TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/05727

N° Portalis 352J-W-B7G-CW2HE

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [Y] [E]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Jean-Christophe YAECHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0237

DÉFENDERESSE

La société LR DEVELOPPEMENT

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0615

Décision du 06 Novembre 2024

2ème chambre

N° RG 22/05727 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW2HE

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 06 novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu par Maître [O] [V], notaire, le 24 avril 2019, Madame [Y] [E] a vendu à la société LR DEVELOPPEMENT un lot de copropriété n°8 correspondant à un appartement de trois pièces au 7ème étage d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 12], cadastré section [Cadastre 8], moyennant la somme de 2 000 010 euros, avec faculté de rachat avant le 30 septembre 2020 à hauteur de 2 200 000 euros au douzième mois et à hauteur de 2 310 000 euros au dix-huitième mois.

L’acte de vente comprenait une convention d’occupation précaire par laquelle les parties convenaient que pendant la période de faculté de rachat, soit du 24 avril 2019 au 30 novembre 2020, Madame [Y] [E] conserverait la jouissance de l’appartement vendu, à charge pour elle de de régler un montant mensuel de 5 555 euros et de restituer le bien à la société LR DEVELOPPEMENT en l’absence d’exercice de sa faculté de rachat.

Madame [Y] [E] n’a pas exercé sa faculté de rachat.

Considérant que Madame [Y] [E] occupait sans droit ni titre l’appartement du [Adresse 2] à [Localité 12] depuis le 30 novembre 2020, la société LR DEVELOPPEMENT l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11].

Décision du 06 Novembre 2024

2ème chambre

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Par jugement réputé contradictoire du 31 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a essentiellement déclaré Madame [Y] [E] occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] à Paris 7ème depuis le 30 novembre 2020 et a ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion, jugement dont Madame [Y] [E] a interjeté appel par déclaration du 15 février 2022.

Contestant la validité de l’acte de vente à réméré du 24 avril 2019, Madame [Y] a, par exploit d’huissier du 6 mai 2022, fait assigner la société LR DEVELOPPEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de requalification de cet acte en un pacte commissoire.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 12 juin 2023, Madame [Y] [E] demande au tribunal de :

Vu l’article 1659 du Code civil,

Vu l’article 2348 du Code civil,

Vu les articles L.314-6 et L.341-48 du Code de la consommation,

Vu l’arrêt du 24 juin 2021 de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation,

Vu les pièces jointes au dossier,

DECLARER que l’acte, qualifié de vente a remere avec faculté de rachat, reçu le 24 avril 2019 entre les mains de maître [O] [V], notaire associé de la SELARL [V] ET ASSOCIES, NOTAIRES fait apparaître un taux d’intérêt supérieur au taux d’usure maximal autorisé par la Banque de France, DECLARER que l’acte du 24 avril 2019, qualifié de vente a remere avec faculté de rachat, porte sur la résidence principale de Madame [E], REQUALIFIER l’acte du 24 avril 2019 en un pacte commissoire, En conséquence,

PRONONCER la nullité de l’acte du 24 avril 2019,DECLARER qu’en conséquence de la nullité prononcée, l’immeuble était censé n’avoir jamais quitté le patrimoine de Madame [E] et devra rembourser le prix de vente, DECLARER que Madame [E] n’est redevable d’aucune indemnité au titre de l’occupation des lieux en raison du caractère rétroactif de la nullité prononcée, DECLARER que Madame [E] n’est redevable d’aucune indemnité au titre des frais liés à l’acte annulé,ORDONNER la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques aux frais avancés de la société LR DEVELOPPEMENT, CONDAMNER tout contestant à payer à Madame [Y] [E] une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER le succombant aux dépens.

Décision du 06 Novembre 2024

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Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 3 avril 2023, la société LR DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

Vu l’arrêt de la Cour de Cassation du 24 juin 2021 n°18-19.771,

Vu l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 13] du 18 septembre 2018 n°17/01357,

Vu les dispositions du contrat de vente avec faculté de rachat du 24 avril 2019,

Vu l’ensemble des pièces versées au débat,

Il est sollicité du Tribunal de Céans de bien vouloir :

IN LIMINE LITIS,

DECLARER Madame [E] irrecevable en ses demandes, A titre principal,

DEBOUTER Madame [E] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont infondées,CONSTATER la validité du contrat de vente avec faculté de rachat conclu le 24 avril 2019 entre Madame [E] et la société LR DEVELOPPEMENT,CONDAMNER Madame [E] à payer à la société LR DEVELOPPEMENT la somme de 10 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Madame [E] à payer à la société LR DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile pour procédure dilatoire,CONDAMNER Madame [E] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 18 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de la demande en nullité

La société LR DEVELOPPEMENT soulève à titre liminaire l’irrecevabilité de l’action en nullité de l’acte de vente du 24 avril 2019 de Madame [Y] [E] du fait de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, sur le fondement des dispositions de l’article 30 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Décision du 06 Novembre 2024

2ème chambre

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Madame [Y] [E] rappelle que les démarches auprès des services de la publicité foncière ont été effectuées par son ancien conseil le 2 janvier 2023.

Sur ce,

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable aux instances en cours à compter de cette date, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

En l’espèce, la société LR DEVELOPPEMENT soulève devant le tribunal une fin de non-recevoir qui ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état s’agissant l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, de sorte qu’il convient de la déclarer irrecevable, le juge de la mise en état étant seul compétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir.

Sur la demande en nullité de l’acte du 24 avril 2019

Madame [Y] [E] soutient que l’acte de vente du 24 avril 2019 est nul en ce qu’il contrevient aux dispositions d’ordre public des articles L.314-6 et suivants du code de la consommation par l’application d’un taux d’intérêt supérieur au taux maximal fixé par la Banque de France et en ce qu’il constitue un pacte commissoire prohibé par l’article 2348 du code civil lorsqu’il porte sur la résidence principale. Elle rappelle que la Banque de France fixait pour le mois d’avril 2019 un taux d’usure à 2.73% pour les crédits immobiliers à taux fixe inférieurs à 10 ans alors que la société LR DEVELOPPEMENT a appliqué un taux de 15,5% à cette opération de vente avec faculté de rachat dans le contrat du 24 avril 2019. Madame [Y] [E] sollicite donc la nullité de l’acte authentique de vente tant en raison de son caractère usuraire qu’en vertu de l’interdiction précitée du pacte commissoire portant sur la résidence principale du vendeur.

Décision du 06 Novembre 2024

2ème chambre

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En défense, la société LR DEVELOPPEMENT considère le contrat de vente avec faculté de rachat pleinement valable, rappelant que Madame [Y] [E], femme d’affaire expérimentée, ne dispose pas de la qualité de consommatrice, et que le caractère éventuellement usuraire du contrat de vente litigieux ne saurait à lui seul l’entacher de nullité, la sanction d’usure consistant uniquement en la réduction des intérêts perçus au taux maximal autorisé. La société LR DEVELOPPEMENT ajoute que la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsqu’elle porte sur la résidence principale du vendeur, ce qui n’est pas le cas d’espèce, l’acte de vente mentionnant une adresse en Corse. Si la qualité de résidence principale était retenue par le tribunal, la défenderesse conteste toute requalification du contrat en un pacte commissoire au regard de la situation de Madame [Y] [E], qui pratique selon elle la vente à réméré comme moyen de financement de ses projets immobiliers de manière délibérée, réfléchie et habituelle et qui dix jours après avoir refusé de lever l’option de rachat du bien litigieux, a souscrit un prêt à hauteur de 2 358 000 euros auprès d’une société située en République Dominicaine dont elle détient 50% du capital.

Sur ce,

En l’espèce, l’article 1659 du code civil dispose que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673.

L’article 1673 du même code vient préciser que le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations.

Si un prix de rachat majoré est admis, la requalification de la vente avec faculté de rachat en pacte commissoire prohibé et son annulation subséquente peuvent intervenir lorsque la vente, portant sur la résidence principale du vendeur, dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure.

Plus précisément, la requalification de la vente à réméré en acte pignoratif doit s’apprécier en fonction de l’existence d’un certain nombre d’indices : vileté du prix, relocation du bien au vendeur, caractère usuraire de l’opération et fréquence des achats effectués par la même personne, la prohibition des contrats pignoratifs ayant pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques et non les débiteurs utilisant, de manière délibérée, réfléchie et habituelle le réméré comme moyen de financement.

L’article 1182 alinéa 3 du code civil dispose enfin que l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation.

Décision du 06 Novembre 2024

2ème chambre

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En l’espèce, en premier lieu, si Madame [Y] [E] soutient que la vente à réméré portait sur son logement principal, il convient de relever que l’acte authentique du 24 avril 2019 mentionne un domicile situé [Adresse 9] à [Localité 14], qu’elle n’a vendu que le 26 mai 2020.

