TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/06603

N° Portalis 352J-W-B7G-CWNIV

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Virginie FRENKIAN de la SELEURL FRENKIAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0693, et par Maître Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant

Décision du 10 Décembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06603 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWNIV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] est constitué en copropriété.

Mme [O] [F] est propriétaire d’un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble et constituant le lot 38.

Se plaignant d’infiltrations en provenance des installations sanitaires privatives de Mme [F] et en l’absence de règlement amiable, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a assigné Mme [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 8 mars 2016, il a été fait droit à sa demande.

L’expert judiciaire, M. [E] [M], a déposé son rapport le 4 février 2019.

L’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2019 a décidé de préfinancer les travaux de reprise des désordres sur parties communes, ainsi que la remise en état des installations sanitaires de Mme [F].

Mme [F] a finalement réalisé les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour la reprise de ses parties privatives en janvier 2020.

En l’absence d’accord amiable sur la prise en charge par Mme [F] des travaux sur parties communes, le syndicat des copropriétaires l’a assignée devant le tribunal par acte d’huissier de justice du 24 mars 2022 afin d’obtenir diverses indemnités sur la base du rapport d’expertise judiciaire.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 12 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal de :

« Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-1, 1242 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [E] [M],

Vu les pièces communiquées.

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

DIRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER Madame [O] [F] de l’ensemble de ses demandes;

HOMOLOGUER le rapport d’expertise de Monsieur [E] [M].

Par conséquent,

CONDAMNER Madame [O] [F] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 18.339,20 € à titre de dommages et intérêts, décomposée de la manière suivante :

15.641,73 € TTC au titre des travaux réparatoires incluant les frais de maitrise d’œuvre ;

2.697,47 € TTC au titre des mesures conservatoires et assistance technique ;

CONDAMNER Madame [O] [F] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Madame [O] [F] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Madame [O] [F] aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, et ceux de l’instance de référé (Désignation d’expert – RG n°16/50058 et dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Éric AUDINEAU, AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 juin 2023, Mme [F] demande au tribunal de :

«  Déclarer Madame [O] [F] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] à communiquer :

— La déclaration de sinistre effectuée auprès de l’assurance de la copropriété,

— L’indemnisation reçue par cette assurance.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnelle,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] à payer à Madame [O] [F] la somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Virgine FRENKIAN, Avocat aux offres de droit ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 15 janvier 2024 et l’affaire a été plaidée le 11 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] fait valoir que :

— depuis plusieurs années, les installations sanitaires de l’appartement de Mme [F] sont à l’origine de dégâts des eaux dans les parties communes de l’immeuble et chez Mme [N], copropriétaire de l’appartement du dessous ;

— les infiltrations ont endommagé la structure de l’immeuble (plancher et façade) ;

— l’architecte de l’immeuble a préconisé des travaux de reprise dans l’appartement de Mme [F] ;

— les travaux de reprise réalisés par Mme [F] n’étaient pas conformes à la réglementation ;

— les fuites et dégradations des parties communes ont perduré ;

— le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 6] a pris un arrêté de péril ;

— l’expert judiciaire a confirmé que la dégradation de l’état structurel du plancher haut au droit de l’appartement du 3ème étage a été causée par les infiltrations provenant des installations sanitaires privatives de Mme [F] ;

— l’expert judiciaire a évalué les travaux de reprise ;

Décision du 10 Décembre 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/06603 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWNIV

— l’assemblée générale des copropriétaires a voté le préfinancement des travaux de reprise le 7 mars 2019 ;

— Mme [F] a finalement réalisé les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans ses parties privatives, mais aucun accord n’a été trouvé pour les travaux sur parties communes ;

— l’assemblée générale a habilité le syndic à agir le 7 mars 2019 ;

— l’expert judiciaire a constaté les désordres affectant la structure porteuse de l’immeuble ;

— l’expert judiciaire impute les désordres aux installations sanitaires privatives de Mme [F] ;

— sur la base des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, le copropriétaire est de plein droit responsable des dommages causés par la vétusté de ses installations privatives ;

— l’attitude adoptée par Mme [F] depuis la découverte des désordres traduit une résistance abusive ;

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à être engagée et il en va de même de la mise en œuvre de son assurance ;

— le syndicat des copropriétaires n’a pas perçu la moindre indemnité de son assurance puisque cette dernière est à la charge de Mme [F].

En défense, Mme [F] fait valoir que :

— elle est copropriétaire du lot 38 au 4ème étage ;

— elle n’a jamais vécu dans cet appartement mais l’a mis en location ;

— elle a réalisé des travaux de reprise dès 2015 et en 2016 ;

— il est étonnant que le syndic n’ait pas effectué de déclaration de sinistre à la compagnie d’assurance et qu’une indemnisation n’ait pas été versée;

— le syndicat des copropriétaires doit lui transmettre la déclaration de sinistre et communiquer le montant de l’indemnisation reçue ;

— à défaut de rapporter la preuve d’un refus de garantie par son assureur, le syndicat des copropriétaires devra être débouté.

Vu l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble."

Vu l’article 1242 du code civil qui prévoit qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des choses que l’on a sous sa garde.

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve son fondement dans la notion de garde, indépendamment du caractère intrinsèque de la chose et de toute faute personnelle du gardien.

La victime doit rapporter la preuve que la chose a été l’instrument du dommage.

Sur ce,

Sur la matérialité des désordres et les responsabilités

Dans son rapport, l’expert judiciaire confirme les dégradations du plancher haut de l’appartement du 3ème étage et du mur de façade.

L’expert judiciaire précise que : " le plancher haut est étayé au moyen de 6 étais qui s’appuient au sol et au plafond sur des bastaings ; au plafond, des plaques en bois soutenues par des étais constituent un platelage destiné à empêcher la chute des matériaux en provenance du plancher haut…

Les infiltrations d’eau et les dégradations dans l’appartement de Mme [N] / 3ème étage sont imputables aux défaillances et non-conformités des installations sanitaires de l’appartement de Mme [F] / 4ème étage…

Le mur de façade de l’immeuble a été dégradé par les défaillances et non-conformités des installations sanitaires de l’appartement de Mme [F] / 4ème étage et non l’inverse… ".

Il ressort des conclusions de l’expert judiciaire, parfaitement cohérentes avec celles de l’architecte de l’immeuble, que les installations sanitaires privatives de l’appartement de Mme [F] sont à l’origine des désordres affectant certaines parties communes de l’immeuble, à savoir le plancher haut de l’appartement du 3ème étage et le mur de façade.

Il a été relevé par l’expert judiciaire et l’architecte de l’immeuble que les installations sanitaires litigieuses n’étaient pas conformes aux normes en vigueur. A ce sujet, l’expert judiciaire précise que les travaux de reprise réalisés par Mme [F] en 2016 « n’ont pas donné satisfaction et qui sont très insuffisants ».

Mme [F], en sa qualité de propriétaire des installations sanitaires privatives litigieuses, sur lesquelles elle avait le contrôle car elle seule pouvait les mettre aux normes, a bien la qualité de gardienne au sens de l’article 1242 du code civil.

La responsabilité de plein droit de Mme [F] sera donc retenue sur la base de l’article 1242 du code civil invoqué.

Au demeurant, Mme [F] ne conteste pas les conclusions de l’expert judiciaire s’agissant de l’origine des désordres.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire qui n’est pas une véritable prétention, mais un moyen visant à appuyer les prétentions indemnitaires du demandeur.

Sur la réparation des préjudices

Le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite le paiement de la somme de 18.339,20 €, incluant 15.641,73 € au titre des travaux réparatoires dont les frais de maîtrise d’oeuvre, outre de la somme de 2.697,47 € au titre des mesures conservatoires et assistance technique.

S’agissant en premier lieu de la demande de communication par le syndicat des copropriétaires d’une déclaration de sinistre et de la justification de l’indemnisation reçue par son assureur au titre des dégâts sur parties communes, il n’est pas justifié par Mme [F] à quel titre l’assurance du syndicat des copropriétaires serait mobilisable.

Quoi qu’il en soit, il n’appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d’indemnisation de son assureur.

La demande de communication de pièces sera donc rejetée et il n’y a pas lieu de tenir compte d’une indemnité d’assurance dont l’existence est contestée par l’assuré et non démontrée par Mme [F].

S’agissant des sommes réclamées, dans son rapport, l’expert judiciaire précise à propos des travaux sur parties communes que : " ces travaux d’un montant de 12.936,76 € TTC plus la mission nécessaire de l’architecte d’un montant de 10 % de ces travaux sont imputables aux défaillances et non-conformités des installations sanitaires de l’appartement de Mme [F] / 4ème étage ".

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le bon de commande finalement révisé à hauteur de 14.219,76 €.

Cette somme sera retenue, outre une somme supplémentaire de 10 % de la somme principale au titre de la mission de l’architecte en charge du suivi des travaux qui est également justifiée par la production d’une facture de 1.421,97 €.

S’agissant des frais de l’architecte de la copropriété et des frais d’étayage justifiés par des factures (200,40 € + 751,56 € + 1.263,11 € + 482,40€) à hauteur de 2.697,47 €, l’expert judiciaire considère que " cette mission et ces travaux sont imputables aux défaillances et non-conformité des installations sanitaires de l’appartement de Mme [F] / 4ème étage…".

Ces frais seront également retenus.

Mme [F] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 18.339,20 € au titre des travaux de reprise et des frais d’assistance technique et mesures conservatoires.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre d’une résistance abusive

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile qui dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Mme [F] ayant réalisé des travaux de reprise en 2016, puis en 2020, la résistance abusive n’est suffisamment caractérisée.

Ni la résistance abusive, ni le préjudice de 5.000 € n’étant démontrés, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi.

Mme [F], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance et de l’instance de référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

M^e Eric Audineau sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [F] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Mme [F] à ce titre sera rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

REJETTE la demande de communication de pièces de Mme [O] [F] ;

CONDAMNE Mme [O] [F] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 18.339,20€ au titre des travaux de reprise et des frais d’assistance technique et mesures conservatoires ;

REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au titre d’une résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [O] [F] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [F] aux dépens de la présente instance et de l’instance de référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire;

AUTORISE M^e Eric Audineau à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente