TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [F] [P] épouse [S]

Monsieur [R] [S]

Le préfet de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05807 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DDW

N° MINUTE :

24/3

JUGEMENT

rendu le 27 décembre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Madame [F] [P] épouse [S],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [S],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 27 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05807 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DDW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2019 avec avenant en date du 17 janvier 2020, l’EPIC PARIS HABITAT OPH (PARIS HABITAT) a donné à bail à M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Le loyer actuel s’élève à 294,33 euros, outre 109,43 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT a fait signifier par actes de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 6 370,10 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de décembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, PARIS HABITAT a fait assigner M. et Mme [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, avec astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification de la décision à intervenir,dire que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et il y sera de nouveau fait droit,réserver la compétence de la juridiction de céans pour liquider l’astreinte,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,condamner solidairement M. et Mme [S] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 6 189,06 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner solidairement M. et Mme [S] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, PARIS HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 janvier 2024, et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, PARIS HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à M. et Mme [S], et a actualisé sa créance à la somme de 7 838,26 euros, échéance de septembre 2024 incluse. Elle a maintenu les autres demandes formées dans son assignation.

M. [R] [S] reconnaît la dette et sollicite selon ses revenus et charges ainsi que ceux de son épouse des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il propose des échéances d’un montant de 200 euros par mois en sus du loyer courant sur 35 mois, la 36ème échéance devant solder la dette.

Il expose percevoir un salaire de 2 200 euros nets par mois, et que son épouse effectue des missions d’intérim, percevant en moyenne 500 à 600 euros par mois. Il déclare que le couple n’a actuellement aucun crédit ni charge extraordinaire.

Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [F] [P] épouse [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

Il sera référé à l’assignation de PARIS HABITAT soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique 4 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 septembre 2019 avec avenant du 17 janvier 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024. Ce commandement comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Toutefois, le délai de six semaines, prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail en cause car reconduit sous l’empire de la nouvelle loi (dernière reconduction le 16 janvier 2023), doit trouver à s’appliquer en l’espèce.

Si le délai de deux mois mentionné au commandement de payer du 11 janvier 2024 est erroné, il convient de constater que ce délai est plus favorable aux locataires et ne leur cause dès lors aucun grief, d’autant que d’après l’historique des versements la somme de 6 370,10 euros n’a pas été réglée par M. et Mme [S] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et que le demandeur n’a fait assigner les défendeurs que le 3 juin 2024, soit plus de quatre mois après la signification dudit commandement.

PARIS HABITAT est en conséquence bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mars 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, et compte tenu de l’apurement possible par les débiteurs selon leurs revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. et Mme [S], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, PARIS HABITAT sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. et Mme [S], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. et Mme [S] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. et Mme [S] restent devoir une somme de 7 838,26 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [S] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 date du commandement de payer sur la somme de 6 189,06 euros y étant visée, et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Il convient de dire que la dette sera apurée par 35 mensualités de 200 euros, la 36ème et dernière mensualité opérant apurement de la dette selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par M. et Mme [S], compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum M. et Mme [S] au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires

M. et Mme [S], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient, en équité, au vu de la situation financière manifestement fragile de M. et Mme [S], de débouter PARIS HABITAT de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2019 avec avenant en date du 17 janvier 2020 entre l’EPIC PARIS HABITAT OPH et M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse [S] portant sur le local situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 mars 2024,

CONDAMNE solidairement M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse [S] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 7 838,26 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1er octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 6 189,06 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse [S] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que l’EPIC PARIS HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse [S], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, l’EPIC PARIS HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse CHANNAà défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, in solidum M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse [S] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE in solidum M. [R] [S] et Mme [F] [P] épouse [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNE la communication à M. Le Préfet de [Localité 3] de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection