TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Z], [K], [D] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Diane VISINET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7Q

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEURS

Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Diane VISINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K107

Monsieur [R] [U] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Diane VISINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K107

Madame [C], [E] [U] [H], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Diane VISINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K107

DÉFENDEUR

Monsieur [Z], [K], [D] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7Q

EXPOSE DES MOTIFS

Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] (le bailleur) sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 2], d’une surface de 49,60 m2.

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2023 à effet au 17 novembre 2023, le bailleur, représenté par l’agence immobilière CLER IMMO a consenti un bail à usage d’habitation meublée au bénéfice de Monsieur [Z] [K] [D] [L], pour une durée d’un an reconductible par tacite reconduction d’une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 1900 euros charges comprises.

Le dépôt de garantie a été fixé à deux mois de loyer, soit la somme de 3800 euros.

Le bailleur soutient s’être aperçu que le locataire usait manifestement des lieux loués à des fins commerciales et avoir été informé de l’existence d’importants troubles dans la jouissance des locaux loués.

Il affirme avoir été informé que le locataire sous-louait son bien dès le début du bail en décembre 2023 sur la plateforme de voyage BOOKING.COM sou n°[Numéro identifiant 5]ou Airbnb et l’avoir immédiatement signalé en urgence à la Mairie de [Localité 6], à la plateforme de BOOKING-COM ainsi qu’à l’agence immobilière CLER IMMO.

Il souligne que les locations sont gérées par Monsieur [X] [L] qui est la caution de Monsieur [Z] [K] [D] [L] en tant que locataire.

Le bailleur ajoute que le bien a été dégradé par ces nombreuses sous locations.

Il indique que Monsieur [Z] [K] [D] [L] a cessé tout paiement de loyers à compter du mois de mars 2023.

Il précise avoir pris attache avec son gestionnaire, Madame [J], pour qu’elle intervienne et fasse cesser les troubles, puis le 28 février 2024, il a déposé plainte contre son locataire pour escroquerie sur la période du 1/12/2023 au 28/02/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] (le bailleur) ont fait citer Monsieur [Z] [K] [D] [L], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement sis [Adresse 2] du fait des manquements de Monsieur [Z] [K] [D] [L] résultant du bail ;

En conséquence,

Ordonner l’expulsion Monsieur [Z] [K] [D] [L] ainsi que de tout occupant dans les lieux de leur chef, et ce, avec l’assistance e la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

Ordonner la libération des lieux loués par la remise volontaire des clefs du logement dans un délai de 7 jours à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir également à compter de la signification de la décision à intervenir et courant jusqu’à la libération effective des lieux qu’elle soit volontaire ou forcée ;

Ordonner aux frais de Monsieur [Z] [K] [D] [L] le transport et la séquestration des meubles ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [K] [D] [L] à la somme de 1900 euros au titre des charges locatives, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux loués de tous occupants et de tous biens mobiliers par la remise des clefs ;

Condamner Monsieur [Z] [K] [D] [L] à produire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les justificatifs des sous-loyers perçus par la sous-location illicite sur toute la période du bail ;

Ordonner l’attribution du dépôt de garantie versé par Monsieur [Z] [K] [D] [L] d’un montant de 3800 euros au bénéfice de Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] ;

Condamner Monsieur [Z] [K] [D] [L] à payer à Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H]:

— la somme de 2100 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [Z] [K] [D] [L], échéance du mois de mai 2024 ;

— la somme de 27347,76 euros à parfaire, au titre des revenus perçus par Monsieur [Z] [K] [D] [L] pour la sous-location illicite des locaux loués,

— la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral subi

— la somme de 5400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les entiers dépens exposés pour la présente instance qui comprendront notamment ;

— les frais de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

— les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

— les frais de signification du jugement à intervenir ;

— les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

Débouter Monsieur [Z] [K] [D] [L] de toutes ses demandes plus amples et contraires.

A l’audience du 1er octobre 2024, Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H], représentés par leur avocat, ont sollicité le bénéfice des termes de leur assignation, indiquant pour information que la dette est à la hausse.

Monsieur [Z] [K] [D] [L], cité par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l‘estime régulière, recevable et bien fondée.

L’assignation du 22 mai 2024 a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 6] le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 1er octobre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il n’est pas contesté que la relation juridique des parties s’organise dans le cadre d’un bail soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il est justifié aux débats par les pièces versées par les requérants de la dette locative imputable à Monsieur [Z] [K] [D] [L] (pièce 27 des demandeurs), de la sous-location illicite et des troubles importants dans la jouissance des locaux loués (pièces 12 à 24, 26, 28 et 29 des requérants).

Il s’agit de manquements suffisamment graves pour faire droit à la demande de Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] et prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [Z] [K] [D] [L] devenant ainsi occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées ci-après.

Sur les modalités d’expulsion et l’indemnité d’occupation

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, mais le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce ne justifient pas que le délai légal soit supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation, par sa nature mixte indemnitaire et compensatoire, doit permettre à la bailleresse d’obtenir paiement d’une somme correspondant au montant des loyers et charges auxquelles elle aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, somme qui réparera justement le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement et par son immobilisation.

Compte tenu du loyer de référence applicable, Monsieur [Z] [K] [D] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1900 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux loués de tous occupants et de tous biens mobiliers par la remise des clefs.

Sur la dette locative de Monsieur [Z] [K] [D] [L]

Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] sollicitent de Monsieur [Z] [K] [D] [L] le paiement d’un arriéré de loyers fixé à la somme de 2100 euros au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [Z] [K] [D] [L], échéance de mai 2024 inclue.

Il n’est pas contesté des parties que le montant mensuel des sommes dues s’élève à 1900 euros.

Compte tenu du décompte produit par Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H], non contesté de Monsieur [Z] [K] [D] [L] dans les montants inscrits à son crédit, ce dernier reste redevable de la somme de 2100 euros au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [Z] [K] [D] [L] échéance du mois de mai 2024 incluse et il convient de le condamner au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 22 mai 2024.

Sur la demande d’attribution du dépôt de garantie

A défaut de départ du locataire des lieux loués à ce jour, ni d’établissement d’état des lieux contradictoire de sortie, la demande d’attribution du dépôt de garantie par le bailleur apparaît prématurée et sera en conséquence rejetée.

Sur la restitution des sous-loyers

Dans la mesure où le propriétaire n’a pas autorisé la sous-location, les sous-loyers perçus par Monsieur [Z] [K] [D] [L] sont illicites et Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] sont en droit d’en réclamer le remboursement intégral parce qu’ils constituent des fruits civils qui leur appartiennent par accession.

À défaut d’autorisation, la locataire est en effet un possesseur de mauvaise foi qui ne peut, en application de l’article 549 du Code civil, prétendre faire siens les fruits de sous-locations illicites. Tous les fruits perçus doivent donc être restitués au propriétaire.

Le calcul raisonnable de 9 jours de location par mois (en rapport de l’article IV de l’article L324-1-1 du Code du tourisme permettant des sous-locations dans la limite de 120 jours par an, soit 10 jours par mois) et le prix moyen applicable à ce type de logement d’environ 50m2 sis [Adresse 2] à hauteur de 506,44 euros par nuitée, seront retenus, permettant d’évaluer ces fruits à la somme de 4557,96 euros par mois.

Dès lors, Monsieur [Z] [K] [D] [L] sera condamné à verser à Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] la somme de 27346,76 euros en restitution des fruits civils constitués des sous-loyers perçus pour la période du mois de novembre 2023 au mois d’avril 2024 inclus.

Sur la demande visant à produire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les justificatifs des sous-loyers perçus par la sous-location illicite sur toute la période du bail

En ce qui concerne la demande d’injonction de production des relevés de location sous astreinte formée par le demandeur, il convient de relever que la demande principale de condamnation en paiement des fruits civils ayant été déclarée bien fondée, il ne revient pas à la partie défenderesse de combler la carence du demandeur dans l’administration de la preuve en lui enjoignant de produire les relevés réclamés. Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] qui ont loué à un particulier leur appartement aussitôt transformé par le locataire en un lieu de commerce, en violation de leurs droits, ont nécessairement été contraints de régir dans des démarches difficiles et contraignantes et ont nécessairement subi un important préjudice moral dont ils seront justement indemnisés par la condamnation de Monsieur [Z] [K] [D] [L] à leur payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

Monsieur [Z] [K] [D] [L], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens de l’instance comprenant les frais de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus.

L’équité commande de condamner Monsieur [Z] [K] [D] [L] à payer à Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H];

PRONONCE, à compter de la présente décision, la résiliation du bail liant Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] et Monsieur [Z] [K] [D] [L], conclu le 9 novembre 2023 à effet au 17 novembre 2023, portant sur le logement sis3 [Adresse 7];

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [K] [D] [L] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [K] [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] [D] [L] à payer à Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1900 euros à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des locaux loués de tous occupants et de tous biens mobiliers par la remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] [D] [L] à payer à Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] la somme de 2100 euros au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [Z] [K] [D] [L] échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 22 mai 2024 ;

REJETTE la demande de Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] d’attribution du dépôt de garantie;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] [D] [L] à payer à Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] la somme de 27346,76 euros en restitution des fruits civils constitués des sous-loyers perçus pour la période du mois de novembre 2023 au mois d’avril 2024 inclus ;

REJETTE la demande de Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] de communication de justificatifs sous astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] [D] [L] à payer à Madame [S] [O] [I] épouse [U] [H], Monsieur [R] [U] [H] et Madame [C] [E] [U] [H] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] [D] [L] aux dépens comprenant les frais de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 28 novembre 2024

le greffier le Président