TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire

M^e Inès PLANTUREUX

+ 1 copie dossier

délivrée le:

■

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/10085

N° Portalis 352J-W-B7G-CXURZ

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2024

DEMANDEUR

Monsieur [S] [B], né le 23 Octobre 1954 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Inès PLANTUREUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0171

DÉFENDERESSE

S.A.S. AUTEUIL PATRIMOINE, immatriculée au RCS de Paris sous le n°843401746, au capital social de 1500 euros, demeurant [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

non représentée

Décision du 07 Mars 2024

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/10085 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXURZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Christine BOILLOT, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assisté de Catherine BOURGEOIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 février 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 07 mars 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

****************

Monsieur [S] [B], est propriétaire d’un appartement, situé [Adresse 4], dans le [Localité 1], pour lequel il a confié un mandat de location à la société AUTEUIL PATRIMOINE, exerçant sous l’enseigne DELIQUET IMMOBILIER, le 21 octobre 2021.

Ce mandat donne mission à l’agent immobilier de rechercher un locataire pour un bail d’une durée d’un an, et pour un loyer fixé à 2.680€, cette somme étant payable en totalité et d’avance, le 5 de chaque mois, dans les mains du propriétaire, avec des charges mensuelles fixées à 120€, réajustables, et une provision du même montant initial. Il était également prévu que le loyer serait révisé chaque année, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, publié par l’Insee, et qu’un dépôt de garantie serait fixé à 5.360€.

L’agence a effectivement trouvé un locataire, en la personne de Monsieur [U] [R]. Le bail a été signé le 21 janvier 2022, avec ce dernier. Il prévoyait finalement un loyer de 2.530€, avec une provision pour charge de 120€, soit au total 2.650€, le bail prévoyant bien que les échéances étaient payables au 5 de chaque mois, et un dépôt de garantie fixé à 5.060€.

Cependant, Monsieur [S] [B] n’ayant reçu ni le montant du loyer du mois de janvier ni le montant du dépôt de garantie fixé au contrat, s’est adressé à l’agence qui l’a rassuré, en disant que le locataire, footballeur, était un bon locataire dont il avait vérifié les références.

Fin janvier 2022, le propriétaire a de nouveau averti l’agence qu’il n’avait perçu aucun paiement.

Et le mois suivant n’ayant toujours rien reçu, ni loyer, ni dépôt de garantie, Monsieur [B] a appelé l’employeur présumé de son locataire le PARIS FOOTBALL CLUB qui lui a répondu que Monsieur [R] n’était pas salarié chez eux, et qu’il avait l’intention de déposer plainte pour faux et usage de faux, s’agissant des fiches de paie produites.

Un commandement de payer, demeuré infructueux, a été adressé au locataire le 9 mars 2022.

Monsieur [S] [B] a donc en définitive attrait la société AUTEUIL PATRIMOINE, devant le tribunal judiciaire de Paris, par exploit des 23 et 25 août 2022, aux fins d’engager la responsabilité de son mandataire, au visa des articles 1991 et 1147 du code civil, en vue d’obtenir le paiement avec intérêts au taux légal, à compter de la présente assignation, en sollicitant l’anatocisme,

-10.000€ de dommages-intérêts en compensation de son préjudice moral ;

-19.079,98€ au titre des impayés du locataire, en charges et loyers, à parfaire jusqu’à libération effective des lieux ;

-5.060€ au titre du dépôt de garantie ;

-845,76€ de procédure d’expulsion à parfaire,

-2.400€ de frais irrépétibles outre les dépens.

Assignée dans les formes de l’article 658 du code de procédure civile, la SAS AUTEUIL PATRIMOINE n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et de l’argumentation du demandeur, il est renvoyé, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à son assignation valant dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la responsabilité du mandataire

La responsabilité d’un administrateur de biens envers son mandant est de nature contractuelle. Elle s’apprécie dans les termes des articles 1991, 1992 et 1231-1 du code civil applicable à la cause.

Il résulte des articles 1991, 1992 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ou de sa mauvaise exécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il est de principe que le mandataire au terme d’un mandat de gestion locative est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, qui est une obligation de moyens, laquelle s’apprécie en fonction des circonstances de la cause, et en particulier de la volonté, de la situation et des connaissances de parties.

Et, il revient au demandeur d’établir que les conditions de la responsabilité sont réunies à savoir, l’existence d’un manquement aux obligations nées du contrat, le lien de causalité et les préjudices qui en découlent.

Il sera également précisé que l’article 1231-6 du même code alinéa 1er dispose que des dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Et qu’en vertu de l’article 1343-2 du code éponyme, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Monsieur [S] [B] reproche en l’occurrence à son mandataire de multiples fautes d’abstention comme le fait de :

— ne pas avoir vérifié la solvabilité du locataire ;

— ne pas avoir réagi à l’absence de paiement du premier loyer et du dépôt de garantie ;

— ne pas avoir pris de caution, de garantie bancaire ou d’assurance pour impayés.

Il fournit à l’appui de sa demande, en l’espèce :

— le mandat de gestion du 21 octobre 2021 ;

— le bail du 21 janvier 2022 ;

— les bulletins de paie de Monsieur [R] d’octobre à décembre 2021 qui lui ont été remis ;

— les courriels du PARIS FOOTBALL CLUB des 17 et 21 février 2022 ;

— le commandement de payer du 9 mars 2022 pour 15.851,78€;

— les factures de Legalcity et de Maître PLANTUREUX ;

— les factures de Maître PLANTUREUX pour justifier de ses dépens.

Compte tenu des termes du mandat et du bail, il ne saurait, en l’occurrence, être reproché au mandataire de ne pas avoir pris de caution, de garantie bancaire ou d’assurance pour impayés, alors que cette garantie supplémentaire n’était pas envisagée au mandat, qui seul se référait au dépôt de garantie, lequel remplit cet office, mais dont le mandataire n’a pas vérifié, en l’occurrence, la consignation, ce qui a privé cette garantie de son efficacité. C’est donc dans ce dernier élément que réside la faute du mandataire, sans qu’il puisse lui être imputé à faute de n’avoir pas pris de caution, de garantie bancaire ou d’assurance pour impayés en plus, alors que de telles garanties n’étaient pas envisagées au mandat.

Il peut également être reproché au mandataire de n’avoir pas vérifié le versement du premier loyer et au lieu d’avertir le propriétaire du non-recouvrement des loyers et de l’absence de dépôt effectif de garantie, d’avoir tenté de rassurer Monsieur [B] sur la solvabilité du locataire dont il ne s’était pas assuré, ce qui relève des obligations attachées à son mandat.

Il peut également être reproché au mandataire d’avoir insuffisamment vérifié la solvabilité du locataire, en se bornant à recevoir des fiches de paie, sans procéder à d’autres vérifications complémentaires.

En effet, comme l’établit le demandeur, les fiches de paie produites laissaient en réalité apparaître certaines incohérences, notamment si l’on recherchait le numéro Siret y figurant, lequel ne correspond à aucune entreprise. Quant à l’adresse indiquée, elle ne coïncide pas davantage à celle du club employeur, comme le montre le demandeur. De plus, le défendeur non comparant ne justifie nullement avoir tenté de joindre l’employeur, pour s’assurer que Monsieur [R] venait bien d’être embauché par ledit club, alors que l’embauche était récente, il s’est au contraire contenté de la seule remise des bulletins de paie, et a ensuite rassuré à tort le propriétaire sur la solvabilité non vérifiée du locataire, alors que Monsieur [B] s’inquiétait du non-recouvrement des loyers et du dépôt de garantie. La SAS AUTEUIL PATRIMOINE ne justifie pas davantage avoir exigé, par ailleurs, les quittances de loyer précédentes de Monsieur [R], alors qu’il est d’usage de les transmettre, le propriétaire ne s’étant vu remettre que les fiches de paie, ce qui n’est pas contesté par le défendeur non comparant.

Il résulte ainsi de ce qui précède que la SAS AUTEUIL PATRIMOINE n’a pas procédé à des vérifications sérieuses de la solvabilité du locataire, et que ledit mandataire a bien manqué à ses obligations contractuelles de diligence de moyens, ce manquement étant directement à l’origine des impayés et des tracas de procédure auxquels le propriétaire doit faire face, à l’occasion de la présente instance.

o Sur les préjudices

Monsieur [S] [B] se prévaut d’un préjudice moral et d’un préjudice matériel.

Il invoque, au titre du préjudice matériel le non-recouvrement des loyers à hauteur de 19.079,98€ et le non-règlement de 5.060€, au titre du dépôt de garantie. Il fait valoir que le loyer en cause lui est indispensable, puisqu’il lui assure son complément de retraite, et que l’agence est responsable de tous les impayés, pour n’avoir pas pris les garanties suffisantes, lors de la conclusion du bail, alors que telle était bien sa mission, et qu’elle l’a même rassuré sur ce point. Il invoque que le préjudice est égal au montant des loyers impayés.

De même, le demandeur souligne que le mandataire n’a pas non plus veillé au règlement du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, en application du mandat qu’elle n’a pas correctement exécuté; de ce point de vue, le préjudice encouru serait dès lors de 5.060€, soit le montant total du dépôt de garantie.

S’y ajoutent, selon le demandeur, les frais de procédure d’expulsion, s’appuyant pour l’établir sur les factures de la société Legalcity à hauteur de 845,76€.

Toutefois, au regard des factures produites, lesquelles sont au nom de Monsieur [B] à [Localité 5], la société LEGALCITY étant localisée à [Localité 6], alors que le bien objet immobilier de la procédure est un appartement situé [Adresse 4], dans le [Localité 1], rien ne permet de relier les frais d’huissier en cause, à l’expulsion de Monsieur [R] sur ce bien immobilier, de sorte que la demande au titre des frais d’expulsion, n’est pas justifiée en fait, aucun autre élément du dossier – notamment un jugement d’expulsion – ne permettant d’établir que ledit locataire ait effectivement été expulsé et qu’une telle procédure d’expulsion ait pu engendrer des frais. Elle sera de ce fait rejetée.

S’agissant du montant du loyer et du dépôt de garantie, leur montant correspond à ce qui est stipulé au bail. Il en va de même s’agissant des charges et des avances de charges prévus.

Le demandeur ne peut cependant prétendre cumulativement à ces deux sommes, le dépôt de garantie étant précisément destiné à être imputé sur les impayés de loyers et charges, ou sur d’éventuelles dégradations du bien et devant le cas échéant être restitué en fin de bail.

Au demeurant, dans la mesure où le débiteur des sommes en question est le locataire, et où le préjudice susceptible d’être invoqué, du fait du fait du manquement invoqué – à savoir que le mandataire n’a visiblement pas bien vérifié la solvabilité du locataire, n’a pas réagi à l’absence de paiement du premier loyer et du dépôt de garantie -, ne peut consister qu’en une perte de chance de recouvrer les loyers, alors qu’un tel préjudice n’est ni invoqué ni étayé par le demandeur.

En effet, Monsieur [B] en dehors du commandement de payer n’établit pas qu’il ait tenté directement de poursuivre vainement le paiement auprès du locataire, son cocontractant, alors que celui-ci est le débiteur principal de ces sommes. Il ne produit aucun élément relatif à une procédure de saisie ou à un procédure d’expulsion engagée par son locataire.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [B], sur qui pèse la charge de la preuve, ne rapporte pas la preuve du préjudice matériel allégué qui ne peut consister qu’en une perte de chance. La demande au titre du préjudice matériel sera donc rejetée.

S’agissant du préjudice moral invoqué à hauteur de 10.000 €, Monsieur [S] [B] fait valoir qu’alors que le recours à un mandataire était censé lui éviter des démarches et tracasseries, il s’est vu directement confronté à la nécessité de reprendre en mains le dossier, compte tenu des défaillances du mandataire, notamment pour obtenir le paiement des loyers et du dépôt de garantie, spécifiquement visés à sa mission.

Ces tracasseries invoquées résultent précisément de la procédure engagée et le défendeur non comparant ne conteste nullement les impayés de loyer et le non-paiement du dépôt de garantie qui ont placé le propriétaire dans cette situation.

Compte tenu de la faute précédemment établie qui est directement à l’origine du préjudice lié à ces tracas invoqués, ce préjudice moral sera évalué à 4.000€ que le défendeur devra régler au demandeur.

Il sera fait droit à la demande d’intérêts au taux légal, à compter de la présente assignation et de capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil sur lesdites sommes.

Sur les demandes accessoires

La SAS AUTEUIL PATRIMOINE, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle sera aussi condamnée à verser au demandeur la somme de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de la décision rendue et justifiée en l’espèce, il y n’a donc pas lieu de l’écarter en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS AUTEUIL PATRIMOINE, exerçant sous l’enseigne DELIQUET, à payer à Monsieur [S] [B] son mandant la somme :

— de 4.000 € en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal, à compter de la présente assignation et capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil;

— de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [B] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE la SAS AUTEUIL PATRIMOINE aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024

Le GreffierLe Président