TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00288 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KBOP

NAC : 5AB 0A

JUGEMENT

Du : 20 Novembre 2025

Syndic. de copro. RESIDENCE MARYLAND, pris en la personne de son syndic en exercice IMMOBILIER GERGOVIA

Rep/assistant : M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Association UDAF DU PUY DE DOME, en sa qualité de curateur renforcé de M. [G] [T]

Rep/assistant : M^e Vanessa BONNARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [G] [T]

Rep/assistant : M^e Vanessa BONNARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [M] [J]

Rep/assistant : Maître Patrick ROESCH de la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 20 Novembre 2025

A :M^e Marie-françoise VILLATEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 20 Novembre 2025

A :M^e Marie-françoise VILLATEL

M^e Vanessa BONNARD

JURIDOME,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat de coprpriété de la RESIDENCE MARYLAND, pris en la personne de son syndic en exercice IMMOBILIER GERGOVIA, dont le siège social est 63 boulevard François Mitterrand – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Association UDAF DU PUY DE DOME, en sa qualité de curateur renforcé de M. [G] [T], demeurant 33 35 Rue Maréchal Leclerc – 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Vanessa BONNARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [G] [T], demeurant Résidence Maryland – 29 boulevard Gambetta – 63400 CHAMALIÈRES

représenté par M^e Vanessa BONNARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [M] [J], demeurant Lieudit La Bizerie – 63380 COMBRAILLES

représentée par Maître Patrick ROESCH de la SELARL JURIDOME, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 19 février 2016, Mme [M] [J] a donné à bail à M. [G] [T] placé sous curatelle renforcée de l’UDAF du Puy-de-Dôme, un logement situé 29 boulevard Gambetta, Résidence Maryland à Chamalières (63), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 375 €, provision sur charges comprise.

Invoquant des troubles anormaux de voisinage causés par M. [G] [T], le syndic la SARL IMMOBILIER GERGOVIA a communiqué à plusieurs reprises avec Mme [M] [J] afin de trouver une solution amiable au litige.

Le 27 septembre 2024, une pétition a été adressée par les autres occupants de l’immeuble au syndic de la copropriété afin de dénoncer leurs conditions de vie fortement dégradées du fait du comportement inapproprié qu’ils subissent du fait de M. [G] [T].

Par courrier daté du 10 octobre 2024, le syndic la SARL IMMOBILIER GERGOVIA a mis en demeure Mme [M] [J] de tout mettre en oeuvre sous quinzaine afin de faire cesser définitivement toute nuisance de la part de M. [G] [T] à l’encontre des copropriétaires.

Par courriers datés du 07 février 2025 en recommandés avec accusés de réception, le conseil du syndic SARL Immobilier Gergovia, représentant le syndicat des copropriétaires a mis en demeure :

— Mme [M] [J] en sa qualité de copropriétaire bailleresse de faire cesser les troubles anormaux de voisinage causés par son locataire (nuisances sonores et agressions, insultes) sous 15 jours avant poursuites judiciaires,

— M. [G] [T] en sa qualité de locataire de cesser ces mêmes troubles sous 15 jours avant poursuites judiciaires,

— l’UDAF du Puy-de-Dôme en sa qualité de curateur du locataire de faire cesser ces troubles sous 15 jours avant poursuites judiciaires.

En vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland, pris en la personne du Syndic la SARL Immobilier Gergovia, a fait assigner M. [G] [T] et l’UDAF du Puy-de-Dôme ainsi que, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, Mme [M] [J] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire sollicitée :

— déclarer recevable et bien fondée l’action oblique engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre Mme [M] [J] et M. [G] [T],

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme, à lui payer 2.000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour trouble de jouissance du fait des troubles anormaux de voisinage,

— condamner Mme [M] [J] à lui payer 800 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil du fait de son inaction fautive à faire cesser par son locataire les troubles de voisinage occasionnés aux occupants de la résidence,

— condamner in solidum M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme et Mme [M] [J] à payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût des mises en demeure de payer qui leur ont été adressées par courriers recommandés avec accusés de réception,

— dire qu’à défaut de réglement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra-judiciaire, les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire devront être supportées par les défendeurs en sus des sommes fixées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la SARL Immobilier Gergovia, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et s’oppose à la demande de délai d’expulsion de M. [G] [T] présentée par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme.

Il expose, au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, que M. [G] [T] est à l’origine de troubles anormaux de voisinage (bruits divers, cris, hurlements, provocations, insultes) manquant à ses obligations de jouissance paisible des lieux. Il explique qu’il a alerté à plusieurs reprises la copropriétaire bailleresse, Mme [M] [J], en vain.

Il indique que depuis le 17 octobre 2023, Mme [M] [J], est restée inactive se contentant d’adresser à son locataire des courriers et de lui signaler qu’elle mettrait fin au bail à son terme le 19 février 2026 sans entamer de procédure judiciaire à son encontre. Il prétend que Mme [M] [J] a laissé gérer la situation par le curateur de M. [G] [T], l’UDAF du Puy-de-Dôme. Il soutient sur le fondement de l’article 1341-1 du Code civil qu’il est bien fondé à agir en justice pour exercer l’action en résiliation de la location sur la base de l’action oblique puisque le copropriétaire est défaillant. Il ajoute qu’il a communiqué avec l’UDAF du Puy-de-Dôme pour lui faire part des diligences menées contre M. [G] [T].

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, il estime qu’il est bien fondé à solliciter la condamnation de M. [G] [T] à lui payer des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi depuis plusieurs mois par les résidents. Il sollicite aussi la condamnation de de Mme [M] [J] à lui verser des dommages et intérêts au titre de son inaction fautive.

Mme [M] [J] a comparu en qualité de copropriétaire bailleresse.

Elle sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire du juge des contentieux de la protection de :

— dire recevable et bien fondé l’ensemble de ses demandes,

— dire recevable et bien fondée l’action oblique engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland à l’encontre de M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme,

En conséquence :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre Mme [M] [J] et M. [G] [T], représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme,

— autoriser le syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland, à défaut de départ volontaire de M. [G] [T] et de tous autres occupants de son chef dans les plus brefs délais, à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme, à lui payer 1.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— condamner M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland la somme de 2.000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil pour trouble de jouissance du fait des troubles de voisinage occasionnés aux occupants de la résidence,

— constater qu’elle a mis tout en oeuvre pour faire cesser les troubles du voisinage occasionnés par son locataire aux occupants de la résidence, notamment en relançant sans cesse l’UDAF du Puy-de-Dôme de prendre en considération la santé mentale de M. [G] [T] et en actant une résiliation du bail en février 2026,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland de sa demande de la condamner à lui payer une somme de quelque montant qu’il soit à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil du fait de sa prétendue inaction à faire cesser par son locataire les troubles de voisinage occasionnés aux occupants de la résidence,

— condamner M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— condamner M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme à lui payer la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland de sa demande de la condamner à lui payer une somme de quelque montant qu’il soit au titre des dépens.

Elle se défend de la carence qui lui est reprochée, exposant les démarches qu’elle a entreprises notamment avec le curateur de M. [G] [T], M. [I] de l’UDAF du Puy-de-Dôme. Elle précise qu’elle a répondu à chaque sollicitation du syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland en répercutant sans délai les problèmes de voisinage causés par M. [G] [T] à son curateur. Elle indique au visa de l’article 426 alinéa 3 du Code civil que l’UDAF du Puy-de-Dôme s’est contentée de temporiser la situation sans prendre la mesure de la gravité tant de la situation des résidents et des bailleurs que de l’état de santé très inquiétant du locataire. Elle ajoute que les échanges se sont poursuivis depuis le mois d’avril 2024 à décembre 2024, puis par courrier du 12 janvier 2025 ainsi que par courriel du 02 février 2025 sans que l’UDAF du Puy-de-Dôme n’entame aucune démarche pour signaler que l’état de santé mentale de M. [G] [T] relève de l’hospitalisation en urgence, que celle-ci n’a jamais contacté le juge des tutelles en vue d’engager une procédure en imposant des soins sous contrainte et en lui recherchant un nouveau logement. Sur le fondement de l’article 1728 du Code civil et de la loi du 06 juillet 1989 notamment ses articles 6-1 et 7, elle soutient avoir, par courrier du 12 janvier 2025, alerté M. [G] [T] sur ses devoirs de locataire et annoncé par LRAR du 14 février 2025 au locataire la résiliation du bail au 19 février 2026. Elle estime avoir subi un préjudice moral en raison du comportement inadmissible de son locataire pendant des mois lui causant des inquiétudes et du stress.

De son côté, le conseil de M. [G] [T] représenté par l’UDAF du Puy-de-Dôme en sa qualité de curateur, demande de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland et Mme [M] [J] de leur demande de dommages et intérêts. Il ne s’oppose pas à la demande d’expulsion mais sollicite des délais pour l’expulsion de M. [G] [T].

Il expose que M. [G] [T] a une pathologie et qu’il est en rupture totale par rapport à celle-ci. Il fait valoir que l’UDAF du Puy-de-Dôme est démunie car son psychiatre est en congé jusqu’au mois d’octobre. Il explique que la mesure de curatelle ne suffit pas et qu’une mesure de mise sous tutelle a été sollicitée. Il soutient que la demande de délai est justifiée car ses ressources sont limitées. Il s’oppose à l’octroi de dommages et intérêts compte tenu de sa situation financière précaire et de l’absence de preuve du préjudice moral prétendumment subi rapportée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Maryland.

A l’audience, le juge des contentieux de la protection a autorisé, selon note en délibéré dans un délai de huit jours, l’UDAF du Puy-de-Dôme à produire l’attestation en paiement de la CAF pour justifier des ressources de M. [G] [T] et le justificatif de la saisine du juge des tutelles, ainsi que, selon note en délibéré sous un mois, le compte-rendu médical du psychiatre de M. [G] [T].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Toutes les parties ont comparu, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur l’action oblique

En vertu de l’article 1341-1 du Code civil, « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

Il en ressort qu’est reconnu au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, l’exercice de l’action oblique contre le locataire, en cas de carence du copropriétaire bailleur, en raison de violation du règlement ou de troubles graves, afin d’obtenir notamment la résiliation du bail et l’expulsion.

Il convient de préciser que le logement est situé dans la Résidence Maryland. Celle-ci est représentée par le syndicat des copropriétaires qui dispose d’une qualité à agir en vertu de l’article 31 du Code de procédure civile et de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 organisant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Et celui-ci a chargé le Syndic la SARL Immobilier Gergovia de la mission de le représenter et l’a spécialement habilité à agir en justice en son nom pour la présente instance par procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 08 janvier 2025, résolution n°10.

* Concernant la carence du débiteur

A titre liminaire, il convient de rappeler l’article 1231-1 du Code civil qui fixe le principe de la responsabilité contractuelle : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Or, l’article 8, alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 organisant le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixe la nature du contrat qui lie les copropriétaires : "I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; […]

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation".

Il en ressort, au sein de l’article 9, alinéa 1 de cette même loi que le copropriétaire supporte des obligations contractuelles et engage sa responsabilité envers la copropriété, selon les dispositions suivantes : "I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND, représenté par son syndic la SARL Immobilier Gergovia, verse au débat plusieurs pièces :

— une lettre établie par le syndic à l’attention de Mme [M] [J] le 17 octobre 2023 l’avisant que les nuisances de M. [G] [T] inquiètent les résidents ;

— plusieurs mails adressés par le syndic à Mme [M] [J] les 10, 12 avril, 16 mai 2024 ;

— une lettre datée du 05 juin 2024 de Mme [Z] [F], locataire de la résidence, à sa propriétaire Mme [P] [W] l’informant des nuisances sonores de M. [G] [T] et de sa peur de le croiser ;

— une lettre du 27 septembre 2024 ayant valeur de pétition dressée par 6 résidents se plaignant des nuisances causées par M. [G] [T] ;

— une lettre établie par le syndic à l’attention de Mme [M] [J] le 10 octobre 2024 l’avisant que les nuisances de M. [G] [T] perdurent, et lui demandant de réagir ;

— plusieurs échanges de mails adressés par le syndic à Mme [M] [J] et à l’UDAF du Puy-de-Dôme du 11 au 15 octobre 2024 les informant de nouvelles plaintes des résidents pour solliciter un changement de comportement de M. [G] [T];

— un courriel du 06 décembre 2024 de Mme [P] [W] adressé au syndic lui demandant de recontacter Mme [M] [J] pour éviter qu’il n’arrive un drame ;

— le courrier daté du 07 février 2025 en recommandé avec accusé de réception du conseil du syndic SARL Immobilier Gergovia adressé à Mme [M] [J] de mise en demeure de faire cesser les troubles du voisinnage occasionnés par son locataire ;

— un courriel daté du 16 septembre 2025 de Mme [C] [B] de signalement urgent de nuisances graves et sentiment d’insécurité. Il apparait toutefois que le logement d’où proviennent les nuisances porte le numéro 29 alors que le logement évoqué dans la pétition mentionne le numéro 10. Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 08 janvier 2025, que deux autres résolutions concernant des actions à ester en justice afin d’obtenir la résiliation du bail et l’éviction de son locataire pour non-respect du règlement de copropriété et trouble de jouissance ont été adoptées à l’encontre de deux autres propriétaires. Ainsi, en l’absence de référence précise du nom du locataire, cette pièce n’est pas recevable.

De son côté, Mme [M] [J] produit aux débats les pièces suivantes:

— un courriel adressé au syndic le 26 octobre 2023 en ces termes : « suite à votre courrier et appel téléphonique, j’ai téléphoné à l’UDAF pour en discuter avec le tuteur de Monsieur [T], je n’ai pas réussi à les joindre. En revanche, j’ai téléphoné au locataire et il est effectivement urgent que son tuteur le prenne en charge parce que je ne l’ai pas trouvé du tout cohérent. Demain matin à l’ouverture j’appelerai son tuteur et vous tiendrez au courant” ;

— un courriel daté du 11 avril 2024 adressé au curateur de M. [G] [T], M. [I] l’informant des troubles de voisinage ;

— un courriel adressé au syndic daté du 12 avril 2024 en ces termes : “le tuteur me demande de quelles nuisances exactes s’agit il ?” ;

— un courriel en date du 12 avril 2024 adressé à M. [I], dans lequel Mme [M] [J] a indiqué : ‘avoir eu Mr [T] au téléphone, je lui ai demandé de ne plus faire de bruit dans la résidence, celui-ci s’est mis a crié en me disant qu’il avait peur et qu’il n’été pas protégé ! Pensant le rassurer en disant qu’il avait un curateur, il est devenu très insolant envers vous ainsi que moi ! Vu son attitude je ne sais que faire ? J’attends votre réponse” ;

— un courriel du 16 mai 2024, informant M. [I] que les nuisances persistent dans la résidence : “Il faut prendre la situation au sérieux, a til besoin de soin ? Je pense qu’il ne suffit pas de l’appeler car il est trop facile pour lui de vous dire ce qu’il veut !!! J’attends une réponse rapide, sinon j’appelle la gendarmerie” ;

— un courriel daté du 11 octobre 2024 à l’UDAF du Puy-de-Dôme “il est urgent de prendre des décisions pour la situation de M. [T] qui incommode la tranquilité de la copropriété ;

— un courriel de l’UDAF du 14 octobre 2024 adressé à Mme [M] [J], lui indiquant que “M. [T] est une personne vulnérable avec des problèmes de santé. Je vais en discuter avec lui. Ensuite, je vais écrire à son médecin et au tribunal” ;

— un courriel en date du 15 octobre 2024 au syndic pour lui préciser qu’elle avait informé son tuteur et de la prévenir en cas d’autres plaintes ;

— un courriel du 13 décembre 2024 adressé à l’UDAF “cette situation ne peut plus durer. Merci de prendre toutes les mesures nécessaires que cette situation cesse et que l’immeuble retrouve son calme” ;

— un courriel daté du 08 janvier 2025, informant M. [I] que “les copropriétaires sont terrorisés et ne comprennent pas que rien n’ai été fait efficacement pour les agissements de Monsieur [T]” ;

— un courriel du 02 février 2025 à M. [I], en ces termes :“Bonjour Monsieur [I], suite à notre conversation téléphonique du 17 janvier 2025, vous m’aviez dis que vous deviez rendre visite à Monsieur [T] la semaine suivante et me tenir au courant. A ce jour, je n’ai aucune réponse. Je m’inqiète vraiement de la situation” ;

— un courrier à M. [G] [T] daté du 12 janvier 2025, pour l’informer qu’il ne respecte pas le règlement de copropriété et que la situation ne peut plus durer ;

— un courrier daté du 14 février 2025 en recommandé avec accusé de réception daté du 20 février 2025, informant M. [G] [T] de la résiliation de son bail à compter du 19 février 2026 ; ainsi que son curateur par un courrier daté du 14 février 2025 en recommandé avec accusé de réception daté du 24 février 2025 et le syndic par un courrier daté du 14 février 2025 en recommandé avec accusé de réception daté du 20 février 2025.

Ainsi, il ressort de ces éléments que Mme [M] [J] a été avertie des nuisances que causaient son locataire dès le 17 octobre 2023 par le syndic la SARL Immobilier Gergovia et plusieurs fois ensuite. S’il convient de constater qu’elle n’a pas été inactive, il semble qu’elle n’ait pas pris la mesure de la gravité de la situation, attendant d’introduire efficacement une procédure de résiliation de bail qu’à compter du 14 février 2025, soit plus d’un an après que les troubles aient été portés à sa connaissance. En outre, cette procédure est relativement longue et M. [G] [T] est toujours en droit de se maintenir dans les lieux.

En conséquence, il convient de constater la carence de Mme [M] [J] à assumer ses obligations de copropriétaire en vertu du réglement de copropriété.

* Concernant la substitution du créancier dans les droits de son débiteur

L’article 1741 du Code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

En l’espèce, en vertu du contrat de bail de logement meublé établi entre Mme [M] [J] et M. [G] [T] le 19 février 2016 et versé au débat, Mme [M] [J] dispose de droits patrimoniaux qu’elle peut faire valoir en qualité de bailleresse à l’encontre de M. [G] [T], son locataire, à savoir la résolution du contrat de bail et toutes ses conséquences telles que l’expulsion.

Or, le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND, représenté par son syndic la SARL Immobilier Gergovia, a introduit une action en résiliation et expulsion du locataire M. [G] [T] en entendant exercer les droits patrimoniaux de Mme [M] [J] , bailleresse, en vertu des manquements commis par M. [G] [T] aux obligations stipulées dans le règlement de copropriété.

En conséquence, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND n’excède pas les prérogatives permises par l’action en oblique en sollicitant la résolution pour l’avenir du contrat de bail et l’expulsion de M. [G] [T].

En conclusion, le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND représenté par son syndic la SARL Immobilier Gergovia a démontré la carence de Mme [M] [J], copropriétaire bailleresse. Il peut donc se substituer dans les droits de cette dernière par action oblique, afin d’obtenir notamment la résiliation du bail et l’expulsion du locataire M. [G] [T] à condition de prouver sa violation du règlement de copropriété ou les troubles graves qu’il cause.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, disposant dans le même sens que l’article 1728 du Code civil, “Le locataire est obligé : […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”.

Le contrat de bail étant un contrat synallagmatique, le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations, à charge pour lui de démontrer que le manquement invoqué présente une gravité suffisante justifiant son prononcé, en application des dispositions de l’article 1224 du Code civil.

La situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au débat plusieurs pièces quant aux troubles causés par M. [G] [T] :

— une lettre datée du 05 juin 2024 de Mme [Z] [F], locataire de la résidence, à sa propriétaire Mme [P] [W] l’informant des nuisances sonores de M. [G] [T] “ des cris à n’importe quels moments de la journée comme de la nuit, des horribles insultes sans arrêt à je ne sais qui ! Sans être au téléphone ou en présence de quelqu’un, en hurlant que le diable lui parle, en criant cocaïne, cocaïne, des coups aux murs…” ;

— une lettre reçue par le syndic le 27 septembre 2024 par 6 résidents, ayant valeur de pétition et indiquant notamment : ” le comportement du locataire du studio n°10 est particulièrement bruyant et agressif (bruits divers, cris, hurlements, provocations, insultes), se rendant ainsi totalement insupportable pour ses voisins et une grande partie des résidents” ;

— un courriel du 06 décembre 2024 de Mme [P] [W] adressé au syndic lui transmettant le mail de sa locataire “ cette semaine le voisin m’a donné du fil à retordre, notamment hier où il s’est permis à deux reprises de frapper à ma porte et de crier dessus. Il crie également la nuit et commence à me faire peur” ;

— le 08 janvier 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la résolution 10 autorisant le syndic à poursuivre Mme [M] [J] pour la résiliation du bail la liant à son locataire.

L’existence de tapages nocturnes et d’incivilités de tous ordres occasionnés par M. [G] [T] est amplement caractérisée.

M. [G] [T] a perturbé gravement la jouissance paisible de ses voisins pendant la nuit mais également le jour, poursuivant ses agissements, en dépit des demandes réitérées faites par ces derniers d’y mettre un terme.

La mesure de protection dont bénéficie le locataire en raison de difficultés psychologiques qu’il présente ne saurait être de nature à cautionner ses comportements. Par ailleurs, il est constant que le principe de conservation du logement pour une personne sous mesure de protection ne peut faire obstacle à la résiliation du bail dès lors que ce dernier a manqué gravement aux obligations pesant sur lui.

Ces manquements du locataire aux obligations contractuelles découlant du bail apparaissent ainsi d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à la date du 20 novembre 2025.

M. [G] [T] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Mme [M] [J], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [G] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande de délais à l’expulsion de M. [G] [T]

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 du code de procédures civiles d’exécution énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au cas présent, M. [G] [T] représenté par l’UDAF du Puy-de-Dôme, en sa qualité de curateur produit selon note en délibéré valablement autorisée :

— la notification de paiement CAF pour justifier de ses ressources.

— une attestation de l’UDAF 63 datée du 24 septembre 2025 dans le cadre de l’exercice de la mesure de curatelle renforcée qui indique que M. [G] [T] ne semble pas en capacité de participer à la recherche d’un nouveau logement en raison de sa maladie psychiatrique.

Il ressort de ces éléments que M. [G] [T] n’est pas sans ressources et qu’il a perçu un montant mensuel de 1.334,32 euros pour les mois de juin, juillet et août 2025.

De plus, il apparaît que l’UDAF du Puy-de-Dôme ne justifie ni de la recherche d’un nouveau logement ni d’une demande d’aggravation de la mesure de protection auprès du juge des tutelles pour faciliter les démarches pour déménager.

En outre, l’UDAF du Puy-de-Dôme ne produit aucun compte-rendu médical du psychiatre de M. [G] [T] permettant d’apprécier la gravité de l’état de santé de ce dernier.

Par ailleurs, M. [G] [T] bénéficie de la trêve hivernale.

En conséquence, M. [G] [T] représenté par l’UDAF du Puy-de-Dôme, en sa qualité de curateur, sera débouté de sa demande de délais à l’expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les occupants de la résidence MARYLAND.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires est une personne morale. Or ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui ont subi un préjudice de jouissance et non pas le syndicat (qui pourraient se prévaloir d’un préjudice matériel au vu des nombreuses démarches effectuées, ce qui n’a pas été demandé en l’espèce).

Le syndicat sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’inaction fautive de Mme [M] [J]

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux propriétaires d’utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles de voisinage occasionnés à des tiers par les locataires, Mme [M] [J] pouvant engager sa responsabilité en cas d’inaction.

Il résulte de ces dispositions que la responsabilité de la propriétaire peut être engagée par la victime d’un trouble du voisinage émanant d’un immeuble donné en location, la propriétaire ne pouvant s’en exonérer en arguant de l’inaction de son locataire mis en demeure de mettre un terme aux nuisances.

La responsabilité du propriétaire ne peut cependant être invoquée que dans la mesure où il a été régulièrement avisé du problème et n’a pas répondu à ses obligations en qualité de bailleur.

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Selon l’article 1242 du Code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause de son propre fait mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts du fait de l’inaction fautive de Mme [M] [J] à faire cesser par son locataire les troubles du voisinage occasionnés aux occupants de la résidence.

Mme [M] [J] soutient qu’elle a, dès le premier signalement du syndic des nuisances causées par M. [G] [T], répercuté sans délai les comportements litigieux du locataire à son curateur, M. [I], de l’UDAF du Puy-de-Dôme. Elle expose qu’eu égard à l’immobilisme de l’UDAF du Puy-de-Dôme, elle a annoncé à M. [G] [T] et à son curateur la résiliation de son bail à compter du 19 février 2026.

Mme [M] [J] produit de nombreux couriels et courriers :

— un courriel adressé au syndic le 26 octobre 2023 en ces termes : « suite à votre courrier et appel téléphonique, j’ai téléphoné à l’UDAF pour en discuter avec le tuteur de Monsieur [T], je n’ai pas réussi à les joindre. En revanche, j’ai téléphoné au locataire et il est effectivement urgent que son tuteur le prenne en charge parce que je ne l’ai pas trouvé du tout cohérent. Demain matin à l’ouverture j’appelerai son tuteur et vous tiendrez au courant” ;

— un courriel daté du 11 avril 2024 adressé au curateur de M. [G] [T], M. [I] l’informant des troubles de voisinage ;

— un courriel adressé au syndic daté du 12 avril 2024 en ces termes : “le tuteur me demande de quelles nuisances exactes s’agit il ?” ;

— un courriel en date du 12 avril 2024 adressé à M. [I], dans lequel Mme [M] [J] a indiqué : ‘avoir eu Mr [T] au téléphone, je lui ai demandé de ne plus faire de bruit dans la résidence, celui-ci s’est mis a crié en me disant qu’il avait peur et qu’il n’été pas protégé ! Pensant le rassurer en disant qu’il avait un curateur, il est devenu très insolant envers vous ainsi que moi ! Vu son attitude je ne sais que faire ? J’attends votre réponse” ;

— un courriel du 16 mai 2024, informant M. [I] que les nuisances persistent dans la résidence : “Il faut prendre la situation au sérieux, a til besoin de soin ? Je pense qu’il ne suffit pas de l’appeler car il est trop facile pour lui de vous dire ce qu’il veut !!! J’attends une réponse rapide, sinon j’appelle la gendarmerie” ;

— un courriel daté du 11 octobre 2024 à l’UDAF du Puy-de-Dôme “il est urgent de prendre des décisions pour la situation de M. [T] qui incommode la tranquilité de la copropriété ;

— un courriel de l’UDAF du 14 octobre 2024 adressé à Mme [M] [J], lui indiquant que “M. [T] est une personne vulnérable avec des problèmes de santé. Je vais en discuter avec lui. Ensuite, je vais écrire à son médecin et au tribunal” ;

— un courriel en date du 15 octobre 2024 au syndic pour lui préciser qu’elle avait informé son tuteur et de la prévenir en cas d’autres plaintes ;

— un courriel du 13 décembre 2024 adressé à l’UDAF “cette situation ne peut plus durer. Merci de prendre toutes les mesures nécessaires que cette situation cesse et que l’immeuble retrouve son calme” ;

— un courriel daté du 08 janvier 2025, informant M. [I] que “les copropriétaires sont terrorisés et ne comprennent pas que rien n’ai été fait efficacement pour les agissements de Monsieur [T]”.

— un courriel du 02 février 2025 à M. [I], en ces termes :“Bonjour Monsieur [I], suite à notre conversation téléphonique du 17 janvier 2025, vous m’aviez dis que vous deviez rendre visite à Monsieur [T] la semaine suivante et me tenir au courant. A ce jour, je n’ai aucune réponse. Je m’inquiète vraiment de la situation” ;

— un courrier à M. [G] [T] daté du 12 janvier 2025, pour l’informer qu’il ne respecte pas le règlement de copropriété et que la situation ne peut plus durer ;

— un courrier daté du 14 février 2025 en recommandé avec accusé de réception daté du 20 février 2025, informant M. [G] [T] de la résiliation de son bail à compter du 19 février 2026. Ainsi que son curateur par un courrier daté du 14 février 2025 en recommandé avec accusé de réception daté du 24 février 2025 et le syndic par un courrier daté du 14 février 2025 en recommandé avec accusé de réception daté du 20 février 2025.

Il résulte des éléments versés que Mme [M] [J] justifie ainsi de nombreuses démarches en direction de son locataire et de son curateur.

Par ailleurs, il convient de relever que l’UDAF du Puy-de-Dôme ne justifie pas de la saisine du juge des tutelles ou d’éléments médicaux quant à l’état de santé de M. [G] [T] comme elle y a été autorisée à l’audience selon note en délibéré.

Ainsi, en l’absence de carence fautive de Mme [M] [J] en sa qualité de bailleresse, le syndic sera débouté de sa demande de réparation à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de condamner M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme à payer 1.000 € de dommages et intérêts à Mme [M] [J] pour le préjudice moral subi

Mme [M] [J] évoque ses inquiétudes et son stress grandissant au fur et à mesure de recevoir les plaintes du syndicat des copropriétaires tout en constatant l’absence totale d’initative de la part de l’UDAF du Puy-de-Dôme.

En l’espèce, s’il est indéniable que Mme [M] [J] a subi d’indéniables tracas eu égard aux troubles de voisinage causés par son locataire, elle ne justifie toutefois pas de l’existence d’un quelconque préjudice moral.

En conséquence, Mme [M] [J] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme, au paiement de la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.

Sur les autres demandes

Mme [M] [J] et M. [G] [T]représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme, qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens comprenant notamment le coût des mises en demeure qui leur ont été adressées par courriers recommandés avec accusés de réception et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

Sur la prise en charge des voies d’exécution, il convient de rappeler les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, qui disposent que “A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge”.

Ainsi, les frais d’exécution seront mis à la charge de M. [G] [T].

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la substitution par action oblique du syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND (29 boulevard Gambetta, à Chamalières (63)), pris en la personne du syndic la SARL Immobilier Gergovia dans les droits de Mme [M] [J] en qualité de bailleresse,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 février 2016 entre Mme [M] [J] et M. [G] [T] à compter du 20 novembre 2025,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [G] [T] ainsi que tout occupant de son chef, du local situé dans la résidence MARYLAND sis 29 boulevard Gambetta, à Chamalières (63), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

DEBOUTE M. [G] [T] représenté par l’UDAF du Puy-de-Dôme, en sa qualité de curateur, de sa demande de délais à l’expulsion,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND, pris en la personne du syndic la SARL Immobilier Gergovia, de sa demande de condamner M. [G] [T] à lui payer des dommages et intérêts pour trouble de jouissance du fait des troubles anormaux de voisinage,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND, pris en la personne du syndic la SARL Immobilier Gergovia, de sa demande de condamner Mme [M] [J] à lui payer 800 € de dommages et intérêts du fait de son inaction fautive à faire cesser par son locataire les troubles de voisinage occasionnés aux occupants de la résidence,

DEBOUTE Mme [M] [J] de sa demande de condamner M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme à lui payer 1.000€ de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

CONDAMNE in solidum M. [G] [T] représenté par son curateur l’UDAF du Puy-de-Dôme et Mme [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND, pris en la personne du syndic la SARL Immobilier Gergovia, la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, le coût des mises en demeure qui leur ont été adressées par courriers recommandés avec accusés de réception,

CONDAMNE M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme, à assumer, en cas de non exécution spontanée des présentes, les frais d’exécution forcée,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND, pris en la personne du syndic la SARL Immobilier Gergovia, M. [G] [T] représenté par son curateur, l’UDAF du Puy-de-Dôme, l’UDAF du Puy-de-Dôme et Mme [M] [J] de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection