Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01197 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-755TS

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Décembre 2025

S.C.I. DES PATURES représentée par son gérant Monsieur [M] [P], domicilié de droit audit siège.

C/

[W] [J],

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 18 DÉCEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. DES PATURES société civile immobilière inscrite au RCS de SAINT-QUENTIN sous le numéro 753 217 793, représentée par son gérant Monsieur [M] [P], domicilié de droit audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

M. [W] [J],, demeurant [Adresse 4]

comparant, arrivé en retard à 10h25 après dépôt de dossier du demandeur

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c621602024002854 du 18/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 juillet 2024, la SCI des Pature est propriétaire d’un local d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Contestant sa qualité de locataire, par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la SCI des Patures a fait assigner M. [W] [J] devant le tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer aux fins de le faire expulser et condamner à une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025, renvoyée à la demande des parties puis finalement évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, la SCI des patures, représentée par son conseil, Maître Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, sollicite du tribunal de :

Constater l’expulsion de M. [W] [J] à compter de la décision à intervenir et avec le concours de la force publique si besoin,L’autoriser à faire appel à un serrurier de son choix qui pourra, le cas échéant, procéder aux mesures d’ouverture de toutes portes de l’immeuble à compter de la décision à intervenir,Condamner M. [W] [J] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 21 780 euros couvrant la période d’octobre 2021 à juillet 2024,Condamner M. [W] [J] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 660 euros à compter du 1er aout 2024 et jusqu’à libération effective des lieux de tout bien et occupant de son chef,Condamner M. [W] [J] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner M. [W] [J] à lui verser la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [W] [J] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice de Maître [N] du 3 juillet 2024.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que la partie défenderesse a versé aux débats un bail falsifié dont l’entête est au nom de la SCI LHF laquelle n’a rien à voir avec elle. Elle précise que le défendeur à récupéré des attestations de ses voisins qui également ne paient pas leur loyer depuis des années, que les témoignages produits et non-datés n’ont aucun sens et qu’il est en revanche certain que M. [P] a nettoyé les communs de l’immeuble.

Sur le fondement des dispositions de la loi du 23 novembre 2008, elle fait valoir que doit être considéré sans droit ni titre les personnes entrées dans un logement grâce à des manœuvres, intimidations, voies de fait ou par force., qu’il s’agit de toute personne qui élit domicile dans un logement d’autrui sans y être formellement invitée et qui peut être qualifiée de squatters, étant précisé que M. [W] [J] entre dans cette catégorie.

Aussi, puisqu’il confirme occuper le logement depuis le mois d’octobre 2021, M. [W] [J] est redevable d’une indemnité d’occupation laquelle s’élève à la somme de 27 060 euros, soit (41 mois x 660 euros).

M. [W] [J], représenté par Maître Philippe Robert, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, sollicite du tribunal de :

à titre principal,

Débouter la SCI des Patures de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Constater que M. [W] [J] est bien locataire de la SCI des Patures,à titre reconventionnelle,

voir condamner la SCI des Patures à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la SCI des Patures à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,Condamner la SCI des Patures à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI des Patures aux frais et entiers dépens,A l’appui de ses prétentions, s’agissant de sa demande reconventionnelle, il soutient qu’il est particulièrement grave de se voir accuser d’avoir un bail falsifié et que son bailleur s’est montré déloyal.

Il fait valoir que le procès-verbal de constat versé aux débats reprend le bail du concluant et que tout comme l’attestation de propriété, ce constat n’apporte que peu d’éléments sauf à constater qu’il réside bien dans le logement. Il souligne que la plainte de la partie adverse ne constitue qu’une simple déclaration et qu’elle est datée du 10 octobre 2021, laissant ainsi en question l’absence de tout acte du propriétaire envers lui jusqu’au 5 août 2024. Il soutient aussi avoir porté à la connaissance de l’autorité préfectorale ses conditions de vie et indique, à ce titre, que le bailleur, la SCI L.H.F représentée par la SCI des Patures, a reçu deux courriers l’alertant de problèmes qui affectent l’immeuble. Il produit également deux attestations dans lesquelles il est relaté qu’il a été vu avec le propriétaire en train de nettoyer les lieux.

S’agissant des loyers impayés, il soutient ne jamais avoir reçu de commandement de payer, ni même d’assignation sur le fondement du défaut de paiement.

À l’issue des débats, durant lesquels le juge a indiqué l’intérêt d’un sursis à statuer, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par jugement du 24 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné un sursis à statuer dans l’attente d’une décision pénale.

Le 25 juin 2025, le parquet de Boulogne-sur-mer a rendu un avis de classement sans suite.

Faisant suite à cette décision, les débats ont été réouverts à l’audience du 4 décembre 2025.

A l’audience, la SCI des patures, représentée par son conseil, Maître Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, sollicite du tribunal de :

ordonner l’expulsion de M. [W] [J] à compter de la décision à intervenir et avec le concours de la force publique si besoin,autoriser à faire appel à un serrurier de son choix qui pourra, le cas échéant, procéder aux mesures d’ouverture de toutes portes de l’immeuble à compter de la décision à intervenir,Condamner M. [W] [J] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 38 280 euros couvrant la période d’octobre 2021 à décembre 2025,Condamner M. [W] [J] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de 660 euros à compter du 1er aout 2024 et jusqu’à libération effective des lieux de tout bien et occupant de son chef,Condamner M. [W] [J] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner M. [W] [J] à lui verser la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [W] [J] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice de Maître [N] du 3 juillet 2024.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile et pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se rapporter aux conclusions.

M. [W] [J], bien que régulièrement convoqué, n’est ni présent, ni représenté lors de l’audience, étant ajouté que celui-ci est arrivé une fois les débats clos.

MOTIFS DE la décision

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.

Sur le sursis à statuer

Les articles 378 et 379 du code de procédure civile prévoient que La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’il a été sursoit à statuer en attendant une décision pénale.

Un avis de classement sans suite ayant été rendu, il convient de révoquer le sursis à statuer.

Sur l’existence du bail d’habitation

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinées à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 287 et 288 du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux.

En l’espèce, la SCI des patures prétend que le contrat de location versé aux débats est un faux.

A cet égard, une plainte pour faux et usage de faux a été déposée, laquelle a ensuite été classée sans suite.

Aussi, le contrat de location ne peut être écarté au seul motif que celui-ci est dénié par la partie demanderesse.

Néanmoins, la SCI des patures produit un compromis de vente daté du 13 juin 2024 et faisant apparaître la signature du gérant de cette première, M. [M] [P].

Cet élément permet d’établir une comparaison entre la signature présente sur ce document officiel et celle présente sur le bail d’habitation versé aux débats.

Or, force est de constater que les écrits ne sont pas identiques.

Dès lors, la vérification ne permettant pas de conclure à la sincérité du bail, celui-ci ne peut être considéré comme un titre et rien ne permet de vérifier l’existence d’un accord de volontés concernant la location du bien sis [Adresse 4] à [Localité 7].

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces produites à l’audience que M. [W] [J] ne peut justifier d’un titre d’occupation ni d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux.

En outre, le contrat de bail produit ne comporte pas la signature du gérant de la SCI propriétaire des lieux et a donc été falsifié.

En conséquence, M. [W] [J] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, et, compte tenu des circonstances précitées, sans délai à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Compte tenu de l’introduction dans les lieux par voie de fait, il y a lieu de dire que ne sont pas applicables les délais légaux d’évacuation ni ceux relatifs à la trêve hivernale, en application des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation couvrant la période du 1er octobre 2021 à décembre 2025

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI des patures sollicite la condamnation de M. [W] [J] à lui verser une indemnité d’occupation de 38280 euros correspondant à la période d’occupation et établit sur la base de 660 euros par mois.

Or, ce montant correspond à celui indiqué dans le contrat litigieux alors même qu’il est considéré comme falsifié.

A ce titre, il convient de ramener le loyer à de plus justes proportions, étant ajouté qu’il s’agit d’un appartement à [Localité 7] de 48 m².

Or, selon la valeur des biens du secteur au m², soit la somme de 12,60 euros/m², il convient de ramener la valeur locative à la somme de 605 euros par mois.

Ainsi, il convient de condamner M. [W] [J] à verser à la SCI des pâtures la somme de 35 090 euros

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que M. [W] [J] est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 31 décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI des pâtures se prévaut de l’impossibilité de vendre son bien en produisant notamment un compromis de vente en date du 13 juin 2024 devenu caduc.

A ce titre, elle justifie d’un préjudice certain en ce que l’acte notarié a engendré des frais. Outre cet élément, l’impossibilité de jouir de cette propriété ainsi que la longueur de de l’occupation illicite du logement justifient qu’il lui soit octroyé une réparation.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [W] [J] à verser à la SCI des pâtures la somme de 3 000 euros.

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[W] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [W] [J], partie perdante, sera condamné à payer à la SCI des pâtures la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision. Celle-ci sera rappelée

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort

REVOQUE le sursis à statuer prononcé le 24 avril 2025,

CONSTATE que M. [W] [J] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], dans lequel il s’est introduit par voie de fait ;

ORDONNE l’évacuation sans délai par M. [W] [J], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de M. [W] [J] ;

SUPPRIME le délai pour libérer les lieux après le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

SUPPRIME le bénéfice du sursis de la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [J] à verser à la SCI des pâtures la somme de 35 090 euros au titre de l’indemnité d’occupation valant pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2025 ;

CONDAMNE M. [W] [J] à verser à la SCI des pâtures la somme de 605 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 31 décembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE M. [W] [J] à verser à la SCI des pâtures la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts.

CONDAMNE M. [W] [J] à verser à la SCI des pâtures la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [J] aux entiers dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 décembre 2025.

La greffière, La juge,