TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Stephen CHAUVET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09365 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OQJ

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 septembre 2024

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stephen CHAUVET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0290

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 24 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/09365 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3OQJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2018, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [J] [E] et Mme [N] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 407,07 euros.

A la suite du décès de M. [J] [E], Mme [N] [E] est devenue seule titulaire du bail par avenant du 8 janvier 2020.

Mme [N] [E] est décédée le 7 juin 2022.

Par courrier du 3 février 2023, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a informé M. [A] [E], petit-fils de cette dernière, de la confirmation par sa commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements du rejet de sa demande de transfert de bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2023, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a assigné M. [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

faire constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 7 juin 2022, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [E], autoriser la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges appelés jusqu’au départ effectif des lieux, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la présente assignation.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 décembre 2023 et été renvoyée deux fois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 21 juin 2024.

À l’audience, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes et sollicite en outre :

le rejet des demandes de M. [A] [E], à titre subsidiaire que seul un délai de six mois lui soit accordé pour libérer les lieux.

Sur le fondement des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH soutient que M. [A] [E] ne rapporte pas la preuve d’une communauté de vie avec Mme [N] [E] dans les conditions posées par ces dispositions.

M. [A] [E], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

à titre principal que le transfert du bail à son profit soit ordonné, à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé un délai de deux ans pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision, en tout état de cause : que l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH soit débouté de ses demandes,que l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH soit condamné aux dépens et au paiement de la somme de 1200 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’exécution provisoire soit écartée.

A l’appui de sa demande il soutient avoir vécu avec sa grand-mère bien avant son décès et au moins en 2020. Sur sa demande subsidiaire il indique que sa situation est précaire et qu’il a fait une demande de logement social.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article 40 I 2è al. de ladite loi dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [N] [E] est décédée le 7 juin 2022.

A l’appui de sa demande de transfert de bail M. [A] [E] soutient être venu vivre avec sa grand-mère après le confinement à l’automne 2020 ce qu’établissent les attestations qu’il produit. Il expose en outre que sa minorité d’alors explique qu’il ait conservé son domicile fiscal et sa correspondance à une autre adresse et que l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a indiqué dans le cadre du recensement de l’automne 2021 qu’il était occupant du logement avec Mme [N] [E].

Les attestations de Mme [V], M. [M], M. [I] et M. [P] sont rédigées en des termes strictement identiques et sont très peu circonstanciées. S’il y est relaté que M. [A] [E] vivait bien avec sa grand-mère, aucune date n’est précisée.

L’attestation de M. [S] est peu compréhensible.

L’attestation de M. [O] du 1er février 2024 indique que M. [A] [E] vit avec sa grand-mère et effectue ses courses, alors pourtant que cette dernière est décédée depuis le 7 juin 2022.

Ces attestations sont en conséquence dénuées de tout caractère probant.

M. [Y] atteste que M. [A] [E], ami de son fils, a vécu avec sa grand-mère à compter de l’année 2020 après le décès de son grand-père.

M. [F], Mme [E], M. [W], Mme [D], Mme [L], Mme [H], M. [G], Mme [U] [E], M. [X] [E], Mme [R] [E], M. [Z] [E] et Mme [B] attestent que M. [A] [E] a vécu avec sa grand-mère depuis l’année 2020 jusqu’à son décès.

Si ces attestations sont produites en nombre, il convient de relever qu’elles sont non seulement très concises mais également rédigées en des termes identiques, qu’elles ne contiennent aucun élément ou détail venant donner vie à la supposée cohabitation, que par ailleurs les liens unissant certaines de ces personnes à M. [A] [E] n’y sont pas précisés alors qu’il fait lui-même état de liens familiaux.

Ces attestations sont en conséquence d’une force probante faible.

Contrairement à ce que soutient M. [A] [E], il ne ressort aucunement de la pièce 7 intitulée Enquête OPS 2022 que celui-ci ait vécu au moins un an de façon constante avec sa grand-mère avant son décès. En effet, le document ne contient pas de date et a été établi sur les déclarations de Mme [N] [E].

M. [A] [E] n’a produit aucun élément objectif et matériel tendant à établir sa résidence au domicile de sa grand-mère dès l’année 2020 ni-même 2021.

Enfin, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a produit un document du CROUS du 24 août 2021 dont il ressort que M. [A] [E] s’est domicilié [Adresse 3] pour l’année universitaire 2021/2022.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [A] [E] ne rapporte pas la preuve d’une communauté de vie avec Mme [N] [E] un an avant son décès.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande de transfert de bail et de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 7 juin 2022.

Il y a lieu dès lors d’ordonner à M. [A] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En cas de maintien dans les lieux de M. [A] [E] ou de toute personne de son chef, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de transfert du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, depuis le 7 juin 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il convient d’examiner la situation de M. [A] [E] afin d’apprécier sa demande de délai pour libérer les lieux. Il justifie d’une demande de logement social. La carte d’étudiant qu’il a produite n’est pas datée. Il n’a pas justifié de sa situation financière alors qu’il n’est pas contesté qu’il règle le loyer.

Faute d’avoir justifié pleinement de sa situation, il sera débouté de sa demande de délai pour libérer les lieux.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de M. [A] [E] aux fins de transfert du bail ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 23 mars 2018 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [N] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ;

DIT que cette résiliation a pris effet le 7 juin 2022 ;

ORDONNE à M. [A] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de M. [A] [E] aux fins de délai pour libérer les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [A] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de transfert du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès le 8 juin 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [A] [E] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 26 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [A] [E] à payer à l’ EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge