TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/12/2024

à : Monsieur [S] [K]

Copie exécutoire délivrée

le : 05/12/2024

à : M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01253 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34SB

N° MINUTE :

7/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDEUR

La S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0168

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01253 – N° Portalis 352J-W-B7I-C34SB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2009 à effet du même jour, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a consenti à M. [S] [K] un bail à usage d’habitation portant sur des locaux situés [Adresse 3].

Ce logement a été attribué à M. [K] par la Préfecture de Police en raison de sa qualité de gardien de la paix.

A compter de 2021, le bailleur a adressé plusieurs courriers à M. [S] [K], ce dernier n’ayant pas fourni l’attestation d’assurance locative correspondant au logement, qui sont restés sans réponse.

Une lettre de mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement a été adressé par huissier le 21 septembre 2023 à l’adresse du logement et le 3 octobre 2023 à une adresse à [Localité 5]. Ces deux mises en demeure ont été notifiées par remise à l’étude.

Le 21 novembre 2023, le bailleur a fait constater par commissaire de justice que les lieux étaient occupés par deux personnes étrangères qui ont indiqué être des touristes et avoir loué le logement via la plateforme de location Airbnb.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 12 décembre 2023, remis à étude, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a fait assigner M. [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS.

L’affaire était appelée à l’audience du 4 avril 2024 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 1er octobre 2024.

A cette audience, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, représentée par son conseil, sollicite en vertu de son acte introductif d’instance soutenu oralement, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de M. [S] [K] ;

— ordonner l’expulsion de M. [S] [K], et de tout occupant de son chef, des lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions légales ;

— condamner M. [S] [K] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M. [S] [K] à lui régler la somme de 1.113,53 euros au titre de la dette des loyers, charges, arrêtée au 29 novembre 2023 ;

— condamner M. [S] [K] à lui régler la somme de 1 218 euros en remboursement des revenus locatifs illicitement perçus ;

— condamner M. [S] [K] à lui régler la somme de 9 000 euros conformément aux dispositions de l’article L. 442-8 du code de la construction et de l’habitation,

— condamner M. [S] [K] à lui régler la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant le procès-verbal de constat d’abandon des lieux.

M. [S] [K], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. Il a adressé un courrier au tribunal pour indiquer qu’il ne pourrait être présent à l’audience, en raison d’un arrêt de travail.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit un usage exclusif des lieux comme habitation principale par le locataire et est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Or, La société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS produit les pièces suivantes qui démontrent que M. [S] [K], locataire en titre, n’occupait plus les lieux depuis le mois de septembre 2023 et a sous-loué le bien sans autorisation de la bailleresse :

— lettre recommandée du 15 mars 2023 faisant part au locataire du constat que le logement n’était pas habité à la suite d’une intervention pour réparer une fuite,

— lettre recommandée du 19 mai 2023 informant le locataire de la mise en œuvre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle et sous-location prohibée,

— lettres de mises en demeure d’avoir à justifier de l’occupation des lieux délivrées par huissier le 21 septembre 2023 et 3 octobre à une adresse à [Localité 5] où M. [S] [K] résider désormais ;

— le procès-verbal de constat d’abandon des lieux dressé par commissaire de justice le 21 novembre 2023 qui a révélé la présence de deux touristes qui ont indiqué avoir loué le logement via la plateforme Airbnb ;

Le manquement contractuel tenant au défaut d’occupation personnelle du logement qui a été attribué à M. [S] [K] en considération de ses fonctions de gardien de la paix ainsi qu’à la sous-location illicite du bien est ainsi avéré.

M. [S] [K] ne comparait pas à l’audience et n’a fait connaître aucun élément de défense.

Cette violation est suffisamment grave et répétée pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Toutefois, il convient de constater qu’à la suite de la délivrance de l’assignation, M. [S] [K] a pris la mesure de sa violation des obligations contractuelles et a quitté les lieux le 19 janvier 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner l’expulsion de M. [K].

Sur la demande au titre de la dette locative à l’encontre de M. [S] [K]

Il ressort de l’état des lieux de sortie que M. [S] [K] a quitté les lieux le 19 janvier 2024 et du décompte produit par la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS une dette de 1 764,22 euros au titre des loyers, et charges impayés arrêtés au 19 janvier 2024, après déduction du dépôt de garantie.

M. [S] [K] sera condamné à verser cette somme à la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS au titre des loyers et charges impayés.

Sur le remboursement des sommes issues de la sous-location illicite

Conformément à l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière soit immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement ; ce droit s’appelle droit d’accession.

En application de l’article 547 du code civil, les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession.

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1224 du même code, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

En vertu de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée en bon père de famille (…), 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En vertu de l’article 9 du code de procédure cive, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS sollicite le remboursement de la somme de 1 218 euros, correspondant à deux semaines de location sur la base du prix d’une nuitée à 87 euros.

Au soutien de sa demande, la bailleresse produit un extrait du site Airbnb montrant des commentaires postés par des locataires sur la page du logement correspondant à celui de M. [S] [K] qui permettent d’en déduire que le logement a été loué à deux reprises pour une durée d’une semaine au mois d’octobre 2023.

Il apparaît ainsi que la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS montre qu’a minima M. [S] [K] a perçu la somme de 1 218 euros correspondant à la location de son logement pour 14 nuits au prix de 87 euros la nuitée.

En conséquence, M. [S] [K] sera condamné à verser la somme de 1 218 euros à la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS au titre du remboursement des fruits civils indûment perçus.

Sur la demande de condamnation de M. [K] au paiement d’une amende

Aux termes de l’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation, dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9 000 €.

Sur le fondement de cette disposition, la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS sollicite la condamnation de M. [S] [K] à lui payer la somme de 9 000 euros.

Cependant, le juge des contentieux de la protection n’a pas compétence pour condamner au paiement d’une amende qui est une condamnation d’ordre pénale.

En outre le paiement de l’amende ne se fait pas au profit du demandeur mais au profit de l’Etat.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner M. [S] [K] aux entiers dépens, conformément aux prévisions de l’article 696 du code de procédure civile, ces dépens comprenant le constat effectué le 21 novembre 2023.

L’équité commande également de condamner M. [S] [K] à prendre en charge une partie des frais irrépétibles, il sera condamné à verser à La société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que M. [S] [K] a quitté les locaux situés [Adresse 2] le 19 janvier 2024 ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à prononcer la résiliation du bail conclu entre la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS et M. [S] [K] portant sur les locaux situés [Adresse 2] ;

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 1 764,22 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 19 janvier 2024, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux ;

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 1 218 euros au titre du remboursement des fruits civils indument perçus ;

CONDAMNE M. [S] [K] à verser à la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [K] aux entiers dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 21 novembre 2023 ;

DEBOUTE la société L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours mois et an susdits.

Le Greffier La Juge