TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MENARD – WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07074 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O63

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 novembre 2024

DEMANDERESSE

IMMOBILIERE 3F, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 15 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07074 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O63

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2016, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4939,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Mme [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal de résiliation judiciaire du bail pour défaut d’entretien et de jouissance paisible des lieux,

— A titre subsidiaire : de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— A titre infiniment subsidiaire de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— En tout état de cause :

expulsion de Mme [B] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, autorisation de la séquestration des biens et objets mobiliers,obtenir la condamnation de Mme [B] [Z] au paiement des sommes suivantes :-6145,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majorés de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, subsidiairement d’une montant qui ne saurait être inférieur à celui du loyer et des charges,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique que Mme [B] [Z] est sortie de détention et que la dette locative continue de s’aggraver.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de la société IMMOBILIERE 3F visée ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale aux fins de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes des articles 1728 1° et 1729 du code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7 b) d) et e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 8 que le locataire s’engage à user paisiblement des lieux loués, doit en assurer l’entretien courant et est tenu d’y donner accès aux fins de réalisation par le bailleur des travaux nécessaires et de l’entretien normal.

Il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants. Depuis l’année 2020, la société IMMOBILIERE 3F évoque auprès de Mme [B] [Z] un défaut d’entretien du logement et la présence de nuisibles en provenance de son appartement touchant l’ensemble de l’immeuble. La société IMMOBILIERE 3F a mandaté une entreprise au mois d’août 2020 (cf. devis et bon de commande) aux fins de désinsectisation du logement en trois passages. Elle a par ailleurs signalé les difficultés de la locataire aux services sociaux. La situation a perduré puisqu’en 2021 elle relevait (cf. courrier du 1er juillet 2021 au procureur de la République) que le logement était infesté de cafards envahissant les autres logements comme les parties communes et qu’il était mal entretenu, que Mme [B] [Z] était très réticente à faire intervenir les entreprises mandatées pour traiter les désordres.

Par ordonnance de référé du 29 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a enjoint à Mme [B] [Z] de laisser le libre accès de l’appartement aux fins de dératisation, désourisation, débarras de détritus, nettoyage, désinsectisation des lieux et la bailleresse a été autorisée à défaut à pénétrer dans les lieux et faire procéder auxdits travaux.

Il ressort des procès-verbaux par commissaire de justice des 11 octobre et 3 novembre 2023 que le logement comme le réfrigérateur, les armoires, la vaisselle et les objets sont envahis par des cafards morts et vivants (plusieurs centaines voire milliers au vu des photos jointes aux procès-verbaux), que le logement est dans un état de saleté et de dérangement avancé (vêtements, objets et médicaments au sol), que des boites anti nuisibles posées au sol sont remplies. La société SAPIAN mandatée par la bailleresse a indiqué que le logement était tellement infesté que seul un débarras complet permettrait un traitement efficace.

Mme [B] [Z] a été incarcérée en mai 2023. Il est établi qu’à la date de l’assignation elle était sortie de détention depuis quelques mois. La bailleresse ignore si elle est revenue au domicile.

Il est ainsi établi que dès avant sa période d’incarcération Mme [B] [Z] a fait obstacle à l’intervention des services de désinsectisation mandatés par la bailleresse alors que son logement était infesté de cafards, infestation qui s’est étendue à d’autres parties de l’immeuble créant ainsi un risque pour la santé des autres locataires. La situation s’est de fait aggravée durant son absence. L’entretien courant du logement s’avère par ailleurs défaillant (saleté, encombrement). Mme [B] [Z] n’a pas tenté de mettre fin à ces désordres à sa sortie de détention.

Ces faits constituent de la part de Mme [B] [Z] un manquement non seulement grave mais réitéré à son obligation tant légale que contractuelle d’entretien, de jouissance paisible du logement et d’y permettre l’accès en vue de travaux, ce qui justifie la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de lui ordonner de libérer les lieux et à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, sans majoration compte tenu des difficultés personnelles de Mme [B] [Z] constatées par la bailleresse elle-même.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F sollicite la somme de 6145,34 euros, dette arrêtée au 31 mai 2024. Or il ressort du décompte produit que ce solde est celui arrêté au 7 juin 2024, soustraction à faire des frais de rejet qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif de sorte que la dette est de 6128,24 euros.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 avril 2016 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [B] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3],

ORDONNE à Mme [B] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [Z] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6128,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024,

CONDAMNE Mme [B] [Z] aux dépens,

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection