TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/12/2024

à : M^e Sandra HERRY

Copie exécutoire délivrée

le : 12/12/2024

à : Maître Baudouin HOCHART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09796 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SLX

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE “RATP HABITAT”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Baudouin HOCHART de la SELEURL CABINET HOCHART, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDEURS

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09796 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SLX

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er mars 1980, la société anonyme d’habitation à loyer modéré « Logis transports », devenue « RATP Habitat » (ci-après « société RATP Habitat ») a donné à bail à Madame [K] [X] un local d’habitation situé [Adresse 4], laquelle a emménagé dans l’appartement avec sa fille et son fils, Monsieur [E] [Z], alors mineurs.

Au début des années 1990, Madame [K] [X] est allée vivre en Guadeloupe en laissant sa fille et son fils, devenus majeurs, dans l’appartement. Monsieur [E] [Z] a, par la suite, occupé l’appartement seul.

Le 3 août 2022, la société RATP Habitat a adressé, par acte de commissaire de justice, une sommation interpellative à Madame [K] [X].

Le 13 février 2023, la société RATP Habitat a, par acte de commissaire de justice, adressé à Monsieur [E] [Z] une sommation de quitter les lieux.

Le 15 février 2023, la société RATP Habitat a adressé à Madame [K] [X], par acte de commissaire de justice, une sommation d’avoir à donner congé et de restituer les lieux.

Par exploits de commissaire de justice en date du 7 novembre et du 15 novembre 2023, la société RATP Habitat a assigné Monsieur [E] [Z] et Madame [K] [X] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnisation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 octobre 2024.

A l’audience, par la voix de son conseil, la société RATP Habitat demande au juge des contentieux et de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation du bail du 1er mars 1980 ; Ordonner l’expulsion de Madame [K] [X] et de toutes personnes dans les lieux de son fait, notamment Monsieur [E] [Z], et ce avec l’assistance du commissaire de police s’il y a lieu ; Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues à la société RATP Habitat ; Ordonner l’expulsion de tous occupants des locaux donnés à bail à Madame [K] [X], en la forme accoutumée et même avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force armée si besoin est, ainsi que la séquestration aux frais, risques et péril de Madame [K] [X], locataire en titre, et de Monsieur [E] [Z], occupant sans droit ni titre, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ; Condamner solidairement Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, remise des clefs et état des lieux, fixée à la somme de 609,92 euros mensuel ; Débouter Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] de leurs demandes ; Condamner solidairement Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] aux dépens, dont le coût des sommations s’élevant à 314,77 euros.Au soutien de ses demandes, se fondant sur l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948, la société RATP fait valoir Madame [K] [X] n’habite plus dans le logement et qu’elle a laissé le logement à son fils, Monsieur [E] [Z] qui est occupant sans droit ni titre. Elle précise qu’il n’y a aucun bail verbal au profit de Monsieur [E] [Z] et qu’il s’agit d’un logement dont l’attribution dépend de critères auxquels il ne répond pas. La demanderesse ajoute que les loyers sont payés en retard et que l’appartement serait sous-loué.

A l’audience, par la voix de son conseil, Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] demandent au juge des contentieux et de la protection de :

A titre principal : Constater l’existence d’un bail tacite entre Monsieur [E] [Z] la société RATP Habitat ; Enjoindre la RATP Habitat de délivrer un contrat à bail conforme et les quittances y afférentes à Monsieur [E] [Z] ; A titre subsidiaire : Accorder à Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] les plus larges délais pour quitter les lieux ; Fixer l’indemnité mensuelle au montant du loyer contractuel outre les charges ; En tout état de cause : Débouter la société RATP Habitat de ses plus amples demandes. En défense, se fondant sur l’article 1714 du code civil, les défendeurs exposent que la société RATP Habitat a consenti un bail verbal à Monsieur [E] [Z]. A cet égard, ils font valoir que la demanderesse savait, depuis de nombreuses années, que Monsieur [E] [Z] occupait seul le logement et qu’elle avait accepté la situation, entretenant avec lui une relation identique à celle qu’un bailleur a avec ses locataires.

A titre subsidiaire, se fondant sur les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les défendeurs sollicitent un délai pour quitter les lieux au regard de la situation personnel de Monsieur [E] [Z] et de l’absence de solution de relogement.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

Les parties ont été autorisées à justifier par note en délibéré avant le 15 novembre 224 du bon encaissement des loyers des mois d’août et septembre 2024.

Par note reçue le 13 novembre 2024, le conseil de Mme [X] et M [Z] a justifié du paiement des deux loyers par chèque n°9212756 pour 609, 92 euros encaissé le 20 août 2024 et un chèque n° 9212759 d’un montant de 609, 92 euros encaissé le 9 octobre 2024.

MOTIFS :

A titre liminaire, il sera observé que le bail n’est pas produit par les parties, que toutefois, il n’est pas contesté que le contrat porte sur le local d’habitation situé [Adresse 4] et a été conclu le entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré « Logis transports », aux droits de laquelle vient la « RATP Habitat » (ci-après « société RATP Habitat ») et Madame [K] [X]. Le contrat était soumis à la règlementation d’ordre public de la loi du 22 juin 1982 qui s’est tacitement renouvelé à l’expiration de la durée initiale du bail, pour une durée minimale de trois années en application de l’article 7 de cette loi. S’étant renouvelé depuis par périodes triennales, ce contrat s’est trouvé soumis à l’application d’ordre public de la loi du 23 décembre 1986 puis de la loi du 6 juillet 1989 conformément aux dispositions transitoires desdites lois. La loi du 6 juillet 1989 se trouve ainsi désormais applicable.

Sur la demande de résiliation du bail : Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il résulte de l’article 1224 du même code, qu’en cas d’inexécution suffisamment grave, le contrat peut être résolu par une décision de justice.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer, sauf accord express du bailleur.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société RATP Habitat a consenti un contrat de bail à Madame [K] [X] le 1er mars 1980.

Il résulte des sommations interpellatives du 26 août 2021, et du 3 août 2022, que Madame [K] [X] ne réside plus dans le logement depuis plusieurs années et que celui-ci est désormais habité par son fils, Monsieur [E] [Z], ce qui n’est, par ailleurs, pas contesté par les défendeurs.

L’absence d’occupation du logement par Madame [K] [X] pendant au moins huit mois au cours d’une année de location, obligation imposée par la loi, constitue un manquement suffisamment grave qui justifie la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion :

Sur l’existence d’un bail verbal : D’après l’article 1709 du code civil, le bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir à l’autre une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. L’article 1714 du code civil dispose que le bail peut être verbal. En application de l’article 1715, le bail verbal qui a reçu un commencement d’exécution peut être prouvé par tous moyens. Le bail étant un contrat, doit ainsi être prouvé l’engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué, et l’engagement de ce dernier de payer les loyers.

En l’espèce, pour prouver l’existence d’un bail verbal, les défendeurs fournissent les avis d’imposition de Madame [K] [X] de 1990 à 1995. Sur l’avis de 1992, il est fait état d’un changement d’adresse de celle-ci depuis le logement à [Localité 5] vers la Guadeloupe. Monsieur [E] [Z] et Madame [K] [X] produisent, en outre, les avis d’imposition sur le revenu de la titulaire du bail de 2021 et 2022, sur lesquels figurent son adresse en Guadeloupe, ainsi que l’enquête de supplément de loyer de solidarité du 1er janvier 2023 de la RATP Habitat, dans lequel il est indiqué que Madame [K] [X] n’habite plus dans le logement.

Si ces pièces montrent que Madame [K] [X] avait quitté le logement à [Localité 5] dans les années 90, elles ne permettent pas de prouver que la société RATP Habitat avait connaissance de cette situation. En effet, il n’est pas démontré que les avis d’imposition de Madame [K] [X] de 1990 à 1995 ont été transmis au bailleur. En outre, seule l’enquête de supplément de loyer de solidarité au 1er janvier 2023, dans lequel il est explicitement indiqué que Madame [K] [X] ne réside plus dans le logement, montre la connaissance par la société RATP Habitat de cette situation.

En tout état de cause, quand bien même la société RATP Habitat avait connaissance que Madame [K] [X] ne résidait plus dans le logement, cette seule connaissance ne suffit pas à démontrer qu’elle consentait à ce que Monsieur [E] [Z] l’occupe seul lui-même.

Monsieur [E] [Z] et Madame [K] [X] produisent également des avis d’échéance du contrat d’assurance habitation de Monsieur [E] [Z] visant le logement sis [Adresse 3] de 2005 à 2021 ainsi qu’un justificatif de son contrat d’habitation. Si ces pièces sont suffisantes à démontrer l’occupation effective du logement par Monsieur [E] [Z] depuis 2005 elles ne permettent pas de prouver l’existence d’un bail verbal qui suppose un accord de la société RATP Habitat pour cette occupation.

Enfin, s’agissant de la convocation du 27 avril 2017 par l’assistante sociale de « Logis Transports » pour le 18 mai 2017, versée au débat, elle ne démontre aucunement que la société RATP Habitat savait que Monsieur [E] [Z] occupait seul le logement sis [Adresse 3], ni qu’elle avait accepté cette situation. A contrario, le courrier de convocation du 27 avril 2017 est adressé à « Mr [Z] chez Mme [X] ».

De même, le commandement de payer du 9 juillet 2021 et le décompte locatif, produits par la société RATP Habitat, ont été adressés à Madame [K] [X].

Dès lors, la société RATP Habitat ne saurait être considéré comme ayant accepté que le local d’habitation soit mis à disposition de Monsieur [E] [Z].

Dans ces conditions, la preuve l’existence d’un bail verbal n’est pas rapportée.

Sur l’expulsion : Le bail du 1er mars 1980 étant résilié, et en l’absence de preuve d’un bail verbal, Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] deviennent occupants sans droit ni titre et il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment de Monsieur [E] [Z].

Il convient de préciser que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur le sort des meubles : Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il convient par ailleurs de rappeler que, conformément à l’article R. 442-1 du même code, les contestations relatives aux dispositions précitées relèvent de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation : En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard de la société RATP Habitat un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z], seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier montant du loyer et des charges locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 609,92 euros ainsi qu’il résulte du dernier décompte de loyers en date du 1er octobre 2024 transmis par la société RATP Habitat.

Sur les demandes reconventionnelles : Sur la demande de délivrance d’un contrat de bail : En l’absence de preuve d’un bail verbal, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délivrance d’un contrat de bail conforme et des quittances y afférentes.

Sur la demande de délai : Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à une année.

Il y a lieu de rappeler, qu’en application de l’article L. 412-1, l’expulsion ne peut intervenir qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux. De plus, en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que Madame [K] [X] a déjà quitter le logement, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de délai qui est sans objet.

S’agissant de Monsieur [E] [Z], il justifie exercer la profession d’enseignant et percevoir des revenus mensuels de 2 400 euros. Dans ces conditions, la situation de Monsieur [E] [Z] ne justifie pas l’octroi de délai supplémentaire pour quitter les lieux, outre ceux prévus par la loi en application des articles L. 412-1 et L. 412-6.

Sur les demandes accessoires : Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût des sommations, dont le montant ne peut être déterminé au regard des pièces fournies par la demanderesse.

Sur les demandes au titre des frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z], condamnés aux dépens, devront payer à la société RATP Habitat, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail du 1er mars 1980 conclu entre Madame [K] [X] et la société anonyme d’habitation à loyer modéré « Logis transports », devenue « RATP Habitat » ;

ORDONNE à Madame [K] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, notamment Monsieur [E] [Z], les lieux situés [Adresse 4] ;

DIT que la société RATP Habitat pourra, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, procéder à l’expulsion de Madame [K] [X], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [E] [Z], avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé [Adresse 4];

CONDAMNE solidairement Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] à payer à la société RATP Habitat, une indemnité mensuelle, correspondant au montant du loyer courant incluant les charges forfaitaires, soit la somme de 609,92 euros, à compter du 12 décembre 2024, et jusqu’à la libération des lieux, effective par la remise des clefs et un état des lieux ;

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09796 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SLX

DEBOUTE la société RATP Habitat du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant le coût des sommations ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [X] et Monsieur [E] [Z] à verser à la société RATP Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE