TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/52698 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKTU

N° : 4-CB

Assignation du :

22 mars 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 février 2024

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [U] [C] épouse [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [R] [D] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [J] [D] épouse [B]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Madame [L] [D] épouse [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [X] [D]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentés par Maître Nicolas LEPAROUX de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #L42

DEFENDEUR

Monsieur [N] [A]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS – #A0466

DÉBATS

A l’audience du 11 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [G] [D] et Madame [S] [D], aux droits desquels viennent Mesdames [U] [C], [R] [D], [J] [D], [L] [D] et Monsieur [X] [D] en leur qualité d’usufruitière et de nus-propriétaires indivisaires, ont consenti à Monsieur [N] [A], par acte sous seing privé du 23 janvier 1987 conclu pour une durée de neuf ans, un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 42.000 francs payable trimestriellement d’avance.

Le contrat de renouvellement de bail à effet au 1er juillet 1996 précise que les lieux loués sont à destination de « Agence immobilière- cabinet fiduciaire et d’assurance- prestations domiciliaires » et que « l’usage d’habitation est autorisé ».

Ce contrat de bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 22 juillet 2006.

Par acte extra-judiciaire du 17 août 2016, Monsieur [A] a sollicité le renouvellement pour une durée neuf ans à compter du 1er octobre 2016, aux mêmes clauses et conditions que celles du bail expiré.

Par jugement du 21 mars 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le montant du loyer à la somme annuelle de 11.438,30 euros hors taxes et hors charges, applicable à compter du 1er octobre 2016 et selon les mêmes conditions de paiement.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer au preneur, par exploit du 28 octobre 2022, un commandement de payer la somme en principal de 23.932,59 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 octobre 2022, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, Mesdames [U] [C], [R] [D], [J] [D], [L] [D] et Monsieur [X] [D] ont, par exploit délivré le 22 mars 2023, fait citer Monsieur [N] [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail signé le 22 juillet 2006 en suite de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2022 demeuré infructueux ;

— constater la résiliation de plein droit du bail au 29 novembre 2022 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [A] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, ce jusqu’au jour de complète libération et de remise des clés ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par l’huissier en charge de l’exécution ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [A] à régler à l’indivision [D] la somme de 27.482,78 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés en principal et accessoires ;

— condamner pour la période postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux, Monsieur [N] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges et accessoires et indexé selon les conditions du contrat ayant lié les parties ;

— ordonner la conservation du dépôt de garantie par l’indivision [D], à titre de premiers dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [N] [A] à régler à l’indivision [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 20 avril 2023, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, qui ont reçu l’injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 janvier 2024.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues, les demandeurs demandent au juge des référés de se déclarer compétent, de les déclarer recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, et de rejeter la demande de sursis à statuer. Ils actualisent leur demande de provision à la somme de 37.124,45 euros, sollicitent le rejet de la demande de délais, portent leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000 euros, et maintiennent pour le surplus les demandes de leur assignation.

Monsieur [N] [A], représenté, dépose des conclusions oralement soutenues par lesquelles il demande au juge des référés de :

— " se déclarer incompétent rationae materia pour connaître de toutes demandes formulées à l’encontre de M. [A] le contrat de louage en objet portant sur son logement et ayant donc trait à l’expulsion d’un local à usage d’habitation,

— débouter Madame [R] [M] [D] épouse [F], Madame [J] [H] [D] épouse [B], Madame [L] [Y] [D] épouse [E], monsieur [X] [K] [V] [D], Madame [U] [C] épouse [D], de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Madame [R] [M] [D] épouse [F], Madame [J] [H] [D] épouse [B], Madame [L] [Y] [D] épouse [E], monsieur [X] [K] [V] [D], Madame [U] [C] épouse [D], à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [R] [M] [D] épouse [F], Madame [J] [H] [D] épouse [B], Madame [L] [Y] [D] épouse [E], monsieur [X] [K] [V] [D], Madame [U] [C] épouse [D], aux entiers dépens de l’instance,

Subsidiairement, sursoir à statuer dans l’attente de la désignation d’un mandataire à la protection des majeurs,

Infiniment subsidiairement, accorder un délai d’un an à monsieur [A] pour libérer les lieux et payer les sommes auxquelles il pourrait se voir condamné ".

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures des parties et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence matérielle

Aux termes de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

En l’espèce, Monsieur [A] expose que les locaux donnés à bail depuis le 23 janvier 1987 ont effectivement un caractère commercial, mais que le bail autorise expressément un usage d’habitation et qu’en réalité, ces locaux constituent également son domicile, de sorte cet usage d’habitation échappe à la compétence du président du tribunal judiciaire, au profit de celle, exclusive, du juge des contentieux de la protection.

En réplique, les demandeurs exposent que le contrat de bail est expressément qualifié de bail commercial et que les parties ont conventionnellement affecté les locaux à l’usage commercial ; que les dispositions de l’article L.145-1 1° du code de commerce s’appliquent en l’espèce ; que s’agissant d’un bail mixte, à usage commercial et d’habitation, la jurisprudence constante de la Cour de cassation fait prévaloir la nature commerciale du bail pour le tout, et l’application du statut des baux commerciaux ; qu’il importe peu qu’il n’y ait plus d’activité commerciale exercée dans les locaux loués ; qu’au surplus, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a, dans son jugement du 21 mars 2019, relevé que les parties s’accordent sur la soumission du bail au statut des baux commerciaux ; que l’exception d’incompétence soulevée l’est uniquement à des fins dilatoires.

Cependant, le tribunal d’instance, qui connaît des actions dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, est compétent pour connaître des actions portant sur les baux mixtes, à usage d’habitation et professionnel (3ème civ., 17 novembre 2016, n°15-25.265).

Force est de relever en l’espèce que les locaux donnés à bail, constitués d’un appartement composé de : 4 pièces principales, cuisine, entrée, un cabinet de toilette avec baignoire-sabot et lavabo " ainsi que les décrit le bail initial du 23 janvier 1987, sont effectivement équipés pour un local d’habitation ; qu’il n’est pas contesté que Monsieur [A] les a occupés dès la signature du bail initial à titre d’habitation, outre le fait d’y avoir exercé son activité professionnelle jusqu’à son départ à la retraite en 2020 ; que sa pièce d’identité mentionne comme domicile l’adresse des locaux loués.

Dans ces conditions, et au regard des dispositions précitées du code de l’organisation judiciaire, la présente juridiction est matériellement incompétente pour connaître de la présente action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, qui relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection. Il y a donc lieu à dessaisissement au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, territorialement compétent à raison du domicile ou de la résidence actuelle du défendeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Constatons l’incompétence matérielle du président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour se prononcer sur la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de l’instance introduite par Mesdames [U] [C], [R] [D], [J] [D], [L] [D] et Monsieur [X] [D] à l’encontre de Monsieur [N] [A] en ce qu’elle porte sur un contrat de louage d’immeuble à usage notamment d’habitation ;

Désignons le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris comme matériellement et territorialement compétent pour en connaître ;

Disons que le dossier de l’affaire sera transmis à cette juridiction de renvoi en faisant application des dispositions de l’article 82 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 février 2024.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS