TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/06919

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ57H

N° MINUTE : 2

Assignation du :

05 Mai 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [T] [O][2]

[2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2024

DEMANDEURS

Monsieur [F] [E] [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [Y] [A] [B] veuve [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentées par Maître Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B1066

DEFENDEURS

Madame [U] [V] [M] épouse [X]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Monsieur [H] [X]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentés par Maître Ibrahim CEKICI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2072

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 12 Mars 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 1995, Monsieur [I] [G] – dont le bien immeuble mentionné ci-après est administré par le gestionnaire de biens Monsieur [K] [P] et aux droits duquel sont venus Madame [Y], [A] [B] et Monsieur [F] [G] (ci-après les consorts [G]) par attestation de notoriété du 27 septembre 2016 – a donné à bail à Monsieur [H] [X] des locaux commerciaux composés « d’une boutique, d’un dégagement, d’une cuisine, de sanitaires, d’un débarras, d’une pièce habitable, d’une réserve et, à l’étage souterrain, d’un sous-sol et d’une cave ». Lesdits locaux correspondent aux lots 1, 31 et 64 de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 9].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1995, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 24.910 francs, soit 3.797,50 euros. Par le jeu des indexations, le loyer annuel s’élève aujourd’hui à 7.000 euros hors taxes hors charges.

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de commerce de « vins, spiritueux, bière, alimentation générale, à emporter, sans aucune consommation sur place de quelque nature que ce soit ».

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2004, les parties ont conclu au renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2004 jusqu’au 31 décembre 2013 – soit une période de 10 ans – et moyennant le versement d’un loyer annuel de 4.600 euros hors taxes hors charges.

En l’absence de diligence des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2014.

Par acte d’huissier du 31 mars 2022, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un congé pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement à effet du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 euros.

Par acte d’huissier du 28 juin 2022, Madame [U] [V] [M] [X] – épouse de Monsieur [H] [X] depuis le 5 août 1991 – a accepté le principe du renouvellement du bail commercial mais a refusé le montant du loyer sollicité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 décembre 2022, les bailleurs ont adressé un mémoire préalable en demande afin de voir le loyer annuel du bail renouvelé fixé, à compter du 1er octobre 2022, à la somme de 27.540 euros hors taxes hors charges.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, les bailleurs ont fait assigner, par actes d’huissier des 5, 12 et 22 mai 2023, Monsieur [H] [X] et Madame [U] [V] [M] [X] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié le 28 avril 2024, les bailleurs demandent à ce dernier de :

À titre principal :

— fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé à effet du 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 27.540 hors taxes hors charges,

À titre subsidiaire :

— ordonner une mesure d’expertise, aux fins de rechercher la valeur locative au 1er octobre 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination, des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— juger que durant l’instance, le loyer provisionnel sera fixé […] au montant du loyer actuel, soit la somme annuelle hors taxes et hors charges de 7.000 euros outre une provision trimestrielle pour charges de 390 euros.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [G] font valoir :

— Sur la qualité du preneur : qu’en vertu de l’acte de mariage versé au débat, l’épouse de Monsieur [X] se prénomme [R] et non [U],

— Sur le déplafonnement et la fixation du loyer à la valeur locative : que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 5 octobre 2004, soit pour une durée excédant douze années au jour de la prise d’effet – le 30 septembre 2022 – du congé délivré par les bailleurs le 31 mars 2022, que les parties reconnaissent le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative,

— Sur la détermination de la valeur locative :

o Sur les facteurs de commercialité : que les locaux commerciaux loués se situent dans une zone démographiquement et commercialement dense, en voie de gentrification et particulièrement accessible eu égard à leur proximité immédiate avec la station de métro Guy Moquet et de bus Davy,

o Sur les caractéristiques des locaux : s’agissant de leur surface réelle, que les locaux considérés ont une surface de 24,90 m² (arrondie ci-après à 25 m²) pour ceux destinés au logement, un droit à l’étalage de 4,4 m², une surface réelle commerciale de 44 m² pour le rez-de-chaussée, et 18,10 m² pour le sous-sol, et que ledit rez-de-chaussée comporte trois zones différentes de 16,9, 6,8 et 20,8 m² ; s’agissant de leur surface pondérée, que ces trois zones du rez-de-chaussée sont respectivement pondérées à 1, 0,8 et 0,5, que la cave est pondérée à 0,2, que par conséquent, la surface pondérée des locaux commerciaux est de 35,96 m²P (arrondie ci-après à 36 m²P), qu’une telle pondération se fonde sur le plan de l’immeuble côté connu du preneur et est ainsi pertinente,

