TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 14/02/2024

à : Maitre Antoine GILLOT

Copie exécutoire délivrée

le : 14/02/2024

à : Maitre Thierry DAVID

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 23/06847

N° Portalis 352J-W-B7H-C2T7A

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 février 2024

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 1]-[Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0436

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. PM RESTAURATION ET TRADITION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Antoine GILLOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0178

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 décembre 2023

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 14 février 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/06847 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2T7A

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 17 décembre 2014, Messieurs [J] et [E] [Y] ont donné à bail à la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION un appartement de trois pièces à usage d’habitation situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Ce logement, situé au-dessus du restaurant exploité par la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION, sert à loger son gérant.

Suivant acte authentique du 10 octobre 2019, la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] a fait l’acquisition de ce bien immobilier.

À la suite d’une procédure en acquisition de la clause résolutoire consécutive à un impayé locatif initiée par la SCI [Adresse 1]-[Localité 2], les parties ont conclu un accord transactionnel le 19 avril 2023 au titre duquel la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] a renoncé à l’arriéré locatif en contrepartie de l’abandon par la société PM RESTAURATION ET TRADITION de ses demandes reconventionnelles et de son engagement à laisser l’accès à l’appartement pour la réalisation de travaux d’électricité et à ne pas se prévaloir du défaut de réalisation de ces travaux.

Par exploit de commissaire de justice du 22 décembre 2022, un congé pour reprise a été signifié à la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION à effet du 30 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 août 2023, la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] a assigné la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de validation du congé, d’expulsion de la preneuse devenue occupante sans droit ni titre avec le concours de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard, et de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer à compter du 30 juin 2023 jusqu’à libération des lieux et de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé pour vendre.

Au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] se fonde sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme.

Après plusieurs renvois et une injonction de rencontrer le conciliateur qui n’a pas permis de trouver une issue favorable au litige, l’affaire a été évoquée à l’audience du 21 décembre 2023.

A cette audience, la SCI [Adresse 1]-[Localité 2], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a déposé des conclusions, soutenues oralement, au titre desquelles elle a soulevé une fin de non-recevoir des demandes reconventionnelles en indemnisation du préjudice de jouissance résultant de la dangerosité de l’installation électrique au motif que ces demandes seraient sans lien avec la demande principale de constat du trouble manifestement illicite résultant de l’occupation du bien postérieurement à l’issue du bail à la suite du congé délivré le 22 décembre 2022.

Sur le fond, elle rappelle que le congé est valable, le motif ayant été précisé et celui-ci étant légitime et sérieux et que le maintien dans les lieux de la société PM RESTAURATION ET TRADITION est constitutif d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

La SARL PM RESTAURATION ET TRADITION, représentée par son conseil, a déposé des conclusions au titre desquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il constate l’existence d’une contestation réelle et sérieuse en l’absence d’urgence, de dommage imminent et de trouble manifestement illicite et déboute la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] de sa demande d’expulsion. A titre reconventionnel, la défenderesse sollicite la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de reprise de l’installation électrique, de mise en conformité et de mise en sécurité, sous astreinte de 200 euros par jour de retard commençant à courir un mois après le prononcé de l’ordonnance.

A titre subsidiaire, la locataire demande au juge des contentieux de la protection de prononcer la nullité du congé et de condamner la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] à lui verser la somme de 10.921,52 euros à titre de dommages et intérêts pour dangerosité et absence de remise en état de l’installation électrique.

En tout état de cause, la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION sollicite le paiement de la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience du 21 décembre 2023 pour un plus ample expose des prétentions et moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2024 et a fait l’objet d’une prorogation au 14 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI [Adresse 1]-[Localité 2]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.

En l’espèce, la société PM RESTAURATION ET TRADITION forme une demande reconventionnelle au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent ainsi qu’à son obligation d’entretenir celui-ci sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

Or, les prétentions originaires de la bailleresse ont pour but de faire constater que la société PM RESTAURATION ET TRADITION occupe de façon illicite le logement à la suite du congé pour reprise délivré par la bailleresse à effet au 30 juin 2023.

Il en résulte que les demandes reconventionnelles ont trait à l’exécution du bail alors que les demandes principales tendent à voir constater que le bail a pris fin.

Il n’existe donc pas de lien suffisant entre les demandes reconventionnelles et la demande de constat du trouble manifestement illicite résultant de l’occupation des lieux malgré la fin du bail.

En conséquence, les demandes reconventionnelles en indemnisation des manquements du bailleur outre le fait qu’elles ne semblent pas être de la compétence du juge des référés seront déclarées irrecevables en raison de l’absence de lien suffisant permettant de les rattacher aux prétentions originaires.

Sur la demande d’expulsion

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé pour reprendre le logement, le congé donné par le bailleur doit indiquer, à peine de nullité le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. De plus, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Selon ce même texte, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Concernant la forme du congé, le texte précise que celui-ci doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Enfin le texte précise que pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail consenti à la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION le 17 décembre 2014 à effet du 1er juillet 2014 pour une durée de trois ans, a été renouvelé le 1er juillet 2017 pour une durée de trois ans, puis le 1er juillet 2020, pour expirer le 30 juin 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur signifié le 22 décembre 2022 au preneur, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien.

La locataire soulève plusieurs contestations sérieuses : l’absence d’urgence, l’absence de dommage imminent et l’absence de trouble manifestement illicite au motif que le bail serait suspendu, que le loyer serait réglé tous les mois et que le congé serait nul.

Sur les contestations sérieuses tirées de l’absence d’urgence et de dommage imminent, celles-ci ne pourront qu’être rejetées dès lors que la demanderesse n’a pas fondé ses demandes sur l’urgence et le dommage imminent mais sur l’existence d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, seules les contestations relatives à l’absence de trouble manifestement illicite doivent être examinées.

La locataire évoque au soutien de sa contestation le fait que le bail serait suspendu mais n’apporte aucun élément à l’appui de cette allégation.

Le fait que la locataire règle son loyer tous les mois ne saurait constituer une contestation sérieuse dès lors que ce règlement ne doit pas être qualifié de loyer mais d’indemnité d’occupation à compter de la fin du bail, soit à compter du 1er juillet 2023. Ainsi, les règlements effectués tous les mois ne sauraient établir à eux seuls la poursuite du contrat (ce qui est contradictoire avec le fait que la locataire évoque dans le même paragraphe la suspension du contrat) dès lors que ces règlements constituent à compter de la fin du bail l’indemnisation de l’occupation du bien en dehors de tout contrat.

Enfin, la locataire met en cause la validité du congé en l’absence selon elle du caractère réel et sérieux du motif de la reprise.

Pour contester la validité du congé, la défenderesse expose que le motif de celui-ci n’est pas réel et sérieux, le local étant dans un tel état d’insalubrité qu’il serait inhabitable par l’associée de la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] bénéficiaire de la reprise et qu’en réalité la société bailleresse souhaite voire libérer le logement pour le vendre libre à un meilleur.

En l’espèce, la bailleresse a précisé dans son congé que la bénéficiaire de la reprise était l’associée majoritaire de cette société familiale, Mme [L] [R], âgée de 25 ans, résidant chez ses parents, [Adresse 4] et souhaitant prendre son indépendance alors qu’elle commence son premier emploi.

Il ressort de ces éléments que le caractère réel et sérieux du motif de la reprise semble établi de sorte que la validité du congé ne semble pas pouvoir être remise en cause de façon sérieuse devant le juge du fond.

Par ailleurs, le fait que le logement nécessite que soient réalisés des travaux avant de pouvoir être habité par la bénéficiaire de la reprise ne constitue pas un motif permettant de contester le motif du congé.

En effet, ce qui permettrait de contester le congé serait le fait que le logement ne soit pas habité par le bénéficiaire de la reprise une fois les travaux réalisés. Or ce constat ne peut se faire qu’a posteriori et ouvrirait droit, le cas échéant, à une indemnisation au profit du preneur.

En l’état du litige, il apparaît que le motif de la reprise semble réel et sérieux et que la contestation sérieuse tirée de l’absence de validité du congé n’a pas lieu d’être retenue.

En conséquence, la contestation sérieuse avancée par la société PM RESTAURATION ET TRADITION ne sera pas retenue.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 30 juin 2023.

La SARL PM RESTAURATION ET TRADITION, qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er juillet 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er juillet 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’est toutefois aucunement justifié de faire porter le coût du congé pour vendre au défendeur qui ne relève pas d’un acte nécessaire de la procédure mais d’un acte résultant de la seule initiative de celui-ci.

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DECLARONS irrecevable la demande reconventionnelle formée par la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION au titre de l’indemnisation du préjudice subi en l’absence de lien suffisant avec la demande originaire de la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] ;

CONSTATONS que les conditions de délivrance à la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION par la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 17 décembre 2014 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION à verser à la SCI [Adresse 1]-[Localité 2] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION à verser à la SCI [Adresse 1]-[Localité 2]la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS la SARL PM RESTAURATION ET TRADITION aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection