TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 23/04156 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PIFJ

NAC : 30G

Jugement Rendu le 10 Avril 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE APC SERVICES, Société à responsabilité limitée au capital de 6.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 824 346 340, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par Maître Jean-gilles APLOGAN, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE FINREY, Société en Nom Collectif au capital de 1.000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 813 841 889, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par Maître François-genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 août 2021 à effet au 1er septembre 2021, la SNC FINREY a consenti un bail commercial à la société SARL A.P.C. SERVICES (ci-après APC) pour une durée de 10 années entières et consécutives, portant sur les locaux d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 6] (91), moyennant un loyer annuel payable trimestriellement et d’avance, de 20 875,00 € HT et HC, outre un dépôt de garantie à hauteur de 5 128,75 €, correspondant à trois mois de loyer HT et HC.

Un avenant au bail n° 1 a été signé électroniquement le 12 septembre 2021 modifiant la durée du bail se terminant le 07 septembre 2031.

Compte tenu de l’existence d’impayés, la SNC FINREY, par actes des 11 et 12 mai 2022, a fait délivrer à la société APC un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société APC n’a pas contesté ledit commandement de payer et n’a procédé à aucun règlement depuis sa délivrance.

Par acte du 27 juin 2022, la SNC FINREY a fait assigner la société APC devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry qui, par ordonnance du 03 mars 2023, a :

— condamné la SARL A.P.C. SERVICES à payer à la SNC FINREY la somme provisionnelle de 3 950,55 €

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SNC FINREY au titre de la clause pénale ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SARL APC SERVICES ; -rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

— condamné la SARL APC SERVICES à payer à la SNC FINREY la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL APC SERVICES aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Par acte du 03 mai 2023, la SARL A.P.C. SERVICES a fait assigner la SNC FINREY devant le tribunal judiciaire d’Évry.

Cette affaire a été enrôlée sous les références RG N°23/04156.

Par acte du 23 mai 2023, la SNC FINREY a fait délivrer à la société APC un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire.

Puis, par exploits des 19 et 20 juillet 2023, la SNC FINREY a fait assigner la société APC devant la même juridiction aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette affaire a été enrôlée sous les références RG n° 23/04399.

Par ordonnance du 18 janvier 2024, les dossiers ont été joints sous le n° RG 23/04156.

* * *

Dans ses conclusions n° 1, notifiées par RPVA le 20 mars 2024, la SARL A.P.C. SERVICES demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants et 1719-2 et 1720 du code civil, de :

— constater, dire et juger que la SNC FINREY n’a pas respecté les obligations mises à sa charge en sa qualité de bailleur des locaux mis à la disposition de la SARL APC ;

— déclarer la SARL APC recevable et bien fondée en sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance et professionnel subi et lui allouer à ce titre la somme de 18 975,27 € à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire :

— voir autoriser la société APC à séquestrer sur les comptes de la CARPA ESSONNE les sommes dues au titre des loyers et dire que ces sommes seront libérées sur justification des travaux devant être effectués par le bailleur ;

— avant dire droit, fixer la date limite à laquelle les travaux d’adaptation et de mise en état devront être exécutés par le bailleur ;

— dès à présent, dire et juger, qu’à défaut d’exécuter lesdits travaux dans les délais fixés, le preneur sera autorisé à les faire aux frais avancés du bailleur et en tant que de besoin, le condamner à cette prise en charge ;

— débouter la SNC FINREY de ses demandes concernant l’application des intérêts de retard ainsi que de la clause pénale ;

— condamner la société FINREY à payer à la société APC la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de la présente instance.

* * *

Dans ses conclusions après jonction et en réplique, notifiées par RPVA le 16 avril 2024, la SNC FINREY demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1224, 1227, 1229,1709, 1728 et 1741 du code civil, et de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

— débouter la société APC SERVICES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société FINREY ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 15 août 2021 visée dans le commandement de payer, signifié le 23 mai 2023 ;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion immédiate des locaux objet du bail commercial conclu le 15 août 2021 de la société SARL A.P.C. SERVICES et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier ;

— fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société SARL A.P.C. SERVICES à la somme de 214,63 € TTC, outre charges journalières à hauteur de 23,28 € TTC par jour de retard à compter du 26 juin 2023 jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés, outre tous accessoires de loyer ;

— condamner en tant que de besoin la société SARL A.P.C. SERVICES au paiement provisionnel de ces indemnités à la société FINREY ;

— condamner la société SARL A.P.C. SERVICES au paiement provisionnel à la société FINREY des sommes suivantes :

*45 420,15 € au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 24 juin 2023,

*les intérêts de retard majoré de 10 % à titre de pénalité sur toute somme, restant due, la somme forfaitaire de 150,00 €,

*9 084,03 € au titre de la clause pénale,

*45 218,75 € de dépôt de garantie appréhendé à titre de premiers dommages intérêts,

*294,88 € et 367,87 € au titre des frais des commandements de payer, délivrés les 11 et 12 mai 2022 et 23 mai 2023,

— condamner la société SARL A.P.C. SERVICES à régler à la société FINREY à la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SARL A.P.C. SERVICES aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation.

* * *

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par applications de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 03 octobre 2024.

À l’audience de plaidoirie du 06 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Saisi d’une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées.

En outre, il doit vérifier les modalités d’exercice de cette clause, à savoir l’existence d’un commandement et la régularité de ce dernier ainsi que l’usage de bonne foi de cette clause par le bailleur.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, qui doit être contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire, et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

En l’espèce, la SNC FINREY a fait signifier deux commandements de payer à la SARL A.P.C. SERVICES, en date des 11 et 12 mai 2022, puis du 23 mai 2023.

Ce deuxième commandement mentionne une dette de 46 279,00 €, coût de l’acte compris, correspondant aux loyers, charges et taxes impayés arrêtés à la date du 24 juin 2023, et vise la clause résolutoire du contrat de bail.

La SARL A.P.C. SERVICES ne justifie pas s’être acquittée de la somme réclamée ni l’avoir contestée dans le mois de la signification de ce commandement de sorte que, en application des dispositions précitées et de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et citée dans cet acte, la résiliation de celui-ci a été acquise à compter du 24 juin 2023, soit à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement.

Pour paralyser le jeu de cette clause résolutoire invoquée par la SNC FINREY, la société APC reproche à cette dernière une inexécution de son obligation de délivrance.

Toutefois, pour que cette exception d’inexécution puisse être valablement opposée au titre d’une contestation sérieuse, encore faut-il qu’elle soit établie et invoquée de bonne foi, la charge pesant sur le preneur.

L’obligation de délivrance pour le bailleur d’un local commercial s’entend de la délivrance d’un local conforme à l’usage pour lequel a été donné à bail et de l’entretien dans un tel état de service, cette obligation de délivrance incombant au bailleur perdure tout au long de l’exécution du contrat.

En effet, aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 dudit code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’absence de clause insérée au bail, le bailleur n’est tenu, au sens de l’article 606 du code civil, qu’aux grosses réparations, définies comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, outre les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.

Toutes les autres réparations sont d’entretien et pèsent sur le preneur.

En l’occurrence, la société APC reproche à sa bailleresse un manquement à ses obligations dès la livraison du bien à raison de la défectuosité de la porte d’accès au local (porte sectionnelle) et de l’absence de ventilation du local (extraction), lui causant ainsi un préjudice de jouissance et professionnel dont elle demande réparation.

S’agissant de la destination des lieux, le bail, en son article 2 des conditions particulières, stipule que « conformément à l’article 3.1(a) des Conditions générales, les Locaux Loués sont destinés à l’usage d’activité de stockage et bureaux d’accompagnement, et conformément à l’objet social du Preneur, lequel déclare vouloir exercer dans les Locaux Loués l’activité suivante : installation de structures métalliques, travaux de fluide, tuyauteries industrielles, chaudronnerie, énergies renouvelables […]. Le Preneur, précisant parfaitement maîtriser son process industriel, déclare que les éléments d’équipement indispensables à l’exercice de son activité dans les Locaux Loués sont effectivement présents dans les Locaux Loués et en bon état de fonctionnement, ce qui sera acté dans le cadre de l’état des lieux d’entrée qui sera réalisé lors de la mise à disposition des Locaux ».

