TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [W]

Madame [H] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [V] [T]

Madame [E] [T] épouse [U]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06163 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FZV

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [V] [T],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [T] épouse [U],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [W],

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [S],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06163 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FZV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 juillet 2017, Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2] rez-de-chaussée escalier B n°3 lot 36, pour un loyer mensuel de 1850 euros outre 139 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6946,33 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de février 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] à leur payer les loyers et charges impayés au mois de mai 2024 inclus, soit la somme de 4957,25 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] à leur fournir une attestation d’assurance, sous asteinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement,

— condamner les défendeurs à leur payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 février 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A l’audience, Monsieur [V] [T] a comparu en personne a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la créance à la somme de 7157,61 euros. Il a indiqué que les loyers courants étaient payés. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros pendant 24 mois.

Monsieur [C] [W] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative. Il a expliqué que la dette a été généré à la suite de son licenciement économique qui a provoqué une chute des ressources du foyer. Il a ajouté que les revenus du couple s’élèvent désormais à 4500 euros (2500+2000) et qu’il va en outre initié une activité de chauffeur VTC en complément de sa retraite pour retrouver le niveau de rémunération antérieur à son licenciement. Il a proposé dans ces conditions de pouvoir se maintenir dans les lieux avec son épouse et de rembourser la dette locative par des versements échelonnés de 300 euros pendant 24 mois. Il a précisé par ailleurs avoir engagé une procédure de surendettement qui a été déclarée recevable par décision du 8 août 2024.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [H] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] n’ont pas entendu invoquer le fondement de l’absence d’attestation d’assurance à l’appui de leur demande en résiliation du bail, prévu à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Les motivations de leurs écritures comme le dispositif ne faisant référence qu’à l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés. Seul ce fondemnt sera dès lors examiné ci-après.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant des bailleurs privés, Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] n’étaient pas tenus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Enfin, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La décision de recevabilité du 8 août 2024 de la commission de surendettement de [Localité 5], postérieurement à l’écoulement du délai de six semaines du commandement de payer du 12 février 2024 est donc sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, ne fait ainsi pas obstacle à la présente action du bailleur, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail pour impayés de loyers et de charges

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024, pour la somme en principal de 6946,33 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de légal pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] restent lui devoir la somme de 7157,61 euros à la date du 12 septembre 2024.

Les frais de poursuite, à hauteur de 248,53 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [H] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [C] [W] n’en conteste en tout état de cause pas le montant.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 6909,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article VI) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI précise que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement  ».

En l’espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] ont repris le paiement des loyers courants au jour de l’audience et une décision de recevabilité a été rendue le 8 août 2024 dans le cadre de la procédure de surendettemment qu’ils ont engagée. Monsieur [C] [W] a exposé à l’audience être en capacité de pouvoir effectuer des remboursements échelonnés d’un montant de 300 euros par mois.

Dans ces conditions, malgré l’absence de Madame [H] [S] à l’audience, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de communication d’une attestation d’assurance “risques locatifs”

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit repondre en sa qualite de locataire et d’en justifier lors de la remise des cles puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant”.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] sollicitent que Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] leur remettent une attesttation d’assurance “risques locatifs” à jour, ce qui est une obligation légale pesant sur tout locataire.

Ils y seront dès lors condamnés, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signaification de la décision, en ce pendant 12 mois, sans qu’il soit nécessaire de réserver la compétence pour liquider l’astreinte à la juridicition de céans.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2017 entre Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] et Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2] rez-de-chaussée escalier B n°3 lot 36 sont réunies à la date du 25 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] à verser à Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] la somme de 6909,08 euros (décompte arrêté au 12 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

RAPPELLE que cette condamnation sera exécutée conformément à la législation applicable au surendettement ;

AUTORISE Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 300 euros chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] soient condamnés à verser à Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 13 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] à communiquer à Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] une attestation d’assurance “risques locatifs” à jour, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant 12 mois, sans réserver la compétence pour la liquider à la juridicition de céans ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] à verser à Monsieur [V] [T] et Madame [E] [T] épouse [U] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [H] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06163 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FZV

Fait et jugé à [Localité 5] le 14 novembre 2024

le greffier le Président