TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Olivier BROCHARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Carine LE BRIS-VOINOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/07656 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24Z6

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 06 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [U] [B],

[Adresse 1]

représenté par Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

Madame [F] [G] épouse [B],

[Adresse 1]

représentée par Maître Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [W] [K],

[Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Aurélia DENIS, Greffière

Décision du 06 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/07656 – N° Portalis 352J-W-B7H-C24Z6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2017 à effet au 29 septembre 2017, Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] a donné à bail à Madame [W] [K] un appartement à usage d’habitation (5ème étage, lot N°294) avec cave situé au [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 1 057,88 euros, outre 145 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] ont fait délivrer à Madame [W] [K] un commandement de payer la somme principale de 3 276,88 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail d’habitation conclu entre les parties,

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [K] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,

— supprimer le délai de 2 mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux,

— ordonner la séquestration des meubles laissés sur place aux frais et risques des défendeurs,

— condamner Madame [W] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 5815,32 euros, terme d’août 2023 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 août 2023,

— condamner Madame [W] [K] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer antérieur à indexer selon les clauses du bail résilié, majorée des taxes et charges,

— condamner Madame [W] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 19 janvier 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée au 15 mars 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée au 22 mai 2024, au cours de laquelle elle a été renvoyée au 29 août 2024.

À l’audience du 29 août 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] représentés par leur conseil ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la créance à la somme de 11 936, 53 euros arrêtée au 1er juillet 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus. Au regard du paiement de certaines indemnisations, ils ont précisé que cette somme devait être ventilée avec GALIAN ASSURANCES (assurance en garantie de loyers) et ont sollicité la somme de 5 017,50 euros. Ils se sont se sont opposés à l’octroi de délais de délai de paiement, à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Représentée par le même conseil, la société GALIAN ASSURANCES a déposé à l’audience des conclusions aux fins intervention volontaire en confirmant les demandes de Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B], et en spécifiant que la locataire soit condamnée à lui verser la somme de 6919,03 euros correspondant au cumul des montants indemnitaires versés au 1er juillet 2024 à Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B].

Régulièrement assignée, Madame [W] [K], représentée par son conseil, ont soulevé l’existence de plusieurs contestations sérieuses : elle considère que la dette est indéterminée du fait de l’absence de ventilation des sommes restant dues entre GALIAN ASSURANCES et les bailleurs, que le commandement est nul au regard du défaut de clarté du décompte joint (absence de mention des sommes indemnisées par GALIAN ASSURANCES), que les provisions sur charges doivent faire l’objet d’un remboursement du fait de l’absence de régularisation annuelle de charges, et que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi (occultation de l’existence d’une assurance dans les actes de procédure, refus de maintien dans les lieux par GALIAN rendant impossible le dépôt d’un dossier FSL pour solder la dette). A titre subsidiaire, en précisant avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, la défenderesse a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement (50 euros pendant 6 mois, puis 150 euros pendant 29 mois, puis solde de la dette à la 36ème mensualité). A titre très subsidiaire, elle a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il a été fait lecture du diagnostic social à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024, prorogée au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En outre, l’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle chaque demande des parties.

Sur l’intervention volontaire de GALIAN ASSURANCES

En sa qualité d’assureur en garantie des loyers impayés, GALIAN ASSURANCES dispose d’un intérêt à agir dans le cadre du litige. Par conséquent, il convient de la recevoir en son intervention volontaire à la présente instance.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par la voie électronique le 19 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur la validité du commandement de payer

Il apparait que le commandement de payer du 24 mai 2023 a visé une dette locative dont le montant clair était présenté par un décompte précis ventilant loyer et charges, et que Madame [K] ne conteste pas ne pas avoir payé les échéances mensuelles réclamées.

En l’espèce, le fait que GALIAN ASSURANCES ait indemnisé partiellement les bailleurs plusieurs semaines après la délivrance du commandement n’a pas d’incidence sur la validité du commandement.

Il convient donc de rejeter la demande de nullité du commandement de payer du 24 mai 2023 et de dire que la contestation n’est pas sérieuse.

Sur la bonne foi des bailleurs

En l’espèce, si les bailleurs savaient qu’ils étaient assurés auprès de GALIAN ASSURANCES pour les sinistres d’impayés de loyers, ceux-ci ignoraient, au moment de la délivrance du commandement de payer en date du 24 mai 2023, le montant exact, la fréquence et la date de leurs diverses indemnisations (dont la première est intervenue fin juin 2023).

Par ailleurs, alors que la société GALIAN ASSURANCES a déposé des conclusions aux fin d’intervention volontaire, il n’apparait pas établi à ce jour que les bailleurs aient cherché à occulter sciemment une information ou tromper quiconque.

