’intervention de l’expert judiciaire, et donc d’effectuer la comparaison permettant de conclure à une éventuelle aggravation.

A l’examen du rapport d’expertise, il est par ailleurs constaté que le technicien a relevé une aggravation progressive de la dégradation des fontes et des plafonds de certaines caves, par l’effet du temps et de la vétusté, et non une aggravation soudaine assimilable à de nouveaux désordres et bouleversant la situation de fait, qui seule est de nature à faire courir un nouveau délai de prescription. En effet, dans la mesure où tous les désordres ne faisant pas l’objet de réparations s’aggravent nécessairement par l’œuvre du temps et de la vétusté, la prescription serait ainsi amenée à ne jamais débuter en matière de responsabilité pour désordres.

Il est enfin relevé que l’expertise a permis d’établir l’ampleur des désordres et leurs causes, ainsi que les différentes possibilités de travaux réparatoires, mais n’a pas mis au jour l’existence de nouveaux désordres faisant naître un second droit d’agir.

Par conséquent, alors que le syndicat des copropriétaires était en mesure d’agir à propos des désordres affectant les fontes et des plafonds de certaines caves depuis a minima le 19 novembre 1991, et que son action obéit à un délai de prescription de dix ans, il apparaît qu’il a exercé celle-ci postérieurement au 19 novembre 2001 et donc tardivement.

Le syndicat des copropriétaires estime qu’en toute hypothèse, ses demandes seraient recevables à l’égard de M. [H] [X] et Mme [N] [V], qui, bien que divorcés, sont liés par une clause de solidarité figurant au règlement de copropriété.

Cependant, la clause dont le syndicat des copropriétaires se prévaut ne peut manifestement trouver à s’appliquer en l’espèce. S’il est en effet stipulé en page n°27 qu’ « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot », cette clause porte à l’évidence sur les charges de copropriété, dès lors qu’elle est insérée dans un article six intitulé « Règlement et recouvrement des charges », et qu’une indemnité réparant des désordres en parties communes ne peut être qualifiée de « somme afférente à un lot ».

Décision du 26 avril 2024

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S’il est constant que M. [H] [X] n’a pas comparu à l’instance et n’a donc pas soulevé de fin de non-recevoir, il est cependant titulaire du même droit réel que son ex-épouse Mme [N] [V], si bien que la prescription s’étend à tous les propriétaires indivis des lots visés par l’action.

Le syndicat des copropriétaires sera ainsi déclaré irrecevable en son action tendant à la remise en état du plancher haut des caves exercée à l’encontre de M. [T] [A], Mme [N] [V], M. [H] [X], la SCI Frepster, M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]).

2 – Sur les demandes en exécution de travaux

A – Sur la remise en état des caves

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de cette même loi dispose notamment que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, est accordée ou refusée par le syndicat des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il est de jurisprudence constante, au visa de cet article, que la démolition des ouvrages installés sans l’autorisation requise et la remise en état des lieux dans leur état initial est encourue de plein droit, et que la juridiction ne peut refuser de l’ordonner dès lors que le syndicat des copropriétaires en fait la demande – les difficultés pratiques ou le coût des travaux nécessaires ne pouvant être pris en considération.

*

En l’espèce, alors que le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité correspondant au coût des travaux de remise en état des caves, il est relevé qu’il appartient aux copropriétaires d’effectuer eux-mêmes les éventuels travaux nécessaires au sein de leurs parties privatives et non à la copropriété d’en assumer la maîtrise d’ouvrage. La copropriété sera donc déboutée de sa demande indemnitaire en paiement de la somme globale de 124 245,00 euros TTC (laquelle inclut en outre le coût des travaux de confortement du plancher haut des caves, pour lequel elle n’est pas recevable à solliciter indemnisation).

Au dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires forme ensuite trois demandes distinctes tendant à l’exécution de travaux, sur la base de trois « solutions » proposées par l’expert dans son rapport. Sauf à s’immiscer dans la gestion de la copropriété, le tribunal ne peut sélectionner à sa guise le projet qui lui paraît le plus pertinent sur un plan technique, parmi trois projets présentés de manière non hiérarchisée.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/11374 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQZD2

Il conviendra ainsi de considérer que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [T] [A], Mme [N] [V], M. [H] [X], la SCI Frepster, M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]), sous astreinte, « à remettre les lieux en l’état ante, c’est-à-dire 1/ avec des lots 34 et suivants à usage exclusivement de cave, 2/ de rétablir la ventilation des caves, suivant la prescription de Monsieur [K], page 34 de son rapport : réouverture des soupiraux et rétablissement de la communication entre les caves et le reste du sous-sol ».

A cet égard, il soutient principalement que ces copropriétaires ont fait procéder à des travaux affectant les parties communes sans avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée générale (article 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Il fait également valoir que les travaux réalisés l’ont été en violation du règlement de copropriété, qui imposait un suivi des travaux par l’architecte du syndicat des copropriétaires, et apparaissent en contravention avec les dispositions du code de la santé publique et du règlement sanitaire du département de [Localité 7] ; qu’ils entraînent une modification de la répartition des charges non approuvée par la copropriété à l’unanimité requise par l’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; qu’enfin, en application de l’article 9 de cette même loi, il convient d’ordonner la démolition de ces ouvrages que l’expert judiciaire estime à l’origine d’un défaut de ventilation des caves.

Il doit de prime abord être relevé qu’il existe une incertitude sur l’identité du propriétaire des lots n°1, 39 et 40. Il est justifié par la production d’un acte notarié que M. [H] [X] et Mme [N] [V] en ont fait l’acquisition le 30 novembre 2001, et cette dernière indique dans ses conclusions du 24 janvier 2023 en être toujours propriétaire (page n°2). A l’examen du relevé de propriété daté de 2018 produit par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que seul M. [H] [X] est cependant enregistré en qualité de propriétaire auprès du Service de la publicité foncière, outre que l’expert judiciaire relève en pages 5 et 6 de son rapport que celui-ci aurait acquis les biens de son ex-épouse à une date inconnue.

Au regard de ces éléments, il conviendra de considérer que Mme [N] [V] n’est plus à ce jour propriétaire des lots n°1, 39 et 40, si bien qu’elle ne pourra être condamnée à l’exécution de travaux.

Sur la nature des travaux réalisés, il a pu être constaté contradictoirement, lors des opérations d’expertise judiciaire, que les caves appartenant aux défendeurs sont reliées aux locaux situés au rez-de-chaussée et que des travaux affectant les parties communes y ont été effectués.

* Dans les lots n°1, 39 et 40, appartenant à M. [H] [X], l’expert a constaté la suppression de la communication des deux caves avec le reste du sous-sol, ainsi que la suppression de deux soupiraux donnant sur la [Adresse 8] lors de la mise en place de la nouvelle façade, et du « soupirail en saut de loup sur la cour intérieure, bouché sur plus de 50% de sa surface lors du remplacement de la porte par une fenêtre ». Il a par ailleurs été constaté qu’une salle de bains a été aménagée dans le lot n°40.

* Dans les lots n°3, 34 et 35, appartenant à M. [T] [A] puis à M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]), l’expert a constaté la suppression de la communication de deux caves avec le reste du sous-sol, et que « l’un des deux soupiraux sur la [Adresse 3] a été supprimé, le seul restant a vu sa section réduite de plus de 50%. Au niveau rez-de-chaussée, le soupirail en saut de loup sur la cour intérieure présent dans le lot 30 a été supprimé ».

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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L’examen du règlement de copropriété établi le 27 février 1957 permet de constater l’existence de l’accès au sous-sol depuis le lot n°3 depuis cette date a minima, et le syndicat des copropriétaires n’en demande pas la suppression.

* Dans les lots n°2, 36, 37 et 38, appartenant à la SCI Frepster, l’expert judiciaire a constaté que la communication des caves avec le reste du sous-sol ne s’effectue plus que par une grille disposée en imposte de l’ancienne porte du lot n°38, et pour une section libre de 300 cm² ; que « le soupirail donnant sur la [Adresse 8] du lot n°38 a été supprimé », et que « le soupirail du lot n°37 [Adresse 8] et les deux soupiraux donnant sur la [Adresse 3] ont vu leurs sections réduites de plus de 50 % ».

Alors que les défendeurs soutiennent chacun qu’ils ne seraient pas à l’origine de ces travaux affectant les parties communes, lesquels préexisteraient à leur acquisition, il doit être rappelé qu’un propriétaire de lots de copropriété vient aux droits et obligations de son vendeur, si bien qu’il est indifférent que les transformations litigieuses soient le fait des copropriétaires actuels ou non.

De même, il est établi et non contesté qu’aucun des défendeurs ne justifie avoir obtenu une autorisation de la part de la copropriété pour effectuer ces travaux. Par ailleurs, M. [T] [A] et Mme [N] [V] ne peuvent valablement soutenir que « rien ne permet d’affirmer que l’obturation des soupiraux et la modification des cloisons ait été réalisée sans autorisation », dès lors qu’il appartient au contraire à celui qui se dit titulaire d’une telle autorisation d’en rapporter la preuve, faute de quoi elle est réputée inexistante.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a indiqué que le défaut de ventilation est « l’origine de la dégradation constatée du plancher », après avoir écarté les autres causes possibles telles que des fuites, infiltrations ou remontées capillaires. Il précise que « la privatisation des caves par les lots du niveau rez-de-chaussée et la transformation de leur usage en locaux d’habitation (…) et en pièce de lavage/toilettage d’animaux (…) a modifié le schéma de la ventilation ».

Le syndicat des copropriétaires ayant notamment pour objet la conservation des parties communes, il est en droit d’exiger, de la part d’un copropriétaire et dans ses parties privatives, la réalisation de travaux nécessaires pour résorber ou prévenir des désordres sur les parties communes ainsi que dans les parties privatives. Il apparaît ainsi bien fondé à solliciter le rétablissement d’une ventilation suffisante dans les caves, à plus forte raison que l’obturation de plusieurs soupiraux a été réalisée sans l’autorisation de la copropriété.

Il conviendra donc d’ordonner la réalisation de travaux propres à rétablir une ventilation naturelle des caves (dite par « balayage »), suivant les préconisations de l’expert judiciaire.

M. [H] [X] sera ainsi condamné sous astreinte à exécuter dans les lots n°39 et 40 des travaux ayant pour effet de rétablir la communication des caves avec le reste du sous-sol, ainsi de rouvrir les trois soupiraux condamnés (deux soupiraux donnant sur la [Adresse 8] et un soupirail donnant sur la cour intérieure).

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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La SCI Frepster sera quant à elle condamnée sous astreinte à exécuter dans les lots n°36, 37 et 38 des travaux ayant pour effet de rétablir la communication des caves avec le reste du sous-sol, ainsi de rouvrir les quatre soupiraux condamnés (deux soupiraux donnant sur la [Adresse 8] et deux soupiraux donnant sur la [Adresse 3]).

Enfin, M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) seront condamnés sous astreinte à exécuter dans les lots n°34 et 35 des travaux ayant pour effet de rétablir la communication des caves avec le reste du sous-sol, ainsi de rouvrir les deux soupiraux condamnés (un soupirail donnant sur la cour intérieure et un autre donnant sur la [Adresse 3]).

Le demandeur sollicite en outre le rétablissement des lots en sous-sol « à usage exclusivement de cave », faisant valoir que les défendeurs auraient modifié l’affectation de leurs caves sans obtenir l’autorisation de la copropriété.

Il est établi et non contesté que les caves objets du litige sont affectées à un usage d’habitation ou à un usage commercial, constituant le prolongement manifeste des locaux situés au rez-de-chaussée au moyen d’une trémie et d’un escalier. Toutefois, il doit être rappelé qu’en application des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l’assemblée générale à un changement d’affectation de son ou ses lots, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Il est de même précisé que la désignation des lots figurant au règlement de copropriété est uniquement indicative et n’a aucun caractère obligatoire, les copropriétaires ne pouvant donc s’opposer sur ce motif à un changement d’affectation conforme à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, l’immeuble étant manifestement à destination mixte (habitation et exercice d’une activité commerciale en rez-de-chaussée), la transformation des caves en locaux d’habitation ou en locaux commerciaux apparaît conforme à la destination de l’immeuble, étant relevé au surplus que le règlement de copropriété autorise expressément la réunion de plusieurs lots (chapitre III – article 2, page n°20 : « la réunion de plusieurs lots est autorisée sous réserve de l’observation des dispositions du paragraphe I qui précède pour l’exécution des travaux qui en seraient la conséquence »).

Les moyens tenant au respect des règles d’urbanisme ou à la réglementation sanitaire sont inopérants en ce qu’ils sont insusceptibles, en eux-mêmes, d’entraîner une condamnation à exécuter des travaux de remise en état.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à imposer aux copropriétaires des lots n°34 et suivants d’utiliser leurs lots à usage de caves, et sera débouté de sa demande en exécution de travaux à ce titre.

Enfin, M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) forment un appel en garantie envers M. [T] [A], de qui ils ont acquis leurs lots dans l’immeuble par acte authentique du 16 et 18 février 2015.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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Aux termes de ce document, il est stipulé que « le vendeur s’engage à régler le montant des travaux de restauration de la ventilation des caves, de réfection des planchers hauts du sous-sol, des frais de procédures et expertises, dus au titre de ses millièmes ou toute autre répartition différente qui seraient décidés lors d’une prochaine assemblée générale des copropriétaires et/ou par décision judiciaire et ce à première demande de la part de l’acquéreur ». Il est par ailleurs constaté que M. [T] [A] ne forme pas de contestation à cet égard.

Ce dernier sera ainsi condamné à garantir M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) de toutes condamnations prononcées à leur encontre, à l’exception des condamnations à l’exécution de travaux qui ne peuvent donner lieu à garantie, s’agissant d’une obligation de faire.

B – Sur la mise en conformité de la salle de bains des époux [I]

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) à faire réaliser des travaux de mise en conformité de leur salle de bains avec le règlement sanitaire du département de [Localité 7].

Cette demande, qui n’est pas liée à l’action en responsabilité au titre des désordres affectant les planchers communs du sous-sol, n’est pas atteinte par la prescription et est donc recevable.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire [K] affirme que « la réalisation de la salle de bains dans les locaux de M. [X] et de la salle d’eau et de la ventilation dans ceux des époux [I] ne sont pas conformes aux règles de l’art et aux documents normatifs ».

Il est constant que le syndicat des copropriétaires peut demander à la juridiction d’ordonner à un copropriétaire de faire procéder dans ses parties privatives à des travaux visant à supprimer des non-conformités ou des malfaçons, à la condition que celles-ci soient à l’origine de désordres. Toutefois, en l’absence de désordres résultant de ces malfaçons ou non-conformités, le syndicat des copropriétaires n’a aucunement qualité pour demander la condamnation d’un copropriétaire à se conformer à la réglementation sanitaire applicable.

Au surplus, M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) justifient avoir fait effectuer des travaux de réfection de leur salle de bains par une société Isabat en octobre 2020, pour un montant TTC de 5 302,00 euros comprenant notamment la réalisation d’une étanchéité après dépose de la faïence et des éléments de douche.

Il n’est pas justifié de la persistance de non-conformités postérieurement à l’exécution de ces travaux, à propos desquels l’architecte [M] n’a émis aucune observation dans un courriel du 15 octobre 2020.

Pour ces motifs, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à l’encontre de M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]).

3 – Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement d’une somme de 7 278,00 euros, correspondant à des « frais d’études » qu’il dit avoir dû engager à l’occasion du litige l’opposant aux défendeurs.

Sur les investigations réalisées pour un montant de 1 350,00 euros, le syndicat des copropriétaires produit le devis de son maître d’œuvre, auquel est joint le devis d’une entreprise Napoleoni. Toutefois, les prestations figurant dans ces documents concernent la réfection des solives et non la ventilation des caves, si bien que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à solliciter indemnisation à ce titre.

Sur les honoraires d’architecte, le syndicat des copropriétaires produit neuf notes d’honoraires correspondant pour huit d’entre elles à des prestations relatives à la ventilation des caves. Le syndicat des copropriétaires est ainsi bien fondé à obtenir indemnisation au titre de ces frais d’architecte, déduction faite des honoraires relatifs à la « purge des talons de solives et sondages » réglés le 5 avril 2016 (616,00 euros).

M. [T] [A], Mme [N] [V], M. [H] [X], la SCI Frepster, et M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) seront ainsi condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 662,00 euros au titre de frais d’études techniques.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les défendeurs seront déboutés de leurs demandes au titre des frais de procédure exposés par la copropriété.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [T] [A], Mme [N] [V], M. [H] [X], la SCI Frepster, et M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]), parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Décision du 26 avril 2024

8ème chambre 3ème section

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En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [T] [A], Mme [N] [V], M. [H] [X], la SCI Frepster, M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et la particulière ancienneté du litige justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action tendant à la remise en état du plancher haut des caves, et DÉCLARE recevable le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [H] [X] à exécuter dans les lots n°39 et 40 les travaux suivants :

— remplacement des portes par des portes à claire-voies ;

— réouverture des trois soupiraux condamnés (deux soupiraux donnant sur la [Adresse 8] et un soupirail donnant sur la cour intérieure) ;

CONDAMNE la SCI Frepster à exécuter dans les lots n°36, 37 et 38 les travaux suivants :

— remplacement des portes par des portes à claire-voies ;

— réouverture des quatre soupiraux condamnés (deux soupiraux donnant sur la [Adresse 8] et deux soupiraux donnant sur la [Adresse 3]) ;

CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) à exécuter dans les lots n°34 et 35 les travaux suivants :

— remplacement des portes par des portes à claire-voies ;

— réouverture des deux soupiraux condamnés (un soupirail donnant sur la cour intérieure et un autre donnant sur la [Adresse 3]) ;

DIT que ceux-ci sont tenus d’y procéder sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de cinquante (50) jours débutant à partir de la signification de la présente décision, et DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de deux (2) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [A], Mme [N] [V], M. [H] [X], la SCI Frepster, et M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 662,00 euros au titre de frais d’études techniques ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes indemnitaires, ainsi que de sa demande en exécution de travaux relative à la salle de bains de M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [A], Mme [N] [V], M. [H] [X], la SCI Frepster, et M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec autorisation donnée à M^e Guillaume Cadix de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [A], Mme [N] [V], M. [H] [X], la SCI Frepster, et M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leurs demandes à ce titre ;

CONDAMNE M. [T] [A] à garantir M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) de toutes condamnations prononcées à leur encontre, à l’exception de la condamnation à l’exécution de travaux ;

DÉBOUTE M. [T] [A], Mme [N] [V], la SCI Frepster, et M. [B] [I] et Mme [W] [E] (ép. [I]) de leurs demandes au titre des frais communs de procédure ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris, le 26 avril 2024.

Le greffierLa présidente