TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 29/08/2024

à : La S.C.I. AVIEL

Copie exécutoire délivrée

le : 29/08/2024

à : M^e Dominique DEMEYERE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01629 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JL7

N° MINUTE :

2/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 août 2024

DEMANDEUR

Le Syndicat principal des copropriétaires de la RESIDENCE “LES EIDERS” sis[Adresse 1]I, [Adresse 2], [Adresse 5] – [Localité 7], représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION PARIS 17 – [Adresse 3] – [Localité 6]

représenté par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDERESSE

La S.C.I. AVIEL, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Audrey BELTOU, Greffier à l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier lors du délibéré

Décision du 29 août 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01629 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JL7

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AVIEL est propriétaire des lots n°834, 917 et 5825 dans la résidence LES EIDERS sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 7] (ci-après résidence LES EIDERS), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence EIDERS, représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, a assigné la SCI AVIEL devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, en paiement des sommes suivantes sous bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 034,64 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 avril 2023,

—  2 092,80 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

A l’audience du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a expliqué qu’aucun règlement n’était intervenu depuis l’assignation.

Assignée à l’étude, la SCI AVIEL n’a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI AVIEL concernant les lots n°834, 917 et 5825, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 1/100000, 5/100000, 112/100000),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— la régularisation des charges de l’année 2022,

— l’état récapitulatif détaillé de la créance justifiant le montant des sommes revendiquées,

— les procès-verbaux des assemblées générales depuis le 27 juin 2022,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3 034,64 euros portant sur la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse).

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 18 avril 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 2092,80 euros se décomposant comme suit :

—  204 euros de frais de constitution d’hypothèque dont il n’est pas justifié qu’ils constituent des diligences inhabituelles et qui seront par conséquent rejetés,

—  1 888,80 euros au titre d’honoraires « suivi dossier avocat » et transmission dossier avocat pour lesquels il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, de sorte que ces frais, constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété seront rejetés.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de l’ensemble de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI AVIEL présente des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis deux ans et qu’elle a déjà été condamnée judiciairement. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Compte tenu du montant de la dette et de la récidive dans la défaillance de la SCI AVIEL, il convient de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 22 févier 2024.

Sur les demandes accessoires

La SCI AVIEL partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AVIEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES EIDERS sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 7], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, 3 034,64 euros portant sur la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023 ;

CONDAMNE la SCI AVIEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES EIDERS sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 7], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 1 000 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 22 février 2024 ;

CONDAMNE la SCI AVIEL aux dépens ;

CONDAMNE la SCI AVIEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES EIDERS sise [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 7], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.