o Qu’à l’aune de ces considérations, en prenant comme loyer de référence la somme de 28,8 €/m²/mois pour les locaux destinés au logement d’une part, et la somme – validée par l’avis de l’expert judiciaire Monsieur [Z] – de 500 € pour ceux commerciaux d’autre part, et en appliquant une majoration de 5 % en raison de la plus-value tirée par le preneur de son droit d’étalage, la valeur locative s’élève à 27.540 euros hors taxes hors charges, qu’aucun lissage n’est légalement possible dans le cadre d’un bail ayant duré plus de 12 ans,

o Que les décotes alléguées par le preneur sont tantôt dépourvues de fondement légal, tantôt non pertinentes.

Par mémoire en réplique notifié le 8 mars 2024, les époux [X] demandent au juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris de :

In limine litis :

— Déclarer que Madame [X] est le titulaire du contrat de bail commercial conformément aux dernières écritures des bailleurs,

— Prononcer la mise hors de cause de Monsieur [X],

À défaut :

— Déclarer son incompétence sur la question de l’intérêt à agir de Madame [U] [X] et d’enjoindre aux demandeurs la saisine de la juridiction compétente,

Si par extraordinaire, Madame ou Monsieur le Juge se déclare compétent, il est demandé de :

Au fond :

— Déclarer les défendeurs recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

— Rejeter les différents moyens allégués par les demandeurs dans leurs différentes écritures et en particulier la fixation du montant annuel du loyer à 27.500 euros,

— Fixer le montant du loyer annuel à 12.300 euros,

— Juger que les locataires bénéficient du lissage des loyers de 10 % prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce,

— Condamner les demandeurs en tous les dépens

Subsidiairement :

— Ordonner une mesure d’expertise, aux frais avancés des demandeurs, afin de recueillir contradictoirement les éléments d’information requis sur la valeur locative ou sur l’évolution alléguée de tel ou tel élément eu égard aux articles R.145-3 à R.145-6 du code de commerce.

Au soutien de leurs demandes, les époux [X] font valoir :

— Sur la qualité du preneur : que celui-ci n’a pas à faire état aux bailleurs de la transmission de son fonds de commerce à son épouse, l’exploitation de ce dernier par l’époux non cotitulaire du bail n’étant pas assimilée à une cession de bail, que par conséquent, Monsieur [X] doit être mis hors de cause,

— Sur la détermination de la valeur locative :

o S’agissant des facteurs locaux de commercialité, que la crise économique – dont l’ampleur est illustrée par l’important nombre de locaux fermés sur l’avenue – et la mise en place d’une circulation à sens unique ont conduit à une baisse de commercialité de la zone dans laquelle les locaux commerciaux litigieux sont implantés, que la proximité immédiate de ces derniers avec l’arrêt de bus, masquant son linéaire de façade, dégrade également sa chalandise,

o S’agissant des caractéristiques des locaux commerciaux : que la détermination des superficies est non contradictoire et relève de simples estimations dès lors que ces dernières ne sont ni mentionnées dans le contrat de bail initial, ni dans celui renouvelé, que seul 19 m² du rez-de-chaussée sont ouverts au commerce et accessibles aux chalands, les 25 m² restant n’étant pas des surfaces de vente et étant destinés au logement selon l’agence immobilière Call Immo, que par conséquent les surfaces réelles et pondérées calculées par les bailleurs sont erronées, que l’estimation de la valeur locative par les agences immobilières La Résidence et Call Immo correspond à un loyer entre 900 et 1.300 euros, soit une somme nettement inférieure à celle demandée par le bailleur,

o S’agissant des correctifs allégués : que, l’existence de travaux à la charge du bailleur – dont la mise en place entrainera immanquablement la fermeture du commerce et, in fine, une perte de chiffre d’affaires – justifie une décote de 20 à 30 ; que la stipulation de clauses – telles que celles instaurant un droit de préemption au profit des bailleurs, un droit de résiliation sans indemnité en cas d’incendie, une solidarité entre le cédant et le cessionnaire, un droit d’intervention des bailleurs dans les procédures de cession et de sous-location par le preneur, une limitation de la destination du bail, une interdiction de recours pour le locataire en cas de destruction totale ou partielle de la chose et deux clauses pénales – fondent des décotes allant de 7 à 10 % et troisièmement, l’article L.145-34 du code de commerce permet le lissage du loyer.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mars 2024, les consorts [G] ont adressé un mémoire contenant désistement d’instance et d’action uniquement à l’encontre de Monsieur [H] [X], désistement accepté par mémoire du 28 mars 2024.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs derniers mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiés, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le désistement des consorts [G] à l’égard de M. [X]

Il y a lieu de constater le désistement d’instance et d’action des consorts [G] à l’égard de Monsieur [H] [X] et de déclarer celui-ci parfait.

Sur la fin de non-recevoir et l’exception de procédure

— Sur la qualité pour agir du preneur

L’article R.145-23 du code de commerce prévoit que les parties font valoir leurs moyens et prétentions par la communication de mémoires devant le juge des loyers commerciaux.

Or, en l’espèce, la demande tendant à la constatation du défaut de qualité à agir de Madame [U] [V] [M] [X], invoquée dans les motifs de leur mémoire, n’a pas été réitérée dans le dispositif de celui-ci, déposée par le bailleur. En outre, les consorts [G] ont adressé un mémoire contenant « désistement d’instance et d’action uniquement à l’encontre de Monsieur [H] [X] ». Si une telle diligence est superflue, elle renforce l’abandon de la prétention susmentionnée.

Par conséquent, la demande tendant à constater une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir n’est plus soutenue, les moyens de défense relatifs à ce point développés par le preneur sont dépourvus d’objet et le tribunal ne statuera pas sur ladite demande.

— Sur le vice de forme

Le juge n’est tenu de statuer que sur les demandes présentées dans les mémoires des parties. Par ailleurs, il résulte des articles 114 et suivants du code de procédure civile que celui-ci ne peut relever d’office une nullité pour vice de forme. Il doit, en outre, être prouvé que cette dernière engendre un grief aux parties.

En l’espèce, les bailleurs font valoir dans leur mémoire que l’épouse de Monsieur [X] se prénomme [R] et non [U]. Ils ne tirent toutefois aucun effet juridique de ce moyen dans le dispositif de leur dernière conclusion et n’apportent en rien la preuve d’un grief, la personne étant identifiable nonobstant l’erreur commise à l’égard de son prénom.

Par conséquent, aucune nullité ne sera prononcée au titre d’une nullité de forme résultant d’une erreur sur le prénom de l’épouse du bailleur.

Sur les termes du bail et le principe du renouvellement

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative

L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2014, présentant au jour de la prise d’effet du congé délivré le 31 mars 2022 par le bailleur, une durée effective supérieure à douze années entières et consécutives. Cette observation est admise sans contestation par les deux parties.

Dès lors, le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative seront prononcés.

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, les consorts [G] se prévalent d’une valeur locative de 27.540 euros pour, s’agissant des locaux commerciaux, une surface réelle de 44 m² et une pondérée de 36 m²P sur la base de calculs personnels et non contradictoires. Les preneurs contestent le bien-fondé de cette appréciation, invoquant une erreur sur la détermination de la surface réelle commerciale et l’existence de nombreuses clauses stipulées au bail et justifiant d’importantes décotes sur le loyer en renouvellement.

Par conséquent, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à Mme [O] à cette fin en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2022. Les frais de la mesure d’expertise et consignation de la provision de cette dernière seront supportés par les bailleurs, qui sollicitent une augmentation du loyer et ont le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur les autres demandes

Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Il convient de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le désistement d’instance et d’action des consorts [G] à l’égard de Monsieur [H] [X] et déclare celui-ci parfait,

Dit que le bail commercial conclu entre M. [F] [G] et Mme [Y] [B] et Mme [U] [V] [M] épouse [X] est renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2022, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ;

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :

Mme [T] [O]

[Adresse 4]

[Courriel 11]

[XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02]

Avec pour mission de :

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

— rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

— rechercher les références utiles de comparaison ;

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er septembre 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 (trois mille cinq euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [F] [G] et Mme [Y] [B] veuve [G] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 8] à droite) au plus tard le 22 juillet 2024 avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 17 septembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 21 mai 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME