TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/07049

N° Portalis 352J-W-B7H-CZPCU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 12 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. Cabinet DIMORA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

Décision du 12 Novembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/07049 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZPCU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [M] [Z] est propriétaire non occupant du lot 15 au sein de cet immeuble, constitué d’une chambre de service située au 6ème étage. La société OPERA 66 est quant à elle propriétaire de divers lots à usage professionnel situés au 5ème étage, donnés en location.

En raison de la multiplicité des phénomènes d’infiltrations d’eau, subis par la société OPERA 66 au sein de ses lots, et après tentatives restées vaines de résolution amiable du litige, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause a saisi la juridiction des référés d’une demande d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance du 16 janvier 2018, M. [N] [U] a été désigné à cette fin, lequel a rendu son rapport le 14 novembre 2021.

Par acte du 07 septembre 2023, auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a assigné M. [Z] devant la juridiction de céans afin de :

«  Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2]) bien fondé en son action en la déclarant recevable,

Vu la responsabilité tirée du trouble anormal de voisinage,

Vu les dispositions des articles, 8, 9 et 25b) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

— Juger que les infiltrations affectant la structure de l’immeuble et les éléments privatifs du 5ème étage sont imputables à la non-conformité de la salle d’eau et de ses éléments de M. [Z],

— Juger que M. [Z] engage sa responsabilité civile du chef des infiltrations découlant de son lot,

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL :

— Condamner M. [Z] à déposer l’ensemble de ses installations sanitaires (évier, douche et lavabo), sous astreinte de 1.000€ par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Condamner M. [Z] à la mise en conformité de la salle d’eau de son lot, par la création d’une installation étanche au sol et la mise en conformité des éléments d’équipements, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, sous astreinte de 1.000€ passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Condamner M. [Z] au paiement, outre des entiers dépens de l’instance, d’une somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ".

Se prévalant des termes du rapport d’expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires sollicite l’engagement de la responsabilité de M. [Z] dans la survenance des désordres ayant affecté les parties communes de l’immeuble, en sa qualité de propriétaire du lot notamment à l’origine desdits désordres, au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Il en déduit être fondé à réclamer, à titre principal, la condamnation de M. [Z] à procéder à la dépose des installations sanitaires de son lot à l’origine des désordres qui, outre qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale, sont également non-conformes aux prescriptions sanitaires en vigueur, sous astreinte.

Il réclame, à titre subsidiaire, la condamnation de l’intéressé à faire procéder à la remise en état conforme desdites installations sanitaires et ce également sous astreinte, compte tenu de l’immobilisme dont a pu faire preuve le défendeur jusqu’alors.

M. [Z], cité à étude, n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 janvier 2024. L’affaire, appelée à l’audience du 04 septembre 2024, a été mise en délibéré au 12 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures en demande.

Sur la demande principale

Sur les désordres, leur(s)s cause(e) et les responsabilités

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble."

Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339, publié au bulletin).

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. Si elle sert de toiture au bâtiment, la terrasse est en principe une partie commune, la toiture étant comprise dans le gros-œuvre.

Sur ce,

Il ressort des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que " des chambres de bonne au nombre de 14 se trouvent au-dessus des bureaux de la société PREREQUIS. Plusieurs de ces chambres de bonne ont été aménagées avec douche, sani-broyeurs et sani-douches, d’autres sont dépourvues de tout point d’eau. (…)

Entre 2014 et 2020, le lot n°15 appartenant à M. [Z] (…) a dégradé les bureaux actuellement occupés par la société PREREQUIS. La totalité des bureaux, ainsi que plusieurs stucs sont à reprendre. La fenêtre à l’entrée des bureaux a bougé. Au total, 18 dégâts des eaux entre le 07 mars 2017 et le 17 octobre 2019.

(…)

Ces installations avec douche sont toutes non-conformes. Considérant la petite dimension des chambres, il est conseille pour les propriétaires actuels de rendre les sols étanches sur l’intégralité des chambres de bonne avec les relevés sur les bas de murs. (…) Cela fait plus de dix ans que les problèmes persistent.

Le règlement sanitaire de la Ville de [Localité 4], art.47, rappelle que l’installation des sani-broyeurs est soumise à autorisation. (…) Tous les systèmes d’évacuation mécanique des eaux usées seront à retirer au 6ème étage. Les points d’eau non-autorisés seront condamnés. (…). "

Il s’évince ainsi de ces éléments que la non-conformité des installations sanitaires de la majorité des lots situés au 6ème étage de l’immeuble, dont celui de M. [Z], a été à l’origine, pendant plusieurs années, d’infiltrations ayant endommagé les lots de l’étage inférieur ainsi que les parties communes, l’eau s’étant notamment infiltrée au niveau des sols et des planchers, ainsi que dans les murs.

Ces infiltrations, par leur durée et leur répétition, sont constitutives d’un trouble excédant ceux normaux du voisinage.

Par conséquent la responsabilité de M. [Z] doit être retenue, en sa seule qualité de propriétaire d’un des lots à l’origine desdits désordres, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute à son endroit.

Sur les mesures de réparation

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

L’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

Sur ce,

A titre de réparation le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre principal, la dépose des installations sanitaires du lot de M. [Z].

Il ressort des développements précédents que les défauts de conformité de ces installations sanitaires ont été à l’origine des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande de leur dépose apparaît fondée, ce d’autant plus qu’il n’est ni prétendu ni établi que leur installation initiale avait eu lieu avec l’accord préalable de la copropriété.

Il convient donc d’y faire droit et d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte pour s’assurer de son effectivité dans un délai raisonnable, le tout dans des termes précisés au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, M. [Z] doit être condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [Z] à déposer l’ensemble des installations sanitaires (évier, douche et lavabo) de son lot n°15 de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], sous astreinte de 500€ par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que l’astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [M] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 12 Novembre 2024

La Greffière La Présidente