Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 14 février 2024, n° 19/00508

TJ Paris 14 février 2024

Arguments

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Accepté
Surface Carrez inférieure à celle stipulée
La cour a constaté que la surface Carrez stipulée était supérieure à la surface réelle, entraînant une obligation de réduction de prix selon la loi.
Accepté
Faute de mesure inexacte par le sous-traitant
La cour a reconnu la faute de la société Sodiag pour avoir fourni une mesure erronée, entraînant un préjudice pour la société Demi Siècle.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 14 févr. 2024, n° 19/00508
Numéro(s) :	19/00508
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Laure AFFIF HALLHugues SALABELLENathan IFERGANAgnès PEROTIsabelle TOCQUEVILLE
Cabinet(s) :	CABINET TOCQUEVILLE
Parties :	La société DEMI-SIECLE c/ S.A.R.L. A2L, La Société VALLES 10

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoiresdélivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 19/00508

N° Portalis 352J-W-B7D-COVUD

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Janvier 2019

JUGEMENT

rendu le 14 Février 2024

DEMANDERESSE

La société DEMI-SIECLE

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Hugues SALABELLE de l’AARPI Cabinet TOCQUEVILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0050

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. A2L

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P477

GROUPE PARTNER INVEST

[Adresse 3]

[Localité 6]

CH IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par Maître Nathan IFERGAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1381

Décision du 14 Février 2024

2ème chambre

N° RG 19/00508 – N° Portalis 352J-W-B7D-COVUD

La Société VALLES 10

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représentée par Maître Marie-Laure AFFIF HALL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1295

PARTIE INTERVENANTE

S.A.R.L. SODIAG

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître Agnès PEROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P477

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Adélie LERESTIF, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 31 Janvier 2024, prorogée au 14 Février 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 10 janvier 2018, la société Demi Siècle a acquis de la société Valles 10 les lots 1 et 2 d’une copropriété sise à [Localité 12] au prix de 1.665.000 euros pour une surface au sens des articles 46 de la loi n° 65–557 et 4–1 et 4–2 du décret n° 67–223, i.e. la surface dite ‘Carrez', stipulée égale à 357,90 m² pour le lot 1 et 379,00 m² pour le lot conformément à un certificat établi à l’entête de la société A2L Diagnostics sous le numéro Siret de la société Sodiag.

Considérant la surface Carrez réelle des biens vendus inférieure à celle stipulée, la société Demi Siècle a assigné par actes du 9 janvier 2019 les sociétés A2L Diagnostics et Valles 10 devant le tribunal de céans aux fins de réduction de prix.

Par décision du 21 juin 2019 au contradictoire des sociétés Demi Siècle, Valles 10, A2L Diagnostics et Sodiag, le juge des référés a ordonné une expertise aux fins de mesure de la surface ‘Carrez’ des lots vendus.

L’expert a clos son rapport le 16 février 2021 et conclu à une surface de 320,30 m² pour le lot n° 1 et de 314,50 m² pour le lot n° 2, soit un total de 634,80 m².

Les parts sociales de la société Valles 10 ont été intégralement réunies entre les mains de société CH Immobilier dont les parts sociales ont à leur tout été intégralement réunies entre les mains de la société Groupe Partner Invest.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2021, la société Demi Siècle demande au tribunal de:

condamner la société Valles 10 à lui verser une somme de 230.694,79 euros outre les intérêts légaux à compter du 10 janvier 2018,condamner in solidum les sociétés A2L Diagnostics et Sodiag à lui verser une somme de 11.812 euros outre les intérêts à compter de l’assignation,condamner in solidum les sociétés Valles 10, A2L Diagnostics et Sodiag à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2020, la société A2L Diagnostics et la société Sodiag, intervenante volontaire, prient le tribunal de:

mettre la société A2L Diagnostic hors de cause,réduire la demande de la société Demi Siècle à 218.942,19 euros,condamner tout succombant à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes des 17 et 24 mai 2022, la société Demi siècle a assigné en intervention forcée les sociétés CH Immobilier et Groupe Partner Invest devant le tribunal aux fins de:

condamner la société Groupe Partner Invest et subsidiairement la société CH Immobilier, à lui verser une somme de 230.694,79 euros outre les intérêts légaux à compter du 10 janvier 2018,les condamner à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Groupe Partner Invest et CH Immobilier n’ont pas pris de conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2022 et l’audience de plaidoiries fixée au 13 décembre 2023.

Décision du 14 Février 2024

2ème chambre

N° RG 19/00508 – N° Portalis 352J-W-B7D-COVUD

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024.

Le délibéré a été prorogé au 14 février suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de la société Demi Siècle notifiées par voie électronique le 25 octobre 2021;

Vu les assignations en intervention forcée délivrées par la société Demi Siècle les 17 et 24 mai 2022;

Vu les conclusions des sociétés A2L Diagnostics et Sodiag notifiées par voie électronique le 27 janvier 2022;

1°) Sur l’existence des sociétés Valles 10 et CH Immobilier

Il résulte de l’article 1844–5 du code civil que lorsqu’une société est dissoute consécutivement à la réunion de toutes ses parts sociales en une seule main, son patrimoine est universellement transmis à son associé unique sauf opposition de ses créanciers.

En l’espèce, il est constant que, consécutivement aux réunions successives de leurs parts sociales en une seule main, les sociétés Valles 10 et CH Immobilier ont été dissoutes. Par ailleurs, il n’est allégué nulle opposition de créancier aux transmissions de patrimoine.

Par suite, le patrimoine de la société Valles 10 a été intégralement transmis à la société Groupe Partner Invest.

Par ailleurs, l’article117 du code de procédure civile frappe de nullité de fond les actes dirigés contre des personnes dépourvues de capacité d’ester en justice.

Les sociétés Valles 10 et CH Immobilier étant désormais dépourvues de toute personnalité, les demandes formées à leur encontre sont nulles.

2°) Sur la réduction de prix

Au visa de l’article 46 de la loi n° 65–557, la société Demi Siècle fait valoir:

que compte tenu de la moindre surface, la réduction de prix est de 230.694,79 euros,que l’expert a exclu avec raison la surface d’un palier situé à mi étage d’un escalier menant au sous-sol.

Les sociétés A2L et Sodiag répliquent:

que l’expert a exclu à tort un palier de 5,90 m² situé à mi étage d’un escalier en sous-sol.

Décision du 14 Février 2024

2ème chambre

N° RG 19/00508 – N° Portalis 352J-W-B7D-COVUD

Sur ce, l’article 46 alinéa 7 de la loi n° 65–557 dispose que si la surface privative du lot vendu est inférieure de plus d’un vingtième à celle stipulée à l’acte, le vendeur doit supporter une réduction de prix proportionnelle à la surface manquante. Il importe peu à cet égard que l’acquéreur ait eu connaissance avant la conclusion de la vente du caractère erroné de la surface stipulée.

L’article 4–1 du décret n° 67–223 définit la surface à prendre en considération comme la superficie des planchers des locaux clos et couverts offrant une hauteur de plafond d’au moins 1n,80 m après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtre.

Le palier litigieux est bien une surface privative. Il n’est pas allégué que sa hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

La circonstance qu’il soit en continuité avec un escalier ne permet pas de le confondre avec ce dernier et de l’assimiler à une marche dès lors que sa surface est telle qu’il permet de faire plusieurs pas sans changer de niveau.

Par suite, il doit être pris en compte dans la surface ‘Carrez’ et sa mesure doit être ajoutée à celle arrêtée par l’expert.

La palier ayant une surface de 5,90 m² et l’expert ayant retenu une surface de 634,80 m², il doit être retenu une surface de 640,70 m² (5,90 + 634,80).

La surface Carrez stipulée étant de 736,90 m² (357,90 + 379), la moindre mesure est de 96,20 m² (736,90 – 640,70).

Le vingtième de la surface stipulée est de 36,85 (736,90 / 20). La moindre mesure est donc supérieure au vingtième de la surface stipulée.

Il y a donc lieu à réduction proportionnelle du prix.

La réduction doit se calculer selon la formule suivante:

prix stipulé des lots

ayant une surface Carrez

écart de surface Carrez constaté x ----------------------------------

surface Carrez stipulée

La réduction de prix est donc de 217.360,56 euros (96,20 x 1.665.000 / 736,90).

La société Groupe Partner Invest ayant recueilli l’intégralité du patrimoine de la société Valles 10, il convient de la condamner à verser à la société Demi Siècle une somme de 217.360,56 euros avec intérêt légal à compter de l’assignation à la société Valles 10, soit du 9 janvier 2019.

Décision du 14 Février 2024

2ème chambre

N° RG 19/00508 – N° Portalis 352J-W-B7D-COVUD

3°) Sur les responsabilité des sociétés A2L Diagnostics et Sodiag

Au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, la société Demi Siècle fait valoir:

que la société A2L Diagnostics et son sous traitant, la société Sodiag, ont commis une faute en produisant une mesure inexacte,qu’elle s’est acquittée de frais d’acte, d’enregistrement et de commission d’agence pour un total de 85.254,37 euros, que le trop payé résultant de la faute commise par les sociétés A2L Diagnostics et Sodiag est de 11.812 euros.

Les sociétés A2L Diagnostics et Demi Siècle objectent:

que la société A2L Diagnostics n’a eu qu’un rôle d’intermédiaire, qu’elle était mandataire de la société Valles 10, que la mesure a été réalisée par une préposée de la société Sodiag, qu’elle doit donc être mise hors de cause,qu’il n’est pas démontré que la commission de l’agent immobilier aurait été plus faible si le prix avait été réduit,que les frais de mutation versés par excédent sont restitués par l’administration en cas de réduction de prix,que l’action en réduction de prix ne permet pas à l’acquéreur de réclamer une indemnité relative aux frais afférents au surplus de prix versé.

Sur ce, il résulte de l’article 1240 du code civil que toute faute oblige son auteur à en réparer les conséquences dommageables.

Il y a faute pour un diagnostiqueur à procéder à une mesure inexacte de la surface Carrez d’un bien.

En l’espèce, la faute alléguée ne peut être imputée à la société A2L Diagnostics, la mesure n’étant pas de son fait. Les demandes la concernant doivent donc être rejetées.

En revanche, la mesure erronée ayant été faite par une préposée de la société Sodiag, celle-ci doit être déclarée fautive. Elle a eu pour conséquence de faire perdre une chance à la société Demi Siècle de contracter à un prix moindre.

Il n’est pas démontré que la commission de l’agent immobilier eut été moindre si le prix avait été réduit, celle-ci étant discutée dans le cadre des négociations plus globales des parties sur le prix initialement proposé.

En application de l’article 1961 du code général des impôts, la société Demi Siècle peut obtenir de l’administration fiscale restitution des droits assis sur l’excédent versés.

En revanche, les émoluments du notaire, qui sont assis sur le prix de vente, ne sont pas restituables. Ils ont été de 5.455,91 euros.

L’excédent de prix était de 13,05 % (100 x 217.260,56 / 1.665.000).

L’excédent d’émoluments est donc de 712 euros (13,05% x 5.455,91).

Décision du 14 Février 2024

2ème chambre

N° RG 19/00508 – N° Portalis 352J-W-B7D-COVUD

La chance perdue par la société Demi Siècle d’obtenir une baisse de prix égale à la réduction ordonnée par la juridiction doit être estimée à 80 %.

La société Sodiag doit donc être condamnée à verser à la société Demi Siècle une indemnité de 569,60 euros (80% x 712)

Il n’y a pas lieu de mettre la société A2L Diagnostic hors de cause, celle-ci ayant été régulièrement assignée.

L’équité commande de laisser aux société A2L Diagnostics et Demi Siècle la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

CONSTATE la nullité des demandes de la société Demi Siècle tendant à:

condamner les sociétés Valles 10 et CH Immobilier, à lui verser une somme de 230.694,79 euros outre les intérêts légaux à compter du 10 janvier 2018,les condamner à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société Groupe Partner Invest à verser à la société Demi Siècle une somme de 217.360,56 euros outre les intérêts légaux à compter du 9 janvier 2019 à titre de réduction de prix;

CONDAMNE la société Sodiag à verser à la société Demi Siècle une indemnité de 569,60 euros outre l’intérêt légal à compter de l’assignation, soit à compter du 9 janvier 2019.

DÉBOUTE la société Demi Siècle de ses demandes tendant à:

condamner la société A2L Diagnostics à lui verser une somme de 11.812 euros outre les intérêts à compter de l’assignation,condamner les sociétés Groupe Partner Invest, A2L Diagnostics et Sodiag à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les sociétés A2L Diagnostics et Sodiag de leur demande tendant à:

mettre la société A2L Diagnostic hors de cause,condamner tout succombant à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE les sociétés Sodiag et Groupe Partner Invest aux dépens qui comprennent les frais de l’expertise ordonnée le 21 juin 2019 par le juge des référés de ce tribunal;

Fait et jugé à Paris le 14 Février 2024

La GreffièreLe Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM