TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 18/04/2024

à : Madame [T] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 18/04/2024

à : Maitre Florence GRACIE DEDIEU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/00081

N° Portalis 352J-W-B7I-C3V7U

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 avril 2024

DEMANDERESSE

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Florence GRACIE DEDIEU, avocate au barreau de TOULOUSE, substitué par Maitre Christophe BOURNAZEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0927

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maitre Ervé DMOTENG KOUAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0552 substitué par Maitre Bernadette KABE ABBO, avocate au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 18 avril 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/00081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3V7U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07/08/2007, [D] [C] a consenti à [T] [Y] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], [Adresse 1].

Par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 04/04/2023, et près plusieurs échanges courriels et courriers simples entre les parties, [D] [C] mettait en demeure [T] [Y] d’avoir à laisser le libre accès à son logement aux entreprises mandatées afin de permettre un audit de performance énergétique des lieux puis les travaux préconisés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 03/05/2023, [T] [Y] refusait l’accès aux lieux et transmettait un certificat médical d’un médecin généraliste daté du même jour attestant de l’impossibilité de visiter le logement en raison de l’état psychique de la locataire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26/05/2023, [D] [C] sollicitait la transmission de l’attestation d’assurance en cours de validité. Un commandement aux fins de délivrance de l’attestation d’assurance et de permettre l’accès aux lieux était délivré le 19/09/2023. Par courrier recommandé du 09/11/2023, [T] [Y] transmettait l’attestation d’assurance en cours de validité.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 19/12/2023, [D] [C] assignait [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de PARIS, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 6) et 7e) de la loi du 6 juillet 1989, 1719 du code civil, aux fins de solliciter de :

— enjoindre à [T] [Y] de laisser le libre accès de l’appartement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner [T] [Y] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement du 19/09/2023 et les éventuels frais d’exécution forcée.

Après un premier renvoi lors de l’audience du 08/02/2024, l’affaire était examinée à l’audience du 18/03/2024.

À l’audience, [D] [C], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte d’assignation soutenu oralement, et demande au surplus l’accès aux lieux pour la préparation puis la réalisation des travaux de rénovation énergétique et le rejet de l’ensemble des prétentions de la défenderesse.

Au soutien de ses demandes, elle indique que les devis puis travaux à effectuer relèvent de l’obligation de délivrer un logement décent et en bon état de fonctionnement, que les dispositions règlementaires et légales imposent la rénovation énergétique des logements habités, et qu’en ne laissant pas le libre accès, la locataire engendre un trouble manifestement illicite. Elle ajoute que la locataire ne produit que des certificats médicaux de médecins généralistes et non de psychiatres, qui ne peuvent constituer de contestations sérieuses.

[T] [Y], représentée par son conseil, sollicite à titre principal le rejet des demandes, à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de trois mois afin de produire des certificats médicaux d’un médecin psychiatre, et à titre infiniment subsidiaire le rejet de la demande d’astreinte et de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique qu’elle justifie d’importants troubles psychiatriques, attestés par trois médecins, et que son état de santé justifie la dérogation au droit de propriété. Selon elle, les travaux ne sont pas justifiés. Elle ajoute pouvoir produire des certificats de médecins spécialisés dans un délai supplémentaire de trois mois.

L’affaire était mise en délibéré au 18/04/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’accéder au logement pour préparer et exécuter des travaux de rénovation énergétique

L’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019, prévoit que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

L’article 1724 du code civil rappelle que « si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée ».

En l’espèce, [D] [C] justifie avoir notifié à [T] [Y], par plusieurs mises en demeure, courriels et courriers simples en 2022 puis 2023, de la nécessité de laisser l’accès à son logement pour y réaliser des travaux en vue d’effectuer un audit de performance énergétique puis d’effectuer les travaux d’amélioration préconisés. Il résulte des échanges entre les parties que la propriétaire a informé la locataire de la nature des travaux, a proposé plusieurs dates d’intervention par lettre recommandée avec avis de réception puis par sommation par commissaire de justice du 19/09/2023.

Malgré ces tentatives de règlements amiables, la locataire n’a pas permis l’accès à son logement. Or, le logement est occupé par la locataire puis 2007, et les travaux de rénovation et de mise en conformité énergétique, sont nécessaires afin d’entretenir le bien et permettre une occupation décente et salubre.

[T] [Y] oppose sa situation médicale à son obligation en tant que locataire, pour justifier de l’existence d’une contestation sérieuse. Elle produit le relevés CAF d’octobre à décembre 2023 mentionnant la perception de l’allocation adulte handicapé de 971,37 euros et trois certificats médicaux d’une médecin généraliste de ville, docteur [I] [N] du 06/03/2024, 06/11/2023, 03/05/2023. Or, ces trois certificats ont été rédigés à la demande de l’intéressée, comme cela est mentionné, et se contentent d’indiquer que l’état psychique de la locataire rend impossible les visites à domicile, sans apporter plus d’éléments sur la nature de cette impossibilité. Ces certificats médicaux de complaisance ne peuvent constituer à eux-seuls des contestations sérieuses, et ne sont corroborés par aucune pièce médicale objective provenant d’un médecin psychiatre.

Par ailleurs, [D] [C] a proposé plusieurs dates et informé en amont la locataire de la venue de l’entreprise mandatée, ce qui aurait permis à celle-ci de s’organiser afin de ne pas être présente si cela lui est impossible.

Ainsi, ces éléments suffisent à démontrer, avec l’évidence requise en référé, que [T] [Y] s’est volontairement soustraite à l’exécution de ces travaux en ne permettant pas à l’entreprise mandatée par la propriétaire de pénétrer dans son logement.

Au vu de ces éléments, l’existence de l’obligation de laisser accès aux entreprises mandatées par [D] [C] afin de procéder à la préparation puis la réalisation des travaux de rénovation et mise en conformité énergétique n’est donc pas sérieusement contestable.

[T] [Y] sollicite un délai supplémentaire de trois mois afin de délivrer à [D] [C] un certificat médical d’un médecin spécialisé, justifiant de l’impossibilité médicale d’effectuer la visite des lieux. Cependant, cette demande n’est fondée sur aucune disposition légale.

Il sera cependant accordé un délai d’un mois à la locataire, afin qu’elle prenne ses dispositions en amont de la visite des lieux.

En application des dispositions précitées et compte tenu de l’ensemble des éléments susvisés, il convient d’autoriser [D] [C] et aux entreprises mandatées par elle à pénétrer dans le logement sis [Adresse 1], [Adresse 1], pour procéder à la préparation puis la réalisation des travaux de rénovation et mise en conformité énergétique aux frais avancés du bailleur, pour le compte de qui il appartiendra.

En raison des circonstances de l’espèce, et afin d’assurer l’exécution de son obligation par la locataire, il convient de condamner [T] [Y] à payer une astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois précité et ce, pendant une durée de deux mois. Passé ce dernier délai, l’astreinte pourra être liquidée auprès du juge des référés du tribunal de céans et il pourra être de nouveau statué sur l’astreinte.

Sur les demandes accessoires

En vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, applicables en l’espèce au litige, l’exécution provisoire est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Au regard de la nature du litige, de la situation des parties et de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, partie perdante, [T] [Y] supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement du 19/09/2023.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

ENJOIGNONS à [T] [Y] de laisser le libre accès de l’appartement qu’elle loue au [Adresse 1], [Adresse 1], aux entreprises mandatées par [D] [C] afin qu’elles procèdent à la préparation puis la réalisation des travaux de rénovation et mise en conformité énergétique aux frais avancés du bailleur, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS [T] [Y] à une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce, pendant une durée d’un mois ;

NOUS RÉSERVONS la liquidation de l’astreinte ;

AUTORISONS [D] [C] à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement loué dans tout autre lieu qu’elle choisira, si ce déplacement est nécessaire à l’exécution des travaux ;

REJETONS la demande reconventionnelle en octroi d’un délai supplémentaire de trois mois ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [T] [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 19/09/2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,