TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/00522

N° Portalis 352J-W-B7F-CTSQW

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 12 Septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [V] [J]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Mathieu HANJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0435

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 11], représenté par son syndic, la SAS STI

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0337

Société Cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 12 Septembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/00522 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTSQW

S.C.I. DATA, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886

Monsieur [B] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB095

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 25 Avril 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [V] [J] est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée.

M. [B] [L] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage droite, à l’aplomb de celui de M. [J], donné en location à M. [P] [R]. Il a acquis cet appartement de la SCI DATA le 5 septembre 2008.

En 2006, la société RPM a réalisé de travaux dans l’appartement de la SCI DATA. Par courrier du 26 octobre 2006, la société RAMONAGE HOFFMAN a informé M. [J] que le conduit d’évacuation des gaz brûlés était obstrué au niveau du 2ème étage, ce qui rendait inutilisable la chaudière jusqu’à remise en état du conduit.

M. [J] et son assureur, la MAIF, sont intervenus auprès du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, alors syndic de l’immeuble, pour exposer le désordre et lui demander de le déclarer auprès de l’assureur de l’immeuble.

Par courrier du 30 octobre 2006, le syndic a indiqué à M. [J] que les travaux de réouverture du conduit avaient été réalisés par l’entreprise RPM le 27 octobre 2006 et qu’un tube en inox avait été posé sur la hauteur du 2ème étage.

La société RPM a été radiée du registre du commerce et des sociétés en 2009.

Au cours du mois d’avril 2019, M. [J], décidant de procéder au remplacement de sa chaudière à gaz par une chaudière gaz à condensation, a sollicité la société ELM LEBLANC. Cette société a refusé d’intervenir au motif que le conduit de cheminée n’était pas conforme et que le fonctionnement de la chaudière était dangereux.

M. [J] a fait intervenir la société AU RAMONAGE D’ANTAN, qui, après exploration du conduit par caméra, a constaté, les 13 et 15 mai 2019, que la gaine en inox 1installée à hauteur du 2ème étage était en mauvais état et qu’il y avait lieu de l’extraire en ouvrant le conduit au niveau de l’appartement du 2ème étage.

Par courriel du 16 mai 2019, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER a reconnu que le conduit était une partie commune mais a refusé toute intervention en indiquant qu’il s’agissait d’un problème de tubage privatif du logement du 2ème étage, qui obstruait le conduit et ne permettait pas le passage d’un second tubage.

1M. [J] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris lequel a, par ordonnance du 29 juillet 2019, désigné M. [I] [Z] en qualité d’expert, au contradictoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic la société DEFFORGE IMMOBILIER, de M. [B] [L] et de son locataire.

Par ordonnance du 14 février 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SCI DATA.

M. [I] [Z] a déposé son rapport le 27 août 2020.

Les travaux préconisés par l’expert ont été réalisés.

C’est dans ces conditions que M. [J] a, par acte du 31 décembre 2020, assigné devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11], la société DEFFORGE IMMOBILIER, M. [B] [L] et la SCI DATA aux fins de les voir condamner à l’indemniser de ses préjudices.

En 2021, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER a cessé d’exercer les fonctions de syndic de l’immeuble.

Par ordonnance du 7 octobre 2021, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tenant à la prescription de l’action de M. [J] soulevées par les défendeurs, aux motifs que ce n’est que lorsque la société ELM LEBLANC est intervenue le 23 avril 2019 que M. [J] a eu connaissance que la cheminée n’était pas conforme et que le fonctionnement de la chaudière était dangereux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2023, M. [V] [J] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1242 du code civil, vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, vu la théorie des troubles anormaux de voisinage, vu le règlement de copropriété,

Vu le rapport d’expertise de M. [I] [Z] du 27 août 2020,

A titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] à lui payer les sommes suivantes :

—  600 € TTC en remboursement de frais d’exploration par caméra payés à l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN,

—  600 € TTC en remboursement des honoraires d’architecte,

—  1.718,18 € HT, soit 1.890 € TTC au titre des travaux de réfection et de reconstruction du conduit réalisés par l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN,

—  2.070 € HT, soit 2.277 € TTC au titre des travaux de plomberie réalisés par l’entreprise ATELIER CORBIER,

—  15 € TTC en remboursement du prix d’achat d’un plan de travail,

—  23.750 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance de la période du 1er mai 2019 au 30 novembre 2020,

—  5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11], la société DEFFORGE IMMOBILIER, la SCI DATA et M. [B] [L] à lui payer à Monsieur [V] [J] les mêmes sommes,

En tout état de cause,

Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Débouter M. [B] [L] de sa demande reconventionnelle,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11], la société DEFFORGE IMMOBILIER, la SCI DATA et M. [B] [L] à lui payer à la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – [Localité 11], la société DEFFORGE IMMOBILIER, la SCI DATA et Monsieur [B] [L] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic la SAS STI, demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions des articles 331 et suivants du code de procédure civile, vu les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, vu le rapport d’expertise, vu le règlement de copropriété,

A titre principal,

Débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Adresse 6] à [Localité 11],

A titre subsidiaire,

Entériner le rapport de l’expert, M. [Z] lorsqu’il retient les seules responsabilités de la SCI DATA et du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER,

Condamner in solidum la SCI DATA et le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] de toutes condamnation qui seraient prononcées à son encontre,

Débouter la société DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA de leur demande en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 11],

Condamner in solidum M. [J], le CABINET DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum M. [J], le CABINET DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu les articles 175, 233 et 237 du code de procédure civile, vu l’article 1231-1 du Code civil,

In limine litis,

Prononcer la nullité du rapport d’expertise,

Recevoir le cabinet DEFFORGE en ses demandes,

A titre principal,

Juger le rapport d’expertise de M. [Z] inopposable au cabinet DEFFORGE,

En conséquence,

Débouter M. [J] et toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du cabinet DEFFORGE

A titre subsidiaire,

Juger que le cabinet DEFFORGE n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission,

En conséquence,

Débouter M. [J] et toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du cabinet DEFFORGE,

Si par exceptionnel une condamnation était prononcée à l’encontre du cabinet DEFFORGE, déclarer que le préjudice allégué sera apprécié à l’aune de la perte de chance et rapporté à de plus justes proportions

A titre infiniment subsidiaire,

Juger qu’aucun lien de causalité n’est caractérise entre la faute alléguée et le préjudice sollicité

En conséquence,

Débouter M. [J] et toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du cabinet DEFFORGE,

A titre très infiniment subsidiaire,

Si par exceptionnel le Tribunal de céans venait à prononcer une condamnation à l’encontre du cabinet DEFFORGE, condamner le syndicat des copropriétaires, M. [L] et la SCI DATA à garantir et à relever indemne le cabinet DEFFORGE de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

Débouter M. [J] de ses demandes de condamnation in solidum,

Débouter le syndicat des copropriétaires, M. [L] et la SCI DATA de leur demande de garantie,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Débouter M. [J], le syndicat des copropriétaires de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Condamner M. [J] et tout succombant à régler au cabinet DEFFORGE une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [J] et tout succombant aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, la SCI DATA demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile, vu l’article 1240 du code civil, vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 2965,

Recevoir la SCI DATA en ses conclusions et la déclarer bien fondée,

Déclarer irrecevables les demandes de M. [J] à l’encontre de la SCI DATA,

Débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI DATA,

Débouter le cabinet DEFFORGES, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] et M. [L] de leur demande de garantie formée à l’encontre de la SCI DATA,

Subsidiairement,

Si par extraordinaire une condamnation était prononcée à l’encontre de la SCI DATA, ramener le quantum des préjudices invoqués par M. [J], devant être analysés comme une simple perte de chance, à de plus justes proportions,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à [Localité 11], le cabinet DEFORGE IMMOBILIER et M. [L] à relever et garantir la SCI DATA de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

Débouter M. [J] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de condamnation in solidum,

Débouter M. [J] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [J] et toute partie succombant, à payer à la SCI DATA la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner toute partie succombant aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2022, M. [B] [L] demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise et les pièces produites,

Entériner le rapport d’expertise judiciaire de M. [Z] en ce qu’il n’a retenu aucune part de responsabilité à l’égard de M. [B] [L] et en ce qu’il l’a mis hors de cause,

En conséquence,

Débouter M. [J] de toutes ses demandes dirigées contre M. [B] [L],

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner le syndicat des copropriétaires, le Cabinet DEFFORGE et la SCI DATA à relever et garantir M. [B] [L] de toutes condamnations qui pourraient, par extraordinaire, être mises à sa charge,

A titre reconventionnel,

Condamner M. [V] [J] à payer à M. [B] [L] la somme de 3.014 € au titre des travaux de remise en état nécessaires dans son appartement,

Condamner M. [V] [J] à verser à M. [B] [L] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [V] [J] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 9 mai 2023 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 25 avril 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 avril 2024, a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur les demandes visant à voir « entériner » le rapport d’expertise

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

II. Sur l’irrecevabilité des demandes de M. [J] soulevée par la SCI DATA

La SCI DATA soutient que la demande de M. [J] formée son encontre sur le fondement des troubles anormaux de voisinage est irrecevable dès lors que :

— le trouble dont se plaint M. [J] s’est manifesté en 2019,

— la SCI DATA n’a plus la qualité de voisin depuis 2008.

En l’espèce, il convient de relever que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la SCI DATA demande au tribunal de « déclarer irrecevables les demandes de M. [J] à l’encontre de la SCI DATA » mais que les moyens développés au soutien de cette demande visent l’irrecevabilité de « la demande de Monsieur [J] à l’encontre de la SCI DATA sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ».

La critique de la SCI DATA porte, non pas sur l’irrecevabilité d’une demande, mais sur les conditions d’application, au fond, de la théorie des troubles du voisinage.

Il convient donc de rejeter la demande de la SCI DATA visant à voir déclarer irrecevables les demandes de M. [J] à l’encontre de la SCI DATA.

III. Sur la nullité et l’inopposabilité du rapport d’expertise soulevées par le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER

Le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER soutient, sur le fondement des articles 175, 233 et 237 du code de procédure civile, que le rapport d’expertise est nul.

Il considère en premier lieu que l’expert judiciaire n’a pas réalisé personnellement sa mission.

Il estime en second lieu que l’expertise a été réalisée en violation du principe du contradictoire. Il fait valoir le fait que le cabinet DEFFORGE n’a pas été attrait aux opérations d’expertise à titre personnel, de sorte qu’il n’a pu faire valoir aucune défense et rédiger aucun dire dans ses intérêts, indépendamment de son mandant.

Il expose que les dires régularisés l’ont été pour le compte du syndicat des copropriétaires uniquement et que, si le syndic a été visé, c’est uniquement en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.

Le cabinet DEFFORGE estime que l’expert a outrepassé le cadre de sa mission technique, en se prononçant sur la responsabilité du syndic et sur la qualification de partie commune du conduit litigieux.

Au soutien de sa demande subsidiaire visant à voir déclarer que le rapport d’expertise judiciaire lui est inopposable, le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER expose que la Cour de cassation sanctionne les décisions qui se fondent exclusivement sur un rapport d’expertise établi unilatéralement et non contradictoirement. Il fait valoir que le rapport d’expertise judiciaire lui est inopposable dès lors qu’il n’a jamais été mis dans la cause à titre personnel, de sorte qu’il n’a pu faire valoir d’arguments en défense dans ses intérêts pendant les opérations d’expertise.

La SCI DATA soutient que le rapport d’expertise a été déposé le 27 août 2020, en violation manifeste du principe du contradictoire à l’égard de la SCI DATA, dès lors que l’expert a refusé le délai sollicité par le conseil qu’elle venait de saisir. Elle expose que :

— ce n’est qu’en toute fin d’expertise que les opérations d’expertise lui ont été rendues communes,

— en raison du contexte de crise sanitaire, l’expert n’a pu tenir une réunion d’expertise, en la présence de la SCI DATA, que le 2 juin 2020, réunion lors de laquelle la SCI DATA n’était pas assistée par un avocat et a pris connaissance de l’objet du litige et des revendications des parties, sans pour autant être en possession de leurs écritures et pièces, qui ne lui ont pas été communiquées spontanément.

M. [J] expose que les opérations d’expertise ont été menées par l’expert. Il soutient que, s’il n’est pas contesté que le Cabinet DEFFORGE n’a pas été assigné personnellement devant la juge des référés, il n’en demeure pas moins qu’il a participé, à la fois en son nom propre et en sa qualité de représentant du syndicat, aux opérations d’expertise pendant lesquelles il a pu débattre contradictoirement avec l’expert et les autres parties de sa responsabilité, ainsi qu’il en ressort en particulier du dire récapitulatif du 30 juillet 2020.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il suffit de lire les dires du syndicat des copropriétaires pour constater qu’il intervenait à la fois pour le syndicat et pour le syndic. Il fait en outre valoir que les feuilles de présence de l’expertise mentionnent un représentant du syndic.

***

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile, « la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure ».

L’alinéa 1er de l’article 233 du même code prévoit que « le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée ».

L’article 237 du même code prescrit au technicien commis d’accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

L’article 238 du code de procédure civile dispose en son dernier alinéa que le technicien « ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique ».

1L’article 16 du code de procédure civile prévoit que "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

1Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations."

1Un rapport d’expertise judiciaire régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties à l’instance constitue un mode de preuve légalement admissible et ne peut être écarté par le juge au seul motif que la mesure n’a pas été réalisée contradictoirement, dès lors qu’il est conforté par d’autres éléments de preuve légalement admissibles.

Tel est le cas en particulier d’un rapport d’expertise judiciaire non contradictoire corroboré par un rapport d’expertise amiable lui-même établi non contradictoirement, dont le juge peut apprécier souverainement la valeur et la portée, sans violer le principe de la contradiction (ex. : Civ. 3ème, 15 novembre 2018, n° 16-26.172, publié au bulletin).

En l’espèce, il convient à titre liminaire de rappeler que l’éventuel dépassement de mission par l’expert en violation des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile n’est pas sanctionné par la nullité ou l’inopposabilité du rapport rendu à l’issue de la mesure expertale. Au demeurant, l’impartialité de l’expert n’est pas mise en cause par les parties.

En premier lieu, le rapport d’expertise judiciaire déposé le 27 août 2020 (pièce n° 13 du demandeur), a été réalisé par M. [I] [Z]. La SCI DATA se contente d’affirmer que l’expert n’a pas accompli personnellement sa mission sans viser aucun fait démontrant que l’expert aurait manqué à cette obligation.

En second lieu, s’il est constant que lors des opérations expertales, le cabinet DEFFOGE IMMOBILIER n’était pas attrait à l’instance en son nom personnel et a assisté auxdites opérations en sa qualité de syndic de l’immeuble en cause, le rapport rendu par l’expert a été soumis à la discussion contradictoire dans le cadre de la présente instance au fond, au cours de laquelle le cabinet DEFFORGE, représenté, a pu faire valoir ses moyens et formuler ses griefs à l’encontre dudit rapport. En outre, au soutien de sa demande, M. [J] produit d’autres pièces techniques relatives au désordre, en particulier le courrier de la société RAMONAGE HOFFMAN du 26 octobre 2006 (pièce n° 1 du demandeur), le compte rendu d’exploration par caméra du conduit de fumée réalisé le 13 mai 2019 par la société AU RAMONAGE D’ANTAN (pièce n° 6 du demandeur) et le compte rendu d’investigations de cette même société en date du 15 mai 2019 (pièce n° 7 du demandeur).

Au surplus, il ressort du dire récapitulatif du conseil du syndicat des copropriétaires, représenté par le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, en date du 30 juillet 2020 (pièce n° 30 du demandeur) que ce conseil a débattu et contesté toute responsabilité du syndic (par ex, p. 2 « le syndicat des copropriétaires et son syndic ne sont pas responsables des travaux privatifs de la SCI DATA, copropriétaires. Je vous remercie donc pas avance de bien vouloir revenir sur ce point dans votre rapport à intervenir, y actant que l’allégation hasardeuse de M. [L] qui vous aurait fait croire à tort que le syndic aurait autorisé ces travaux, est fausse (…) Je vous remercie de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires et son représentant dans la survenance de ce sinistre (…) »).

Par conséquent, les demandes du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER tendant à voir déclarer nul ou inopposable le rapport d’expertise judiciaire seront rejetées.

Par ailleurs, la SCI DATA soutient que le rapport d’expertise aurait été déposé le 27 août 2020 en violation du principe de la contradiction à son égard, en ce que l’expert aurait refusé le délai sollicité par le conseil qu’elle venait de saisir. Pourtant, aucune demande visant à voir déclarer le rapport d’expertise judiciaire nul ou inopposable à la SCI DATA n’est formée par la SCI DATA,. A titre surabondant, il convient de rappeler que l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que :

— « lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge »,

— l’inobservation des formalités prescrites par l’article 276 du code de procédure civile, ayant un caractère substantiel, n’entraîne la nullité de l’expertise qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité (Com. 18 février 1992, 89-19.330, publié au bulletin).

A cet égard, il convient de relever que, après que les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SCI DATA par ordonnance du 14 février 2020, l’expert n’a pu tenir une réunion que le 2 juin 2020, compte tenu de la crise sanitaire. Il a adressé une note aux parties n° 4 le 3 juin 2020 ainsi qu’une note aux parties n° 5 le 20 juillet 2020, laquelle valait pré-rapport et fixait au 14 août 2020 la date limite de remise des observations des parties. La SCI DATA a décidé de solliciter l’assistance d’un avocat, qui a sollicité un délai par lettre du 30 juillet 2020.

Dans son rapport, l’expert expose avoir refusé d’accorder ce délai, faute de justification d’une cause grave et dûment justifié, tout en ayant reçu le dire du conseil de la SCI DATA reçu par mail le14 août et par courrier le 17 août (p. 22 du rapport d’expertise).

IV. Sur les demandes indemnitaires de M. [J]

4.1- Sur les responsabilités

M. [J] expose qu’il ressort de l’expertise judiciaire que « le désordre allégué par M. [J] est l’impossibilité de mettre en œuvre un tubage d’évacuation des gaz brûlés de la chaudière conforme à la règlementation et aux règles de l’art dans le conduit existant entre la sortie de sa chaudière et la toiture ». Il soutient également qu’il ressort de l’expertise que l’état du conduit emportait de grands risques.

Il précise que la cause du désordre réside dans :

— les travaux de rénovation de l’appartement de la SCI DATA réalisés en 2006 par son locataire de l’époque, l’entreprise RPM, travaux qui ont emporté la démolition du conduit dans la traversée du 2ème étage et son obstruction,

— les travaux réparatoires du conduit, menés par cette même entreprise, qui ont consisté à installer un simple tubage partiel, non conforme aux règles de l’art, et un conduit composé d’une enveloppe légère de bois et de carrelage.

Il rappelle que l’expert a imputé les désordres, sur le plan technique, à hauteur de 65 % pour la SCI DATA, et à hauteur de 35 % pour le syndic.

A titre principal, M. [J] soutient que la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] est engagée, de plein droit, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il considère que la position du syndicat des copropriétaires est incohérente, en ce qu’elle affirme tantôt que les tubages sont des parties communes et tantôt qu’ils relèvent des parties privatives.

Il soutient qu’il a été clairement démontré lors des opérations d’expertise que :

— c’est le conduit maçonné, partie commune, qui a été endommagé, sans autorisation du syndicat, lors des travaux entrepris au 2ème étage, avant d’être remplacé par un tubage et un conduit léger, (p. 18 et 21 du rapport),

— le tube en inox posé en guise de réparation était bien destiné à se substituer au conduit de fumée maçonné, détruit de façon fautive par les travaux entrepris au 2ème étage.

M. [J] estime que le syndicat des copropriétaires, tout comme le Cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, tentent de créer la confusion, sur le plan technique, entre, d’une part, un tubage flexible ou en inox, additionnel au conduit de fumée, récemment prévu par la réglementation comme garantie supplémentaire d’étanchéité, installé à l’initiative de l’occupant et constituant, à ce titre, une partie privative et, d’autre part, un conduit d’évacuation fixe, existant de façon préalable, constitué de maçonnerie et donc solidaire de la construction de l’immeuble, relevant incontestablement d’une partie commune.

M. [J] ajoute que le syndicat des copropriétaires et le syndic, représentant du syndicat, ne se sont pas opposés à ces travaux et les ont au contraire validés, alors qu’ils avaient été informés du fait que ces travaux avaient emporté l’obturation du conduit, et alors que la MAIF et M. [J] leur avaient rappelé le risque d’intoxication en 2006 comme en 2019. Il estime que, en tout état de cause, la responsabilité syndicat des copropriétaires doit être retenue, qu’il ait ou non été informé des désordres, dès lors qu’il est démontré que les dommages avaient pour origine les parties communes de l’immeuble.

A titre subsidiaire, M. [J] considère que tous les défendeurs sont responsables in solidum de son dommage. Il soutient que la responsabilité civile délictuelle du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER doit être retenue, en application des dispositions des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il fait valoir que le syndic a commis des fautes de négligence, à l’origine de son préjudice :

— en ne faisant pas vérifier, en 2006, la conformité des travaux réparatoires réalisés par la société RPM et en ne faisant pas procéder, au besoin, à la réparation du conduit endommagé, partie commune, alors que le syndic avait été informé des désordres dès leur apparition ainsi que du danger d’intoxication présent, en faisant même croire à M. [J] que les travaux de réfection avaient été réalisés,

Décision du 12 Septembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/00522 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTSQW

— en n’intervenant pas, en 2019, lorsqu’il a été averti de l’apparition du sinistre.

Il fait valoir que la responsabilité de la SCI DATA, propriétaire de l’appartement du 2ème étage au moment de la réalisation des travaux litigieux réalisés par son locataire, est engagée de plein droit sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1242 du code civil ainsi que sur celui de la théorie des troubles anormaux de voisinage, dès lors qu’elle n’est pas intervenue pour remédier aux désordres en 2006, alors qu’elle en avait nécessairement été informée par le syndic puisque son gérant, M. [K] [E], était également salarié du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER à l’époque des faits. Il expose avoir également lui-même informé la SCI DATA.

Il souligne enfin que la responsabilité de M. [L], propriétaire de l’appartement du 2ème étage à l’époque de la découverte du sinistre en 2019, est responsable sur le fondement de la théorie de trouble anormal de voisinage, même si le préjudice a été engendré par la faute de l’ancien propriétaire.

En défense, le syndicat des copropriétaires expose n’avoir jamais été informé, ni de difficultés ni des travaux litigieux, jusqu’à la délivrance de l’assignation en référé en 2019. Il fait valoir que M. [J] n’a jamais fait part d’aucune difficulté en assemblée générale ou auprès du président du conseil syndical. Il relève que les courriels produits aux débats montrent des échanges avec le syndic et non avec le syndicat. Il expose que le règlement de copropriété prévoit que sont parties communes les gaines et conduits de cheminées qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires. Il considère que, en l’espèce, c’est le tubage à l’usage exclusif de M. [J] qui a été détourné et obstrué au niveau du 2ème étage, de sorte que c’est une partie privative et non une partie commune qui est en cause.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les désordres relèvent de la responsabilité :

— de la SCI DATA, responsable, en tant que propriétaire du lot, des travaux effectués dans ce lot et affectant les parties communes de l’immeuble,

— et du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, qui a commis une faute dans sa gestion de copropriété, en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’il n’est pas intervenu alors que les travaux menés par le copropriétaire du 2ème étage affectaient un conduit ou tubage, qui sont des parties communes selon le règlement de copropriété.

Il relève que le syndic ne l’a pas tenu informé. Il considère que le syndic a commis une erreur en considérant que les travaux affectaient des parties privatives. Il estime que le syndic n’a pas agi en bon père de famille et que sa seule responsabilité doit être retenue indépendamment de celle du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

Le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER expose que les travaux litigieux de rénovation de l’appartement de la SCI DATA, dont aucun détail n’a pu être fourni dès lors que sa locataire, la société RPM, a été radiée du RCS en 2009, n’ont été portés à sa connaissance qu’après leur réalisation. Il expose qu’il n’a ni autorisé ni suivi la réalisation de ces travaux, dès lors qu’ils portaient sur des parties privatives. Il précise avoir simplement exposé à M. [J], dans son courrier du 30 octobre 2006, que, selon les déclarations de la société RPM, les désordres avaient été repris, sans aucunement valider les travaux. Il fait valoir qu’un syndic n’est pas un professionnel de la construction et n’a aucune compétence pour savoir si les travaux effectués dans une partie privative ou commune sont conformes ou non, alors même que les désordres avaient leur source dans un tubage encastré.

Il fait valoir que les désordres n’ont pu être identifiés que par l’intervention d’entreprises spécialisées, requises par M. [J]. Il relève que, pendant 13 ans (entre 2006 et 2019), rien ne pouvait permettre de connaître l’existence de non-conformités. Il expose qu’un syndic ne peut nullement être tenu pour fautif en lieu et place du copropriétaire négligent. Il expose que, dès lors que le tubage litigieux était réservé à un usage exclusif, il a réorienté M. [J] vers M. [L] en 2019.

Il estime qu’aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée, dès lors qu’il n’existe pas d’unicité et d’indivisibilité du dommage puisque les préjudices subis par M. [J] ont pour seule origine la réalisation des travaux réalisés sans respecter les règles de l’art par la société RPM en 2006, qui n’est pas dans la cause.

Le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER considère que :

— la responsabilité de la SCI DATA et de M. [L] est engagée en tant que propriétaires successifs de l’appartement du 2ème étage, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires devrait être retenue si, par impossible, les désordres devaient être considérés comme provenant de parties communes.

La SCI DATA soutient que la demande de M. [J] à l’encontre de la SCI DATA sur le fondement des troubles anormaux de voisinage doit être rejetée dès lors que :

— le trouble dont se plaint M. [J] s’est manifesté en 2019,

— la SCI DATA n’a plus la qualité de voisin depuis 2008.

Elle considère que sa responsabilité ne peut davantage être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil. A cet égard, elle expose en premier lieu que, puisque le juge de la mise en état a, pour refuser de déclarer prescrite l’action de M. [J], jugé que l’origine des désordres dénoncés se situe non pas en 2006 mais en 2019, l’existence d’une faute doit de la même manière être recherchée en 2019, date à laquelle aucune faute ne peut lui être reprochée puisqu’elle n’était plus propriétaire. En second lieu, elle fait valoir qu’elle n’a pas réalisé les travaux litigieux en 2006 dont elle n’a jamais eu connaissance.

Elle conteste les observations de l’expert, aux termes desquelles celui-ci expose que les travaux « ont forcément été effectués » par la SCI DATA ou à défaut avec son accord, et que le désordre, porté à la connaissance du syndic « a forcément été relaté à la SCI DATA ». Elle fait valoir que les correspondances produites par Monsieur [J] n’étaient pas adressées à la SCI DATA mais au cabinet DEFFORGE. Elle estime que la circonstance que le gérant de la SCI DATA ait été salarié du cabinet DEFFORGE ne saurait emporter une présomption de connaissance à l’égard de la SCI DATA.

Elle soutient que, en tout état de cause, l’origine des désordres ne peut être imputée, de façon certaine, à des travaux réalisés en 2006 dont la teneur n’est pas établie. Elle estime que la chronologie des évènements révèle que treize années se sont écoulées entre la réalisation des travaux par la société RPM dans l’appartement de la SCI DATA et l’apparition des désordres dénoncés, ce qui conduit à douter du lien de causalité. Elle fait valoir qu’il ne peut être exclu que des travaux aient été réalisés pendant cette période, à l’initiative d’un ou de plusieurs propriétaires, notamment de M. [L], ou qu’un défaut d’entretien ait entraîné une usure anormale du conduit.

Elle considère que la SCI DATA ne saurait porter la responsabilité de désordres trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires étant seul responsable de leur entretien. Elle fait valoir que le syndic, informé par M. [J] des désordres affectant une partie commune, n’a pas fait le nécessaire pour s’assurer de la mise en conformité du conduit. Elle estime que M. [L] est responsable le cas échéant des désordres qui auraient pour origine les parties privatives de son appartement.

M. [L] soutient qu’il ne peut être tenu responsable des travaux défectueux réalisés par son prédécesseur en 2006, qui plus est sur des parties communes, avec l’accord et sous le contrôle du syndic. Il estime qu’il est essentiel de rappeler que, lors de l’acquisition de l’appartement en 2008, il n’a pas été informé des travaux litigieux effectués sur le conduit d’évacuation en 2006, ni par le vendeur ni par le syndic. Il fait valoir que, aux termes de l’acte de vente du 5 septembre 2008, le vendeur a déclaré expressément qu’il n’y avait rien à signaler sur l’état général et les défauts éventuels du bien et qu’il n’avait procédé à aucuns travaux nécessitant l’accord des copropriétaires.

Il considère que le syndic est responsable, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1065, dès lors qu’il lui appartenait de faire vérifier par un professionnel les travaux réalisés par un copropriétaire sur une partie commune aussi sensible qu’un conduit d’évacuation des gaz brûlés.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670)

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En application du premier alinéa de l’article 1242 du Code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

Le principe de la responsabilité objective du fait des choses inanimées trouve son seul fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien. Le gardien de la chose qui a été l’instrument du dommage est tenu à réparation intégrale de la victime.

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

La faute engageant la responsabilité du syndic s’apprécie in abstracto au regard des diligences que doit normalement accomplir un professionnel averti.

Il peut ainsi s’exonérer de sa responsabilité en établissant qu’il n’a fait qu’exécuter une décision régulière de l’assemblée générale ou en prouvant qu’il a agi avec diligence et compétence (ex. : Cour d’appel de Versailles, 7 mars 2016, n° RG 14/07239 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 15 janvier 2020, n° RG 19/03285).

Le syndic, investi du pouvoir d’administrer et conserver l’immeuble en copropriété, est responsable, à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l’exercice de sa mission (Civ. 3e, 6 mars 1991, no 89-18.758)

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

En l’espèce, s’agissant des désordres dénoncés, il ressort du rapport d’intervention du 23 avril 2019 de l’entreprise ELM BLANC (pièce n° 5 du demandeur) qu’à cette date, le fonctionnement de la chaudière de M. [J] était « dangereux ».

L’expert confirme que, « ce n’est qu’en avril 2019, lors d’un projet de remplacement de chaudière, que M. [J] a été dûment averti des risques liés à l’utilisation du conduit et a arrêté à juste titre d’utiliser sa chaudière » (p.19). L’expert précise : « notre expérience nous a montré qu’en pareilles circonstances de conduits défectueux et partiellement obstrués, l’utilisation des chaudières restait souvent possible jusqu’à ce que des accidents tels que des intoxications mortelles au monoxyde de carbone ne se produisent par exemple en raison de conditions météorologiques défavorables au tirage » (p. 27). Le rapport d’expertise judiciaire confirme que « compte tenu de la situation et de la composition non conforme du conduit de la chaudière, (…) celle-ci ne doit pas être utilisée jusqu’à disposer d’une évacuation des gaz brûlés conforme et sûre » (p. 19).

En outre, M. [J] ne pouvait pas mener son projet préexistant à la découverte des désordres et exposé dans son mail adressé le 14 mai 2019 au syndic (pièce n° 9 de M. [J]), visant à « procéder au remplacement de sa chaudière (..) suivant les nouvelles normes », c’est-à-dire à « mettre en œuvre un tubage d’évacuation des gaz brûlés de la chaudière conforme à la règlementation et aux règles de l’art dans le conduit existant entre la sortie de sa chaudière et la toiture » (pièce n° 8 de M. [J], rapport d’expertise judiciaire, p. 13)

La matérialité des désordres subis par M. [J] est donc établie.

S’agissant de l’origine et des causes des désordres, il ressort des constats de l’expert, confirmés par les coupes de l’immeuble dressées par M. [U], architecte (page 16 à 17 du rapport d’expertise judiciaire), que la chaudière de M. [J], au rez-de-chaussée, est raccordée au conduit de cheminée et que ce conduit :

— est vertical, dans la hauteur du 1er étage, avec une déviation conforme à la réglementation,

— présente de nombreux dévoiements dans la hauteur du 2ème étage, précision faite que la lecture de la coupe 7 permet au tribunal de constater que l’évier de l’appartement du 2ème étage empiète sur la gauche du conduit, que le plan de travail de la cuisine de cet appartement empiète sur la droite du conduit et que l’un des dévoiements du conduit permet le positionnement d’un meuble mural sur sa droite,

— est de nouveau vertical dans la hauteur du 3ème étage.

Il ressort de l’exploration par caméra menée contradictoirement par la société AU RAMONAGE que :

— un conduit en boisseaux maçonné existe dans la traversée du 1er étage d’une part, et, d’autre part, depuis le mitron en toiture jusqu’au niveau du plancher de séparation entre les 3ème et 2ème étages,

— un tubage en 125 mm existe dans la traversée du 2ème étage, tubage en partie arraché avec des dévoiements et des réductions de la section de passage.

Cette investigation confirme le compte rendu d’exploration caméra réalisé le 13 mai 2019 par la société AU RAMONAGE D’ANTAN (pièce n° 6 de M. [J]), aux termes duquel était constatée « une gaine en très mauvais état installée entre 5.10 ml et 8,40 ml, le reste est maçonné ».

L’expert conclut que « le conduit maçonné qui montait sur toute la hauteur du bâtiment a été démoli dans la traversée du 2ème étage et remplacé par un simple tubage et un conduit composé d’une enveloppe légère de bois et de carrelage » (p.18). Il précise qu’il « n’est pas conforme aux règles de l’art de tuber un conduit sur une partie de son parcours car cela pose un problème de raccordement aux extrémités » (p.19).

Or, il ressort du courrier du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER en date du 30 octobre 2006 (pièce n° 4 du demandeur) que l’entreprise RPM a réalisé, le 27 octobre 2006, des « travaux de réouverture du conduit » qui « ont constitué en une pose d’un tube inox sur la hauteur du 2ème étage ». Le tubage partiel a donc été réalisé par cette entreprise, le 27 octobre 2006. Ce tubage a été exécuté après que M. [J] ait adressé au syndic un courrier en date du 26 octobre 2006 (pièce n° 2 du demandeur) aux termes duquel :

— il signalait que la visite d’un technicien en ramonage le matin même avait établi que le conduit d’évacuation des gaz brûlés paraissait obstrué au niveau du second étage de l’immeuble,

— il exposait avoir signalé le problème à « M. [E] » en fin de matinée sans avoir eu de retour de sa part « sur l’identification de l’origine de cette affaire et en particulier sur les conditions dans lesquelles ont pu être menés, il y a quelques semaines, des travaux à l’intérieur du lot situé au-dessus du mien au niveau du deuxième étage ».

M. [J] verse aux débats le courrier de l’entreprise RAMONAGE HOFFMAN en date du 26 octobre 2016 exposant l’obstruction du conduit, au niveau du 2ème étage (pièce n° 1 du demandeur). L’expert précise avoir vérifié, au moyen d’une attestation de ramonage de l’année 2000 produite par M. [J], que « le conduit n’était pas obstrué et était opérationnel avant 2006 » (p. 18).

Les parties ne contestent pas que la société RPM a réalisé des travaux dans les semaines précédant l’obstruction du conduit en octobre 2006. Ni l’expertise, ni les pièces produites aux débats par les parties (et en particulier celles de la SCI DATA, propriétaire de l’appartement du 2ème étage) n’ont permis de révéler la nature précise des travaux menés par la société RPM qui ont conduit à l’obstruction du conduit. Pour autant, l’obstruction du conduit n’a pu être réalisée sans intervention sur ce dernier.

En outre, dès lors que le tubage partiel installé par la société RPM le 27 octobre 2006 est « coffré » dans « un conduit composé d’une enveloppe légère de bois et de carrelage » (expertise judiciaire, p.18), il est certain que la société RPM a dû, pour placer le tubage partiel le 27 octobre, réaliser également cette « enveloppe légère » en lieu et place du conduit maçonné.

Par ailleurs, l’expert a constaté que « aucun élément de nature à démontrer que d’autres interventions que les travaux litigieux de 2006 auraient été réalisées ne nous a été fourni. Par ailleurs, le parcours du conduit n’a pas été modifié depuis cette date. L’entretien de la chaudière et le ramonage du conduit se sont faits sans détecter de problèmes particuliers jusqu’à ce que M. [J] envisage le remplacement de sa chaudière et que l’installateur n’examine en profondeur le conduit pour y trouver un tubage partiel et une obstruction, probablement partielle au 2ème étage mais qui interdisait l’utilisation sereine d’une chaudière » (expertise judiciaire, p. 27).

Il est donc établi que la cause des désordres provient de la destruction du conduit maçonné de l’immeuble au 2ème étage et de son remplacement par un tubage partiel et un conduit composé d’une enveloppe légère de bois et de carrelage.

S’agissant des responsabilités, le règlement de copropriété prévoit, en page 11, que sont des parties communes aux co-propriétaires de chacun des bâtiments, « les coffres, les gaines, conduits de cheminées, les têtes de cheminées (…), les canalisations de gaz sauf cependant les diverses parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou local (…) et de façon générale toutes les parties qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des co-propriétaires ».

Le conduit maçonné de l’immeuble au niveau du 2ème étage, le tubage partiel et l’enveloppe légère qui l’ont remplacé ne sont :

— ni une canalisation de gaz, localisée à l’intérieur de l’appartement du 2ème étage,

— ni une partie affectée à l’usage exclusif de M. [J], puisque sa chaudière était reliée au conduit maçonné de l’immeuble.

Le désordre a donc pour origine une partie commune.

Les responsabilités de la SCI DATA et de M. [L] ne peuvent être retenues ni sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage provenant de leurs parties privatives ni sur le fondement de l’article 1242 du code civil.

La responsabilité de M. [L] doit également être exclue sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre.

En outre, si le syndicat des copropriétaires ne demande pas explicitement à être exonéré de sa responsabilité en raison de la faute d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670), il fait toutefois valoir, dans ses dernières conclusions, la responsabilité de la SCI DATA, responsable, en tant que propriétaire du lot, des travaux effectués dans ce lot et affectant les parties communes de l’immeuble.

Or, la réalisation des travaux litigieux, par la société RPM, sans autorisation de l’assemblée générale de copropriétaires, est suffisamment discutée dans les conclusions des parties pour être considérée comme un élément des débats.

Dès lors, si les désordres ont pour origine des parties communes, le syndicat des copropriétaires doit être exonéré totalement de sa responsabilité, recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en raison de la faute caractérisée d’un tiers, en l’espèce la société RPM, qui a réalisé des travaux affectant les parties communes directement à l’origine du dommage, sans autorisation de l’assemblée générale, ce fait d’un tiers présentant en l’espèce les caractéristiques de la force majeure en ce qu’il était imprévisible et irrésistible pour le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 30 novembre 2023, n° 22-22.738).

S’agissant de la responsabilité de la SCI DATA, aucune faute personnelle ne peut lui être imputée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en l’état des pièces versées aux débats.

Il n’est pas établi qu’elle ait commandé ces travaux ni même qu’elle en ait eu connaissance. Certes, dans son courrier adressé au syndic le 26 octobre 2006 (pièce n° 2), M. [J] expose au syndic avoir aviser « M. [E] » des désordres. Cependant, le courrier ne précise pas en quelle qualité « M. [E] », à la fois gérant de la SCI DATA et salarié du syndic à l’époque des faits, aurait été avisé. Surtout, il ne s’agit que de la déclaration faite par M. [J] dans un courrier rédigé par lui-même.

Le tribunal relève toutefois qu’il est surprenant que la SCI DATA n’ait pu fournir aucune pièce relative aux travaux litigieux, d’ampleur, réalisés à l’occasion d’une rénovation de son appartement. En outre, la qualité de locataire de l’entreprise RPM est affirmée par la SCI DATA sans qu’aucune pièce justificative soit produite pour en justifier. Le tribunal note qu’il ressort de l’acte notarié produit par M. [L] (pièce n° 1 de M. [L]) que celui-ci a acheté l’appartement du 2ème étage le 5 septembre 2008 alors qu’il était donné à bail d’habitation à M. [R] depuis le 15 juillet 2007, peu de temps après les travaux dits de rénovation.

En tout état de cause, la réalisation par l’entreprise RPM de travaux affectant les parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires étant dans les débats, la responsabilité de la SCI DATA doit être examinée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage découlant des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

A cet égard, des travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale engagent la responsabilité du copropriétaire, bailleur ou non.

Le fait que des travaux aient été réalisés par la société à l’insu de sa bailleresse est indifférent, le copropriétaire bailleur étant responsable des infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété commises par son locataire (Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, B, 14 mai 2009, n° 08/07746).

Il convient donc de retenir la responsabilité de la SCI DATA sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la responsabilité du cabinet DEFFORGE, ce dernier admet qu’il n’a pas agi parce qu’il considérait que les travaux litigieux étaient de nature privative et n’affectaient pas les parties communes de l’immeuble, commettant ainsi une erreur de droit sur la qualification des parties litigieuses.

Si le syndic n’est pas un professionnel du bâtiment, force est de constater que le cabinet DEFFORCE n’a pas sollicité l’intervention d’une entreprise spécialisée en octobre 2006 et qu’il s’est contenté d’exposer à M. [J] que les travaux de l’entreprise RPM consistant à poser un tube inox sur la hauteur du 2ème étage avaient été réalisés, alors que :

— M. [J] lui avait signalé une obstruction du conduit d’évacuation des gaz au niveau du second étage survenue quelques semaines après la réalisation de travaux dans l’appartement du 2ème étage et lui avait demandé de réaliser une déclaration de sinistre auprès de l’assurance de la copropriété, tout en l’informant de ce qu’il se réservait le droit d’exercer toutes les poursuites envisageables, « notamment en ce qui concerne les précautions nécessaires dans le cadre de vos activités professionnelles quant à la préservation de la santé publique » (pièce n° 2 de M. [J]),

— l’assureur de M. [J] avait également signalé le désordre au syndic, sollicité de sa part une déclaration du sinistre à l’assureur de l’immeuble ainsi que la communication des coordonnées de l’assureur de l’immeuble et de la SCI propriétaire du 2ème étage, tout en exposant que « si la cause des dommages n’a pas été supprimée, ce qui est à faire de toute urgence au regard du principe de précaution, je vous demande de faire le nécessaire au plus tôt et de me le confirmer », ceci dans un courrier en date du 27 octobre 2006 ayant pour objet : « TRES URGENT SPV : RISQUE D’INTOXICATION + PAS D’EAU CHAUDE + JEUNES ENFANTS » (pièce n° 3 de M. [J]).

En outre, en 2019, le syndic n’a pas non plus sollicité l’aide d’un technicien pour comprendre la situation des lieux et agir, en conséquence, dans l’intérêt de la sauvegarde de l’immeuble. Il s’est contenté d’affirmer à M. [J], dans son courriel du 16 mai 2019 (pièce n° 9 de M. [J]) que :

— « le problème se situe dans le conduit de cheminée qui est effectivement commun à tous les propriétaires du bâtiment mais il concerne le tubage privatif d’un logement, celui du 2ème étage, qui obstruerait totalement le conduit ne permettant pas le passage d’un second tubage »,

— « le règlement de copropriété, en page 11, stipule qu’une partie est réputée commune dès lors qu’elle n’est pas affectée à l’usage exclusif, ce qui est le cas pour ce litige ».

Il convient donc de retenir la responsabilité du cabinet DEFFORGE, en qualité de syndic, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu des fautes de négligence imputable au syndic, précédemment caractérisées, dans l’accomplissement de sa mission.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sera pas retenue, en qualité de mandat répondant des fautes de son syndic, faute de développements en ce sens de M. [J] qui n’invoque que les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur ce, il convient donc de retenir les responsabilités in solidum du cabinet DEFORGE IMMOBILIER, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et de la SCI DATA, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

4.2- Sur les préjudices

4.2.1 Sur les préjudices matériels

4.2.1.1. Sur la demande en paiement de M. [J] au paiement de la somme de 600 € TTC en remboursement de frais d’exploration par caméra payés à l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN

M. [J] demande l’indemnisation du coût des investigations réalisées par l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN. Il expose que la facture du 2 juin 2020 a été acceptée par l’expert (pages 20 et 30 du rapport d’expertise). Il fait valoir que si l’expert a estimé que la facture du 3 mai 2019 relève des frais irrépétibles, cette dépense a été rendue nécessaire pour établir la réalité des désordres et des malfaçons ainsi que le bien-fondé de la demande d’expertise.

En l’espèce, M. [J] justifie avoir réglé la somme de 400 € TTC à l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN (facture du 3 mai 2019, pièce n° 16 du demandeur) en contrepartie des opérations d’exploration du conduit par camera réalisées en mai 2019 (pièces n° 6 et 7 de M. [J]). Il justifie en outre avoir réglé la somme de 200 € TTC à l’entreprise AU RAMONAGE d’ANTAN (facture du 2 juin 2020, pièce n° 17 du demandeur) en contrepartie des investigations menées pendant les opérations d’expertise.

Il convient donc de condamner in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [J] la somme de 600 € TTC en remboursement des frais d’exploration par caméra payés à l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN.

4.2.1.2. Sur la demande en paiement de M. [J] au paiement de la somme de 600 € TTC en remboursement des honoraires d’architecte

M. [J] demande l’indemnisation du coût des honoraires de M. [U], architecte sollicité pendant les opérations d’expertise pour réaliser une coupe du conduit de l’immeuble. Il expose avoir réglé une facture de 300 € TTC le 29 novembre 2019 et une seconde facture d’un montant identique le 16 décembre 2019. Il expose que ces postes de préjudices ont été acceptés par l’expert (pages 20 et 30 du rapport d’expertise).

En l’espèce, le tribunal relève que M. [J] ne produit pas deux notes d’honoraires de M. [U], architecte, d’un montant de 300 € chacune mais :

— un devis d’intervention en date du 29 novembre 2019 (pièce n° 18 du demandeur),

— une note d’honoraires (facture n° 1907) en date du 16 décembre 2019, correspondant au devis précité, portant sur un montant de 300 € TTC.

Il convient donc de condamner in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [J] la somme de 300 € TTC en remboursement des honoraires d’architecte et de débouter M. [J] du surplus de sa demande formée à ce titre.

4.2.1.3. Sur la demande en paiement de M. [J] au paiement de la somme de 1.718,18 € HT, soit 1.890 € TTC au titre des travaux de réfection et de reconstruction du conduit réalisés par l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN :

M. [J] soutient que les travaux de réparation urgents de reconstruction du conduit de fumée par l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN, pour un montant de 1.890 € TTC, ont été autorisés par l’expert judiciaire sur la base de devis et du rapport de M. [U], architecte. Il expose avoir fait réaliser ces travaux.

En l’espèce, M. [J] justifie avoir réglé la somme de 1.890 € TTC à l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN (facture n° 202/1405 en date du 30 septembre 2020, pièce n° 20 du demandeur et document de réception des ouvrages en date du 5 octobre 2020, pièce n° 22 du demandeur), correspondant aux travaux de reconstruction du conduit de fumée en boisseaux. Ce devis avait été validé par l’expert (expertise judiciaire, p.20).

Il convient donc de condamner in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [J] la somme de 1.890 € TTC au titre des travaux de réfection et de reconstruction du conduit réalisés par l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN.

4.2.1.4. Sur la demande en paiement de M. [J] au paiement de la somme de 2.070 € HT, soit 2.277 € TTC au titre des travaux de plomberie réalisés par l’entreprise ATELIER CORBIER

M. [J] soutient que la reconstruction du conduit a nécessité le déplacement de l’évier de la cuisine de l’appartement du 2ème étage et l’intervention d’une entreprise de plomberie pour le rétablissement des alimentations en eau et des évacuations des eaux usées. Il expose que les travaux de plomberie ont été effectués par l’entreprise ATELIER CORBIER pour un montant de 2.070 € HT, soit 2.277 € TTC.

En l’espèce, M. [J] produit une facture n° 05322 de l’entreprise ATELIER CORBIER, en date du 30 septembre 2020, mentionnant un « ordre de réparation n° 5425 » et une intervention le 1er octobre 2020 dans l’appartement de M. [L], pour un montant de 2.277 € TTC. Il ressort de document de réception des ouvrages signé le 5 octobre 2020 par M. [U], architecte (pièce n° 23 du demandeur) que « la reconstruction du conduit de fumée a nécessité le déplacement de l’évier de la cuisine, d’où le rétablissement dans les normes actuellement en vigueur des alimentations eau froide et eau froide, ainsi que des évacuations des eaux usées, y compris tous les organes de coupure et d’anti refoulement ».

Il convient donc de condamner in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [J] la somme de 2.277 € TTC au titre des travaux de plomberie réalisés par l’entreprise ATELIER CORBIER.

4.2.1.5. Sur la demande en paiement de M. [J] au paiement de la somme de 15 € TTC en remboursement du prix d’achat d’un plan de travail

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [J] a acheté un plan de travail dans le but de permettre la remise en état, après travaux, de la cuisine de l’appartement de M. [L], pour une somme de 15 € (facture LEROY MERLIN du 30 septembre 2020, pièce n°24 du demandeur).

Il convient donc de condamner in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [J] la somme de 15 € TTC en remboursement du prix d’achat d’un plan de travail.

4.2.2. Sur les préjudices immatériels

4.2.2.1. Sur la demande de M. [J] au paiement de la somme de 23.750 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sur la période du 1er mai 2019 au 30 novembre 2020

M. [J] expose que la dangerosité de l’utilisation de la chaudière a empêché l’occupation de l’appartement entre la fin du mois d’avril 2019 et le 1er décembre 2020, date de sa mise en location après réalisation des travaux de réfection. Il fait valoir que l’expert a précisé, en page 19 de son rapport, que « compte tenu de la situation et de la composition non conforme du conduit de sa chaudière, nous avons validé le fait que celle-ci ne devait pas être utilisée jusqu’à disposer d’une évacuation des gaz brûlés conforme et sûre ».

Il expose que son préjudice a été validé par l’expert en pages 20 et 30 du rapport. Il fait valoir que :

— la valeur locative de son appartement est de 1.250 € par mois charges comprises,

— durant cette période, il n’a pas pu récupérer les charges locatives qu’il a dû payer en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble, de sorte qu’il convient bien d’intégrer à cette valeur les charges.

Il chiffre ainsi son préjudice de jouissance, pour la période du 1er mai 2019 au 30 novembre 2020 : 1.250 € x 19 mois = 23.750 €.

Il précise que sa chaudière est à usage mixte et est donc destinée à la fourniture d’eau chaude sanitaire, nécessaire en toute saison.

Le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER soutient que le préjudice de jouissance ne saurait être calculé sur 19 mois dès lors qu’aucune utilisation de la chaudière n’était nécessaire hors période hivernale.

La SCI DATA soutient que le tribunal ne pourrait retenir qu’une perte de chance de louer l’appartement.

Elle fait valoir que la durée du préjudice de jouissance doit être réduite de neuf mois afin d’exclure les périodes de l’année pendant lesquelles un logement n’a pas besoin d’être chauffé.

Elle considère à cet égard que l’expert a seulement contre indiqué l’utilisation de la chaudière, sans constater le caractère inhabitable de l’appartement. Elle estime en outre que l’inclusion, dans la valeur locative de l’appartement de M. [J], des charges n’est pas fondée. Elle soutient que M. [J] ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir son intention de louer son appartement.

En l’espèce, il ressort des précédents motifs que, à compter de la découverte du sinistre à la fin du mois d’avril 2019, l’appartement de M. [J] n’était plus habitable compte tenu de l’impossibilité de mettre en fonctionnement la chaudière eu égard aux risques graves encourus.

Il convient de rappeler que l’expert a constaté que « la chaudière assure non seulement le chauffage de l’appartement mais également la production d’eau chaude sanitaire ». Son usage était donc nécessaire toute l’année. Au surplus, M. [J] produit la facture de l’installation de sa chaudière en date du 13 juillet 2004 et sa notice (pièce n° 10) qui mentionne la « production d’eau chaude sanitaire » (pièce n° 40 du demandeur).

Le tribunal relève qu’il ressort du mail adressé le 2 mai 2019 par M. [J] au syndic (pièce n° 8 du demandeur) que ce dernier exposait son « souhait de mettre son appartement en location dans le courant du mois de juillet ».

Dans son mail adressé le 14 mai 2019 au syndic (pièce n° 9 du demandeur), M. [J] réitère son intention de mettre son appartement en location « comme prévu dans le courant de cet été » et la nécessité pour lui de réaliser au préalable son projet initial de remplacement de chaudière.

M. [J] n’allègue ni ne démontre qu’il habitait son appartement en mai et en juin 2019.

Il convient donc de retenir une perte de chance de louer son appartement à compter du 1er juillet 2019.

Si les travaux ont été achevés le 5 octobre 2020, date d’achèvement des travaux (pièce n° 23 du demandeur), l’appartement n’a pu être reloué qu’à compter du 1er décembre 2020, selon contrat de bail en date du 14 novembre 2020, versé aux débats (pièce n° 31 du demandeur).

En l’absence de sinistre, M. [J] aurait pu procéder à la réparation sa chaudière avant le 1er juillet 2019, de sorte qu’il convient de retenir une date de fin de période de la perte de chance de louer l’appartement au 1er décembre 2020. La période totale du préjudice est donc de 17 mois.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il ressort de l’attestation établie le 9 juin 2020 par l’agence [Localité 10] ALESIA que l’appartement de M. [J], constitué de deux pièces et d’une surface de 38 m² (avec terrasse de 10 m²) peut être loué en meublé en contrepartie d’un loyer de 1.250 € charges comprises (pièce n° 25 du demandeur).

Le contrat de bail signé le 14 novembre 2020, à effet au 1er décembre 2020, prévoit le paiement d’un loyer de 1150 € outre 95 € de charges, soit 1.245 € charges comprises (pièce n° 31 du demandeur).

Si l’existence d’une perte de chance d’obtenir le remboursement de charges récupérables auprès du preneur à bail n’est pas contestable en son principe, M. [J] ne permet pas au tribunal d’évaluer précisément le quantum de cette perte, en l’absence de production de relevés détaillées de charges mettant clairement en évidence le montant des charges de l’immeuble à répartir avec les clés de répartition applicables (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 30 juin 2010, n° RG 09/02592).

Il convient donc de retenir une valeur locative mensuelle de 1.200,00 €, en tenant compte des charges effectivement récupérables auprès du preneur à bail.

La perte de chance d’obtenir le paiement de cette somme ne pouvant être égale à 100 %, en ce qu’elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, celle-ci sera justement évaluée à hauteur de 90 % du montant du loyer mensuel.

La perte de chance de M. [J] de pouvoir louer son appartement, de juillet 2019 à novembre 2020 inclus sera ainsi calculée : (90 % de 1.200 €, soit 1080,00 €) x 17 mois = 18.360,00 €.

Il convient donc de condamner in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [J] la somme de 18.360,00 € en réparation du préjudice de jouissance (perte de chance de louer son appartement) subi de juillet 2019 à novembre 2020 inclus, et de débouter M. [J] du surplus de sa demande formée à ce titre.

4.2.2.2. Sur la demande en paiement de M. [J] au paiement de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

M. [J] soutient avoir subi un préjudice moral, distinct de son préjudice matériel et financier, lié aux soucis, tracas et démarches qu’il a dû entreprendre, notamment celle de devoir reloger en urgence sa famille.

Le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER soutient qu’un préjudice ne peut être global et forfaitaire.

La SCI DATA considère que le préjudice moral dénoncé par M. [J] n’est aucunement justifié, ni dans son principe, ni dans son quantum.

***

En l’espèce, M. [J] ne justifie ni dans son principe ni dans son quantum du préjudice moral allégué. En particulier, il ne démontre pas qu’il habitait son appartement avec sa famille en avril 2019, date à laquelle il a eu connaissance du sinistre objet du présent litige, ni des démarches qu’il aurait réalisés en avril 2019 pour reloger sa famille.

Il convient donc de débouter M. [J] de sa demande en paiement de 5.000 € formée au titre de la réparation d’un préjudice moral.

V. Sur les recours en garanties

Le cabinet DEFORGE IMMOBILIER demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires, M. [L] et la SCI DATA à le garantir et le relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre.

La SCI DATA demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires, le cabinet DEFFORGE et la M. [B] [L] à la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient, par extraordinaire, être mises à sa charge.

***

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux, ou des articles 1231 et suivants du code civil s’ils sont contractuellement liés.

Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux (sans solidarité).

En l’espèce, les recours en garantie formées par la SCI DATA et par le cabinet DEFFORGE à l’encontre de M. [B] [L] et du syndicat des copropriétaires ne sont pas fondés, dès lors que la responsabilité de ces parties n’a pas été retenue.

Le présent jugement ne retient aucune faute, au sens de l’article 1240 du code civil, à l’égard de la SCI DATA et du syndicat des copropriétaires.

Il convient donc de débouter le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER de sa demande visant à voir condamnés le syndicat des copropriétaires, M. [L] et la SCI DATA à le garantir et à le relever de toute condamnation prononcée à son encontre.

En revanche, le présent jugement retient les fautes de négligences du syndic dans l’accomplissement de sa mission.

Il convient donc de condamner le cabinet DEFORGE IMMOBILIER à garantir et à relever indemne la SCI DATA de toute condamnation prononcée à son encontre et de débouter la SCI DATA des recours en garantie formés à l’encontre de M. [L] et du syndicat des copropriétaires.

VI. Sur la demande reconventionnelle de M. [L] de condamnation de M. [B] [L] à lui payer la somme de 3.014 € au titre des travaux de remise en état nécessaires dans son appartement

M. [L] soutient que son appartement a été laissé, après réalisation des travaux de réfection du conduit, dans un état de désordre et de saleté, avec plusieurs dégradations relevant de l’entière responsabilité de M. [J] : plaque chauffante inutilisable, carrelage cassé, peinture à refaire et placard cassé. Il produit à ce titre des photographies.

Il expose que ces désordres et la nécessité d’y remédier par des travaux de remise en état ont été dûment signalés à M. [J] par lettre recommandée en date du 26 octobre 2020, restée sans réponse. Il expose que le montant des travaux nécessaires à la remise en état des lieux s’élève à la somme de 3.014 € TTC.

M.[J] soutient que M. [L] est mal fondé à exiger le paiement des travaux de remise en état de son appartement, alors qu’il n’a jamais répondu aux trois courriers adressés à ce sujet le 29 septembre 2020, le 5 octobre 2020 et le 13 octobre 2020. Il expose qu’il n’a jamais été consulté ni sur les travaux ni sur leur coût. Il relève que M. [L] verse aux débats un simple devis daté du mois d’octobre 2020, alors qu’il lui appartient de verser aux débats la facture justificative des travaux.

En l’espèce, par courrier en date du 28 août 2020, le conseil de M. [L] a transmis au conseil de M. [J] l’accord de son client pour la réalisation des travaux nécessaires, à partir de son appartement du 2ème étage, du 14 au 18 septembre 2020, en exposant que « s’agissant d’un appartement occupé, il convient bien entendu que ces travaux soient réalisés avec le plus grand soin et que l’appartement de M. [L] soit totalement remis en état en fin de travaux » (pièce n° 5 de M. [L]).

Par courrier du 29 septembre 2020, le conseil de M. [J] a exposé au syndic et au conseil de M. [L] que l’intervention de la société AU RAMONAGE D’ANTAN serait réalisée le 30 septembre 2020 et qu’il convenait de fixer une date pour la réalisation des « tâches de décoration pour restitution de l’aspect antérieur » (pièce n° 36 de M. [J]). Par courrier du 5 octobre 2020 (pièce n° 37 de M. [J]), le même conseil exposait au conseil de M. [L] : « il reste à réaliser l’aspect décoration de la cuisine (carrelage, peinture) et la fixation de la plaque de cuisson qui était encastrée dans l’ancien plan de travail. Il est fort probable que la plaque de cuisine existante, très dégradée en raison de son ancienneté, ne soit pas conforme aux règles de sécurité et que son usage soit dangereux pour le locataire en place. C’est la raison pour laquelle, avant de percer le nouveau plan de travail et de reposer la plaque, M. [J] souhaiterait avoir confirmation de l’accord de M. [L] et de son locataire pour conserver cette ancienne plaque de cuisson. Il en est de même de la peinture (très dégradée sur l’ensemble du coin cuisine) et de la pose du carrelage dont les modalités restent à définir par M. [L] et son locataire. Je vous prie de recueillir la position de votre client sur ces trois points (plaque de cuisson, peinture et carrelage) et de m’indiquer votre choix ». Par mail du 13 octobre 2020, le conseil de M. [J] réitérait sa demande auprès du conseil de M. [L] (pièce n° 38 de M. [J]).

Par courrier du 26 octobre 2010, M. [L] a signalé à M. [J] les dégradations constatées dans son appartement : « plaque chauffante inutilisable, carrelage cassé, peinture à refaire et placard cassé » (pièce n° 7 de M. [L]).

M. [L] produit un devis n° 2020-0140 de l’entreprise « B-T-R Bâtiment » en date du 4 octobre 2020 (pièce n° 8 de M. [L]) qui mentionne un coût total de 3.014 € TTC pour la réalisation des travaux suivants :

— menuiserie : dépose du plan de travail, évier, table de cuisson, fourniture et pose d’un nouveau plan de travail, y compris les découpes et ajustage, pose de l’ancien évier et table de cuisson, y compris branchement électrique, dépose de deux meubles bas, fourniture et pose de deux meubles bas,

— maçonnerie : dépose du carrelage cassé, fourniture et pose de 2 m² de carrelage compris les découpes et ajustage + joints silicone spécial étanchéité,

— électricité : dépose et pose de deux prises électriques,

— peinture : grattage des parties abimée et écaillée, enduite repassé, ponçage, application d’une couche d’impression, application de deux couches de peintures satinées,

— protection et nettoyage.

Si les photographies produites aux débats (pièce n° 6 de M. [L]) ne sont pas probantes car elles sont imprimées sur papier libre sans que l’on puisse les dater, force est de constater que le devis produit par M. [L] correspond aux travaux de réparations identifiés par le conseil de M. [J] dans le courrier susvisé du 29 septembre 2020.

M. [J] ne conteste pas la nature des travaux restant à réaliser ni ne conteste qu’il lui appartenait de les prendre à sa charge. La seule absence de réponse immédiate de M. [L] aux trois courriers adressés entre le 29 septembre 2020 et le 13 octobre 2020, ne signifie pas que M. [L] a renoncé à ses droits. Il a d’ailleurs signalé les dégradations par courrier du 26 octobre 2020, auquel M. [J] n’a pas répondu.

Si M. [L] ne produit qu’un devis, sa demande est bien fondée dès lors qu’il ne demande pas le remboursement mais le paiement de la somme de 3.014 € au titre des travaux de remise en état dont la nécessité n’est pas contestée.

Il convient donc de condamner M. [J] à payer à M. [L] la somme de 3.014 € au titre des travaux de remise en état nécessaires dans son appartement.

VII. Sur les demandes accessoires

La SCI DATA et le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER, parties succombantes, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Tenus aux dépens, la SCI DATA et le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER seront condamnés in solidum à payer :

— à M. [V] [J] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la SCI DATA et le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

M. [J] n’étant pas condamné aux dépens, il convient de débouter M. [L] de sa demande formée à l’encontre de M. [J] au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI DATA concernant les demandes formées par M. [V] [J] à son encontre,

Rejette la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire formée par le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER,

Rejette la demande du cabinet DEFFORGE IMMOBILIER tendant à voir déclaré inopposable le rapport d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [V] [J] la somme de 600,00 € TTC en remboursement des frais d’exploration par caméra payés à l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [V] [J] la somme de 300 € TTC en remboursement des honoraires d’architecte,

Déboute M. [V] [J] du surplus de sa demande formée au titre du remboursement des honoraires d’architecte,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [V] [J] la somme de 1.890 € TTC au titre des travaux de réfection et de reconstruction du conduit réalisés par l’entreprise AU RAMONAGE D’ANTAN,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [V] [J] la somme de 2.277 € TTC au titre des travaux de plomberie réalisés par l’entreprise ATELIER CORBIER,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [V] [J] la somme de 15 € TTC en remboursement du prix d’achat d’un plan de travail,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [V] [J] la somme de 18.360,00 € en réparation du préjudice dit de jouissance (perte de chance de louer son appartement) subi de juillet 2019 à novembre 2020 inclus,

Déboute M. [V] [J] du surplus de sa demande formée au titre du trouble de jouissance,

Déboute [V] [J] de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 5.000 € formée au titre de la réparation d’un préjudice moral,

Déboute le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11], M. [B] [L] et la SCI DATA à le garantir et à le relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre,

Condamne le cabinet DEFORGE IMMOBILIER à garantir et à relever indemne la SCI DATA de toute condamnation prononcée à son encontre, en principe, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Déboute la SCI DATA de ses recours en garantie formés à l’encontre de M. [B] [L] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11],

Condamne M. [V] [J] à payer à M. [B] [L] la somme de 3.014 € au titre des travaux de remise en état nécessaires dans son appartement,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer à M. [V] [J] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER et la SCI DATA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 11] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI DATA de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le cabinet DEFFORGE IMMOBILIER de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [B] [L] de sa demande formée à l’encontre de M. [V] [J] au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024

La Greffière Le Président