Par ailleurs, aux termes du paragraphe 1 « OBJET – DÉSIGNATION DES LOCAUX LOUES » des conditions générales du bail, « il est précisé que toute erreur dans la désignation des Locaux Loués ne pourra justifier ni réduction, ni augmentation de loyer, les Parties se référant à la consistance et à l’état des Locaux Loués tels qu’ils sont décrits dans l’état des lieux d’entrée, dont un exemplaire figure à l’Annexe 1 bis. Le Preneur déclare par ailleurs connaître parfaitement les Locaux Loués tels qu’ils s’étendent, se poursuivent et se comportent, sans aucune exception ni réserve pour les avoir vus et visités, accompagné de tout sachant de son choix et dispense de ce fait le Bailleur d’une plus ample désignation et renonce à tout recours contre le Bailleur du fait des surfaces et de la consistance des Locaux Loués. Le Preneur est réputé prendre les Locaux Loués dans l’état décrit dans l’état des lieux d’entrée et ne pourra demander aucuns travaux, ni réparations de quelque nature que ce soit au Bailleur ».

S’agissant de la répartition des travaux, aux termes du paragraphe « 10. TRAVAUX A RÉALISER PAR LE BAILLEUR » des conditions particulières du bail litigieux, il était prévu « qu’en contrepartie de l’accord global intervenu, le Bailleur procédera aux travaux visés dans le devis qui demeure annexé aux présentes (annexe 14), qu’il s’engage à réaliser (sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension des délais) avant la Date d’Effet du Bail. Le Preneur reconnaît d’ores et déjà être informé que ces travaux pourront être réalisés par le Bailleur postérieurement à la Mise à disposition Anticipée des Locaux Loués. Le Preneur déclare d’ores et déjà accepter les nuisances induites par ces travaux et renoncer par avance à tout recours ou réclamation contre le Bailleur de ce chef […]. Dès achèvement des Travaux Bailleur, un nouvel état des lieux d’entrée sera réalisé contradictoirement entre les Parties, ou à défaut par huissier de justice, à frais partagés entre les Parties ».

Le paragraphe « 8.5. Entretien – Travaux – Réparations » (a) stipule que « le preneur sera tenu d’effectuer à ses frais dans les Locaux loués toutes les réparations et les travaux d’entretien, d’amélioration ou d’investissement, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement, dès qu’ils s’avéreront nécessaires, de manière à tenir les Locaux Loués et leurs équipements en parfait état d’entretien et de réparations locatives de toutes sortes et effectuera en outre à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires à l’exception des travaux relevant des grosses réparations énumérées à l’article 606 du Code civil qui resteront à la charge du Bailleur […]. (d) Le Preneur devra, notamment, exécuter à ses frais et sous sa responsabilité, l’entretien, les réparations et/ou le remplacement de tous les équipements des Locaux Loués, quelle qu’en soir la nature, et les rendra en parfait état de fonctionnement, dans les limites de l’article R.145-35 du Code de commerce. »

L’annexe 14, visée au paragraphe 10 reproduit ci-dessus, correspond à un devis établi par l’entreprise PHI-BAT le 11 juin 2021, pour des travaux de rénovation tous corps d’état (TCE) et d’électricité à réaliser dans les locaux de l’entrepôt n° 24 au [Adresse 2] à [Localité 7].

Les travaux chiffrés à un total de 41 003,05 € TTC sont ainsi décrits :

« RÉNOVATION TCE

Zone entrepôt : dépose, fourniture et pose d’un panneau interdiction de stationner sur porte sectionnelle ; fourniture et pose d’un profil plastique en bas du porte sectionnelle ; dépose carrelage et plinthes ; grattage et nettoyage ; application d’un primaire d’accrochage et ragréage P4 ; application peinture blanche sur emplacement plinthes déposées ; mise en place d’un échafaudage roulant ; nettoyage entrepôt de toile d’araignée ; application peinture intérieure sur porte sectionnelle

Sanitaire entrepôt

Dépose WC, lavabo et ballon eau chaude ; préparation des supports et application de 2 couches de satin ; application 2 couches de satin sur bloc porte ; dépose faux-plafond ; fourniture et pose d’un faux-plafond ; fourniture et pose ballon eau chaude ; fourniture et pose d’un WC ; fourniture et pose lavabo ; fourniture et pose mitigeur ; fourniture et pose miroir ; application d’un ragréage ; fourniture et pose barre de seuil ; fourniture et pose butée

Bureau RDC

Dépose faux-plafond ; fourniture et pose faux-plafond ; préparation des murs et application de 2 couches de satin ; fourniture et pose plinthes et application 2 couches de satin ; application d’un ragréage ; fourniture et pose d’un sol en PVC LIBERTY CLIC 55 ; fourniture et pose d’une serrure

ÉLECTRICITÉ

Curage

Dépose de l’ancienne installation

[Adresse 9]

Fourniture et pose d’un interrupteur étanche Plexo gris sous tube IRL ; fourniture et pose d’un luminaire Led étanche ; durée de vie 50 000 h ; 4 000 k ; long 1,26 m ; IP65 ; sous tube IRL ; fourniture et pose d’une prise de courant 2P + T simple étanche Plexo gris sous tube IRL ; fourniture et pose d’une prise de courant 3P + N + T simple étanche Plexo grise de chez Legrand sous tube IRL (machine spécialisée type soudeuse) ; fourniture et pose d’une alimentation en 5G 2,5 mm² pour l’aérotherme ; fourniture et pose d’un aérotherme électrique puissance 6Kw 53 dB (A) 900 m³ /h ; fourniture, pose et mise en service d’un thermostat digital, réglage horaire et hebdomadaire ; fourniture et pose d’un bloc autonome d’éclairage de sécurité (BAES) d’évacuation en saillie ; IP 43, IK 07, 45 lm, lampe à LED 1.2 W, autonomie 1 h

Sanitaire

fourniture et pose d’un interrupteur ; gamme Mosaïc ; fourniture et pose d’un spot collerette blanche, ampoule GU10 ; fourniture et pose d’une applique LED ; fourniture, pose et branchement au conduit d’un extracteur individuel diam 100 ; fourniture et pose d’une alimentation en 3G 2,5 mm² pour le [Localité 3] d’eau chaude ; fourniture et pose d’un bloc autonome d’éclairage de sécurité (BAES) d’évacuation en saillie ; IP 43, IK 07, 45lm, lampe à LED 1.2 W, autonomie 1 h

Bureau RDC

fourniture et pose d’un interrupteur ; gamme Mosaïc ; fourniture et pose d’un pavé LED 600x600 […] ainsi que d’un film de sécurité ; fourniture et pose d’une prise de courant 2P + T double ; gamme Mosaïc ; fourniture et pose d’une prise RJ45 cat 6A blanche de gamme Mosaïc ; fourniture et pose d’un bloc autonome d’éclairage de sécurité (BAES) d’évacuation en saillie ; IP 43 […]

Tableau électrique

Fourniture d’une GTL ; fourniture d’un interrupteur sectionneur 63A 4P ; fourniture d’un répartiteur de puissance ; fourniture d’un interrupteur différentiel 4P 25A 300 mA type AC ; fourniture d’un interrupteur différentiel 4P 40A 300 mA type AC ; fourniture d’un interrupteur différentiel 4P 25A 300 mA type AC ; fourniture d’un module de raccordement haut Tétra 230v ; fourniture d’un module de raccordement haut Tétra 400v ; fourniture d’un disjoncteur C10A2P 230v ; fourniture d’un disjoncteur C16A 2P 230v ; fourniture d’un disjoncteur C16A 4P 400v ; fourniture d’une télécommande standard de BAES, BAEH ; fourniture de matériels divers (peigne tétra, wago, visserie, filerie) ; mesure de la valeur de terre équipotentiel (sous réserve de sa bonne valeur) ; main d’œuvre (dépose de l’ancien tableau, pose et raccordement du nouveau tableau) ; passage d’un bureau de contrôle avec délivrance d’une attestation de conformité ; fourniture d’un schéma électrique du tableau

Baie informatique

Fourniture d’un coffret mural 10 pouces 6U ; fourniture d’un panneau de brassage 1 U, 10'' pour les 12 connecteurs ; fourniture d’un panneau passe fil 1U ; fourniture d’une tablette pour poser la box internet, switch ou autres ; fourniture d’un bandeau équipé de prise de courant avec son interrupteur à voyant ; fourniture de cordon de brassage cat 6 ftp de 1M ; fourniture des noyaux de brassage cat 6 ftp ; fourniture d’un switch non POE ; pose, raccordement, repérage et contrôle du bon fonctionnement.

Au soutien de sa démonstration des manquements de sa bailleresse, la société APC verse aux débats un état des lieux établi le 09 septembre 2021, accompagné de photos en noir et blanc, illisibles, et mentionnant, pour les « parties privatives relation locataire », « une porte sectionnelle avec verrou manuel et dont la partie basse est légèrement enfoncée vers l’intérieur » ainsi que la présence « d’une porte sectionnelle avec porte piéton intégrée ; ouverture et fermeture en mode manuel ; en état d’usage ».

Elle produit également un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 23 juin 2022 constatant, notamment, « la présence d’une porte sectionnelle de couleur blanche avec portillon en partie centrale. Je constate la présence d’un écart entre le portillon et l’encadrant en partie basse. Le portillon est en outre difficile à fermer et frotte en partie basse. Depuis l’extérieur du local, je constate en effet que la partie inférieure gauche du portillon est légèrement pliée. De nouveau à l’intérieur du local, je constate qu’une plaque métallique est présente en partie basse de la porte sectionnelle et sur toute sa longueur. En ouvrant la porte à son maximum, je constate que l’ouverture maximale est de 2,05 mètres. Enfin, lorsque la porte sectionnelle est fermée et en tirant et poussant la poignée du portillon, je constate que la porte est branlante ».

Enfin, la société APC verse aux débats quatre mails adressés au gestionnaire de sa bailleresse les 12 septembre 2021, 13 janvier 2022, 03 et 04 mai 2022, se plaignant, dans trois d’entre eux, de l’état de la porte coulissante, indiquant tantôt qu’elle est « complètement tordue », tantôt « cassée ». En outre, la locataire indiquait, dans le courriel du 13 janvier 2022, que si le gestionnaire n’était pas réactif, elle se chargerait elle-même de la réparation.

De son côté, la SCI FINREY produit :

— un ordre de service à l’entête de BNP PARIBAS PROPERTY MANAGEMENT pour des travaux, notamment, de « renfort rideau sectionnel sur le lot 24 » à réaliser avant le 15 mai 2022, visant un devis du 03 février 2022, accompagné dudit devis, prévoyant notamment la pose de la pièce adaptée afin de renforcer la rigidité de la partie basse de la portière sectionnelle,

— une attestation à l’entête de la société AXESS Ile-de-France-Sud datée du 23 janvier 2023, laquelle certifie avoir effectué le changement de la porte sectionnelle dans le lot 24 le 12 juillet 2022, attestation accompagnée de la facture correspondante du 31 juillet 2022 pour ledit remplacement pour un montant de 5 506,80 € TTC.

Il s’évince de l’ensemble de ces documents que si la société APC reproche à sa bailleresse de ne pas avoir tenu ses engagements pour le remplacement de la porte sectionnelle, force est de constater que le bail ne prévoyait pas de tels travaux à la charge du bailleur. Il n’est pas d’avantage démontré qu’elle s’y serait engagée postérieurement, pas plus qu’il n’est justifié de l’impossibilité pour la société APC, de poursuivre son activité de ce chef. S’il n’est pas contestable que la porte litigieuse présentait un enfoncement en partie basse, il apparaît que tant l’état des lieux que le procès-verbal de constat le qualifiaient de « léger ». Par ailleurs, l’écart constaté n’a pas été mesuré par l’huissier, étant au surplus observé que si ce dernier évoquait une fermeture difficile, il n’indiquait que cette fermeture était impossible. Enfin, l’impossibilité de faire poser une alarme du fait de ces défauts ne ressort d’aucune pièce du dossier.

Le tribunal observe au surplus que la société APC ne justifie pas avoir déployé son activité postérieurement au changement de la porte intervenu en juillet 2022.

Il résulte de ces considérations que la société APC échoue à démontrer le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance tiré du défaut de la porte sectionnelle.

S’agissant des autres griefs soulevés par la société APC, le procès-verbal d’huissier précité constatait en outre :

— la présence de soudure sur un des portails coulissants l’empêchant de s’ouvrir. Sur ce point, la SCI FINREY produit une déclaration de sinistre du 14 novembre 2022 mentionnant un acte de vandalisme et départ de feu ayant affecté les 3 portails coulissants des entrées / sorties de parking,

— l’absence de ventilation ou d’extraction, ni de grille ou ouverture de ventilation/extraction.

Sur ce point, la lecture d’échanges de mails courant mai 2022 entre APC et le gestionnaire de la SNC FINREY, montre que la société APC poursuivait un projet d’aménagement pour des percements en toiture, la pose d’une extraction et d’un soufflage, la création d’une porte sur l’arrière du local et la pose d’une PAC, fournissant à l’appui des plans et échangeant des informations techniques, avant d’indiquer, par mail du 18 mai 2022, opter finalement pour des sorties en façade arrière avec une ouverture pour permettre la pose d’un groupe froid.

Ces documents, pas plus que les stipulations du bail, s’agissant tant de la désignation que de la destination des lieux, ne sauraient démontrer le manquement de la SCI FINREY dans son obligation de délivrance tiré de l’absence de ventilation du local.

De manière surabondante, le tribunal relève que la société APC ne verse aucune pièce de nature à démontrer l’étendue du préjudice de jouissance et professionnel qu’elle allègue.

Il résulte de tout ce qui précède qu’aucune inexécution à l’obligation de délivrance ne peut être reprochée au bailleur au regard des clauses du bail et de la réglementation applicable.

La société APC, qui ne démontre pas, comme il a été dit, avoir été dans l’impossibilité d’exploiter son activité, ne peut donc prétendre à être exonérée du paiement de ses loyers.

En conséquence, il ne peut qu’être constaté que c’est à bon droit que la bailleresse se prévaut du bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ensuite du commandement de payer délivré le 23 mai 2023.

La société APC étant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les sommes demandées

*Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1315 du code civil, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI FINREY produit un décompte des sommes dues, accompagné de factures.

De son côté, la société APC ne justifie pas du paiement des loyers et charges qui lui sont réclamés.

En outre, elle ne peut pas arguer des manquements de la bailleresse quant à la délivrance non conforme des locaux donnés à bail, même à supposer qu’elle soit justifiée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, pour se soustraire à son obligation de payer les loyers et charges.

En conséquence, la société APC sera condamnée à payer l’arriéré à hauteur de 45 420,15 € TTC au titre des loyers arrêtés au 24 juin 2023.

*Sur l’indemnité d’occupation

Occupante sans droit ni titre au-delà de cette date, la locataire sera également condamnée à verser une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges contractuels à partir de cette dernière date et jusqu’à complète libération des lieux.

Aux termes du paragraphe 16 « Indemnité d’occupation » des conditions générales du bail, « Dans toutes les hypothèses où le Preneur se maintiendrait dans les Locaux Loués après l’expiration ou la résiliation du Bail pour quelque cause que ce soit, de même qu’en cas de résiliation du Bail en application de l’Article 15 (Clause résolutoire) des Conditions Générales, ou pour tout autre motif visé dans le Bail, le Preneur sera redevable de plein droit jusqu’à libération des Locaux Loués de tout occupant de son chef et de tout mobilier, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent, prorata temporis à trois (3) fois le montant du loyer en vigueur à la date de ladite expiration ou résiliation, exigible et calculée au jour le jour, en sus des charges et augmentée de tous accessoires dudit loyer ».

Cette clause s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil puisqu’elle prévoit le montant de l’indemnité qui sera versée par la locataire qui ne respectera pas son engagement.

Selon les dispositions précitées, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, mais le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer son montant à une somme compensant, d’une part, la valeur locative des lieux et, d’autre part, le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux.

L’indemnité fixée conventionnellement ayant pour fonction, outre l’indemnisation du dommage lié à l’inexécution de l’obligation contractuelle, de contraindre la partie défaillante à s’exécuter (en l’espèce à quitter les lieux), son montant peut, le cas échéant, être supérieur à l’indemnisation du dommage lié au maintien de l’occupant dans les lieux.

En l’espèce, la bailleresse ne fait pas état d’un dommage particulier résultant du maintien de la locataire dans les lieux, distinct du défaut de paiement du loyer et des charges.

La pression financière est suffisante sur la locataire pour l’inciter à libérer les lieux, sa dette ne cessant de s’accroître.

La fixation de l’indemnité d’occupation au loyer global majoré de près de 300 % excède donc très largement tant la réparation du dommage du propriétaire que l’objectif de pression financière contraignant l’occupant à quitter les lieux.

Il convient par conséquent de ramener à de plus justes proportions cette demande en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à son départ effectif des lieux au montant du loyer, majoré de 50 %, charges en sus.

La société APC sera donc condamnée à verser une indemnité d’occupation journalière de 109,69 € TTC ([(6 581,98 / 3) / 30)] x 50 %), outre les charges journalières à hauteur de 23,28 € TTC, par jour de retard à compter du 26 juin 2023, tel que demandé, jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués.

*Sur la majoration de 10 % des intérêts de retard et la somme forfaitaire

Aux termes du paragraphe 14.1 « Intérêts de retard » des conditions générales du bail litigieux, « Tout loyer ou somme due en application du Bail qui ne serait pas payé au plus tard le jour de son d’exigibilité sera majoré de dix (10) % à titre de pénalité (calculée au jour le jour à partir de la date d’exigibilité de la somme principale considérée et payable avec ladite somme principale), et déclenchera l’exigibilité d’une somme forfaitaire de cent-cinquante euros (150 €) due par le Preneur au Bailleur, sans renonciation à la clause résolutoire prévue à l’Article 15 des Conditions Générales (ci-après les « Intérêts de Retard »). Les Intérêts de Retard seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts selon l’article 1343-2 du Code civil ».

La majoration des intérêts de retard constitue, là encore, une clause pénale manifestement excessive, une clause pénale (cf. infra) étant déjà prévue et une majoration de l’indemnité d’occupation ayant déjà été retenue.

En revanche, il sera fait droit à la demande portant sur la somme forfaitaire de 150 €.

*Sur la clause pénale

Le paragraphe 14.2 « Clause pénale » prévoit que « A défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance, et quinze (15) jours après soit l’envoi au Preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit la signification d’un acte extrajudiciaire resté(e) sans effet, valant mise en demeure, une majoration de vingt (20) % des sommes dues sera appliquée de plein droit, et ce indépendamment des Intérêts de Retard, de tous dommages-intérêts, et du jeu de la clause résolutoire ».

La majoration de 20 %, réclamée à hauteur de 9 084,03 €, apparaît excessive. Il convient de la minorer à hauteur de 10 %, soit une somme de 4 542,02 €.

*Sur le dépôt de garantie

Le paragraphe 7.1 « Dépôt de Garantie » des conditions générales du bail prévoit que « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le Preneur verse à la date de signature du présent Bail au Bailleur une somme représentant un terme de loyer, soit trois (3) mois de loyer hors taxes et hors charges, à titre de dépôt de garantie […]. Dans le cas de résiliation du Bail, par suite d’inexécution par le Preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, le Dépôt de Garantie restera acquis au Bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres. Il restera également acquis au Bailleur en cas de congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime. »

En l’espèce, la SNC FINREY expose que la société APC a versé au titre du dépôt de garantie une somme de 5 218,75 €, somme qui apparaît dans le décompte précité et qu’elle sollicite d’appréhender à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, aux termes du « par ces motifs » de ses dernières écritures, la SNC FINREY sollicite la condamnation de la société APC au paiement de la somme de 45 218,75 € de dépôt de garantie appréhendé à titre de premiers dommages intérêts, ce qui constitue à l’évidence une erreur matérielle, le tribunal retenant la demande à hauteur de 5 218,75 €.

Cette stipulation contractuelle s’apparente, là encore, à une clause pénale, dont le montant, qui vient se cumuler avec les autres clauses pénales et qui correspond à trois mois de loyer, apparaît excessif dès lors qu’elle ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct des frais exposés pour le recouvrement des sommes dues et de la résiliation en justice du bail ; or ce dernier préjudice est grandement couvert par la mise à la charge de la locataire desdits frais.

Il convient par conséquent de réduire cette pénalité contractuelle en prévoyant que la demanderesse ne pourra conserver que la moitié du dépôt de garantie au titre de la clause pénale, soit la somme de 2 609,38 €, le surplus devant être restitué à la défenderesse.

*Sur les demandes au titre des commandements de payer

Les sommes réclamées à ce titre relèvent des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ; elles seront donc incluses dans celle allouée au titre des frais irrépétibles.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et professionnel :

La société APC sollicite « la somme de 18 975,27 €, correspondant à 50 % des sommes dues au titre des loyers suivant ordonnance de référé en réparation du préjudice matériel et financier subis, suite au retard dans le démarrage des activités et à l’exécution du chiffre d’affaires escompté ».

Comme il a été dit, la société APC échoue à démontrer les manquements de sa bailleresse dans son obligation de délivrance.

Dans ces conditions, et alors que la société APC ne verse aucune pièce à l’appui de cette demande de nature à démontrer le préjudice allégué tant dans son principe que son quantum, la demande d’indemnisation ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes subsidiaires

La société APC sollicite la séquestration des échéances du loyer sur un compte CARPA jusqu’à complet réalisation des travaux permettant l’usage des locaux conformément à sa destination.

Tenant le débouté de la prétention de la société APC tendant à voir juger que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance pour des travaux permettant l’usage des locaux conformément à sa destination, elle ne pourra qu’être déboutée de ces demandes à titre subsidiaire qui ne pouvaient en être que la conséquence.

Sur les demandes accessoires

La société APC, qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de la présente assignation ainsi que des commandements de payer des 11 et mai 2022 et 23 mai 2023, ainsi qu’à verser une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles, qu’il convient, compte tenu des circonstances de la cause, de fixer à 2 000 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition, à la date du 24 juin 2023, de la clause résolutoire du bail conclu le 15 août 2021, modifié par avenant du 12 septembre 2021, entre la SCI FINREY et la SARL A.P.C. SERVICES ;

ORDONNE à la SARL A.P.C. SERVICES ainsi qu’à tous occupants de son chef de libérer lesdits lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la SARL A.P.C. SERVICES ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ceci à défaut de libération volontaire des lieux dans un nouveau délai de quinze jours suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de la SARL A.P.C. SERVICES et des occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que cette expulsion devra être effectuée conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants, et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L433-1 et suivants, et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL A.P.C. SERVICES à payer à la SNC FINREY :

— une somme de quarante-cinq-mille-quatre-cent-vingt euros et quinze centimes (45 420,15 €) à titre d’arriéré de loyers, charges et accessoires, arrêtés au 24 juin 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date du commandement de payer,

— une indemnité d’occupation égale à une somme de cent-neuf euros et soixante-neuf centimes (109,69 €) TTC, outre les charges journalières à hauteur de vingt-trois euros et vingt-huit centimes (23,28 €) TTC, due prorata temporis par jour de retard à compter du 26 juin 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux,

— une somme forfaitaire de cent-cinquante euros (150 €),

— une somme de quatre-mille-cinq-cent-quarante-deux euros et deux centimes (4 542,02 €) au titre de la clause pénale,

— une somme de deux-mille-six-cent-neuf euros et trente-huit centimes (2 609,38 €) au titre de la moitié du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SNC FINREY à restituer à la SARL A.P.C. SERVICES la somme de deux-mille-six-cent-neuf euros et trente-huit centimes (2 609,38 €) au titre de la moitié du dépôt de garantie ;

REJETTE le surplus des demandes de chacune des parties ;

CONDAMNE la SARL A.P.C. SERVICES aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation ainsi que des commandements de payer, ainsi qu’à verser une somme de deux-mille euros (2 000 €) à la SNC FINREY en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi fait et rendu le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,