TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Monsieur [E] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/04876 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BVJ

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 24 septembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [M] [D],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

Madame [S] [D],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par M^e Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

DÉFENDEURS

Madame [P] [V],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023505746 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [E] [V],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 septembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/04876 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2BVJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] ont donné à bail à Madame [P] [V], ce par acte notarié du 30 septembre 2005, un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7500 € et d’une provision pour charges de 282 € par trimestre.

Monsieur [E] [V] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [P] [V].

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2022, Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] ont fait délivrer à Madame [P] [V] un commandement de payer la somme principale de 3666,12 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [P] [V] le 31 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice des 27 avril 2023 et 11 mai 2023, Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater principalement l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion immédiate de Madame [P] [V] et obtenir la condamnation solidaire de Madame [P] [V] et Monsieur [E] [V] au paiement d’un arriéré locatif de 9736,79 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec indexation, outre les charges et taxes, et d’une somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 24 juin 2024, Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] se désistent de toute demande à l’encontre de Monsieur [E] [V] et maintiennent les demandes à l’encontre de Madame [P] [V] contenues à l’assignation, la demande en paiement étant actualisée à la somme de 2952,47 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

En défense, Madame [P] [V] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et demande la condamnation de Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] à lui payer la somme de 9572,79 € à titre de dommages et intérêts représentant 30% du loyer durant 36 mois,

et leur condamnation sous astreinte à effectuer les travaux suivants :

— Remplacer la porte palière,

— Remplacer les fenêtres du logement et les allèges,

— Remettre en état les peintures après avoir assuré l’étanchéité du logement,

— Installer une ventilation de cuisine en partie basse.

Elle demande également la fixation du loyer hors charges à la somme de 620,46 € jusqu’à la réalisation des travaux et la compensation des créances réciproques.

Elle demande enfin leur condamnation à payer à son conseil la somme de1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné à personne, Monsieur [E] [V] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [P] [V] le 27 octobre 2022.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3666,12 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, si Madame [P] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, elle ne justifie pas être en mesure de régler la dette locative dans le délai maximum de 36 mois, dès lors qu’elle ne justifie pas de sa situation financière et que sa proposition de règlement de la dette est limitée à 50 € par mois.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La juridiction constatera par conséquent que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28 décembre 2022.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de travaux et d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, la résiliation du bail étant constatée le 28 décembre 2022, la demande de travaux de Madame [P] [V] ne peut qu’être rejetée, celle-ci n’ayant plus à compter de cette date la qualité de locataire. De même, sa demande de diminution du montant du loyer dans l’attente de la réalisation des travaux, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, est rejetée.

En revanche, Madame [P] [V] a formé également une demande d’indemnisation des désordres pour lesquels elle demandait des travaux (jour sous la porte d’entrée, vétusté des fenêtres, état des revêtements et absence d’arrivée d’air en partie basse dans la cuisine) aux termes de ses conclusions soutenues le 24 juin 2024, pour une période de 36 mois précédant cette date soit à compter du 24 juin 2021, date à laquelle sa qualité de locataire autorise son indemnisation en raison de manquements du bailleur ce jusqu’à la date de résiliation du bail.

Néanmoins, Madame [P] [V] n’invoque pas de manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent pour sa demande relative à l’état des revêtements et à la ventilation de la cuisine (conclusions de Madame [P] [V] en page 5). Ainsi, en l’absence de mise en demeure de Madame [P] [V] à Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] de mettre fin à ces désordres lorsqu’elle avait encore la qualité de locataire, sa première demande étant présentée le 24 juin 2024, ces éventuels désordres ne peuvent donner lieu à indemnisation et la demande à ce titre est rejetée.

Madame [P] [V] soutient en revanche que le jour situé sous la porte d’entrée et l’état des fenêtres caractérisent des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

Toutefois, si les portes doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante, le jour important relevé par le rapport de visite du 28 décembre 2023 de l’association Fondation Abbé Pierre ne ressort pas de manière manifeste de la photographie figurant dans ce rapport et le service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 5] ne relève pas de son côté ce désordre dans son compte rendu du 10 avril 2024.

En conséquence, ce désordre n’est pas suffisamment établi par le seul rapport de visite du 28 décembre 2023 et la demande d’indemnisation à ce titre est rejetée.

S’agissant de l’état des fenêtres, Madame [P] [V] en a demandé le remplacement la première fois le 14 octobre 2021, faisant état de leur absence d’étanchéité à l’eau et à l’air. Il ressort du rapport de visite susvisé que les fenêtres du salon et de la chambre sont très vétustes, ne garantissant plus l’étanchéité à l’eau et à l’air, le bâti en bois étant très abîmé et faisant ressortir des traces d’infiltrations, ce désordre n’étant pas suffisamment caractérisé en revanche dans le rapport de visite pour la fenêtre de la cuisine, Madame [P] [V] ne soutenant pas par ailleurs que le bris de la vitre de la fenêtre de la cuisine est lié à sa vétusté.

Ce défaut d’étanchéité des fenêtres du salon et de la chambre caractérise quoi qu’il en soit un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et crée pour Madame [P] [V] un trouble de jouissance qui justifie son indemnisation à compter du 24 juin 2021, point de départ de la demande d’indemnisation présentée le 24 juin 2024, et jusqu’à la résiliation du bail, soit une période de 18 mois, à hauteur de 150 € par mois, l’indemnisation de ce désordre n’étant pas subordonnée à une mise en demeure préalable.

En conséquence, Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] seront condamnés à payer à Madame [P] [V] la somme de 1800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Madame [P] [V] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] versent au débat un décompte locatif établissant que Madame [P] [V] était redevable de la somme de 2952,47 € au 12 juin 2024 terme de juin inclus au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Madame [P] [V] sera condamnée à payer cette somme à Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les causes du commandement ayant été réglées par les paiements postérieurs, ainsi qu’à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du terme de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la compensation

Suivant l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Ainsi, après compensation, Madame [P] [V] sera condamnée à payer à Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] la somme de 1152,47 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’espèce, Madame [P] [V] partie perdante à titre principal supportera les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion de l’assignation de Monsieur [E] [V] dès lors qu’aucune demande n’a été présentée à son égard.

Sa demande au titre des frais irrépétibles est par conséquent rejetée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité justifie en l’espèce de rejeter la demande de Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail du 30 septembre 2005 entre Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] et Madame [P] [V] portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 28 décembre 2022,

REJETTE la demande de Madame [P] [V] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Madame [P] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] à payer à Madame [P] [V] la somme de 1800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] la somme de 2952,47 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 12 juin 2024, terme de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE en conséquence Madame [P] [V] à payer à Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] après compensation la somme de 1152,47 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer à Monsieur [M] [D] et Madame [S] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du terme de juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux,

DEBOUTE Madame [P] [V] de sa demande de travaux et de réduction de loyer dans l’attente des travaux,

REJETTE toutes les autres demandes,

REJETTE les demandes au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens de l’instance à l’exclusion du coût de l’assignation signifiée à Monsieur [E] [V],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge