TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Ahcène BOZETINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/06378 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GC4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 décembre 2024

DEMANDERESSE

La société ELOGIE SIEMP

dont le siège social est sis [Adresse 4], et ses sièges administratifs sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. MIMEX AUTOMOBILE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ahcène BOZETINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0149

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Laura LABAT, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/06378 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GC4

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2013, la société ELOGIE SIEMP a donné en location à la SARL MIMEX AUTOMOBILE quinze emplacements de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 438,96 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner la SARL MIMEX AUTOMOBILE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour méconnaissance de la destination des lieux ;

— l’expulsion de la SARL MIMEX AUTOMOBILE et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— la condamnation de la SARL MIMEX AUTOMOBILE à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges ;

— la condamnation de la SARL MIMEX AUTOMOBILE à remettre le système de désenfumage dans son état initial sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et, à défaut d’exécution dans le délai d’un mois, l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires ;

— la condamnation de la SARL MIMEX AUTOMOBILE aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat et de la sommation, et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 9 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris.

A l’audience, la société ELOGIE SIEMP, représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales. Elle sollicite en outre que la demande tendant à ce que le bail soit requalifié soit déclarée irrecevable en raison de la prescription ou, à titre subsidiaire, rejetée.

La SARL MIMEX AUTOMOBILE, représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite que :

— à titre principal, les demandes de la société ELOGIE SIEMP soient déclarées irrecevables en l’absence de sommation préalable ;

— à titre subsidiaire, le rejet des prétentions de la société ELOGIE SIEMP ;

— en tout état de cause, le constat de l’acquisition du statut de bail commercial du bail conclu entre les parties ;

— la condamnation de la société ELOGIE SIEMP aux dépens et à lui payer la somme de 3600 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Décision du 18 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/06378 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GC4

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SARL MIMEX AUTOMOBILE,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SARL MIMEX AUTOMOBILE soutient que les prétentions de la société ELOGIE SIEMP sont irrecevables au motif que le bail prévoit que la clause résolutoire ne pourra être acquise qu’après la délivrance d’une sommation. Toutefois, cette délivrance n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité de la demande d’une partie au bail mais aura des conséquences son bien fondé.

Dès lors, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SARL MIMEX AUTOMOBILE.

Sur le préalable de la délivrance d’une sommation,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du code civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, le bail en date du 26 novembre 2013 stipule, dans un paragraphe intitulé « 2° clause résolutoire » : " par suite d’infraction quelconque aux clauses du présent bail (…), le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, huit jours après sommation demeurée sans effet « . Ainsi, le bail stipule que la clause résolutoire ne pourra produire ses effets qu’après la délivrance d’une sommation restée sans effet pendant huit jours. Cette stipulation, insérée dans un paragraphe intitulé » 2° clause résolutoire " ne s’applique que dans l’hypothèse où une partie entend obtenir l’acquisition des effets de la clause résolutoire. La société ELOGIE SIEMP sollicite en l’espèce la résiliation judiciaire du contrat, ce qu’elle peut toujours faire en application de l’article 1227 du code civil, sans que les textes n’exigent la délivrance d’une sommation dans une telle hypothèse. En tout état de cause, la société ELOGIE SIEMP a fait délivrer à la SARL MIMEX AUTOMOBILE une sommation de justifier de l’activité exacte dans l’ensemble des emplacements de stationnement et de fournir une attestation d’assurance par acte de commissaire de justice remis à personne le 4 janvier 2023.

Par conséquent, la demande de la SARL MIMEX AUTOMOBILE relative à l’absence de sommation de payer doit être rejetée.

Sur la qualification du bail litigieux,

Selon les dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce, le statut du bail commercial s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité (…) et en outre:

1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

Il résulte de l’article L. 145-5 du code de commerce que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Aux termes de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. En application de cette disposition, la jurisprudence considère que la demande qui tend à la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale tandis que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5, n’est pas soumise à la prescription biennale.

En l’espèce, la SARL MIMEX AUTOMOBILE soutient, aux termes de ses conclusions, qu’elle ne sollicite pas la requalification du bail litigieux en bail commercial mais que ce bail est un bail dérogatoire qui a acquis le statut de bail commercial. Dès lors, il n’y a pas lieu d’étudier la recevabilité et le bien fondé d’une demande de requalification du bail en bail commercial.

En revanche, il résulte d’une jurisprudence constante que pour être qualifié de bail dérogatoire au sens de l’article L. 145-5 du code de commerce, le bail litigieux doit porter sur un local dans lequel un fonds de commerce est exploité. En l’espèce, les lieux litigieux sont composés de quinze emplacements de stationnement. La SARL MIMEX AUTOMOBILE reconnaît que la configuration des lieux ne permet pas à sa clientèle de s’y rendre à d’autres fins que la livraison finale du véhicule acquis dans un autre lieux. Dès lors, le bail litigieux ne porte pas sur un local dans lequel un fonds de commerce est exploité. Il n’est ni démontré ni allégué que les locaux accessoires ont été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe des locaux.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de la SARL MIMEX AUTOMOBILE tendant à ce que le bail litigieux soit soumis au statut des baux commerciaux.

Sur la résiliation judiciaire du bail,

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP sollicite la résiliation judiciaire du bail au motif que la SARL MIMEX AUTOMOBILE aurait méconnu la destination des lieux loués. Le bail stipule que les lieux sont « à usage exclusif de stationnement de voiture particulière ». Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE SIEMP produit un procès-verbal de constat en date du 3 février 2023. Le commissaire de justice a constaté la présence de véhicules neufs mais aussi de bureaux aménagés à droite et à gauche en bas de la rampe. En outre, le sas et le palier sont encombrés et l’escalier est difficilement accessible. L’installation de bureaux et le stockage d’objets distincts des véhicules ne sont pas autorisés par le bail, pas plus que la livraison des véhicules aux clients que le défendeur reconnaît réaliser ponctuellement à l’intérieur du garage.

La SARL MIMEX AUTOMOBILE soutient que l’interdiction de stockage d’éléments est stipulée dans l’hypothèse où les lieux seraient loués à des preneurs distincts, ce qui n’est pas le cas en l’espèce de sorte qu’aucun tiers ne serait dérangé par cet usage des lieux. Toutefois, cette clause est expressément stipulée dans le bail litigieux alors qu’il porte sur l’intégralité des emplacements de stationnement de sorte que cet argument ne saurait prospérer.

Compte tenu de la nature des lieux loués, de la présence ponctuelle de clients en leur sein et de leur encombrement par des objets distincts de voitures particulières, la méconnaissance de la SARL MIMEX AUTOMOBILE de ses obligations est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail qui est en conséquence prononcée à compter du 23 juin 2023.

La SARL MIMEX AUTOMOBILE devra donc rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique.

L’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Il s’ensuit que le tribunal n’a pas à ordonner la séquestration des meubles, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l’expulsion, dès lors que la personne expulsée n’a pas indiqué de lieu approprié. Le bailleur sera de ce fait débouté de sa demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles en cas d’expulsion du défendeur.

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d’une indemnité d’occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Par conséquent, la SARL MIMEX AUTOMOBILE devra payer à la société ELOGIE SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer, par une juste appréciation du préjudice subi, au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, faute de quoi elle sera fixée à la somme de 650,25 euros correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges au jour de l’audience.

Sur les demandes relatives au système de désenfumage,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP sollicite que la SARL MIMEX AUTOMOBILE soit condamnée, selon certaines modalités, à remettre le système de désenfumage dans son état initial, c’est-à-dire en bon état de fonctionnement. Contrairement à ce que soutient la SARL MIMEX AUTOMOBILE, il n’est pas allégué qu’elle aurait elle-même créé cette installation. Il est en revanche soutenu qu’elle ne l’a pas régulièrement entretenu de sorte qu’elle devrait être condamnée à la remettre en état de fonctionnement. Le procès-verbal en date du 3 février 2023 constate que cette installation ne fonctionne pas. Cependant, le présent jugement a résilié le bail ce qui a mis fin aux obligations contractuelles de la SARL MIMEX AUTOMOBILE. En revanche, l’état de cette installation aura des conséquences au moment de la restitution des emplacements de stationnement.

Par conséquent, les demandes relatives au système de désenfumage sont, à ce stade, rejetées.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SARL MIMEX AUTOMOBILE, qui perd le procès, est condamnée aux dépens. L’établissement d’un procès-verbal de constat et la délivrance d’une sommation n’étant pas exigés par la loi comme préalable à la présence action, leurs coûts ne sont pas inclus dans les dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL MIMEX AUTOMOBILE est condamnée à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETTE les fins de non-recevoir ;

REJETTE la demande tendant à ce qu’il soit constaté que le bail litigieux est soumis au statut des baux commerciaux ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties le 26 novembre 2013 et portant sur des emplacements de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL MIMEX AUTOMOBILE et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SARL MIMEX AUTOMOBILE à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d’un montant de 650,25 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL MIMEX AUTOMOBILE à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la SARL MIMEX AUTOMOBILE aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Présidente