TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pauline LE MORE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :[N] Keiflin

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06604 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KVT

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. NKJ, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Réprésenté par Noelle Keiflin, ayant un pouvoir,

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Pauline LE MORE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0277

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06604 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KVT

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 1er août 2021, la SCI NKJ a donné à bail à Mme [B] [Y] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 1] pour un loyer de 750 € et 50 € de charges.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 25 janvier 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, notifié à la CAPEX le 29 janvier 2024, a été délivré à Mme [B] [Y] pour avoir paiement d’un arriéré de 6768, 33 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la SCI NKJ a assigné en référé Mme [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— voir ordonner l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion sans délai de Mme [B] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner Mme [B] [Y] par provision au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants,

— voir condamner Mme [B] [Y] par provision au paiement d’une indemnité locative de 750 € outre 50 € de charges forfaitaires, et ce jusqu’à l’expulsion ou au départ volontaire,

— voir condamner Mme [B] [Y] au paiment d’une somme de 600 € au titre des frais irrépétibles.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de PARIS le 24 avril 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, la SCI NKJ a repris ses conclusions en réponse, fourni une attestation de propriété et déclaré que l’accord des parties doit prévaloir sur le dépassement du loyers applicable dans la zone concernée. Subsidiairement, il précise que la locataire n’a jamais contesté le complément de loyers dans le délai prévu à l’article 140 et 3B de la loi du 23 novembre 2018 et émet des doutes sur la valeur locative qui prévaudrait dans la communication de la DRHIL versée aux débats, ce qui dans tous les cas ne changerait rien aux manquements locatifs de Mme [B] [Y].

La SCI NKJ rejette les pièces transmise par la locataire pour remédier aux problèmes d’assainissement datant de trois ans qu’elle n’a dénoncé que quinze jours avant l’audience.

La SCI NKJ fixe la dette locative à 16500 € au jour de l’audience.

Elle fait état de la mauvaise foi de la locataire qui outre ses manquements au loyer, n’a jamais justifié de l’assurance habitation et jamais répondu aux tentatives de contact du bailleur.

***

A l’audience du 6 décembre 2024, le conseil de Mme [B] [Y] s’est reporté à ses conclusion en réponse et demandé :

— l’irrecevabilité de l’action en référé de la SCI NKJ faute de prouver sa qualité de propriétaire et son intérêt à agir,

Subsidiairement,

— constater l’absence de trouble manifestement illicite et d’urgence,

— débouter la SCI NKJ de l’ensemble de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

Très subsidiairement,

— débouter la SCI NKJ de ses demandes,

— condamner la SCI NKJ au paiement de la somme de 12.581, 03 € (5000 + 7851, 03 €)

— condamner la SCI NKJ au paiement provisionnel de la somme de 1400 € au titre des frais de plombier,

— condamner la SCI NKJ au paiement provisionnel de la somme de 49,90 € au titre des frais d’aspirateur,

En tout état de cause,

— condamner la SCI NKJ aux entiers dépens,

— condamner la SCI NKJ au paiement d’une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

— ordonner la distraction des sommes sur le fondement de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle au profit de M^e Pauline LE MORE, à condition qu’il soit renoncé au bénéfice de l’AJ.

Mme [B] [Y] relève que la SCI NKJ ne justifie ni de son titre de propriété ni des diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige, ce que ne constituent pas les actes de commandement de payer et de mise en demeure.

Elle relève l’absence de fondement dans l’assignation pour saisir le juge des référés et évoque à cet égard son absence de pouvoir, étant constaté le non-respect du dispositif d’encadrement des loyers issu de la loi du 23 novembre 2018. Elle indique que le loyer de référence majoré doit se monter à 38, 6 € / m2 et son propre loyer à 34, 30 €/ m2, outre l’absence de mention de la surface habitable du logement qu’elle a du faire mesurer, ce pour quoi elle demande réparation à titre très subsidiaire. Elle en déduit un trop perçu de 7851, 03 € entre août 2021 et octobre 2023.

Mme [B] [Y] évoque des désordres récurrents du fait de toilettes bouchées et de matières fécales ressortant dans la douche depuis son entrée dans les lieux, outre des fuites répétées sur une canalisation vétuste réglée par ses propres soins et des canalisations bouchées depuis trois ans. Elle en déduit un préjudice de jouissance basés sur les articles 1719 et 1720 du code civil, qu’elle évalue à 30% de son loyer, outre une facture de plombier et d’aspirateur pour pallier à ces inconvénients.

Par note en délibéré autorisée à l’audience, le conseil de Mme [B] [Y] a produit des preuves de virements de loyers et le rapport du 20/12/2024 de la Ville de Paris.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande de la SCI NKJ:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 29 janvier 2024 pour signaler les impayés.

II. S’agissant de l’intérêt à agir du demandeur

En application de l’article 122 du code de procédure civile, le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir entraînant l’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SCI NKJ produit une attestation en date du 14 novembre 2024 d’un cabinet notarial démontrant qu’elle a acquis la propriété du lot litigieux sis [Adresse 1].

Outre le contrat de bail produit aux débats, la SCI NKJ démontre ainsi sa qualité à agir et son intérêt à agir.

La fin de non recevoir sera donc rejetée.

III. S’agissant de l’absence de démarche amiable préalable

L’article 56 du code de procédure civile, dans sa nouvelle version par renvoi à l’article 54, indique qu’à peine de nullité, l’assignation demande initiale mentionne, lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

En l’espèce, selon le décret n° 2023-357 du 11 Mai 2023, la demande étant supèrieure à 5000 €, le recours à une tentative de règlement amiable des conflits n’est pas obligatoire.

Il existe par ailleurs de nombreux courriers de la SCI NKJ portés aux débats (02/11/2022, 24/10/2023…), invitant Mme [Y] à une régularisation à l’amiable de sa situation, peu importe leur forme recommandée et comminatoire

L’exception de nullité sera donc rejetée.

IV. Sur le pouvoir du juge des référés

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ». « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre consécutive au constat d’acquisition de clause résolutoire constitue un trouble illicite dont le juge des référés est apte à connaitre, même en présence d’une contestation sèrieuse.

Ce n’est qu’en cas de contestation sérieuse sur l’existence, le caractère illicite du trouble ou sur l’existence du dommage imminent, que celle-ci fera obstacle à ce que le juge des référés puisse prendre des mesures d’anticipation préjugeant du fond.

Or en l’espèce, si les demandes reconventionnelles opposées par Mme [Y], notamment sur le moindre loyer qu’elle aurait du payer, relèvent du juge du fond, elles ne valent pas contestation de sa dette locative et de l’occupation sans droit ni titre qui en découle, lesquels constituent bien le trouble illicite soumis au juge des référés.

Mme [Y] ne prétend d’ailleurs pas à la compensation des sommes qui pourraient lui être octroyées au titre de ses demandes avec celles réclamées par son bailleur qu’elle ne conteste pas dans leur principe ; opération qui d’ailleurs, au vu des sommes en présence, n’aboutirait pas ici à l’extinction de la dette locative et à la remise en cause de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il en résulte que les demandes principales formulées par la SCI NKJ peuvent être examinées par le juge des référés qui est à même de justifier la mesure solliciter sans avoir à trancher la problématique de fond introduite par Mme [Y] relativement aux violations alléguées par NKJ des règles de plafonnement du loyer en l’absence de superficie chiffrée dans le contrat de bail (y compris le facture de géomètre-expert et de Castorama qui est un éventuel préjudice matériel accessoire à cette demande). Mme [Y] devra donc se pourvoir en conséquence.

Par ailleurs le préjudice de jouissance dont se prévaut Mme [Y] , certes appuyé par le rapport du 20/12/2024 de la Ville de Paris qui évoque u défaur de raccordement du WC broyeur, est contesté par la SCI NKJ, qui évoque un défaut d’entretien régulier des canalisations selon le prestataire CSP PRO LOUIS JOHN intervenu à cette fin, et une absence d’odeur nauséabonde. Il en résulte une contestation sérieuse de la demande reconventionnelle.

Mme [Y] devra également se pourvoir au fond sur ce point.

V. Sur les demandes du bailleur

La SCI NKJ demande d’ordonner l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour impayé de loyer, avec l’expulsion conséquente de Mme [B] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, sa condamnation par provision au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants, ainsi que d’une indemnité locative jusqu’à l’expulsion ou au départ volontaire.

La SCI NKJ présente en pièce 10 un détail de paiements à la forme douteuse, qui ne permettrait pas d’apprécier la réalité du décompte de loyers et charges si Mme [B] [Y] en contestait le contenu de quelque façon, ce qui n’est pas le cas puisque sa défense n’a trait qu’à ses demandes reconventionnelles et en rien à la réalité des manquements allégués au contrat de bail – celui-ci serait-il irrégulier quant à la fixation du loyer, question qu’il n’est pas nécessaire de trancher au préalable.

Le juge des référés ne peut donc que faire droit à une demande qui n’est contestée ni en son principe, ni en son montant.

Mme [Y] sera donc condamnée à payer la somme de 16500 € .

Le solde du dépôt de garantie n’est pas dû, puisque celui-ci est censé être restitué à l’issue du bail, y compris en cas de résiliation.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 25 janvier 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Mme [B] [Y] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement (et non le délai de six semaines, inapplicable au bail, en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, mais en l’espèce sans grief invoqué), le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 mars 2023.

Mme [B] [Y] étant ainsi devenue sans droit ni titre, il convient donc de faire droit à son expulsion selon les modalités exprimées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats que Mme [B] [Y] reste devoir à la SCI NKJ une somme de 16.500 € au titre de son arriéré de loyers et charges.

Il convient en conséquence de condamner Mme [B] [Y] au paiement par provision de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, lesquels seront grevés des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il est rappelé que Mme [B] [Y] ne demande aucun délai de paiement et en tout état de cause ne justifie pas avoir repris le règlement de son loyer.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant de 750 € ainsi que 50 € de charges forfaitaires, et de condamner Mme [B] [Y] au paiement par provision de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [B] [Y] partie succombante, aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation et de la signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, Mme [B] [Y] devra verser à la SCI NKJ une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’intérêt à agir,

REJETTE l’exception tirée du défaut de tentative de règlement amiable,

DECLARE la SCI NKJ recevable à agir,

CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes reconventionnelles de Mme [B] [Y] ;

DIT, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS Mme [B] [Y], à mieux se pourvoir au fond ;

CONSTATE la résiliation du bail du 1er août 2021 conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés [Adresse 1],

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer à la SCI NKJ la somme par provision de 16.500 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 6 décembre 2024, date de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers impayés dus postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE l’expulsion de Mme [B] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la SCI NKJ à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en cas de maintien dans les lieux, Mme [B] [Y] à payer à la SCI NKJ à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de 750 € ainsi que 50 € de charges forfaitaires,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [B] [Y] aux dépens,

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer à la SCI NKJ la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT