TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CALFAYAN

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e GUEGAN-GELINET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/00303

N° Portalis 352J-W-B7F-CTRWI

N° MINUTE :

Assignation du :

31 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 29 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [N] [R]

Madame [M] [K] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par Maître Christian CALFAYAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1732

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société CABINET SOGESTIM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0886

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/00303 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTRWI

DÉBATS

A l’audience du 27 septembre 2024 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [R] et Mme [M] [K] épouse [R], ci-après les époux [R], sont propriétaires depuis le 14 juin 1990 de la chambre 8 (lot n°17) au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10].

Dans le cadre d’un rapport d’audit du règlement de copropriété établi le 9 octobre 2020 et portant sur la mise en conformité dudit règlement avec l’article 6-4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 (résultant de la loi du 23 novembre 2018 dite « loi [Localité 8] »), il a été préconisé d’inclure dans le règlement de copropriété « le droit de jouissance privatif attaché au lot 10, ce dernier ayant l’usage des water-closets communs du 6ème étage ». Des résolutions tendant à la modification du règlement de copropriété sur la base des préconisations de ce rapport ont alors été proposées au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 novembre 2020 et ainsi libellées :

« 17.1 – Modification du règlement de copropriété en application de la loi [Localité 8]

L’assemblée générale donne mandat au Cabinet GUEGAN-GELINET pour procéder à la mise à jour du règlement de copropriété, sur la base des préconisations du rapport d’audit joint à l’ordre du jour, pour un montant de 1.500,00 € selon devis joint à l’ordre du jour comprenant éventuellement le devis du géomètre-expert.

17.2 – Financement

RAPPEL DU MONTANT DE L’ETUDE VOTES

TOTAL GENERAL 1.500,00 € TTC

La répartition s’effectuera au prorata des tantièmes 010 – CHARGES GENERALES et ce conformément au RCP.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide :

— de voter un montant total de l’étude de 1.500,00 € TTC

— que l’étude commencera le 1er trimestre 2021

— de voter, pour l’ensemble des dépenses liées à cette opération, sera financé sur le budget de l’exercice 2021 au prorata des tantièmes de charges générales ».

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 9 novembre 2020, les époux [R] ont voté contre ces deux résolutions adoptées par la majorité des copropriétaires.

Le procès-verbal de l’assemblée a été notifié aux époux [R] par lettre recommandée du 16 décembre 2020.

Par exploit d’huissier délivré le 31 décembre 2020, les époux [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux fins principalement d’obtenir la nullité de ces deux résolutions.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, M. et Mme [R] demandent au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, notamment ses articles 6-3, 9 et 26, du code civil, notamment son article 40, du code de procédure civile, notamment ses articles 699 et 700, de :

« RECEVOIR Monsieur [N] [R] et Madame [M] [K], épouse [R], en leurs demandes ;

Par conséquent,

DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] de toutes ses demandes ;

CONSTATER que les water-closets donnant sur le palier du sixième étage sont des parties communes ;

ANNULER les résolutions 17.1 et 17.2 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] en date du 9 novembre 2020 ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] à verser à Monsieur [N] [R] et Madame [M] [K], épouse [R], la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christian CALFAYAN, avocat au Barreau de PARIS, ainsi qu’il est dit à l’article 699 du Code de procédure civile ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 2, 3 alinéa 1, 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 209 II de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018

Vu l’article 206 II, alinéa 2, de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018

Vu la préconisation n°13 du GRECCO publiée le 16.09.2021

Vu la préconisation n°14 du GRECCO publiée le 22.04.2022

Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS, de :

Débouter Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner in solidum Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens de l’instance dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

*

Décision du 29 novembre 2024

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Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 novembre 2023 et la date de plaidoirie a été fixée au 27 septembre 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions 17.1 et 17.2 de l’assemblée générale du 9 novembre 2020

Au soutien de leur demande d’annulation des résolutions en question, les époux [R], propriétaires du lot n°17, contestent l’existence d’un droit de jouissance privative des WC communs attaché au lot n°10 et font valoir que la préconisation du rapport d’audit visant à préciser cette jouissance privative ne constitue pas une mise en conformité du règlement mais une modification de celui-ci, dès lors qu’elle reviendrait à porter atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance de leur lot ainsi qu’à l’égalité entre les copropriétaires. Ils estiment dès lors que la modification proposée devait être soumise à la majorité de l’article 26 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

En réponse, le syndicat des copropriétaires oppose que la mise en conformité du règlement de copropriété est nécessaire au regard des exigences de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite « [Localité 8] »), qui prévoit que l’existence des parties communes à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Il précise que l’état descriptif de division mentionne, concernant le seul lot n°10, un droit à usage des WC communs sur le palier, alors qu’il ne prévoit aucune jouissance des WC communs pour le lot n°17, ce qui confirme l’existence d’un droit de jouissance privative au profit du lot n°10. Il estime ainsi que les résolutions attaquées consistent en une simple transposition d’une mention déjà inscrite dans l’état descriptif de division, et relèvent bien à ce titre de la majorité de l’article 24.

Sur ce,

Il convient tout d’abord de relever que l’action des demandeurs est recevable, dans la mesure où elle a été exercée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et où ceux-ci justifient de la qualité d’opposant, pour avoir voté à l’encontre des résolutions contestées.

L’article 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite « [Localité 8] »), dans sa version applicable au litige, qui fonde les résolutions attaquées, prévoit que :

« I.- Après l’article 6-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, sont insérés des articles 6-2,6-3 et 6-4 ainsi rédigés :

Art. 6-2.-Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Décision du 29 novembre 2024

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Art. 6-3.-Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

Art. 6-4.-L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

II.-Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »

En l’espèce, seules les modalités de jouissance des WC litigieux sont contestées, leur qualification en parties communes étant acquise en ce qu’elle ressort de manière explicite du règlement de copropriété qui les désigne ainsi en page 2.

S’il est exact, ainsi que le soutient le syndicat des copropriétaires, que l’état descriptif de division inséré dans ledit règlement, mentionne au profit du seul lot n°10 un « droit à l’usage des W.C. communs sur le palier », cette mention est toutefois insuffisante à qualifier de privative la jouissance attachée à ces parties communes.

En effet, outre que la mention figure dans le seul état descriptif de division, celle-ci ne comporte aucune indication permettant d’en déterminer le caractère exclusif ou privatif et ne fait que rappeler la jouissance attachée au lot n°10, sans exclure celle qui serait attachée aux autres lots. Ainsi, le seul fait qu’aucun droit d’usage des WC communs ne soit précisé pour les autres lots de l’étage, dont le lot n°17 des demandeurs, ne saurait suffire à exclure leur droit de jouissance des WC communs.

Ce droit d’usage par les occupants du lot des demandeurs est par ailleurs établi et non remis en question, ainsi qu’il ressort d’un courrier adressé aux époux [R] par le syndic le 11 mars 2020 aux termes duquel celui-ci, après avoir constaté que le locataire des époux [R] était le « seul utilisateur de ces toilettes », leur rappelait que « l’entretien et le maintien en propreté de ces lieux sont à la charge des utilisateurs ». Le syndicat des copropriétaires ne peut donc se prévaloir utilement de l’existence d’un droit de jouissance privative des WC communs attaché au lot n°10.

L’objet des résolutions attaquées, qui consiste à mentionner expressément dans le règlement de copropriété un droit de jouissance privative attachée au lot n°10 alors que l’existence de ce droit n’est pas établie, excède dès lors le champ de la mise en conformité du règlement de copropriété prescrite par l’article 209 II de la loi [Localité 8], celle-ci concernant l’inscription dans le règlement de copropriété des parties communes à jouissance privative existantes.

L’objet de ces résolutions doit ainsi être regardé comme une modification du règlement de copropriété qui concerne la jouissance des parties communes, celle-ci ayant pour conséquence de priver les époux [R] de la jouissance des WC communs.

Conformément aux prescriptions de l’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965, une telle modification relève de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Les résolutions litigieuses ayant été adoptées à la majorité prévue par l’article 24 de ladite loi, elles seront annulées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser aux époux [R] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions 17.1 et 17.2 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] du 9 novembre 2020 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] aux dépens, avec autorisation donnée à M^e Christian Calfayan de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] à régler à M. [G] [R] et Mme [M] [K] épouse [R], la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 9] le 29 novembre 2024

La greffière La présidente