TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/55992 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2P5L

N° : 2

Assignation du :

01 Août 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 novembre 2024

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société ATIM UNIVERSITE S.C.I.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #B0119

DEFENDERESSE

La société GRANDE ARMEE DISTRIBUTION S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Bahia HAJI, avocat au barreau de PARIS – #D1708

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 juin 2011, la SCI Atim Université a donné à bail commercial à la société Grande Armée Distribution des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 16 juin 2011, moyennant un loyer en principal de 160 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 6 juillet 2023, à la société Grande Armée Distribution, pour une somme de 186 720,55 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2023.

Par acte délivré le 1er août 2023, la SCI Atim Université a fait assigner la société Grande Armée Distribution devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

Une conciliation a été ordonnée et acceptée par les parties qui, cependant, ne sont pas parvenues à un accord.

A l’audience du 16 septembre 2024, la SCI Atim Université, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Grande Armée Distribution et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Grande Armée Distribution à lui payer la somme provisionnelle de 262 758,99 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la société Grande Armée Distribution à lui payer la somme provisionnelle de 18 672 € au titre de la clause pénale,

— condamner la société Grande Armée Distribution à lui payer la somme provisionnelle de 3 600 € au titre des honoraires de l’avenant de renouvellement,

— condamner la société Grande Armée Distribution au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, augmentée de 25%, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— dire que les sommes dues seront augmentées des intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de chaque échéance contractuelle,

— à titre subsidiaire, si des délais étaient accordés, prévoir une clause de déchéance du terme et l’expulsion du locataire, à défaut de paiement d’une mensualité,

— condamner la société Grande Armée Distribution au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Grande Armée Distribution demande au juge des référés de :

— ramener le montant de la dette locative à la somme de 192758,99€, compte tenu du virement intervenu le 13 septembre 2024 de 70 000 €,

— débouter la SCI Atim Université du surplus de ses demandes,

— lui accorder des délais de paiement pendant 24 mois,

— condamner la SCI Atim Université au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, à la demande la SCI Atim Université qui a indiqué se réserver la possibilité de se désister de ses demandes en cours de délibéré.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Atim Université n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 186 720,55 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

A l’audience, la SCI Atim Université produit un décompte faisant état d’une dette locative de 262 758,99 € au 2 septembre 2024.

La société Grande Armée Distribution produit, quant à elle, le justificatif d’un ordre de virement de 70 000 € en date du 13 septembre 2024, ce que ne conteste pas le bailleur, ramenant la dette locative à la somme de 192 758,99 €.

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage le gérant de la société locataire, qui explique être en pourparlers avec la société Intermarché afin de conclure un accord lui permettant de payer la livraison des fournitures après réception et pallier ainsi ses difficultés de trésorerie, et des règlements intervenus sur les échéances, notamment celui de 70 000 € le 13 septembre 2024, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Grande Armée Distribution depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu des décompte et pièces produits par les parties, l’obligation de la société Grande Armée Distribution au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 13 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 192 758,99 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Grande Armée Distribution.

En outre, le locataire sera condamné à titre provisionnel à verser les honoraires de rédaction du renouvellement du bail de 3 600 €, tel que prévu à l’article 13 de l’acte de renouvellement de bail commercial signé le 20 janvier 2023.

En revanche, les demandes du bailleur relatives à la clause pénale, et à la conservation du dépôt de garantie, la majoration des intérêts de retard, et la majoration des indemnités d’occupation à hauteur de 25%, qui s’analysent comme des clauses pénales, sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Grande Armée Distribution, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Grande Armée Distribution ne permet d’écarter la demande de la SCI Atim Université formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 août 2023 à minuit;

Condamnons la société Grande Armée Distribution à payer à la SCI Atim Université la somme par provision de 192 758,99 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 13 septembre 2024 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Grande Armée Distribution se libère des sommes ci-dessus allouées par 24 versements mensuels de 8 000 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et un 11ème et dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Grande Armée Distribution et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Grande Armée Distribution devra payer mensuellement à la SCI Atim Université, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons à titre provisionnel la société Grande Armée Distribution à payer à la SCI Atim Université la somme de 3 600€ au titre des honoraires de rédaction du renouvellement du bail ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale, à la conservation du dépôt de garantie, à la majoration des intérêts de retard, et à la majoration des indemnités d’occupation à hauteur de 25% ;

Condamnons la société Grande Armée Distribution à payer à la SCI Atim Université la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Grande Armée Distribution aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 04 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE