TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [W] [C]

Madame [N] [K] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05117 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45JM

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

Société [Localité 3] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [K] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05117 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45JM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2018, [Localité 3] HABITAT – OPH a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [N] [K] épouse [C] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 537,30 euros.

Suite à des impayés de loyers PARIS HABITAT-OPH a entamé une première procédure en vue de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et par décision du 11 juin 2020, le tribunal d’instance de Paris a prononcé la résiliation du bail.

La dette ayant été soldée, par nouvel acte sous seing privé du 6 avril 2022, [Localité 3] HABITAT – OPH a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame [N] [K] épouse [C] le même appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 711,19 euros, outre 129 euros au titre des provisions sur charge.

Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT – OPH a fait signifier par acte d’huissier de justice un commandement de payer la somme de 4948,78 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Monsieur [W] [C] et Madame [N] [K] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [C] et Madame [N] [K] épouse [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [N] [K] épouse [C] à payer à titre provisionnel la somme de 7173,14 euros mois de février 2024 inclus, hors frais de contentieux, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 4948,78 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [C] et Madame [N] [K] épouse [C] à payer la somme de 390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 26 septembre 2024, [Localité 3] HABITAT – OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 9726,88 euros, selon décompte du 12 septembre 2024, hors frais de procédure, terme d’août 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et donne son accord pour la suspension de la clause résolutoire.

Madame [N] [K] épouse [C] comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en proposant des échéances entre 50 et 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle fait valoir qu’elle a repris son activité professionnelle à temps plein en septembre 2024 et déclare percevoir une rémunération de 2000 euros. Son époux ne perçoit aucune ressource. Ils ont à charge deux enfants de 13 et 16 ans et perçoivent 148 euros au titre des prestations familiales. Elle précise enfin qu’elle a un entretien prévu le 29 octobre 2024 afin de solliciter le FSL.

Assigné à étude, Monsieur [W] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024.

En conséquence, l’action introduite par la [Localité 3] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 6 avril 2022 comporte une clause résolutoire en son article 17-2 intitulé « clauses résolutoires » prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquant en l’espèce.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 11 décembre 2023 pour la somme en principal de 4948,78 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 février 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Les locataires sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] restaient devoir la somme de 9726,88 euros à la date du 12 septembre, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Madame [N] [K] épouse [C] reconnaît le montant de la dette à l’audience.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc solidairement condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 9726,88 euros arrêtée au 12 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4948,78 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] seront également solidairement condamnés au paiement à compter du 12 février 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l’absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils sont par ailleurs cotitulaires du contrat de bail. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [K] épouse [C] sollicite des délais de paiement et propose de régler une somme entre 50 et 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle déclare à l’audience avoir repris son activité professionnelle à temps plein en septembre 2024 et percevoir une rémunération de 2000 euros. Elle précise que son époux ne perçoit aucune ressource. Ils ont à charge deux enfants de 13 et 16 ans et perçoivent 148 euros au titre des prestations familiales. Elle fait valoir enfin qu’elle a un entretien prévu le 29 octobre 2024 afin de solliciter le FSL.

La bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et donne son accord pour la suspension de la clause résolutoire. Elle a également accepté à l’audience d’écarter la condition légale de reprise du paiement intégral des loyers courant.

Par ailleurs Madame [N] [K] épouse [C] établit que la situation financière du couple leur permet de respecter l’échéancier de paiement qu’il propose.

Au regard de ces éléments et de la qualité de la bailleresse, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Faute pour Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2022 entre la [Localité 3] HABITAT OPH et Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 février 2024;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] à payer à la [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse la somme de 9726,88 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 pour la somme de 4948,78 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 50 euros et une 36 mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] sont solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 15 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] à verser à la [Localité 3] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [C] née [K] et Monsieur [W] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

La greffière, La juge des contentieux de la protection