Dès lors, la contestation soulevée par Madame [K] ne présente pas un caractère sérieux.

Sur l’indétermination alléguée de la dette

En l’espèce, Madame [K] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif en lui-même, mais l’absence de ventilation entre les sommes dues aux bailleurs et celles dues à GALIAN ASSURANCES.

L’intervention volontaire de GALIAN ASSURANCES à l’audience et les pièces produites permettent de déterminer sans ambiguïté les montants dues aux bailleurs et ceux dues à GALIAN ASSURANCES en sa qualité de garant des loyers impayés.

Dès lors, la contestation soulevée par Madame [K] ne présente pas un caractère sérieux.

Sur l’absence alléguée de régularisation de charges

Madame [K] estime que les conditions de l’article 834 du Code de procédure civile ne sont pas réunies, compte tenu du moyen qu’elle soulève concernant l’absence de régularisations annuelles de charges locatives. Elle soutient en effet que les bailleurs ne justifient pas du montant des charges locatives. Il demande en conséquence au juge des référés de se déclarer incompétent pour connaître du litige.

Cependant, il ressort du dossier que les bailleurs ont produit pour les besoins de l’instance les régularisations annuelles de charges non prescrites comportant le détail des charges locatives pour les années 2021, 2022 et 2023.

Dès lors, la contestation soulevée par Madame [K] ne présente pas un caractère sérieux et les demandes présentées par les bailleurs n’excèdent pas les pouvoirs du juge des référés.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2023 pour la somme en principal de 3276,88 euros. Ce commandement, auquel est joint un décompte sous peine de nullité, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (deux versements pour un total insuffisant de 1269,22 euros ont été effectués en juillet 2023), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juillet 2023 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [W] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit édité le 1er juillet 2024 que Madame [W] [K] est redevable de la somme totale de 11 936,53 euros, échéance du mois de juillet 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Au regard des pièces produites, cette somme doit être ventilée à hauteur de 5 017,50 euros pour Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] et 6 919,03 euros pour GALIAN ASSURANCES au titre des indemnisations versées.

Il en résulte que :

Madame [W] [K] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 5017,50 euros à Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B], avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3 276,88 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.Madame [W] [K] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 6919,03 euros à GALIAN ASSURANCES avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la présente.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il apparait sur le décompte actualisé en date du 1er juillet 2024 que Madame [K], qui a effectué des versements importants versement le 10 juin 2024 pour un montant cumulé de 3000 euros, a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En outre, au regard de ses revenus (2600 euros nets mensuels), Madame [K] semble être en situation de régler le loyer courant tout en apurant la dette de façon échelonnée.

Par conséquent, Madame [K] sera autorisée à se libérer de sa dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de [K] avec si nécessaire l’assistance de la force publique, et ce sans astreinte en l’absence de circonstance le justifiant.

Sur la suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [W] [K] a effectué des démarches pour trouver un logement correspondant davantage à ses besoins. La mauvaise foi de la locataire n’étant pas caractérisée par les pièces produites au débat, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu le cas échéant qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [K] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Madame [K], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En équité, il convient de débouter les parties de leurs demandes relatives à l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses,

RECEVONS GALIAN ASSURANCES en son intervention volontaire ;

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] et Madame [W] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation (5-ème étage, lot N°294) avec cave situé au [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 24 juin 2023 à minuit,

CONDAMNONS Madame [W] [K] à payer la somme totale provisionnelle de 11936,53 euros, échéance du mois de juillet 2024 incluse), échéance de juillet 2024 incluse, au titre des arriérés de loyers et charges impayés à cette date, qui sera ventilée ainsi :

— CONDAMNONS Madame [W] [K] à payer la somme provisionnelle de 5017,50 euros à Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B], avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3 276,88 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,

— CONDAMNONS Madame [W] [K] à payer la somme provisionnelle de 6919,03 euros à GALIAN ASSURANCES (correspondant au montant des quittances subrogatoires) avec intérêt aux taux légal à compter de la signification de la présente.

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS, sauf meilleur accord des parties, Madame [W] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 100 euros, puis en 23 mensualités de 200 euros, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISIONS que dans un premier temps ces mensualités seront versées en priorité à Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] jusqu’à complet paiement leur dette, puis dans un second temps à GALIAN ASSURANCES,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, sans astreinte en l’absence de circonstance le justifiant, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [W] [K] soit condamnée à payer à Monsieur [U] [B] et Madame [F] [G] épouse [B], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETTONS la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution le cas échéant,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [W] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le juge des contentieux de la protection