TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Me [Localité 5], Mme [D] et Mme [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09115 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MD3

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT – OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [V],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Xavier ARGENTON, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1437

Madame [S] [D],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [B] [O],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Claire TORRES, Juge, assistée de Laura JOBERT, Greffier.

Décision du 27 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09115 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3MD3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 1979, l’OFFICE PUBLIC D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 6] a donné à bail à Mme [M] [W] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 7].

Suite au décès de Mme [M] [W] survenu le 17 novembre 2021, l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH, venant aux droits du bailleur originaire, et M. [G] [J], époux de la locataire décédée, ont convenu, par un avenant non daté, que le contrat de location se poursuivrait au seul nom de M. [G] [J].

M. [G] [J] est décédé le 8 mars 2023.

M. [N] [V] ayant sollicité le transfert du bail à son profit, l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH lui a fait savoir par courrier daté du 28 juilet 2023 que les conditions ne s’en trouvaient pas réunies.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 octobre 2023, l’établissement PARIS HABITAT – OPH a fait assigner M. [N] [V] et Mme [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment qu’il constate la résiliation de plein droit du bail du fait du décès du locataire et l’expulsion des défendeurs.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties, afin de leur permettre de se mettre en état.

Par acte d’huissier signifié le 6 mai 2024, l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH a fait assigner Mme [S] [D] en intervention forcée devant la même juridiction.

À l’audience du 26 novembre 2024, en considération du lien existant entre les deux assignations, enrôlées sous des numéros de rôle distincts, qui lui étaient soumises, le juge a ordonné la jonction des deux instances RG 23/09115 et RG 24/09428 sous le numéro RG 23/09115 conformément à l’article 367 du code de procédure civile. Il a ensuite ordonné le renvoi en invitant le demandeur à faire signifier ses conclusions actualisées aux parties non comparantes.

À l’audience du 11 mars 2025, l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, demande au juge de :

— constater la résiliation de plein droit intervenue le 8 mars 2023, date du décès du locataire, du bail d’habitation du 1er février 1979 portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 7] ;

— déclarer M. [N] [V], Mme [B] [O] et Mme [S] [D] occupants sans droit ni titre de ces lieux ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [N] [V], Mme [B] [O], et Mme [S] [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, du logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 7] ;

— autoriser la séquestration du mobilier ;

— condamner M. [N] [V], Mme [B] [O], et Mme [S] [D] in solidum au paiement de la somme de 11 732,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation suivant décompte arrêté au 1e novembre 2024 ;

— condamner M. [N] [V], Mme [B] [O], et Mme [S] [D] in solidum au paiement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges appelés jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner in solidum M. [N] [V], Mme [B] [O], et Mme [S] [D] à lui verser une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au cours des débats, la juge a interrogé l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH sur le point de savoir s’il justifiait bien de la signification aux parties non comparantes des conclusions actualisées qu’il soutenait oralement ; le demandeur lui a répondu que tel était bien le cas et que la signification était intervenue le 5 décembre 2024.

En défense, M. [N] [V], également représenté par son conseil, sollicite du juge :

— qu’il déboute l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH de l’ensemble de ses demandes ;

— qu’il ordonne la qualification d’un bail d’habitation au nom de M. [N] [V] ;

— subsidiairement, qu’il lui accorde des délais pour trouver un nouvel appartement ;

— en tout état de cause, qu’il condamne l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par ces deux parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [B] [O] et Mme [S] [D] n’ont pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Il est apparu, en cours de délibéré, que contrairement à ce qui avait été indiqué lors de l’audience l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH n’avait pas fait signifier ses conclusions actualisées à l’ensemble des parties non-comparantes, le demandeur justifiant en effet d’une signification à Mme [S] [D] le 5 décembre 2024, mais non à Mme [B] [O] à l’encontre de laquelle il élève pourtant des prétentions.

Le principe du contradictoire a donc commandé de réouvrir les débats, par mention au dossier, afin d’inviter l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH à faire signifier ses conclusions actualisées à Mme [B] [O] également.

À l’audience de réouverture des débats du 10 juin 2025, l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH justifie avoir fait signifier ses conclusions actualisées à Mme [B] [O] par acte d’huissier signifié le 27 mai 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour le reste, l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, et M. [N] [V], également représenté par son conseil, maintiennent le bénéfice des conclusions qu’ils avaient fait viser lors de la précédente audience du 11 mars 2025.

Régulièrement avisées de l’audience de réouverture des débats, Mme [B] [O] et Mme [S] [D] n’ont pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le sort du contrat de location au décès de M. [G] [J]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi ajoute que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le

conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, aucun des défendeurs ne remplit la condition de parenté ou d’alliance posée par l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisé, dans la mesure où M. [N] [V], Mme [B] [O] et Mme [S] [D] ne sont ni des ascendants, ni des descendants, ni des époux partenaires de PACS ou concubins, ni des personnes à charge de M. [G] [J].

Dès lors, et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner l’existence d’une communauté de vie et le cas échéant sa durée entre eux et le locataire décédé, il doit en être conclu que les défendeurs ne remplissent pas les conditions légales qui leur permettraient de revendiquer le transfert du contrat de bail à leur bénéfice.

Par voie de conséquence, il y a lieu de constater en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail litigieux s’est trouvé résilié de plein droit le 8 mars 2023 du fait du décès de M. [G] [J], et que M. [N] [V] et Mme [S] [D] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 7]. La demande reconventionnelle formée par M. [N] [V] tendant à ce que soit ordonnée la conclusion d’un bail d’habitation à son profit est donc rejetée.

S’agissant de Mme [B] [O] en revanche, aucun des éléments versés aux débats ne permet d’établir qu’elle occuperait actuellement les lieux considérés, les conclusions actualisées de l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH lui ayant été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et le bailleur ayant lui-même indiqué dans la présente instance qu’elle avait quitté le logement. Il n’y a pas lieu, dès lors, de retenir qu’elle occuperait sans droit ni titre les lieux.

2. Sur l’expulsion

M. [N] [V] et Mme [S] [D] étant occupants sans droit ni titre, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Faute de démonstration de ce que Mme [B] [O] occuperait les lieux litigieux, son expulsion ne saurait en revanche être ordonnée.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, il convient de rappeler que les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond se prononce sur le sort du mobilier garnissant le logement, tandis que les éventuelles difficultés qui pourraient survenir ultérieurement relèvent de la compétence du juge de l’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, le contrat de bail se trouve résilié à compter du 8 mars 2023, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [N] [V] et Mme [S] [D], in solidum, à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera relevé que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation à hauteur de 30% figurant dans le corps des conclusions de l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH visées lors de l’audience ne se trouve pas reprise dans son « par ces motifs », de sorte que la présente juridiction ne s’en trouve pas saisie.

S’agissant de la liquidation de cette somme, compte-tenu du décompte produit par le bailleur et de l’absence de démonstration en défense de l’existence de paiements qui n’auraient pas été pris en considération, il y a lieu de condamner in solidum M. [N] [V] et Mme [S] [D] à payer à l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH la somme de 11 732,56 euros au titre des indemnités d’occupation impayées suivant décompte arrêté au 1er novembre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus).

Les demandes en paiement formées à l’encontre de Mme [B] [O] seront quant à elle rejetées, dès lors que son occupation des lieux ne se trouve pas établie dans la présente instance.

4. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, compte-tenu de ce que M. [N] [V] n’effectue plus aucun paiement au bénéfice de l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH en contrepartie de son occupation des lieux depuis le mois de novembre 2023, compte-tenu de ce qu’il ne justifie pas de sa situation financière dans la présente instance, ni de l’accomplissement de diligences quelconques en vue de son relogement, les conditions n’apparaissent pas réunies pour faire droit à sa demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux. Celle-ci sera donc rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [V] et Mme [S] [D] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de l’assignation.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [N] [V] et Mme [S] [D] seront également tenus in solidum de verser à l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONSTATE que le contrat de bail du 12 janvier 1979 tel que modifié par un avenant non daté liant l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH et M. [G] [J] et portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 7] s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 8 mars 2023 du fait du décès de M. [G] [J] ;

CONSTATE que M. [N] [V] et Mme [S] [D] se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 7] ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [V] et Mme [S] [D] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [V] et Mme [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par M. [N] [V] tendant à ce que soit ordonnée la conclusion d’un bail d’habitation à son profit ;

REJETTE la demande formée par l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH portant sur la séquestration des meubles garnissant les lieux ;

REJETTE la demande formée par M. [N] [V] tendant à ce qu’il lui soit accordé un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

REJETTE les demandes formées par l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH à l’encontre de Mme [B] [O] ;

CONDAMNE M. [N] [V] et Mme [S] [D], in solidum, à payer à l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 8 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE en conséquence M. [N] [V] et Mme [S] [D], in solidum, à payer à l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH la somme de 11 732,56 euros au titre des indemnités d’occupation impayées suivant décompte arrêté au 1er novembre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus) ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [V] et Mme [S] [D] à payer à l’établissement [Localité 6] HABITAT – OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [N] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [V] et Mme [S] [D] aux dépens, incluant notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE