TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 09/01/2024

à : – M^e B. MERCIER

— M^e L. AYMA

Copie exécutoire délivrée

le : 09/01/2024

à : – M^e B. MERCIER

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 23/08532 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GMN

N° de MINUTE :

4/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 9 janvier 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], ayant pour Syndic la Société par Actions Simplifiée le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER – [Adresse 3]

représenté par M^e Benjamin MERCIER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0138

DÉFENDERESSE

Madame [N] [J] épouse [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence AYMA, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #G0302

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2024 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 09 janvier 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/08532 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GMN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de travail à effet au 1er mars 1992, Madame [N] [J] épouse [Z] a été employée en qualité de gardienne par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] qui lui a mis à disposition un logement de fonction situé à la même adresse.

Par courrier du 15 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a notifié à Madame [N] [J] épouse [Z] sa mise à la retraite pour le 30 juin 2023 et lui a demandé de libérer la loge à cette date, puis a accepté qu’elle s’y maintienne jusqu’au 30 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a fait assigner Madame [N] [J] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :

— constater que Madame [N] [J] épouse [Z] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er octobre 2023,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique, d’un commissaire de police et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner Madame [N] [J] épouse [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.930,88 euros, charges comprises, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [N] [J] épouse [Z] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [N] [J] épouse [Z], assistée de son conseil, a demandé qu’un délai de six mois lui soit accordé pour restituer le logement, avec au besoin à l’issue le prononcé d’une astreinte de 100 euros par jour d’occupation supplémentaire, la réduction du montant de l’indemnité d’occupation et le débouté des autres demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 janvier 2024.

MOTIFS

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile.

En outre, l’article 17 de la convention collective des gardiens d’immeuble impose à l’employeur d’un gardien d’immeuble de respecter un délai de préavis de six mois à compter de la signification de la mise à la retraite de son salarié, le logement de fonction devant être libéré aux termes du préavis.

En l’espèce, selon le contrat de travail produit aux débats, le logement a été mis à la disposition de Madame [N] [J] épouse [Z] pour son habitation personnelle en tant qu’accessoire du contrat de travail.

Du fait de sa mise à la retraite et à défaut d’avoir libéré le logement accessoire de son contrat de travail, Madame [N] [J] épouse [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis l’expiration du délai de préavis, prorogé de trois mois supplémentaires avec l’accord tacite du propriétaire, soit depuis le 1er octobre 2023, ce qui d’ailleurs n’a pas contesté par la défenderesse à l’audience.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [N] [J] épouse [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation du prononcé d’une astreinte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] n’a pas sollicitée.

Il sera rappelé, enfin, que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [N] [J] épouse [Z] est âgée de 70 ans. Elle vit dans le logement litigieux depuis le 1er mars 1992, soit depuis plus de 31 ans. Elle ne justifie pas de ses démarches de relogement, mais indique toutefois avoir trouvé un appartement qui nécessite des travaux pour qu’elle puisse y aménager. Elle justifie, en outre, de sa situation financière, percevant un total de revenus de 1.345,80 euros par mois, constitué de sa retraite et d’une pension de réversion, ce qui rend difficile l’octroi d’un logement dans le parc privé. Il s’ensuit que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En conséquence, et bien que le maintien dans les lieux de Madame [N] [J] épouse [Z] emporte l’impossibilité pour la copropriété d’assurer immédiatement son remplacement, il convient de faire droit à sa demande en lui accordant un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter du prononcé de la présente ordonnance, soit jusqu’au 9 juillet 2024.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux, sans droit ni titre, constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du propriétaire, il convient de dire que Madame [N] [J] épouse [Z] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, le juge peut s’appuyer sur des éléments objectifs tels que la valeur locative du logement, procéder par comparaison au montant des loyers et charges stipulés pour un logement similaire ou se référer au prix de location moyen au m² dans le même secteur géographique.

Il ressort du contrat de travail versé aux débats que le logement de fonction attribué à Madame [N] [J] épouse [Z] est d’une superficie de 28 m² et est composé d’une pièce unique, avec chauffage, WC et salle d’eau.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] produit diverses annonces de location pour des studios, loués vides ou meublés, situés dans le [Localité 1], desquelles il résulte que le prix du m² s’élève en moyenne à 68,96 euros, soit pour un logement de 28 m² un loyer de 1.930,88 euros.

Il apparaît, cependant, que ces annonces concernent des studios en bon état, correctement équipés, alors qu’il résulte de l’examen des clichés photographiques versés aux débats par Madame [N] [J] épouse [Z] que la loge est vétuste, les peintures des murs et des plafonds sont craquelées et les fenêtres n’apparaissent plus étanches.

L’indemnité d’occupation doit, dès lors, être fixée en fonction uniquement du dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 4], sur la base d’un loyer de référence minoré, soit pour un studio meublé, situé dans un immeuble construit avant 1946, dans le [Localité 5], un prix de 20,20 euros le m².

En conséquence, l’indemnité d’occupation mensuelle peut être fixée, avec l’évidence requise en référé, à la somme de 565,60 euros (28 m² x 20,20 euros) à laquelle Madame [N] [J] épouse [Z] sera condamnée, à titre provisionnel, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [J] épouse [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que Madame [N] [J] épouse [Z] est occupante sans droit ni titre de la loge située [Adresse 2] appartenant au syndicat des copropriétaires dudit immeuble depuis le 1er octobre 2023,

ACCORDONS à Madame [N] [J] épouse [Z] un délai jusqu’au 9 juillet 2024 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [J] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [N] [J] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 565,60 euros à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Madame [N] [J] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Madame [N] [J] épouse [Z] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,

Décision du 09 janvier 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/08532 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3GMN