Le fait que les factures d’eau et d’électricité du [Adresse 4] soient à son nom pour la période postérieure au 24 avril 2019 ne démontre pas que ce bien constituait sa résidence principale au jour de la vente litigieuse, étant rappelé qu’une convention d’occupation précaire a été convenue entre les parties pour prendre effet du 24 avril 2019 au 30 novembre 2020 et que Madame [Y] [E] ne produit aucune facture ou avis d’imposition du [Adresse 3] à son nom pour la période antérieure au 24 avril 2019.

De même, les attestations aux termes desquelles Madame [Y] [E] résiderait au [Adresse 4] depuis plusieurs années n’établissent pas qu’elle ait constitué à cette adresse sa résidence principale, ce d’autant plus qu’elle se domiciliait toujours [Adresse 10] à [Localité 14] dans l’acte authentique de vente de cette propriété le 26 mai 2020 et que la société LR DEVELOPPEMENT verse aux débats un avis de saisie administrative à tiers détenteur du 14 septembre 2022 qui mentionne l’adresse corse de la demanderesse.

Dans ces conditions, l’acte de vente du 24 avril 2019 ne peut être requalifié en pacte commissoire.

En second lieu et à titre surabondant, si Madame [H] [E] souligne le caractère usuraire de l’opération à laquelle elle a pourtant souscrit en toute connaissance de la différence entre le prix de vente et le prix de rachat de son bien, elle n’invoque pas la vileté du prix de vente et ne verse aux débats aucune estimation de son bien au 24 avril 2019 alors que la société LR DEVELOPPEMENT produit deux estimations locatives du bien qui proposent une valeur locative similaire à celle qui a été convenue aux termes de la convention d’occupation précaire.

En dernier lieu, la demanderesse ne démontre pas que la société LR DEVELOPPEMENT pratique usuellement la vente à réméré alors qu’elle a elle-même déjà vendu son bien de cette manière, tel qu’il résulte de l’acte authentique du 24 avril 2019, lequel précise en page 26 dans la rubrique « Origine de propriété » que la société LUX SECURE a été propriétaire du bien pour l’avoir acquis avec faculté de rachat par acte authentique du 6 août 2015 au prix de 1 600 000 euros avant de le lui vendre au prix de 1 914 000 euros. La société LR DEVELOPPEMENT verse également aux débats un courrier du 25 janvier 2019 adressé par Monsieur [S] à Madame [Y] [E], que celle-ci n’argue pas de faux, dont il ressort qu’elle avait engagé à cette date des pourparlers pour vendre à réméré un autre bien situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2].

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2ème chambre

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Il s’en déduit que la violence économique alléguée par Madame [Y] [E], qui n’a pu se méprendre sur la portée de l’acte qu’elle signait le 24 avril 2019, n’est pas établie, outre que le document intitulé « acte de prêt » versé en défense aux termes duquel Wall Green Dominicana lui a consenti le 10 décembre 2020 un prêt de 2 358 000 euros, démontre qu’elle était en capacité d’exercer sa faculté de rachat sur le bien objet de la vente.

Par suite, les demandes de requalification de l’acte du 24 avril 2019 en un pacte commissoire et de nullité de cet acte seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure dilatoire

La société LR DEVELOPPEMENT sollicite reconventionnellement la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire, soutenant que cette dernière, qui ne cesse de soutenir dans le cadre des procédures ayant pour objet le contrat litigieux qu’elle se trouverait dans une situation de précarité, n’est pas en mesure d’assumer les conséquences d’une nullité qu’elle sollicite pourtant, à savoir la restitution du prix de vente perçu, d’un montant de 2 000 010 euros. Elle en déduit que la présente procédure n’a pour seul et unique objet que le prolongement de l’instance et l’obtention d’un délai de paiement.

Madame [Y] [E] n’a pas conclu sur cette demande.

En l’espèce, le droit d’agir en justice n’est pas absolu et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts pour procédure abusive lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’introduction de l’action en justice.

Or la défenderesse ne caractérise pas l’intention de nuire ou la légèreté blâmable de Madame [Y] [E], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Succombant, Madame [Y] [E] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la société LR DEVELOPPEMENT la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’apparait pas justifiée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière soulevée par la société LR DEVELOPPEMENT,

REJETTE la demande de requalification de l’acte du 24 avril 2019 en un pacte commissoire,

REJETTE la demande subséquente de nullité de l’acte du 24 avril 2019,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société LR DEVELOPPEMENT,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Madame [Y] [E] aux entiers dépens,

CONDAMNE Madame [Y] [E] à payer à la société LR DEVELOPPEMENT la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 06 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI