TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/58508 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FEG

N° : 9 – MD

Assignation du :

06 et 14 novembre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 janvier 2024

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Joëlle BENAYOUN ORLIANGE, avocat au barreau de PARIS – #A665

DEFENDERESSES

La S.A.S. NOVA COURTAGE

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

Madame [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 6 mars 2023, Messieurs [S] et [Y] [K] ont donné à bail dérogatoire à la société par actions simplifiée NOVA COURTAGE, en cours d’immatriculation et représentée par sa présidente Madame [N] [O], des locaux situés [Adresse 4] pour une durée de trois années à compter du 1er mars 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 18000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par acte d’huissier délivré le 12 et 26 septembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire de payer une somme en principal de 9000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023, de justifier de l’immatriculation de l’établissement constitué par les locaux donnés à bail et de justifier de l’exercice d’une activité conforme à la destination contractuelle.

Par exploit d’huissier délivré les 6 et 14 novembre 2023, Messieurs [S] et [Y] [K] ont fait assigner la société NOVA COURTAGE et Madame [O] devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société NOVA COURTAGE et Madame [O] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner in solidum la société NOVA COURTAGE et Madame [O] à payer à Messieurs [S] et [Y] [K] la somme provisionnelle de 10500 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2023 inclus ;

— condamner in solidum la société NOVA COURTAGE et Madame [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 100 euros par jour et augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— dire que ces sommes seront majorées conformément au bail de 5% ;

— condamner la société NOVA COURTAGE et Madame [O] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer et les frais d’expulsion, avec distraction au profit de Maître Joëlle BENAYOUN-ORLIANGE ;

— condamner solidairement la société NOVA COURTAGE et Madame [O] au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société NOVA COURTAGE, assignée selon les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le commissaire de justice chargé de la délivrance de l’assignation à Madame [O] a adressé un procès-verbal de recherches infructueuses. Madame [O] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 13 décembre 2023, Messieurs [S] et [Y] [K] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « juger » ou « dire» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en fait un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En application de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

L’article L 210-6 du code de commerce dispose que les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés et que la transformation régulière d’une société ou sa prorogation n’entraînent pas la création d’une personne morale nouvelle. Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits ; ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

En l’espèce, Messieurs [K] ont consenti un contrat de bail dérogatoire à la société par actions simplifiée NOVA COURTAGE, en cours d’immatriculation et représentée par sa présidente Madame [N] [O].

Il ressort des pièces versées aux débats que la société NOVA COURTAGE n’a pas été immatriculée auprès des registres du commerce et des sociétés de Paris ou de Nanterre. La preuve de son immatriculation n’étant pas rapportée, il n’est pas établi que la société NOVA COURTAGE ait acquis la personnalité morale et qu’elle ait repris les engagements souscrits en son nom par Madame [O].

Messieurs [K] échouant à démontrer l’existence d’un lien contractuel les unissant à la société NOVA COURTAGE, il n’y a pas lieu à référé sur leurs demandes dirigées contre cette société.

A défaut de preuve de reprise des engagements par la société NOVA COURTAGE, le lien contractuel unissant Messieurs [K] à Madame [O] est établi.

Le contrat signé par les parties le 6 mars 2023 -dérogeant explicitement au statut des baux commerciaux- comprend une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en application du bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Le commandement du 12 septembre 2023 a été délivré à l’adresse des lieux loués, où le commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à personne, malgré la confirmation de l’adresse par un voisin et la présence du nom NOVA COURTAGE sur le tableau des occupants et la boîte aux lettres. Une tentative de signification de l’acte au domicile personnel de Madame [O] a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses le 26 septembre 2023.

L’acte comprend sommation de payer une somme en principal de 9000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023, de justifier de l’immatriculation de l’établissement constitué par les locaux donnés à bail et de justifier de l’exercice d’une activité conforme à la destination contractuelle.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, laquelle est reproduite dans l’acte. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Messieurs [S] et [Y] [K] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, ce sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens tirés du défaut de justification d’une attestation d’assurance, de l’immatriculation de la société et d’une activité conforme aux stipulations du bail.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [O] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. En l’espèce, si les bailleurs sollicitent la condamnation provisionnelle de Madame [O] à payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer majoré de cent euros par jour de retard, ils demandent concurremment la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1600 euros. Aucun moyen n’est développé au soutien de cette demande. Au surplus, il est relevé une contradiction entre les stipulations des articles 17 et 21 du bail, de sorte que la détermination de la commune intention des parties quant à la fixation de l’indemnité d’occupation suppose une interprétation du contenu contractuel excédant l’office du juge des référés. Dans ces conditions, la demande relative à l’indemnité d’occupation ne sera accueillie qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Messieurs [S] et [Y] [K], l’obligation de la société NOVA COURTAGE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10500 euros (terme du mois d’octobre 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société NOVA COURTAGE à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 9000 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

— Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [O] ne permet d’écarter la demande de Messieurs [S] et [Y] [K] formée sur le fondement des dispositions sus-visées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions dirigées contre la société NOVA COURTAGE ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 octobre 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [N] [O] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [O], à compter de la résiliation du bail du 27 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision Madame [N] [O] à payer à Messieurs [S] et [Y] [K] la somme de dix mille cinq cents euros (10500 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2023 sur 9000 euros et à compter du 14 novembre 2023 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [N] [O] à payer à Messieurs [S] et [Y] [K] la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [N] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements ;

Autorisons Maître [V] [Z] à recouvrer d’avance ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 17 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,

Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT