TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/04116

N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2K

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Mai 2024

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires Principal de la RÉSIDENCE PARIS ITALIE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. CABINET LESCALLIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

Syndicat des copropriétaires Secondaire de la RÉSIDENCE [Localité 8] ITALIE SISE [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.S. CABINET LESCALLIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

Madame [L] [G] [K]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non représentée

Décision du 23 Mai 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/04116 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZF2K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 10 juillet 1997, Madame [L] [G] a acquis les lots de copropriété n° 3.201, 3.421 et 5.219 correspondant à un appartement de 2 pièces situé au 22e étage du bâtiment A8 dit « Ravenne », une cave et un parking d’un ensemble immobilier dénommé « résidence [Localité 8] Italie » situé [Adresse 2]).

Par jugement du 22 septembre 2021, Madame [L] [G] [K] a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires principal et au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 8] Italie, diverses sommes au titre des charges impayées au 10 mai 2021 inclus.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 15 mars 2023 pour tentative et le 17 mars suivant, le syndicat des copropriétaires principal et le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble situé au [Adresse 4] représentés par leur syndic, le cabinet LESCALLIER (ci-après désignés les syndicats des copropriétaires), ont fait assigner Madame [L] [G] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 28 septembre 2023.

Au visa de l’article 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que des articles 1231-6 et suivant du code civil, 1240 du code civil et des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner Madame [L] [G] [K] au paiement au syndicat principal (compte 9928-0403) de la somme de 4.182,59 euros au titre des charges dues entre le 7 juin 2021 et le 5 janvier 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation;

— condamner Madame [L] [G] [K] au paiement au syndicat principal (compte 9928-0403) de la somme de 5.004,80 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;

— condamner Madame [L] [G] [K] au paiement au syndicat secondaire (compte 9086-0403) de la somme de 526,29 euros au titre des charges dues entre le 7 juin 2021 et le 5 janvier 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation;

— condamner Madame [L] [G] [K] au paiement au syndicat secondaire (compte 9086-0403) de la somme de 495 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement;

— condamner Madame [L] [G] [K] au paiement au syndicat principal de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [L] [G] [K] au paiement au syndicat secondaire de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Madame [L] [G] [K] au paiement au syndicat principal de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Madame [L] [G] [K] au paiement au syndicat secondaire de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, selon procès-verbal de remise de l’acte en l’étude, Madame [L] [G] [K] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 septembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires justifient tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [L] [K] est propriétaire des lots n° 3.201, 3.421 et 5.219 de l’immeuble en copropriété sis Tour Ravenne à [Adresse 9]. Les syndicats des copropriétaires ont également versé aux débats l’acte de vente du bien immobilier sis Tour Ravenne au nom de Madame [L] [G] tel que mentionné ci-dessus.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaire principal produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 janvier 2020, 14 janvier 2021, 26 janvier 2022, 17 janvier 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 05 janvier 2023

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [L] [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 4.182,59 euros entre le 1er juin 2021 et le 1er janvier 2023 inclus.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaire secondaire produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 janvier 2021, 26 janvier 2022, 17 janvier 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2024 et voté la réalisation de divers travaux;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 05 janvier 2023

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [L] [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 526,29 euros entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2023 inclus.

Madame [L] [G] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de ces sommes au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires principal sollicite en outre le paiement de la somme de 5.004,8 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, décomposé comme suit:

—  3.349 euros pour frais d’avocat (1.320 euros le 7 juin 2021, 624 euros le 13 juillet 2021, 733 euros le 1er septembre 2021, 432 euros le 5 novembre 2021 et 240 euros le 9 juin 2022)

—  970 euros pour suivi de procédure (155 euros le 19 août 2021 et le 9 novembre 2021, 165 euros le 14 mars 2022, le 9 mai 2022, le 23 août 2022 et le 1er décembre 2022).

—  450 euros pour frais huissier

—  235,80 euros pour frais assignation

Concernant les frais d’avocat, ceux-ci ne sont pas justifiés et constituent en outre des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas justifié, pour les frais de procédure, l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Les frais d’huissier et d’assignation ne sont pas justifiés et constituent des dépens et non des frais nécessaires de recouvrement.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires principal sera débouté de sa demande de paiement de la somme de 5.044,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires secondaire demande en outre le paiement de la somme de 495 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, décomposé comme suit :

165 euros pour suivi de procédure 2ème trimestre 2022165 euros pour suivi de procédure 3ème trimestre 2022, 165 euros pour suivi de procédure 4ème trimestre 2022.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de procédure ».

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires secondaire sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [L] [G] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et du jugement du 22 septembre 2021, il apparaît que Madame [L] [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2018.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [L] [G] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [G], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera partagée par moitié entre le syndicat principal et le syndicat secondaire.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [L] [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] Italie située au [Adresse 4] représentés par leur syndic, le cabinet LESCALLIER, les sommes suivantes :

Pour le syndicat principal

—  4.182,59 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées entre le 1er juin 2021 et le 1er janvier 2023 inclus ;

Pour le syndicat secondaire

—  526,29 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2023 inclus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] Italie sise au [Adresse 4] représentés par leur syndic, le cabinet LESCALLIER, de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] Italie sise au [Adresse 4] représentés par leur syndic, le cabinet LESCALLIER, de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [L] [G] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] Italie sise au [Adresse 4] représentés par leur syndic, le cabinet LESCALLIER, une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera partagée par moitié entre le syndicat principal et le syndicat secondaire;

CONDAMNE Madame [L] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024

La GreffièreLa Présidente