TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Philippe MARIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-caroline ARDOIN SAINT AMAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/07715 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25L7

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 avril 2024

DEMANDERESSE

Madame [R] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-caroline ARDOIN SAINT AMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A896

DÉFENDERESSE

S.C.I. L’IMMOBILIERE DAUPHIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MARIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 février 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2024 prorogé du 23 avril 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/07715 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25L7

EXPOSE DU LITIGE

La SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN a été constituée selon statuts du 16 avril 1956 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 8 novembre 2002. Son activité est la propriété, l’administration et l’exploitation d’un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2].

Le capital social de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN est divisé en 8001 parts attribuées à Madame [K] [A] (nue-propriétaire) et Madame [T] [J] (usufruitière) à hauteur de 2.667 parts, à Madame [Z] [P] et Monsieur [L] [P] (nus-propriétaires indivis) et Madame [T] [J] (usufruitière) à hauteur de 2.667 parts et à la société en nom collectif PRONY CAPITAL 33 à hauteur de 2.667 parts. Cette dernière société est en effet devenue associée de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à la suite de l’acquisition le 5 mai 2022 des parts appartenant aux consorts [E].

Une mésentente s’est installée entre les associés, ayant conduit notamment à des difficultés dans les opérations de désignation des gérants de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN.

Aussi, par ordonnance sur requête du 14 juin 2022, la SARL [D] et associés, représentée par Maître [M] [D], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité de mandataire ad hoc de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN pour une durée de six mois avec pour mission de convoquer l’assemblée générale des associés en vue de la désignation de deux ou plusieurs gérants, et de prendre les mesures nécessaires pour sécuriser les lots non occupés des risques d’intrusion et de squattage. Cette mission a été étendue, par ordonnance sur requête du 14 août 2022, à l’établissement de devis et l’exécution de travaux afin de répondre à l’injonction délivrée par la Ville de [Localité 3] le 27 juin 2022. L’ordonnance précisait sur ce point qu’il appartiendra au mandataire ad hoc de faire exécuter tous travaux, soit de rétablissement de la chaufferie collective de l’immeuble A appartenant à la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN, soit d’installation de radiateurs électriques dans les appartements occupés compatibles avec les installations électriques de l’immeuble, afin de respecter la réglementation sanitaire du département de Paris et répondre ainsi à l’injonction délivrée par la Ville de [Localité 3] le 27 juin 2022.

La mission de la SARL [D] et associés représentée par Maître [M] [D] est venue à expiration le 14 décembre 2022.

La société PRONY CAPITAL 33 a alors saisi en référé le Président du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, la désignation d’un administrateur provisoire de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN.

Dans une ordonnance de référé rendue le 12 janvier 2023, le juge délégué par le Président du tribunal judiciaire de Paris a constaté que la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN était dépourvue de gérants depuis le 6 juin 2022 ; qu’il ressortait du rapport de fin de mission du mandataire ad hoc que lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2022, seule Madame [K] [A] avait présenté sa candidature aux fonctions de cogérante et que cette candidature avait été rejetée puis que lors de la réunion du 8 septembre 2022, Madame [K] [A] avait déclaré ne pas être opposée à une cogérance avec la société PRONY CAPITAL 33, mais cette dernière ne le souhaitait pas ; que le mandataire ad hoc a constaté que la désignation de deux cogérants était en l’état impossible, la décision nécessitant, eu égard à la répartition du capital, un accord unanime des associés ; que cette situation de blocage rendait impossible la désignation de gérants ce qui empêchait la prise de décisions sur la gestion de l’immeuble alors que des travaux de remise en état de certains logements et de la descente des eaux usées et pluviales étaient nécessaires ainsi que cela ressortait des deux nouvelles injonctions délivrées par la Ville de [Localité 3] les 2 et 9 novembre 2023 ; que ce n’était d’ailleurs qu’à la suite de l’intervention d’un mandataire ad hoc que les travaux de sécurisation des lots non occupés des risques d’intrusion et de squattage et les travaux de chauffage avaient été réalisés ; que ces éléments établissaient que le fonctionnement normal de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN était atteint par la paralysie des organes de décision et de direction, ce qui menaçait ladite société d’un péril imminent, eu égard aux travaux à réaliser sur l’immeuble qui constituait son seul actif ; que le juge délégué par le Président du tribunal judiciaire de Paris a par conséquent désigné la SARL [D] et associés représentée par Maître [M] [D] en qualité d’administrateur provisoire de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN pour une durée de 6 mois avec notamment pour mission de gérer la société avec les pouvoirs des gérants ; qu’il a également invité les parties à rencontrer un médiateur.

Maître [M] [D] a déposé le 4 mai 2023 un rapport exposant l’ensemble des diligences accomplies. Il a sollicité la prorogation de sa mission en exposant que la médiation entre les parties se poursuivait ; qu’il était nécessaire que la société L’IMMOBILIERE DAUPHIN soit représentée dans le contentieux qui l’opposait avec Madame [K] [A] à la SNC PRONY CAPITAL ; que les associés avaient engagés des discussions confidentielles sur les travaux de rénovation ; qu’un mesurage des surfaces individuelles ayant été effectué pour les lots du bâtiment A et une clé de répartition ayant été établie pour les charges générales, la régularisation des charges pour les exercices de 2020 à 2022 était en cours ; qu’il conviendrait éventuellement de procéder à la signature d’avenants des baux ; qu’enfin, l’audit comptable et fiscal de la société n’avait pas pu être finalisé.

Dans une ordonnance rendue le 7 juin 2023, la mission de Maître [M] [D] a été prorogée pour une durée de six mois.

Maître [M] [D] a déposé le 5 décembre 2023 un rapport dans lequel il a sollicité la prorogation de sa mission en soulignant que les rapports entre les associés ne permettaient toujours pas de pourvoir à la gérance de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN ; que la médiation engagée entre les associés avait échoué ; que la procédure engagée par la SNC PRONY CAPITAL à l’encontre de Madame [K] [A] était toujours en cours ; que trois locataires du bâtiment A (Madame [R] [X], Monsieur [F] [Y] et Madame [W] [U]) avaient engagé une action en justice contre leur bailleur en réparation de leur préjudice et en remboursement des charges locatives ; que la société PRONY CAPITAL 33 avait indiqué qu’elle n’entendait pas donner suite à l’appel de fonds de 48.000 euros du 4 octobre 2023 destiné à permettre notamment le règlement des factures des travaux prescrits par la Marie de [Localité 3] pour les travaux des parties privatives du bâtiment A et pour le règlement du diagnostiqueur chargé de réaliser le diagnostic global technique ; que les autres associés n’avaient pas donné suite à l’appel de fonds ; que la société PRONY CAPITAL 33 avait informé l’administrateur de ce qu’elle entendait solliciter la dissolution judiciaire de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN.

Dans une ordonnance rendue le 3 janvier 2024, cette mission a été prorogée pour une durée de 12 mois à compter du 12 janvier 2024, soit jusqu’au 12 janvier 2025.

Les conflits ayant persisté entre les associés, la dissolution anticipée de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN a été sollicitée par l’un des associés selon assignation à jour fixe du 8 janvier 2024.

* * *

Suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2017, Madame [X] [R] s’est vue consentir un bail portant sur un appartement situé au 6ème étage 3ème porte à gauche de l’immeuble du [Adresse 1] (studio de 20,83 m2). Cet appartement est situé dans le bâtiment A de l’ensemble immobilier.

Le contrat stipulait que le bail était conclu pour une durée de trois années, à effet du 23 septembre 2017, moyennant un loyer mensuel de 642 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

L’état des lieux d’entrée effectué de façon contradictoire mentionnait que le sol de la cuisine était jonché d’excréments de rongeurs ; que l’évier de la cuisine était en état d’usage avec une fuite et le ballon était vétuste (l’état des lieux mentionne une fuite sur le ballon) ; que dans la salle de bains le joint du lavabo était à changer de même qu’une ampoule.

La gestion locative de l’ensemble immobilier était initialement assurée par la société René A. COMPANIO. Ce mandat a été résilié en 2018 et la gestion locative a ensuite été confiée à la société ULAN IMMOBILIER.

Suivant courrier électronique du 23 octobre 2018, Madame [X] [R] a averti la société ULAN IMMOBILIER que le radiateur de l’appartement avait cessé d’émettre de la chaleur en pleine nuit. Elle a précisé également que, de façon générale, les radiateurs de l’immeuble étaient froids dès 7h30. Un passage du chauffagiste était organisé au mois d’octobre 2018.

Le 7 novembre 2020, Madame [X] [R] adressait un nouveau courrier électronique à la société ULAN IMMOBILIER pour l’informer que les difficultés avec son chauffage persistaient et que le seul radiateur de l’appartement ne chauffait que sur sa moitié. Le chauffagiste était missionné pour une intervention.

Suivant courrier électronique du 29 janvier 2021, Madame [X] [R] se plaignait de l’absence de chauffage depuis plusieurs mois et du fait que son velux nécessitait également une réparation depuis plusieurs mois. Le gestionnaire locatif lui répondait que des devis étaient en cours d’établissement par le chauffagiste et qu’une réparation provisoire avait été effectuée pour son velux. Ce dernier point était contesté par Madame [X], qui indiquait que le velux était inutilisable, le réparateur ayant indiqué qu’il fallait remplacer le système de poulie défectueux.

Dans un courrier électronique du 11 février 2021, Madame [X] [R] proposait, en l’absence de réparation de son chauffage, d’acheter un chauffage d’appoint et demandait le remboursement de cet achat ainsi que de la surconsommation d’électricité générée. Le gestionnaire ne faisait pas de retour sur ce point, indiquant uniquement se rapprocher du bailleur.

Suivant courrier électronique du 26 novembre 2021, Madame [X] [R] indiquait au gestionnaire locatif que son radiateur était défectueux (les ¾ du radiateur étant froids) et qu’il faisait 10 degrés dans son appartement. La société ULAN IMMOBILIER lui répondait le 9 décembre 2021 que le chauffagiste avait été missionné pour réparer le radiateur défectueux. Cette visite était organisée le 14 janvier 2022.

Le 7 février 2022, le chauffagiste procédait à la mise à l’arrêt de la chaudière alimentant le bâtiment A sans être remplacée, ce qui a privé les locataires de ce bâtiment de chauffage collectif à compter de cette date.

Certains locataires ont demandé à être indemnisés pour le préjudice subi.

Le gestionnaire locatif informait les locataires concernés le 15 février 2022 que les bailleurs acceptaient de procéder au remboursement de l’achat d’un radiateur d’appoint par pièce principale pour un montant plafonné à 80 euros.

Un inspecteur de salubrité a effectué le 17 juin 2022 une visite de l’immeuble lors de laquelle il a constaté que la chaufferie collective était hors service car l’installation était vétuste et qu’elle n’assurait plus le chauffage de l’immeuble.

A l’issue de cette visite, le 27 juin 2022, l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 3] a mis en demeure la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN d’exécuter dans un délai de trois mois tous travaux de remise aux normes afin d’assurer le fonctionnement de la chaufferie collective de l’immeuble

Maître [D], agissant en qualité de mandataire ad hoc suite à sa désignation par ordonnance du 14 juin 2022, a opté pour la solution de l’installation de radiateurs, estimant que le remplacement de la chaudière n’était pas envisageable. L’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 3] a procédé au classement de la mise en demeure d’injonction de travaux.

Dans un courrier du 8 septembre 2022, Madame [X] [R] a adressé une mise en demeure au gestionnaire locatif afin de procéder à la réparation de l’ensemble des désordres affectant son logement, notamment le chauffage, la fenêtre et le velux non étanche, le système d’aération défectueux, l’installation électrique dangereuse et d’autres désordres concernant les parties communes. Le 29 septembre 2022, elle a demandé une indemnisation pour le trouble subi du fait de la privation de chauffage.

L’inspecteur de salubrité a effectué une visite le 21 octobre 2022 dans plusieurs logements situés dans le bâtiment A de l’immeuble. Il a constaté les désordres suivants dans les logements de Madame [U], Madame [X] et Monsieur [Y] :

Une importante humidité de condensation règne dans le logement en raison d’une aération permanente, insuffisante et inexistante dans la cuisine et les toilettes du logement de Madame [X],Les fenêtres des logements sont vétustes, délabrées et n’assurent plus une protection efficace contre les intempéries,L’alimentation électrique est insuffisamment protégée, n’est pas mise en sécurité (fils apparents et dénudés dans la cuisine de Madame [X]),Les descentes d’eaux usées et pluviales qui traversent les logements de Madame [U], de Madame [X], de Monsieur [Y] et de Madame [O] sont vétustes, fissurées, fuyardes, ce qui provoque des infiltrations, des ruissellements.

A l’issue de cette visite, l’inspecteur de salubrité a mis en demeure le 2 novembre 2022 la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN de prendre dans un délai de trois mois les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres :

Afin de faire cesser durablement les condensations qui s’y manifestent, exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanente dans le logement, assurer la compatibilité du système d’aération aux installations de gaz ou appareils de combustion éventuellement existants ;Afin d’assurer la protection contre les intempéries dans le logement, assurer le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures, notamment la ou les fenêtres (en cas de remplacement des fenêtres des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, réaliser des entrées permanentes d’air dans le bâti ou dans les maçonneries voisines des murs de façade),Afin de faire cesser l’insécurité dans le logement de Madame [X], assurer la sécurité des installations électriques générales et particulières de manière qu’elles ne puissent être la cause de trouble pour la santé des occupants. Prendre toutes dispositions pour permettre la remise en service en toute sécurité des installations, notamment par le passage du consuel ou de tout organisme reconnu par les autorités publiques.

Le 9 novembre 2022, l’inspecteur de salubrité a mis en demeure la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN de prendre dans un délai de trois mois les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres :

Afin de faire cesser les infiltrations et les ruissellements d’eaux usées et pluviales qui se produisent dans les locaux habités,Exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité et le bon fonctionnement de la descente d’eaux usées et de la descente d’eaux pluviales.

Aucun des travaux susvisés n’a été réalisé par la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN.

A l’issue d’une réunion avec les associés le 30 mars 2023, l’administrateur provisoire a donné instruction à ULAN IMMOBILIER de se rapprocher des locataires du bâtiment A affectés par la panne de la chaudière pour leur proposer une indemnisation de 30 % du loyer hors charges pour les mois de février, mars et avril 2022 qui sera déduite des loyers à venir.

Cette indemnisation a finalement été imputée sur le loyer du mois de mai 2023.

Maître [D] a été informé le 3 octobre 2023 que la personne en charge de l’immeuble au sein d’ULAN IMMOBILIER avait quitté ses fonctions depuis le mois de juillet et que son poste n’était pas pourvu. Par courrier du 22 novembre 2022, Maître [D] a résilié le mandat de gestion confié à ULAN IMMOBILIER au motif de dysfonctionnements graves dans la gestion locative de l’immeuble au cours des derniers mois. Maître [D] a ainsi évoqué l’absence de remise des comptes-rendus de gérance depuis le 29 juin 2023 et l’impossibilité de joindre le gestionnaire locatif. Il demandait à la société ULAN IMMOBILIER de lui transmettre sans délai les pièces et archives comptables correspondant à sa gérance et de remettre les clés en sa possession. Ces éléments n’ayant pas été transmis, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, Maître [D] a fait délivrer à la société ULAN IMMOBILIER une sommation de lui transmettre sans délai les éléments susvisés.

Un procès-verbal de constat a été effectué le 25 janvier 2024 par Maître [I], commissaire de justice, à la demande de Monsieur [Y], de Madame [O], de Madame [U] et de Madame [X]. Le commissaire de justice a procédé aux constatations suivantes :

Dans la cage d’escalier A, le parquet est visiblement hors d’usage, la peinture est en grande partie hors d’usage et aucun vernis n’est apparent ; les murs sont visiblement hors d’usage (peinture en grande partie écaillée et présence de salpêtre avec manque partiel de matière, les sous faces sont dans un état identique) ;À plusieurs étages, présence de câbles libres ; ceux du dernier étage sont situés sous les infiltrations d’eau provenant du puit de lumière ; au pied de ce dernier, le parquet présente des traces d’eau séchées ; tous les ouvrants sont anciens, usagés et constitués d’un simple vitrage ; l’ensemble de cet espace est visiblement non entretenu et dans un état de délabrement avancé.

Le commissaire de justice a également procédé aux constatations suivantes dans l’appartement de Madame [X] :

Dans la pièce de vie, présence d’une conduite eaux pluviales/eaux usées avec des coulures et une dégradation prononcée des plâtres situés à proximité immédiate,Dans la pièce de vie, présence d’une fenêtre double vantaux dont la partie basse du bâti est visiblement hors d’usage,Dans le WC : au-dessus de la cuvette, le mur est visiblement hors d’usage, le plâtre est en partie manquante et présente au toucher de l’humidité, il est situé sous une ouverture d’où les eaux de pluie peuvent visiblement s’écouler,Dans la salle de bain : le puit de lumière est visiblement hors d’usage et des traces de moisissures récentes au-dessus du bac de douche sont apparentes,Dans l’espace cuisine : le puits de lumière est également hors d’usage et les murs sont dans le même état.Tous les ouvrants sont anciens, usagés et constitués d’un simple vitrage.

* * *

Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2023, Madame [X] [R] a fait assigner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à effectuer les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

Isolation des murs par l’intérieur et extérieur de l’appartement,

Changement des fenêtres et velux de l’appartement pour du double vitrage et respect des normes d’isolation,

Changement et isolation du velux dans le couloir du 6ème étage et protection des fils électriques du couloir,

Réparer la fuite sur la canalisation d’évacuation commune des eaux pluviales pour faire cesser le dégât des eaux et isoler correctement cette canalisation qui traverse le logement,

Pose d’une VMC,

Nettoyage de la moisissure et pose d’une nouvelle peinture isolante sur les murs,

Remise aux normes du tableau électrique,

condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à payer à Madame [R] [X] les sommes de :3.400 euros pour la période de septembre 2020 à février 2022,

8.873 euros pour la période de février 2022 à septembre 2023,

Une indemnisation à hauteur de 70 % du montant du loyer par mois jusqu’à la fin des travaux sollicités, en réparation du trouble de jouissance,

condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à payer à Madame [R] [X] la somme de 5.420 euros en réparation du préjudice moral,condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à rembourser à Madame [R] [X] la somme de 2.160 euros en absence de régularisation de charges, condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à payer à Madame [R] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN aux entiers frais et dépens de la procédure,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors de l’audience du 1er février 2024, Madame [X] [R], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à effectuer les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

Isolation des murs par l’intérieur et extérieur de l’appartement,

Changement des fenêtres et velux de l’appartement pour du double vitrage et respect des normes d’isolation,

Changement et isolation du velux dans le couloir du 6ème étage et protection des fils électriques du couloir,

Réparer la fuite sur la canalisation d’évacuation commune des eaux pluviales pour faire cesser le dégât des eaux et isoler correctement cette canalisation qui traverse le logement,

Pose d’une VMC,

Nettoyage de la moisissure et pose d’une nouvelle peinture isolante sur les murs,

Remise aux normes du tableau électrique,

condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à payer à Madame [R] [X] les sommes de :3.400 euros pour la période de septembre 2020 à février 2022,

8.873 euros pour la période de février 2022 à septembre 2023,

Une indemnisation à hauteur de 70 % du montant du loyer par mois jusqu’à la fin des travaux sollicités, en réparation du trouble de jouissance,

condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à payer à Madame [R] [X] la somme de 5.420 euros en réparation du préjudice moral,condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à rembourser à Madame [R] [X] la somme de 2.400 euros en absence de régularisation de charges, ordonner la consignation du montant des provisions de charges jusqu’à la régularisation des charges,condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à payer à Madame [R] [X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN aux entiers frais et dépens de la procédure,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

La SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN, représentée par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :

Sur les demandes de travaux :

d’accorder à la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN un délai de deux mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, pour faire procéder aux diagnostics préalables aux fins de travaux,de limiter la condamnation de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à la réalisation des seuls travaux visés dans les diagnostics à établir,d’accorder à la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN un délai de six mois à compter de l’établissement des diagnostics préalables aux travaux, pour faire réaliser les travaux conformes aux diagnostics,de débouter en tout état de cause Madame [X] de sa demande d’astreinte relative à l’exécution des travaux,

Sur le surplus des demandes de Madame [X] :

déclarer Mme [X] irrecevable et en tout état de cause infondée en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,débouter Madame [X] de l’intégralité du surplus de ses demandes.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative aux travaux de remise en état :

Madame [R] [X] sollicite la condamnation de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à faire réaliser sous astreinte divers travaux.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours […]. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6."

En l’espèce, l’existence des désordres évoqués par Madame [R] [X] est suffisamment caractérisée par :

les rapports de visite de l’inspecteur de salubrité des 17 juin et 21 octobre 2022, dont le contenu est rappelé dans l’exposé du litige,le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice le 25 janvier 2024, dont le contenu est rappelé dans l’exposé du litige,les divers rapports établis par l’administrateur ad hoc puis par le mandataire qui évoquent la détérioration matérielle du bien,les échanges de courriers électroniques entre la locataire et le gestionnaire locatif qui évoquent notamment les désordres relatifs au chauffage et à la lucarne, Lors de l’audience du 1er février 2024, le bailleur n’a d’ailleurs pas contesté la nécessité des travaux susvisés, ni de façon générale la nécessité d’une remise aux normes de l’immeuble.

Il convient donc de faire droit à la demande de Madame [X] de réalisation des travaux suivants :

Isolation des murs de l’appartement,Reprise (et changement le cas échéant) des fenêtres et velux de l’appartement au profit de menuiseries et installation respectant les règles d’étanchéité et d’isolation,Reprise (et changement le cas échéant) du velux dans le couloir du 6ème étage afin qu’il respecte les règles d’étanchéité et d’isolation,Remise aux normes de l’installation électrique des couloirs du 6ème étage concernant la protection des fils électriques,Réparation de la canalisation d’évacuation commune des eaux pluviales pour restaurer son étanchéité,Remise aux normes de la VMC de l’appartement,Nettoyage de la moisissure et réfection des peinture des murs de l’appartement,Remise aux normes du tableau électrique,

Afin d’assurer la réalisation effective de ces travaux, une astreinte sera prononcée dans les termes prévus au dispositif. Compte tenu de l’ancienneté de la demande de réalisation des travaux et des délais de fait dont a d’ores et déjà bénéficié la SCI L’IMMOBILIER DAUPHIN, la demande de délais supplémentaires présentée par le bailleur sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance :

Madame [R] [X] fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce texte dispose, dans sa version applicable au litige :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Il ressort ainsi de l’article 6 susvisé que le preneur est tenu d’une obligation contractuelle d’assurer la jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, les éléments du dossier (rapports de l’inspecteur de salubrité, constat du commissaire de justice, rapports du mandataire, rapport d’expertise de l’assurance du 23 mai 2023) laissent apparaître que la jouissance paisible de Madame [R] [X] a été troublée en raison des désordres suivants :

difficultés récurrentes concernant le chauffage de l’appartement avec de nombreux courriers électroniques puis des mises en demeure adressés au gestionnaire locatif à compter du 23 octobre 2018. Les échanges avec la société ULAN IMMOBILIER laissent apparaître que, contrairement aux allégations du bailleur, la situation n’était aucunement réglée au moment de l’arrêt brutal de la chaudière collective le 7 février 2022. Le chauffage d’appoint utilisé depuis entraîne une surconsommation électrique.L’isolation thermique de l’immeuble n’est pas suffisante (DPE sous la lettre G) entraînant une perte d’énergie induisant une surconsommation électrique.Le défaut d’étanchéité des ouvrants (fenêtre et velux de la cuisine) ainsi que de la canalisation d’évacuation commune des eaux pluviales de l’immeuble qui traverse le logement sont à l’origine d’infiltrations et d’humidité ayant entraîné la prolifération de moisissures. Le dysfonctionnement de la VMC participe au même phénomène.Le défaut de conformité de l’installation électrique crée un danger pour les occupants du logement.La présence de rongeurs a été relevée dès l’entrée dans les lieux. Aucun élément ne permet néanmoins d’établir la persistance de leur présence. La locataire ne sollicite d’ailleurs pas d’opération de dératisation.L’installation électrique non conforme dans les parties communes (fils électriques s’échappant des murs à proximité d’un velux non étanche) crée une situation de danger pour la locataire.Ces désordres ont été signalés à de multiples reprises par la locataire. Le bailleur ne conteste d’ailleurs pas leur existence et les représentants de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN étaient tout-à-fait conscients depuis plusieurs années de la nécessité de travaux de remise en état de l’immeuble.

Il apparaît néanmoins qu’aucune démarche n’a été entreprise en ce sens et qu’aucun travaux n’a été effectué.

Il n’a pas été relevé ni même allégué de défaut d’entretien imputable à la locataire.

Au vu de ces éléments, le logement de Madame [X] ne revêt pas un caractère décent. Le bailleur est tenu d’indemniser Madame [X] du préjudice qu’elle a subi de ce fait, sans pouvoir s’exonérer de cette obligation en invoquant la mésentente entre les associés ou leur refus de financer les travaux nécessaires. De même, l’inaction du gestionnaire locatif ne constitue pas non plus une cause d’exonération de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN.

En réparation du préjudice subi par Madame [X], la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN sera condamnée à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la période de septembre 2022 à février 2022 et une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la période de février 2022 à septembre 2023.

Par ailleurs, Madame [X] sollicite une indemnisation à hauteur de 70 % du montant du loyer par mois jusqu’à la fin des travaux sollicités, en réparation du trouble de jouissance. Cette demande s’analyse comme une demande de diminution du montant du loyer.

En application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux.

Les manquements du bailleur à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ayant été caractérisés, il convient de faire droit à la demande en réduisant le montant du loyer à la somme de 330 euros par mois hors charges jusqu’à la réalisation des travaux susvisés.

Sur le préjudice moral :

Madame [R] [X] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice autre que le trouble de jouissance dont la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN a été condamnée à l’indemniser.

Madame [R] [X] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur la demande présentée au titre du remboursement des provisions sur charges:

Madame [R] [X] sollicite le remboursement d’une partie des charges locatives qu’elle a réglées.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu’il a payées.

En l’espèce, dans son rapport déposé le 4 mai 2023, Maître [D] indique :

« Les statuts d’origine, établis en 1956, mentionnent un règlement de copropriété qui n’a jamais été publié et reprend, lors de la description de chaque lot de copropriété, des millièmes qui lui sont affectés.

Or,

certains baux mentionnent des « millièmes affectés » à chaque type de provisions différents des millièmes figurant dans les statuts,certains baux prévoient des provisions sur charges sans aucune autre précisions, d’autres prévoient des provisions forfaitaires.Enfin, certains baux ne mentionnent aucune provision.

Les gestionnaires de biens successifs, considérant que les éléments en leur possession ne leur permettaient pas de déterminer une règle de régularisation et les associés n’ayant jamais pris aucun acte à ce titre, la régularisation des charges appelés n’a jamais été effectuée ».

L’administrateur a précisé qu’en l’état des éléments dont il disposait, il lui était impossible de comprendre la méthodologie retenue pour les baux dans lesquels il était prévu une régularisation de charges avec une modalité de calcul. Dans un courrier daté du 11 avril 2023, l’administrateur provisoire a indiqué aux associés qu’il avait décidé de procéder à la régularisation des charges récupérables pour 2020, 2021 et 2022 en utilisant la clé figurant dans les statuts (millièmes affectés à chaque lot) ; qu’en ce qui concernait les charges de chauffage du bâtiment A, la régularisation sera établie proportionnellement à la surface de chaque lot concerné ; que le cabinet ULAN lui avait communiqué l’ensemble des baux et attestations de surface en sa possession pour ce bâtiment pour les années concernées par la régularisation ; que certains baux précisaient la surface et qu’un diagnostiqueur était intervenu pour les cinq lots pour lesquels cette surface n’était pas indiquée, de sorte que l’administrateur connaissait désormais la surface habitable de chaque lot loué du bâtiment A ; qu’il avait donc donné instruction au gestionnaire de bien pour procéder à la régularisation des charges des trois derniers exercices selon les modalités arrêtées, en précisant que pour certains baux des avenants devront être régularisés (notamment pour les baux qui prévoyaient des tantièmes de chauffage).

Malgré les nombreuses démarches que le mandataire justifie ainsi avoir entreprises aux fins de permettre la régularisation des charges locatives, la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN ne produit dans le cadre de la présente procédure aucune facture ou pièce justificative de nature à attester la réalité des charges réglées par la locataire.

Elle reconnaît d’ailleurs qu’aucune régularisation de charges n’a été effectuée. Il est indifférent à cet égard que des instructions aient pourtant été données en ce sens au gestionnaire locatif, l’éventuelle carence de ce dernier n’étant pas opposable à la locataire. Contrairement aux allégations de la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN, cette carence ne revêt pas les caractères de la cause étrangère de nature à exonérer le bailleur des obligations prévues par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est indifférent également que le montant de la provision sur charges n’ait pas augmenté depuis l’entrée dans les lieux.

Par conséquent, Madame [R] [X] sera accueillie en sa demande en répétition des provisions sur charges. Il convient néanmoins de limiter cette indemnisation à la période comprise entre le 27 septembre 2020 et le 31 décembre 2022 (soit 27 mois). En effet, s’agissant des provisions sur charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 1er février 2024, le défaut de régularisation ne revêt pas de caractère fautif puisque le terme de l’année civile suivant l’année d’exigibilité des provisions sur charges n’est pas atteint.

La SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN sera condamnée à rembourser à Madame [X] [R] la somme de 1.620 euros (60 euros de provision mensuelle x 27 mois) au titre du remboursement des provisions sur charges non justifiées.

Sur la demande de consignation du montant des provisions sur charges :

Madame [X] [R] demande au juge des contentieux de la protection d’ordonner la consignation du montant des provisions sur charges jusqu’à la régularisation des charges.

Cette demande n’apparaît pas justifiée dès lors que le principe même des provisions sur charge réside dans leur versement avant la régularisation des charges.

La demande de Madame [X] [R] tendant à être autorisée à les consigner sera par conséquent rejetée, d’autant plus que le mandataire justifie avoir effectué les démarches de nature à permettre la régularisation des charges lors des prochains exercices (changement de gestionnaire locatif, détermination des modalités de régularisation de charges).

Sur les demandes annexes :

L’équité commande de condamner la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à verser à Madame [R] [X] une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN sera par ailleurs condamnée aux dépens.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à faire réaliser les travaux suivants, ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir deux mois après la signification de la présente décision pendant une période de trois mois,

Isolation des murs de l’appartement,Reprise (et changement le cas échéant) des fenêtres et velux de l’appartement au profit de menuiseries et installation respectant les règles d’étanchéité et d’isolation,Reprise (et changement le cas échéant) du velux dans le couloir du 6ème étage afin qu’il respecte les règles d’étanchéité et d’isolation,Remise aux normes de l’installation électrique des couloirs du 6ème étage concernant la protection des fils électriques,Réparation de la canalisation d’évacuation commune des eaux pluviales pour restaurer son étanchéité,Remise aux normes de la VMC de l’appartement,Nettoyage de la moisissure et réfection des peinture des murs de l’appartement,Remise aux normes du tableau électrique,

REDUIT le montant du loyer à la somme de 330 euros par mois hors charges jusqu’à la réalisation des travaux susvisés,

Condamne la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à verser une somme de 3.000 euros à Madame [X] [R] à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pour la période de septembre 2020 à février 2022,

Condamne la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à verser une somme de 5.000 euros à Madame [X] [R] à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi pour la période de février 2022 à septembre 2023,

Condamne la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à verser à Madame [X] [R] une somme de 1.620 euros au titre du remboursement des provisions sur charges non justifiées,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et la demande de consignation de charges présentée par Madame [X] [R],

Condamne la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN à verser à Madame [X] [R] une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI L’IMMOBILIERE DAUPHIN aux entiers dépens,

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER

LE JUGE