TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DLA

N° MINUTE : 7/2024

JUGEMENT

rendu le 26 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [V] [B] veuve [X], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DLA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat à effet du 15 décembre 2003, Mme [V] [B] veuve [X] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] (comprenant une cave n°70), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 457 euros outre une provision pour charges de 107 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 21 132 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [T] le 28 février 2024.

Par assignation du 28 mai 2024, Mme [V] [B] veuve [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [T], à la séquestration des biens à ses frais et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  21 132 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, terme d’avril 2024 inclus,

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 22 octobre 2024, Mme [V] [B] veuve [X], régulièrement représentée par Mme [R] [O], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 octobre 2024, s’élève à 24 654 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

Elle précise avoir limité la dette à 3 ans à compter de l’assignation.

Mme [V] [B] veuve [X] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Z] [T] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] [B] veuve [X] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été reconduit tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le délai de six semaines s’applique, bien que le contrat de bail contienne une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 27 février 2024 et la somme de 21 132 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [V] [B] veuve [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [V] [B] veuve [X] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, Mme [Z] [T] lui devait la somme de 24 654 euros.

Mme [Z] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 21132 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 587 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [B] veuve [X] ou à son mandataire.

4. Sur la demande dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DLA

En l’espèce, la demanderesse sollicite la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts, sans la motiver, ni en droit, ni en fait.

En l’absence de démonstration d’un préjudice distinct de celui qui sera réparé l’intérêt au taux légal assortissant la condamnation en principal, elle sera déboutée de sa demande.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [V] [B] veuve [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet du 15 décembre 2003 entre Mme [V] [B] veuve [X], d’une part, et Mme [Z] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (comprenant une cave n°70) est résilié depuis le 9 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (y compris une cave n°70) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à Mme [V] [B] veuve [X] la somme de 24 654 euros (vingt-quatre mille six cent cinquante-quatre euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 21132 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 587 euros (cinq cent quatre-vingt-sept euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [Z] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2024 et celui de l’assignation du 28 mai 2024,

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à Mme [V] [B] veuve [X] la somme de 750 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge